Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: 432797 / KG ZA 12-1384
Vonnis in kort geding van 20 december 2012
in de zaak van
Mr. Dave Albertus BECK,
in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van [gedaagde sub 1],
wonende te Noordwijk, kantoorhoudende te Leiden,
eiser,
advocaat mr. F.M.L. Dekkers te Leiden,
tegen:
1.[gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. P.J.W. de Water te Katwijk,
2.[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde
niet verschenen.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als enerzijds 'de curator' en anderzijds '[gedaagde sub 1]' en '[gedaagde sub 2]' (voor zover gezamenlijk bedoeld 'gedaagden').
1. Het procesverloop
De curator heeft gedaagden op 11 december 2012 doen dagvaarden om op 19 december 2012 te verschijnen ter zitting van de voorzieningenrechter van deze rechtbank. De zaak is op die datum ook behandeld. Op 20 december 2012 is door middel van een verkort vonnis uitspraak gedaan. Het onderstaande vormt daarvan de uitwerking.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 19 december 2012 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1. Bij vonnis van 24 mei 2011 is [gedaagde sub 1], handelend onder de naam [A], Van Alles en Pieterskerk Koffiehuis, is staat van faillissement verklaard, met benoeming van mr. R. Cats tot rechter-commissaris en onder aanstelling van mr. D.A. Beck als curator.
2.2. [gedaagde sub 1] is eigenaar van de benedenwoning met aparte bovenwoning aan de [A-straat te plaats A] (hierna 'de woning'). [gedaagde sub 1] woont op de eerste etage van de woning. Een aantal kamers van de woning - in ieder geval die op de tweede etage - verhuurt [gedaagde sub 1] aan derden, waaronder aan [gedaagde sub 2]. Op de woning rust een hypothecaire inschrijving voor een bedrag van € 252.000,--.
2.3. In juli 2012 heeft de curator de woning - voor wat betreft de tweede etage in verhuurde staat - verkocht aan de heer [B] voor een bedrag van € 325.000,--, waartoe de (waarnemend) rechter-commissaris hem op 25 juli 2012 heeft gemachtigd. In verband daarmee is op 9 november 2012 een koopovereenkomst getekend, waarin de curator zich jegens de koper heeft verbonden om de eerste etage van de woning leeg en ontruimd te leveren. De levering van de woning staat gepland op 28 december 2012.
2.4. Bij beschikking van 27 augustus 2012 heeft de rechter-commissaris het verzoek van [gedaagde sub 1] om de curator te bevelen zich te onthouden van het verrichten van rechtshandelingen, teneinde de verkoop van de woning geen doorgang te laten vinden, afgewezen. Bij beschikking van 9 oktober 2012 heeft de rechtbank het beroep daartegen van [gedaagde sub 1] ongegrond verklaard onder bekrachtiging van de beschikking van de rechter-commissaris. [gedaagde sub 1] heeft tegen deze beslissing beroep in cassatie ingesteld. Deze procedure loopt nog.
2.5. Bij brief van 28 november 2012 hebben gedaagden aangegeven dat zij niet voornemens te zijn de woning te verlaten, aangezien [gedaagde sub 2] de eerste etage van de woning huurt voor een bedrag van € 250,-- per maand en [gedaagde sub 1] bij haar inwoont.
3.Het geschil
3.1. De curator vordert, zakelijk weergegeven:
I.gedaagden te veroordelen om de eerste etage van de woning volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van de sleutels;
II.[gedaagde sub 1] - uitvoerbaar bij lijfsdwang - te verbieden zich gedurende een bepaalde periode rond de levering van de woning op te houden binnen een straal van 500 meter van de woning;
III.gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2. Samengevat voert de curator daartoe het volgende aan.
De curator heeft recht op en belang bij de ontruiming van de eerste etage van de woning in verband zijn verplichtingen dienaangaande jegens de koper van de woning. Als de curator daarin tekortschiet en de woning om die reden op 28 december 2012 niet kan worden geleverd riskeert hij een boete van € 32.500,--. Daar komt bij dat de curator door over te gaan tot de verkoop van de woning heeft gehandeld zoals van hem mag worden verwacht. Gelet op de toestand van de boedel en de enorme schuldenlast is het immers in het belang van alle crediteuren in het faillissement van [gedaagde sub 1] dat de overwaarde van de woning van circa € 75.000,-- te gelde wordt gemaakt. De curator kan bovendien niet worden verweten dat hij door die verkoop onzorgvuldig handelt jegens [gedaagde sub 1]. [gedaagde sub 1] beroept zich ten onrechte op de bescherming die zijn vriendin [gedaagde sub 2], bij wie hij zou inwonen, als vermeend huurster van de gehele eerste etage van de woning, zou genieten ex artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek ('BW'), op grond van welke bepaling de koper de bestaande huurovereenkomsten die op de woning rusten dient te respecteren ('koop breekt geen huur'). [gedaagde sub 1] verhuurt namelijk enkel de kamers op de tweede etage van de woning. Van een huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] met betrekking tot de eerste etage is geen sprake. Die - door [gedaagde sub 1] gestelde - overeenkomst is slechts geconstrueerd teneinde de levering van de woning aan de koper te frustreren. Overigens heeft [gedaagde sub 2] - voor zover met haar wel een geldige huurovereenkomst zou zijn gesloten - een zodanige achterstand in de betaling van de huurpenningen, dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning is gerechtvaardigd.
3.3. [gedaagde sub 2] is - hoewel behoorlijk opgeroepen - niet verschenen, waarna tegen haar verstek is verleend.
3.4. [gedaagde sub 1] heeft de vorderingen van de curator gemotiveerd weersproken. Voor zover nodig zal zijn verweer hierna worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
Ten aanzien van [gedaagde sub 2]
4.1. De door de curator tegen [gedaagde sub 2] ingestelde vordering komt noch onrechtmatig, noch ongegrond voor, zodat deze zal worden toegewezen. De door de curator gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal echter worden afgewezen, nu de deurwaarder de bevoegdheid heeft tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming over te gaan op grond van de artikelen 555 en volgende, juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
Ten aanzien van [gedaagde sub 1]
4.2. [gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat de curator geen spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Daarin kan hij echter niet worden gevolgd. Nu [gedaagde sub 1] zijn aanvankelijke verweer tegen de door de curator gestelde leveringsdatum van de woning op de zitting heeft laten varen, staat vast dat de woning op 28 december 2012 moet worden geleverd aan de koper. Voorts is niet in geschil dat de curator zich jegens de koper heeft verplicht om de eerste etage van de woning ontruimd op te leveren. Daarmee staat het vereiste spoedeisende belang bij het onderhavige kort geding vast.
4.3. Centraal in de onderhavige procedure staat de vraag of moet worden aangenomen dat tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een huurovereenkomst van kracht is betreffende de eerste etage van de woning, zoals [gedaagde sub 1] stelt en de curator gemotiveerd betwist. [gedaagde sub 1] stelt zich immers op het standpunt dat hij profiteert van de bescherming die zijn vriendin [gedaagde sub 2] - als huurster van de eerste etage - geniet op grond van het bepaalde in artikel 7:226 BW, nu hij met haar instemming bij haar inwoont. De voorzieningenrechter overweegt daarover het volgende, waarbij in het midden wordt gelaten of de omstandigheid dat - zoals onder 4.1 overwogen - de vordering tegen [gedaagde sub 2] zal worden toegewezen niet reeds meebrengt dat die stelling van [gedaagde sub 1] geen doel kan treffen.
4.4. Alvorens over te gaan tot de beantwoording van voormelde vraag wordt overwogen dat de stelling van [gedaagde sub 1] dat de onder 2.4. vermelde - thans nog lopende - cassatiezaak in de weg staat aan toewijzing van de vorderingen van de curator niet opgaat, gelet op het bepaalde in artikel 72 van de Faillissementswet, dat ook van toepassing is op bevelen van de rechter-commissaris. Daaruit volgt dat de eventuele omstandigheid dat de curator uiteindelijk wordt bevolen om de verkoop/levering van de woning geen doorgang te laten vinden geen invloed heeft op de geldigheid van de tussen de curator en de koper gesloten overeenkomst. De curator dient de woning dus in ieder geval ontruimd te leveren aan de koper. Bedoelde omstandigheid kan hooguit leiden tot aansprakelijkheid van de curator jegens [gedaagde sub 1] en de schuldenaren.
4.5. Alles afwegende kan - in het beperkte bestek van dit kort geding - niet worden aangenomen dat tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een (rechtsgeldige) huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de eerste etage van de woning. Daarvoor is het volgende van belang.
4.5.1Het ligt niet voor de hand dat de eigenaar van een woning deze verhuurt aan een derde en vervolgens bij die derde intrekt, ook niet indien zij een relatie hebben. [gedaagde sub 1] heeft daarvoor geen plausibele verklaring gegeven. Op vragen daarover heeft [gedaagde sub 1] op de zitting aangegeven dat hij in 2004 voor een aantal maanden elders verbleef en dat [gedaagde sub 2] toen - op basis van een huurovereenkomst - de eerste etage van de woning heeft betrokken. Toen hij vervolgens terugkeerde is hij bij [gedaagde sub 2] ingetrokken, welke situatie is voortgezet nadat zij - na verloop van tijd - een relatie kregen. Die verklaring komt niet geloofwaardig over.
4.5.2.In de intakegesprekken, die kort na het uitspreken van het faillissement plaatsvonden, heeft [gedaagde sub 1] niet aangegeven dat hij - naast de kamers op de tweede etage - ook de gehele eerste etage verhuurt. Daarin gaf [gedaagde sub 1] aan dat hij alleen woont op die etage en dat hij enkel kamers op de tweede etage verhuurt, waaronder één aan [gedaagde sub 2] voor € 250,-- per maand krachtens een mondelinge huurovereenkomst. Ook aan de makelaar, die was ingeschakeld in verband met de verkoop van de woning, heeft hij niet medegedeeld dat hij de eerste etage verhuurt.
4.5.3.[gedaagde sub 1] heeft zich voor het eerst in september 2012 op het standpunt gesteld dat hij zich - indirect - beroept op de bescherming ex artikel 7:226 BW, nadat hij op de hoogte was geraakt van de verkoop van de woning en dat alleen de - op dat moment bekende - huurovereenkomsten betreffende de kamers op de tweede etage van de woning zouden worden gerespecteerd. [gedaagde sub 1] heeft daarvoor geen deugdelijke verklaring gegeven.
4.5.4.Blijkens de schriftelijke overeenkomst, waarop [gedaagde sub 1] zich - sinds september 2012 - beroept voor wat betreft de verhuur van de eerste etage (bestaande uit een woonkamer, keuken, slaapkamer, natte ruimte met toilet en tussenkamer met kantoor), is [gedaagde sub 2] een huurprijs van € 250,-- per maand verschuldigd. Zonder nadere toelichting, die niet wordt gegeven, valt niet in te zien dat [gedaagde sub 2] voor de gehele eerste etage eenzelfde huurprijs moet betalen als voor de door haar gehuurde kamer op tweede etage, waarin volgens de verklaring van [gedaagde sub 1] op de zitting eigenlijk niet kan worden gewoond.
4.5.5.Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 2] de huurovereenkomst met betrekking tot de kamer op de tweede etage heeft opgezegd, hetgeen - mede bezien in het licht van het vorenstaande - voor de hand zou hebben gelegen.
4.5.6.Aan de door [gedaagde sub 1] op de zitting getoonde drie kwitanties kunnen reeds geen waarde worden toegekend, omdat deze geen namen vermelden. Gelet hierop kan niet worden aangenomen die kwitanties betrekking hebben op door [gedaagde sub 2] aan [gedaagde sub 1] betaalde huurpenningen betreffende de eerste etage.
4.5.7.De door [gedaagde sub 1] - als productie 5 - overgelegde verklaringen kunnen [gedaagde sub 1] reeds niet baten, omdat daarin slechts wordt verklaard over de bewoning door [gedaagde sub 2] van de eerste etage en niet (ook) over de huur ervan.
4.6. Uit het vorenstaande volgt dat [gedaagde sub 2] - een daarmee ook [gedaagde sub 1] - zich niet kan beroepen op de bescherming ex artikel 7:226 BW. Gelet hierop en nu de handelwijze van de curator niet kan worden aangemerkt als onzorgvuldig jegens [gedaagde sub 1] en/of de gezamenlijke schuldeisers in diens faillissement, zal de onder 3.1 sub I vermelde vordering van de curator ook worden toegewezen voor zover deze zich richt tegen [gedaagde sub 1]. Om redenen zoals hiervoor - onder 4.1. - aangegeven zal de gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren worden afgewezen.
4.7. Overigens zou voormelde vordering ook toewijsbaar zijn geweest indien was aangenomen dat [gedaagde sub 2] de eerste etage huurt en wel op grond van de door de curator gestelde - en door [gedaagde sub 1] niet voldoende gemotiveerd betwiste - achterstand in de betaling van de huurpenningen betreffende de eerste etage. Aangenomen moet worden dat de bodemrechter in een aan hem voor te leggen geschil om die reden de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. In die omstandigheid is plaats voor ontruiming van het gehuurde bij wijze van voorlopige voorziening.
4.8. Met betrekking tot het door de curator gevorderde straat- c.q. omgevingsverbod wordt het volgende overwogen.
Voor een dergelijk verbod is, gelet op het in de persoonlijke vrijheid van [gedaagde sub 1] ingrijpende karakter ervan, slechts in uitzonderlijke situaties plaats. Voorts is van belang dat (i) de curator niet (voldoende gemotiveerd) heeft betwist dat [gedaagde sub 2] de vriendin is van [gedaagde sub 1], (ii) [gedaagde sub 2] naar moet worden aangenomen nog woont in de door haar gehuurde kamer op de tweede etage van de woning en (iii) [gedaagde sub 1] in beginsel in staat moet zijn om zijn vriendin te bezoeken. Verder valt - mede als gevolg van de summiere onderbouwing van de vordering - niet in te zien waarom aan de ontruiming een straat- c.q. omgevingsverbod moet worden gekoppeld.
Op grond van een en ander zal de onderhavige vordering worden afgewezen.
Ten aanzien van gedaagden
4.9. Gedaagden zullen - als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij - worden veroordeeld in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
-veroordeelt gedaagden om de eerste etage van de woning aan de [A-straat te plaats A], met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen één dag na de betekening van dit vonnis volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van de curator te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden;
-veroordeelt gedaagden hoofdelijk, in die zin dat door betaling van de één de ander zal zijn gekweten, in de proceskosten, tot op dit vonnis aan de zijde van de curator begroot op € 1.162,67, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat, € 267,-- aan griffierecht en € 79,67 aan dagvaardingskosten, de explootkosten in het voorkomende geval te vermeerderen met BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de betekening van dit vonnis;
-veroordeelt gedaagden tevens in de nakosten, forfaitair begroot op € 131,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 68,-- aan salaris en met de explootkosten gemaakt voor de betekening van dit vonnis indien tot betekening wordt overgegaan, alsmede met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de betekening van dit vonnis;
-verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
-wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2012.