Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 381568 / HA ZA 10-4185
Vonnis van 3 oktober 2012
in de zaak van
de openbare rechtspersoon
HET HOOGHEEMRAADSCHAP VAN SCHIELAND EN DE KRIMPENERWAARD,
zetelende te Rotterdam,
eiser,
procesadvocaat: mr. P. de Boorder te Rotterdam,
behandelend advocaat: mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam,
tegen
[A],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.J. Slump te Rotterdam.
Partijen zullen hierna “het hoogheemraadschap” en “[A]” genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 9 februari 2011 en de daarin genoemde processtukken;
- de beschikking van 21 maart 2011;
- het proces-verbaal van de descente van 26 mei 2011 en de daarin genoemde stukken;
- de brief van mr. De Jager van 3 augustus 2011 aan de deskundigen;
- de brief van de deskundigen van 8 augustus 2011 aan partijen;
- het e-mailbericht van mr. De Jager van 19 september 2011 aan de deskundigen;
- het e-mailbericht van de deskundigen van 20 september 2011 aan mr. De Jager;
- de brief van mr. Slump van 11 oktober 2011, met bijlagen, aan de deskundigen;
- de brief van mr. De Jager van 29 oktober 2011 aan de rechtbank;
- het e-mailbericht van de rechtbank van 3 november 2011 aan mr. Slump;
- het e-mailbericht van mr. Slump van 8 november 2011 aan de rechtbank;
- de brief van de rechtbank van 10 november 2011 aan partijen en de deskundigen;
- de brief van mr. De Jager van 9 december 2011 aan de deskundigen;
- het e-mailbericht van mr. De Jager van 12 december 2011, met bijlage, aan de deskundigen;
- het concept-deskundigenrapport;
- de brief van mr. Slump van 29 februari 2012 aan de deskundigen;
- de brief van mr. Slump van 12 maart 2012 aan de deskundigen;
- het definitieve deskundigenrapport van 16 april 2012 (depotnr. 2012/11 AZ);
- de beschikking van 10 mei 2012, waarbij pleidooi is bepaald op 3 september 2012;
- de brief van mr. Slump van 23 augustus 2012, met bijlagen, aan de rechtbank;
- de brief van mr. Slump van 24 augustus 2012, met bijlagen, aan de rechtbank;
- de conclusie na deskundigenbericht van mr. De Jager;
- de pleitaantekeningen van mr. Slump;
- de notitie deskundigen ten behoeve van het pleidooi, met het e-mailbericht van Visser Tuinen van 1 september 2012.
1.2. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. Bij vonnis van 9 februari 2011 (hierna: “het onteigeningsvonnis”) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van het hoogheemraadschap van:
- een perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats], [sectie], [nummer], ter grootte van 00.04.89 hectare ([grondplannummer 1]);
- een gedeelte ter grootte van 00.07.40 hectare ([grondplannummer 2]) van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats], [sectie], nummer 3572, in totaal groot 00.63.20 hectare,
beide gelegen nabij [adres 1] te [woonplaats], vrij van alle op de zaken rustende lasten en rechten.
2.2. Het onteigende perceel met [grondplannummer 1] ligt aan de overzijde van de [straat] te [woonplaats], vóór het perceel [adres 1], en bestaat uit een lang uitgestrekte strook grond, deels de ondergrond van de [straat] en deels berm, ingezaaid met gras.
2.3. Het onteigende perceelgedeelte met [grondplannummer 2] bestaat uit dijktalud, een parkeerterrein voor de woning [adres 1] te [woonplaats] (hierna: “de woning”) en een inrit voor de garage plaatselijk bekend als [adres 2], voorzien van diverse opstanden en beplantingen waaronder een kerspruim, diverse vaste planten, bodembedekkers en een beukenhaag.
2.4. Als het overblijvende wordt aangemerkt het resterende gedeelte van [grondplannummer 2] ter grootte van 00.55.80 hectare, waarop zich de woning met tuin bevindt.
2.5. De Keur van Schieland en de Krimpenerwaard, in werking getreden op 22 december 2009, is op het onteigende van toepassing.
2.6. In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [A] bepaald op € 60.010,--.
2.7. De opneming door de rechter-commissaris en de deskundigen als bedoeld in artikel 54j lid 1 juncto artikel 28 van Pro de Onteigeningswet (Ow) heeft op 26 mei 2011 plaatsgevonden.
2.8. Op 8 juli 2011 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven.
2.9. Bij rapport van 16 april 2012, ter griffie gedeponeerd op 27 april 2012, hebben de deskundigen omtrent de aan [A] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd:
De waarde van het onteigende € 40.611,25
De waardevermindering van het overblijvende € 14.550,00
Bijkomende schade € 10.000,00 + p.m.
Bijkomende aanbiedingen € nihil
Totaal € 65.162,00
met gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen.
2.10. Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. De rechtbank oordeelt thans als volgt.
De waarde van het onteigende
Het onteigende talud
2.11. Tussen partijen is allereerst de door de deskundigen geadviseerde waarde van het onteigende talud in geschil.
2.12. De deskundigen hebben de waarde van het onteigende talud onderverdeeld in verschillende categorieën, onder meer aan de hand van het uitgangspunt dat grond dichter bij de woning gelegen hoger dient te worden gewaardeerd dan grond verder van de woning gelegen. Daarvan uitgaande merken de deskundigen een gedeelte ter grootte van 180 m² aan als ‘talud/siertuin bij de woning’ met een waarde van € 50,-- per m2, een gedeelte van 250 m² als ‘talud/tuin bij de woning’ met een waarde van € 35,-- per m2 en een gedeelte van 250 m² als ‘talud/overige grond’ met een waarde van € 15,-- per m2. Ten aanzien van laatstgenoemde categorie hebben de deskundigen erop gewezen dat deze grond aan de oostzijde van de woning ligt en voornamelijk is ingeplant met bomen en struiken.
2.13. Het hoogheemraadschap kan zich verenigen met het advies van de deskundigen ten aanzien van de waarde van het onteigende. [A] stelt zich echter op het standpunt dat het gehele talud vanaf de haag tot aan de vijver op (minimaal) € 50,-- m² zou moeten worden begroot. Hij voert hiertoe aan dat het gehele talud onderdeel uitmaakt van en een functie heeft in de fraaie tuin.
2.14. De rechtbank stelt voorop dat er geen aanleiding bestaat de waarde van het onteigende perceel(gedeelte) volgens andere maatstaven te bepalen dan bij de andere percelen in onteigeningen in dit dijkversterkingsproject. De rechtbank is echter met [A], mede gelet op de visuele waarnemingen van de rechter-commissaris ter plaatse, van oordeel dat de hiervoor genoemde kwalificatie ‘talud/overige grond’ niet geheel recht doet aan de werkelijke situatie. Naar het oordeel van de rechtbank is het onteigende een fraai stuk buitenterrein, dat zowel door zijn inrichting als uitstraling als een parkachtige omgeving kan worden gekenschetst. Ook de bomen en struiken die zich bevinden op de grond die de deskundigen kwalificeren als ‘talud/overige grond’ dragen daar in belangrijke mate aan bij. Dit leidt ertoe dat de rechtbank het, in afwijking van het advies van de deskundigen, redelijk acht uit te gaan van een waarde van € 25,-- per m² (dus € 10,-- hoger) voor het onderhavige stuk grond van 250 m². De rechtbank heeft er in dit verband acht op geslagen dat de deskundigen bij hun waardering niet alleen rekening hebben gehouden met de ligging van de grond ten opzichte van de woning, maar ook met de bestemming, de gebruiksbeperking volgens de ter plaatse vigerende keur, de aard van de grond, de ligging ten opzichte van het overblijvende en de specifieke omstandigheden. Ten aanzien van de grond die de deskundigen kwalificeren als ‘talud/tuin bij de woning’ ziet de rechtbank geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie begrote waarde.
2.15. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank het onteigende met de kwalificatie ‘talud/overige grond’ in totaal € 2.500,-- (250 m² x € 10,--) hoger zal waarderen dan dat de deskundigen hebben geadviseerd.
De bruine beuk
2.16. De rechtbank begrijpt uit het verhandelde ter zitting dat tussen partijen niet (langer) in geschil is dat het gedeelte van het onteigende waarop de bruine beuk staat (met een oppervlakte van circa 9,4 m²) na uitvoering van de dijkversterkingswerkzaamheden, waarvoor thans wordt onteigend, zal worden teruggeleverd aan [A], zonder dat dit consequenties heeft voor de waarde van het onteigende. Uitgaande van deze teruglevering heeft [A] aanspraak gemaakt op vergoeding van eventuele toekomstige schade aan de bruine beuk als gevolg van de dijkversterkingwerkzaamheden. De rechtbank is van oordeel dat eventuele toekomstige schade aan de bruine beuk als gevolg van de dijkversterkingswerkzaamheden niet kan worden aangemerkt als onteigeningsgevolg. Indien als gevolg van de werkzaamheden schade aan de boom wordt toegebracht, zal deze afzonderlijk door [A] moeten worden gevorderd.
Slotsom
2.17. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde van het onteigende in afwijking van het advies van de deskundigen bepalen op € 43.111,25 in totaal (€ 40.611,25 + € 2.500,-- + nihil).
De waardevermindering van het overblijvende
2.18. De deskundigen constateren dat er sprake is van waardevermindering van het overblijvende perceelgedeelte met [grondplannummer 2] en adviseren dat ter zake een vergoeding van € 14.550,-- op zijn plaats is. Het hoogheemraadschap betoogt dat zijn toezegging om kosteloos een vergunning aan [A] te verlenen voor het herplaatsen van een haag met een hoogte van 1,5 meter tot gevolg heeft dat, voor zover er al sprake is van waardevermindering van het onteigende, die maximaal op € 10.000,-- moet worden begroot.
2.19. De rechtbank is van oordeel dat het hoogheemraadschap zijn stelling dat de waardevermindering van het overblijvende op maximaal € 10.000,-- moet worden begroot niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd. De rechtbank neemt daarbij mede in aanmerking dat het verdwijnen van de volwassen beukenhaag wel degelijk leidt tot aantasting van het aanzicht van de woning en/of de daarin te genieten privacy. Er zal immers een jonge(re) haag teruggeplaatst worden, die lager is. Hierbij is van belang dat er geen sprake is van een tijdelijke situatie. Uit de brief van het hoogheemraadschap van 9 december 2011 volgt immers dat door het hoogheemraadschap slechts een vergunning zal worden verleend voor het plaatsen van een haag met een maximale hoogte van 1,5 meter, terwijl zich op het onteigende een haag met een hoogte van 1,8 meter bevindt. Verder hebben de deskundigen bij de constatering dat er sprake is van waardevermindering van het overblijvende rekening gehouden met verlies van grond, hetgeen het hoogheemraadschap niet heeft weersproken. De rechtbank ziet gelet op het voorgaande dan ook geen aanleiding af te wijken van het op kennis, ervaring en intuïtie gestoelde advies van de deskundigen.
2.20. Het feit dat de rechtbank de vergoeding voor de waarde van het onteigende hoger heeft vastgesteld dan door de deskundigen geadviseerd leidt, gezien de overige getaxeerde waarden, niet tot wijzing van het voor de waardevermindering van het overblijvende toe te leggen bedrag.
Bijkomende schade
Belastingschade
2.21. Partijen kunnen zich verenigen met het advies van de deskundigen dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening voor partijen bindend zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam.
Overige bijkomende schade
2.22. [A] maakt aanspraak op vergoeding van herinrichtingskosten van de tuin, inclusief de aanplant van een haag. Hij baseert de omvang van de schade (€ 17.000,-- aan herinrichtingskosten van de tuin en € 43.500,-- voor de aanplant van een haag, waaronder een bedrag van € 28.387,50 voor het plaatsen van een hekwerk inclusief poort) op het rapport van de heer A.B. Hoppener (hierna: “Hoppener”) van Verhagen Advies van 10 oktober 2011 (bijlage 1 bij de brief van mr. Slump van 11 oktober 2011).
2.23. Hoppener heeft de door hem begrote schade volgens de deskundigen niet voldoende onderbouwd, nu slechts facturen voor een lager bedrag zijn overgelegd. Ook staat het bedrag van € 28.387,50 voor het plaatsen van een hekwerk inclusief poort, niet in verhouding tot de functie van een afrastering, als ondersteuning van de te planten haag, aldus de deskundigen. De deskundigen hebben ter zitting verklaard dat het door hen geadviseerde totaalbedrag van € 10.000,-- bij nader inzien te laag is en dient te worden verhoogd naar € 13.000,--. Zij verwijzen ter onderbouwing van dit standpunt naar het e-mailbericht van 1 september 2012 van Visser Tuinen met daarin een kostenbegroting voor de aanplant van een haag met spandraad ad € 7.461,-- inclusief btw. De deskundigen hebben daarnaast rekening gehouden met de kosten voor de reconstructie van de tuin en het plaatsen
van een toegangshek. Het hoogheemraadschap kan met het totaalbedrag van € 13.000,-- instemmen. [A] heeft hij zich ter zitting afgevraagd of de kostenbegroting van Visser Tuinen alle kosten voor de aanplant van een heg omvat, waaronder bijvoorbeeld reiskosten, kosten van aarde en grondverbetering.
2.24. Vooropgesteld wordt dat de rechtbank de deskundigen volgt in hun standpunt dat de door [A] opgevoerde schade voor een hekwerk met poort niet voor vergoeding in aanmerking komt, nu zich op het onteigende ook geen hekwerk met poort bevindt, de onteigening niet tot plaatsing daarvan noodzaakt en er dus geen sprake is van schade die rechtstreeks en noodzakelijk het gevolg is van de onteigening.
2.25. De rechtbank neemt ten aanzien van de vergoeding van de kosten voor de aanplant van een haag met spandraad de op dit punt niet betwiste kostenbegroting van Visser Tuinen tot uitgangspunt. Ten aanzien van de kosten voor de reconstructie van de tuin en het plaatsen van een toegangshek is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat [A] onvoldoende heeft onderbouwd dat deze kosten hoger zijn dan het door de deskundigen geadviseerde bedrag. [A] heeft immers offertes van Stout’s Tuincentrum en Van Vlietwerken B.V. overgelegd, waarvan alleen eerstgenoemde offerte deels ziet op de kosten voor de reconstructie van de tuin. Ter zitting is door [A] wel aannemelijk gemaakt dat de begroting van Visser Tuinen niet geheel kostendekkend is. De rechtbank zal daarom het door de deskundigen geadviseerde totaalbedrag van € 13.000,-- schattenderwijs verhogen naar € 15.000,--.
2.26. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank de bijkomende schade in afwijking van het deskundigenrapport bepaalt op € 15.000,--.
Bijkomende aanbiedingen
2.27. Het hoogheemraadschap heeft aangegeven hetgeen is aangeboden, zoals opgenomen op pagina 14 en 15 van het definitieve deskundigenrapport, gestand te zullen doen:
- aan [A] zal het voortgezet gebruik om niet worden gelaten tot het moment dat het hoogheemraadschap het onteigende nodig heeft voor de uitvoering van de werkzaamheden. Het hoogheemraadschap ziet daarbij af van een verrekening van dit voordeel met rente over het verschil tussen schadevaststelling en voorschot;
- na uitvoering van de dijkversterkingswerkzaamheden zal [A] de mogelijkheid worden geboden om het onteigende te huren van het hoogheemraadschap, onder de voorwaarden zoals opgenomen in het definitieve deskundigenrapport;
- op kosten van het hoogheemraadschap zal een vergunning aan [A] worden verleend voor het terugplaatsen van een haag van maximaal 1,5 meter hoog, in de – zogenoemde – overhoogte van de dijk;
- [A] kan het onteigende na uitvoering van de dijkversterkingswerkzaamheden gebruiken om auto’s voor de woning te parkeren. Het hoogheemraadschap is niet bereid om een persoonsgebonden vergunning en/of erfdienstbaarheid te vestigen.
2.28. Nu het hoogheemraadschap heeft aangegeven deze aanbiedingen gestand te doen, zal de rechtbank deze in het vonnis opnemen.
2.29. Ter zitting heeft [A] ingestemd met het door het hoogheemraadschap aangeboden bedrag van € 16.733,-- (inclusief eventuele schade aan de Pluimes) voor het tijdelijk gebruik van een gedeelte van zijn perceel ten behoeve van de dijkversterkingswerkzaamheden, zodat de rechtbank verstaat dat het hoogheemraadschap ook deze aanbieding gestand doet.
Voorts
Schadeloosstelling
2.30. De rechtbank is voor het overige niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [A] in afwijking van het advies bepalen op € 72.611,25 (€ 43.111,25 + € 14.500,00 + € 15.000,00).
Derde belanghebbenden
2.31. Van derde belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben is niet gebleken.
Rente
2.32. De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling te bepalen op 2,5% per jaar. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen.
2.33. Het hoogheemraadschap zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow Pro aan [A] over het verschil tussen het voorschot op en het definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
Kosten
2.34. De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben voorafgaand aan de zitting geen kostenoverzicht overgelegd. Het hoogheemraadschap heeft ter zitting aangegeven tegen de hoogte van deze nog op te geven kosten geen bezwaar te zullen maken en daarom geen behoefte te hebben om zich daarover alsnog uit te laten. De rechtbank verstaat derhalve dat het hoogheemraadschap als onteigende partij de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen.
2.35. [A] maakt aanspraak op de volgende kosten (inclusief btw):
kosten deskundige bijstand:
- Hoogendoorn Boomadvies € 1.213,81
- De Koning & Witzier € 4.150,13
- Verhagen Advies € 13.856,13
kosten juridische bijstand € 13.101,71
griffierecht € 580,00
totaal € 32.901,78
2.36. De kosten van juridische bijstand geven het hoogheemraadschap geen redenen tot het maken van opmerkingen. Ten aanzien van de kosten van deskundige bijstand voert het hoogheemraadschap aan dat het niet opportuun is dat achtereenvolgens De Koning & Witzier en Verhagen Advies zich met de zaak bezig hebben gehouden. De Koning & Witzier had immers ook taxaties kunnen verrichten. Door het zonder noodzaak inschakelen van een nieuwe deskundige zijn onnodig extra uren gemaakt. Daarnaast voert het hoogheemraadschap aan dat Verhagen Advies de uren die op 2 februari 2011 zijn gemaakt tweemaal in rekening heeft gebracht. Bovendien is er onevenredig veel tijd door Verhagen Advies besteedt aan de zaak, aldus het hoogheemraadschap. Het hoogheemraadschap stelt zich verder op het standpunt dat de declaraties van Hoogendoorn Boomadvies niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat de adviezen niets hebben toegevoegd met betrekking tot de begroting van de schade.
2.37. Ter zitting heeft [A] verklaard dat De Koning & Witzier vooral het hele onteigeningstraject heeft begeleid en dat Verhagen Advies onder meer taxaties heeft verricht. Naar het oordeel van de rechtbank is aannemelijk dat van enige overlap van de hiervoor genoemde deskundigen sprake is geweest. Ook Verhagen Advies heeft zich immers moeten inlezen in het onderhavige dossier. De rechtbank zal daarom de uren van Verhagen Advies schattenderwijs matigen met 5 uur, nu [A] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij in redelijkheid genoodzaakt was een andere deskundige in te schakelen. Nu Hoppener verder ter zitting heeft verklaard dat hij per abuis 3 uur dubbel heeft gedeclareerd, zal de rechtbank de uren van Verhagen Advies matigen met in totaal 8 uur, oftewel € 1.666,00 euro (8 x € 175,-- + 19% btw). Naar het oordeel van de rechtbank heeft Verhagen Advies voor het overige voldoende toegelicht hoe de declaraties zijn opgebouwd en aannemelijk gemaakt dat deze, gezien de omvang van de zaak en het daarmee gemoeide belang, naar omvang redelijk zijn.
2.38. Anders dan het hoogheemraadschap, is de rechtbank van oordeel dat de taxatierapporten van Hogendoorn Boomadvies als voldoende serieus te nemen taxaties zijn aan te merken vanuit de positie van de onteigende. Nu deze kosten de rechtbank redelijk voorkomen, komen ze voor vergoeding in aanmerking.
Publicatie
2.39. Ten slotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. stelt de schadeloosstelling voor [A] vast op € 72.611,25, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 60.010,--, alsmede op een samengestelde rente van 2,5% per jaar over € 12.601,25 vanaf 8 juli 2011;
3.2. veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [A] van een bedrag van € 12.601,25, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
3.3. verstaat dat het hoogheemraadschap de bijkomende aanbiedingen als genoemd onder 2.27 gestand doet;
3.4. veroordeelt het hoogheemraadschap tot vergoeding van eventuele zich als gevolg van de onteigening voor [A] voordoende belastingschade, vast te stellen door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken in Rotterdam;
3.5. verstaat dat het hoogheemraadschap de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen;
3.6. veroordeelt het hoogheemraadschap in de kosten van rechtsbijstand en de deskundige bijstand aan de zijde van [A] tot een bedrag van € 30.655,78 inclusief BTW;
3.7. veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [A] van het door hem reeds betaalde griffierecht van € 580,00;
3.8. wijst het ‘Algemeen Dagblad/Groene Hart’ en ‘De Lekstreek’ aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.H.I.J. Hage, I. Brand en J. Berkvens en in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.?