Uitspraak
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
BESCHIKKING
Zaaknummer : 125113 / EX RK 05-88
Datum beschikking: 13 juli 2005
Deze beschikking wordt gegeven naar aanleiding van het op [nummer] april 2005 ter griffie ingediende verzoekschrift ex artikel 26 Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) met bijlagen namens:
De publieke rechtspersoon de gemeente Helmond
Zetelend te Helmond,
verzoekster,
procureur mr. J.E. Lenglet
advocaat mrs. J.J. van der Gouw en F.A. Mulder te 's-Gravenhage,
hierna te noemen "de gemeente";
gericht tegen:
1.de naamloze vennootschap Obragas Holding N.V.
gevestigd te Helmond,
verweerster,
procureur mr. J.P.F.W. van Eijck,
advocaat mr. H.C. Borgers te Breda,
hierna te noemen "Obragas",
en
2.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid William House XLVII B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
verweerster,
procureur mr. Ph.C.M. van der Ven
advocaat mr. M. Hoogsteger te Rotterdam,
hierna te noemen "William House"
1. Inleiding
Het verzoekschrift strekt tot nietigverklaring, althans vernietiging van de in januari 2005 gesloten overeenkomst tussen Obragas en William House, zoals ingeschreven in de openbare registers te Eindhoven in het register hypotheken [nummer], deel [nummer]. Namens Obragas is een verweerschrift ingediend, ter griffie binnengekomen op 24 mei 2005.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 mei 2005. Zijdens de gemeente verscheen A. van Blijkshof en J.P.A.G. Brands, vastgoedjurist respectievelijk hoofd grondzaken van de gemeente Helmond, bijgestaan door mr F.A. Mulder te 's-Gravenhage. Obragas werd ter zitting vertegenwoordigd door mr H.C. Borgers; voor William House verscheen mr M. Hoogesteger. Partijen hebben hun posities doen bepleiten aan de hand van door hen overgelegde pleitnota's; van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt.
2. De vaststaande feiten
Als niet dan wel onvoldoende weersproken staan tussen partijen de volgende feiten vast:
a
Obragas is eigenaresse van het perceel Havenweg 1-3 te Helmond, kadastraal bekend gemeente Helmond, sectie I, nr 2112 (hierna: het perceel).
b
Burgemeester en wethouders van de gemeente hebben bij besluit van 13 januari 2004 aan de gemeenteraad voorgesteld dit perceel op voet van art. 8a WVG aan te wijzen als perceel waarop de artt. 10-24, 26 en 27 WVG van toepassing zijn (voorbescherming vervroegd voorkeursrecht).
c
De gemeenteraad heeft op 2 maart 2004 het perceel aangewezen conform dit voorstel op grond van art. 8 WVG (vervroegd voorkeursrecht).
d
Bij besluit ex art. 6 WVG van 20 juli 2004 hebben burgemeester en wethouders, in verband met het op 20 juli 2004 door het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven ter inzage gelegde "Ontwerp-Regionaal Structuurplan voor de Regio Eindhoven", de gemeenteraad voorgesteld om het perceel op grond van art. 2 WVG aan te wijzen als perceel waarop de artt. 10-24, 26 en 27 WVG van toepassing zijn (voorbescherming regulier voorkeursrecht).
e
Tevens hebben burgemeester en wethouders op 20 juli 2004 uitvoering gegeven aan het bepaalde in art. 8 lid 5, aanhef en onder a WVG en het door de gemeenteraad op 2 maart 2004 gevestigde voorkeursrecht ex art. 8 WVG vervallen verklaard (vervallenverklaring vervroegd voorkeursrecht).
f
Het "Ontwerp-Regionaal Structuurplan voor de Regio Eindhoven" bevat geen concrete beleidsbeslissingen en is in die zin niet aan te merken als een structuurplan in de zin van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Het kan om die reden geen basis vormen voor het voorstel aan de gemeenteraad ex art. 6 WVG tot vestiging van een voorkeursrecht.
g
In verband hiermee is op 16 december 2004 door burgemeester en wethouders ter inzage gelegd het "Ontwerp Structuurplan Centrum Helmond", een gemeentelijk (ontwerp-) structuurplan als bedoeld in art. 1 aanhef en onder c WVG jo art. 7 WRO.
h
Bij besluit van gelijke datum hebben burgemeester en wethouders de gemeenteraad op voet van art. 6 WVG voorgesteld het perceel wederom, dit maal op basis van het "Ontwerp Structuurplan Centrum Helmond", aan te wijzen als perceel waarop de artt. 10-24, 26 en 27 WVG van toepassing zijn (voorbescherming regulier voorkeursrecht).
i
Obragas heeft tegen dit laatste besluit een bezwaarschrift ingediend op 23 december 2004.
j
Burgemeester en wethouders hebben het eerdere besluit tot aanwijzing ex art. 6 WVG van 20 juli 2004 laten doorhalen met ingang van de datum van inwerkingtreding van het besluit van 16 december 2004, i.e. 18 december 2005 (doorhaling voorbescherming regulier voorkeursrecht d.d. 20 juli 2004).
k
In januari 2005 hebben Obragas en William House een overeenkomst gesloten met betrekking tot het perceel op grond waarvan Obragas in geval van een voorgenomen vervreemding van het perceel gehouden is dit eerst aan William House aan te bieden. Indien Obragas het perceel wil vervreemden en William House maakt gebruik van haar recht om het perceel te verwerven dan geldt als koopprijs de prijs zoals partijen die nader in de overeenkomst zijn overeengekomen. De overeenkomst is vervat in een akte die op 31 januari 2005 is ingeschreven in de openbare registers te Eindhoven.
l
De gemeenteraad heeft op 1 februari 2005 het Structuurplan Centrum Helmond vastgesteld en op voet van het bepaalde in art. 2 WVG besloten het perceel aan te wijzen als perceel waarop de artt. 10-24, 26 en 27 WVG van toepassing zijn (regulier voorkeursrecht).
m
Burgemeester en wethouders hebben in vervolg hierop het besluit ex art. 6 WVG van 16 december 2004 doorgehaald, een en ander als voorzien in art. 7 lid 1 aanhef en onder b WVG (doorhaling voorbescherming regulier voorkeursrecht d.d. 16 december 2004).
n
Inmiddels heeft Obragas op 9 maart 2005 beroep aanhangig gemaakt tegen het niet tijdig beslissen op het bezwaarschrift, dat ingevolge art. 9a lid 2 WVG geacht wordt mede te zijn gericht tegen het raadsbesluit ex art. 2 WVG tot vestiging van een voorkeursrecht van 1 februari 2005; dit beroep is thans aanhangig bij de sector bestuursrecht van deze rechtbank.
3. Het verzoek
De gemeente verzoekt de rechtbank om de tussen Obragas en William House gesloten koopoptieovereenkomst, zoals ingeschreven in de openbare registers te Eindhoven in het register hypotheken [nummer], deel [nummer], nietig te verklaren, althans te vernietigen op de voet van het bepaalde in art. 26 WVG, kosten rechtens. De overeenkomst doet afbreuk aan de voorkeurspositie van de gemeente.
Ter zitting heeft de gemeente haar verzoek aldus gewijzigd dat thans verzocht wordt genoemde overeenkomst nietig te verklaren, althans te vernietigen indien in de (thans bij de sector bestuursrecht van deze rechtbank aanhangige) procedure tussen de gemeente en Obragas definitief komt vast te staan dat het op 16 december 2004 ingevolge art. 6 WVG gevestigde voorkeursrecht niet rechtsgeldig is totstandgekomen. Alsdan moet de overeenkomst tussen Obragas en William House worden gezien als een inbreuk op de voorkeurspositie die de gemeente sedert 13 januari 2004 ten aanzien van het perceel bezat en, kenbaar voor Obragas, altijd heeft willen behouden.
4. Het verweer
Obragas en William House betwisten primair dat de tussen hen gesloten overeenkomst valt onder het bereik van art. 26 WVG. Deze bepaling beoogt blijkens de parlementaire geschiedenis immers constructies aan te tasten die afbreuk doen aan het voorkeursrecht van de gemeente zonder dat dit gepaard gaat met een wijziging in de rechtstoestand van het betrokken perceel. In het stelsel van de WVG is het de notaris die er op toe ziet dat ten detrimente van de gemeente geen rechtshandelingen worden verricht die wijziging brengen in de rechtstoestand van gronden die onder het gemeentelijk voorkeursrecht vallen.
Subsidiair betwisten Obragas en William House dat hun overeenkomst de strekking heeft afbreuk te doen aan de voorkeursrechtpositie van de gemeente. Op het moment waarop de overeenkomst werd gesloten en ingeschreven in de openbare registers bestond er immers geen rechtsgeldig gevestigd voorkeursrecht. Het op art. 6 WVG gebaseerde besluit van 16 december 2004 zal in de aanhangige bestuursrechtelijke procedure worden vernietigd aangezien dit besluit in strijd is met het in art. 9 WVG gegeven verbod om binnen 2 jaar nadat een voorkeursrecht is vervallen ten aanzien van dezelfde gronden wederom een voorkeursrecht te vestigen. De overeenkomst is ingevolge art. 10 lid 3 WVG vrijgesteld van het door de gemeenteraad op 1 februari 2005 gevestigde voorkeursrecht ex art. 2 WVG. Er is dus geen sprake van dat afbreuk wordt gedaan aan de voorkeurspositie van de gemeente.
5. De beoordeling
5.1
Na wijziging van het verzoek door de gemeente is het geschil tussen partijen verengd tot de vraag of de gemeente in geval van vernietiging van het besluit van 16 december 2004 gedurende de periode 16 december 2004 tot en met 1 februari 2005 nog aanspraak kan maken op een door de WVG gewaarborgde voorkeurspositie ten aanzien van het perceel en zo ja, of de gemeente, gezien deze voorrangspositie, met een beroep op art. 26 WVG de overeenkomst tussen Obragas en William House kan aantasten.
5.2
De rechtbank stelt in deze voorop dat de WVG de overheid een instrument verschaft om vergaand beperkingen op te leggen aan het eigendomsrecht van grondeigenaren, meer in het bijzonder de aan het eigendomsrecht verbonden beschikkingsmacht.
Art. 1, lid 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (Trb. 1994/165. Iwtr: 01-11-1998) bepaalt dienaangaande:
Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.
Vanwege het inbreukmakende karakter van de voorkeursrecht dient de daaraan ten grondslag liggende regeling, mede in het licht van het 1e Protocol strikt en restrictief te worden uitgelegd.
5.3
Tussen partijen staat vast dat op het moment waarop Obragas en William House hun overeenkomst met betrekking tot het perceel lieten inschrijven in de openbare registers er ten aanzien van dit perceel nog slechts één gemeentelijk voorkeursrecht stond ingeschreven in de openbare registers, en wel het (tweede) op art. 6 WVG gestoelde voorbeschermde reguliere voorkeursrecht. De eerdere inschrijvingen van 13 januari 2004, 2 maart 2004 en 20 juli 2004 waren reeds eerder door de gemeente doorgehaald respectievelijk vervallen.
Indien in de bestuursrechtelijke procedure het tweede art. 6 WVG-besluit van burgemeester en wethouders van 16 december 2004 door de rechtbank wordt vernietigd en deze uitspraak in een eventueel hoger beroep wordt bekrachtigd dan heeft dit tot gevolg dat ten tijde van de inschrijving van de overeenkomst tussen Obragas en William geen op een geldend besluit van burgemeester en wethouders respectievelijk de gemeenteraad gebaseerd voorkeursrecht bestond ten aanzien van het perceel en golden voor Obragas ook geen restricties uit dien hoofde.
5.4
De stelling van de gemeente dat ondanks de eventuele vernietiging van haar 2e art. 6 WVG-besluit van 16 december 2004 er niettemin sprake is van een voortdurende voorkeurspositie van de gemeente, welke gebaseerd wordt op de - voor Obragas kenbare - wil en bedoeling van de gemeente een voorkeurspositie ten aanzien van het perceel te verwerven (blijkend uit de daarop gerichte reeks besluiten sedert januari 2004) dient in het licht van hetgeen onder 5.2 is overwogen te worden verworpen. Een aldus geschraagd voorkeursrecht voldoet niet aan de eisen van het 1e Protocol bij het EVRM en past niet in het (restrictieve) stelsel van de WVG. De gemeente gaat er met haar stelling bovendien aan voorbij dat een aldus geconstrueerd voorkeursrecht de betrokken eigenaar verstoken laat van een rechtsgang om tegen de daaruit resulterende inbreuk op zijn eigendomsrecht op te komen. Er is namelijk geen concreet besluit aan te wijzen waarop de voorkeurspositie is gebaseerd; in de visie van de gemeente is het de reeks opeenvolgende, op vestiging van een voorkeursrecht gerichte, besluiten die gezamenlijk deze voorkeurspositie hebben gecreëerd.
5.5
Verder houdt de gemeente in haar betoog geen rekening met de positie van William House die, anders dan Obragas, geen geadresseerde is van de eerdere besluiten van de gemeente op basis van de WVG. Daargelaten de juridische merites van de stellingen van de gemeente kan William House in ieder geval niet geacht worden bekend te zijn met enige voorkeurspositie van de gemeente anders dan die welke uit de openbare registers blijkt. Derden (zoals William House) moeten er op kunnen vertrouwen dat de rechtstoestand van onroerende zaken volledig blijkt uit de openbare registers, zeker waar het betreft inschrijfbare, op de wet gebaseerde beperkingen. William House behoefde geen rekening te houden met andere inschrijvingen dan die welke gebaseerd is op het (tweede) art. 6 WVG-besluit van 16 december 2004.
5.6
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt er toe dat het verzoek van de gemeente dient te worden afgewezen ingeval het besluit van de gemeente in de bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd. Alsdan staat immers tevens vast dat de gemeente ten tijde van de inschrijving van de overeenkomst tussen Obragas en William House geen wettelijk voorkeursrecht bezat ten aanzien van het perceel en waren Obragas en William House vrij om te contracteren zoals zij dat hebben gedaan.
5.7
Gelet op het bovenstaande heeft de gemeente als de in het ongelijk te stellen partij te gelden, zodat de rechtbank haar zal veroordelen in de kosten van verweerders.
6. De beslissing
De rechtbank:
Wijst het verzoek af.
Veroordeelt de gemeente in de kosten van deze procedure, zowel aan de zijde van Obragas als aan de zijde van William House geraamd op € 1148,-, waarvan € 244,- vast recht.
Deze beschikking is gewezen door mrs. Geurtsen-Van Eeden, Strijbos en Schoorlemmer, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 juli 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.