Uitspraak
R E C H T B A N K 's - H E R T O G E N B O S C H
KANTONRECHTER te 's-HERTOGENBOSCH
Zaaknummer : 441218
EJ verz. : 864-06
Uitspraak : 25 april 2006
BESCHIKKING
in de zaak van:
1. maatschap [eiseres 1],
gevestigd te [p[plaats]]
hierna te noemen: het kindercentrum[eiseres 2]seres 2],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [eiseres 2],
verzoeksters,
gemachtigde: mr. A.J. Coppelmans,
t e g e n :
de openbare rechtspersoon
de gemeente [p[plaats]]
waarvan de zetel is gevestigd te [p[plaats]]
hierna te noemen: de gemeente,
verweerster,
gemachtigde: mr. C.P. Liesker.
1. DE PROCEDURE
Het op 22 februari 2006 ter griffie van de rechtbank, sector kanton, ingekomen verzoekschrift strekt tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden ex artikel 7:230a BW.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 maart 2006, bij welke gelegenheid de gemeente is verschenen en verweer heeft gevoerd. Partijen hebben de zaak doen bepleiten door hun gemachtigden. Na gevoerd debat is de beschikking bepaald op heden.
2. INLEIDING
2.1. [eiseres 2] heeft van 1 september 1998 tot 1 september 1999 twee lokalen in het schoolgebouw te [a[plaats] (de voormalige [mavo], hierna: het schoolgebouw) gehuurd. Sedert 1 september 1999 huurt [eiseres 2] in totaal vijf lokalen met gang en toiletten in het schoolgebouw voor het gebruik ten behoeve van kinderopvang. De huur is aangegaan tot in ieder geval 1 januari 2001, met dien verstande dat zij na afloop van deze periode automatisch telkens met een periode van drie maanden wordt verlengd, tenzij een der partijen per aangetekende brief twee maanden voor het einde van elke periode aangeeft de overeenkomst te willen beëindigen. De huurprijs bedraagt ? 3.928,- per maand. In het gehuurde wordt een kinderdagverblijf geëxploiteerd. Bij brief van 19 augustus 2005 is namens de gemeente de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 januari 2006, met aanzegging van de ontruiming tegen diezelfde dag.
2.2. Het kindercentrum en [eiseres 2] verzoeken primair in hun verzoek niet-ontvankelijk te worden verklaard en subsidiair verlenging van de termijn van schorsing van de ontruiming van het gehuurde tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot 31 december 2006.
2.3. [eiseres 2] en het kindercentrum leggen, kort weergegeven, aan dit verzoek het volgende ten grondslag.
Primair heeft te gelden dat de huuropzegging niet rechtsgeldig is wegens misbruik van recht en strijdigheid met het vertrouwens-, rechtszekerheids - en evenredigheidsbeginsel. [eiseres 2] en het kindercentrum mochten er op rekenen dat zij slechts in geval van sloop van het schoolgebouw naar een alternatieve ruimte zou moeten omzien en dat een huuropzegging gepaard zou gaan met een aanbod voor een alternatieve locatie. Nu de opzegging niet rechtsgeldig is dienen [eiseres 2] en het kindercentrum niet-ontvankelijk te worden verklaard in hun verzoek tot ontruimingsbescherming.
Subsidiair heeft te gelden dat de belangen van [eiseres 2] en het kindercentrum in ruime mate zwaarder wegen dan de belangen van de gemeente om op korte termijn over het gebouw te beschikken.
2.4. De gemeente heeft, kort weergegeven, het volgende verweer gevoerd.
De primaire stelling van het kindercentrum en [eiseres 2] gaat niet op. De opzegging van de huurovereenkomst kan de toets van redelijkheid en billijkheid doorstaan. De gemeente heeft niet gesuggereerd en bij [eiseres 2] en het kindercentrum evenmin de verwachting gewekt dat zij geen gebruik zou maken van haar bevoegdheid de huurovereenkomst op te zeggen. Niet feitelijk onderbouwd is dat de gemeente niet gerechtigd zou zijn de huurovereenkomst op te zeggen. De gemeente had bij die opzegging een gerechtvaardigd belang. De opzegging is derhalve rechtsgeldig.
Voor wat betreft de subsidiaire stelling van [eiseres 2] en het kindercentrum geldt dat de belangen van het kindercentrum en [eiseres 2] door de ontruiming niet ernstiger worden geschaad dan die van de gemeente bij voortzetting van het gebruik door de huurder.
3. DE BEOORDELING
3.1. Vastgesteld kan worden, zoals partijen ook hebben gesteld, dat de onderhavige huurovereenkomst betrekking heeft op een zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW.
3.2. Het verzoek is tijdig ingediend.
3.3. Een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn als bedoeld in artikel 7:230a BW kan worden gedaan door de huurder. Vast staat dat de onderhavige huurovereenkomst is gesloten tussen de gemeente als verhuurder en [eiseres 2] als huurder. Nu het kindercentrum geen huurder is zal zij in haar verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard.
3.4. De stelling van [eiseres 2] dat de opzegging van de huurovereenkomst door de gemeente niet rechtsgeldig is, wordt verworpen.
In de huurovereenkomst is uitdrukkelijk in de mogelijkheid van opzegging voorzien, zoals hiervoor onder 2.1 is weergegeven. De omstandigheid dat de gemeente het gehuurde aan [eiseres 2] ten behoeve van de exploitatie van een kinderdagverblijf ter beschikking heeft gesteld, dat deze exploitatie door de gemeente zou zijn gestimuleerd en gefaciliteerd en dat ter sprake zou zijn gekomen dat herontwikkeling ter plaatse nog ten minste 10 jaar op zich zou laten wachten, doet aan de bevoegdheid van de gemeente tot opzegging van de huurovereenkomst niet af. Uit de door [eiseres 2] gestelde omstandigheden kan niet worden afgeleid dat de gemeente ten opzichte van haar zodanige verwachtingen heeft gewekt aangaande de duur van het gebruik van het gehuurde, tot medio 2009, en de mogelijkheid tot het vestigen van een alternatieve exploitatiemogelijkheid na die tijd, dat dit aan de gedane opzegging in de weg zou staan. Hierbij wordt ook in aanmerking genomen dat [eiseres 2] ter terechtzitting heeft verklaard dat in verband met door haar te verrichten investeringen een huurtermijn van 3 jaar is afgesproken, dat er bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet expliciet is toegezegd dat het kinderdagverblijf in elk geval ook na afloop van de overeengekomen termijn van 3 jaar dan wel gedurende 10 jaar van het gehuurde gebruik zou mogen blijven maken en dat de gemeente volgens [eiseres 2] ondanks haar verzoek daartoe geen huurovereenkomst voor een langere periode wilde afsluiten.
In aanmerking wordt genomen dat de gemeente belang had bij de opzegging van de huurovereenkomst met [eiseres 2]. Als vaststaand kan worden aangenomen dat het schoolgebouw gedeeltelijk niet verhuurd was en voor dat deel voor de gemeente geen huurinkomsten opleverde alsmede dat de stichting [naam] enkel bereid was het schoolgebouw in zijn geheel te huren. Opzegging van de huurovereenkomst bood de gemeente derhalve de mogelijkheid om het schoolgebouw in zijn geheel te verhuren en daarvan huurinkomsten te verkrijgen. Voorts kon de gemeente langs deze weg tegemoet komen aan de wens van de stichting [naam] om haar huisvesting ten behoeve van een in de gemeente [plaats] gevestigde school uit te breiden. De gemeente kon in redelijkheid deze belangen zwaarder laten wegen dan het belang van [eiseres 2] bij voortzetting van de huurovereenkomst.
Op grond van het voorgaande kan niet aangenomen worden dat de huuropzegging in strijd is met de door [eiseres 2] genoemde beginselen dan wel anderszins in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Er bestaat derhalve geen grond om [eiseres 2] in haar verzoek niet-ontvankelijk te verklaren.
3.5. Bij beantwoording van de vraag of de ontruimingstermijn moet worden verlengd, moet voorop gesteld worden dat vaststaat dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd en dat [eiseres 2] op enig moment het gehuurde zal moeten ontruimen. Verlenging van de ontruimingstermijn kan aan de orde zijn als de belangen van [eiseres 2] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de gemeente bij voortzetting van het gebruik door [eiseres 2].
Het gehuurde is gevestigd in een bijgebouw dat onderdeel uitmaakt van het schoolgebouw. Vast staat dat het kinderdagverblijf dat door [eiseres 2] in het gehuurde wordt geëxploiteerd, dagelijks wordt gebruikt voor reguliere dagopvang van 70 niet-schoolgaande kinderen en voor buitenschoolse opvang van 20 schoolgaande kinderen, afkomstig uit meer dan 200 in [plaats] woonachtige gezinnen. Onweersproken is dat [eiseres 2] voor de exploitatie van dit kinderdagverblijf is aangewezen op een locatie in de gemeente [plaats]. Tussen partijen staat vast dat de gemeente aan [eiseres 2] geen alternatieve locatie voor het kinderdagverblijf heeft aangeboden en niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken is dat er binnen de gemeente [plaats] momenteel geen alternatieve locatie voorhanden is, waarbij van belang is dat een locatie geschikt moet zijn of moet zijn te maken voor kinderopvang en dat regels van ruimtelijke ordening de vestiging van een kinderdagverblijf toelaten. Niet betwist is dat door de ontruiming het kinderdagverblijf onderdak zou gaan ontberen en [eiseres 2] aldus ernstig benadeeld zou worden. De belangen van [eiseres 2] worden derhalve door een eventuele ontruiming ernstig geschaad.
Daartegenover staat het belang van de gemeente, er volgens haar in bestaande dat zij voor het gehele schoolgebouw de met de stichting [naam] overeengekomen huurprijs kan ontvangen, dat zij zich jegens de stichting [naam] heeft verplicht het gehele schoolgebouw te verhuren en dat zij aldus haar wettelijke verplichting is nagekomen zorg te dragen voor realisering van onderwijshuisvestingsvoorzieningen. Echter in de tussen de gemeente en de stichting [naam] gesloten huurovereenkomst is neergelegd dat, onder andere, [eiseres 2] een beroep heeft gedaan op ontruimingsbescherming. De gemeente en de stichting [naam] zijn voor het geval het beroep op ontruimingsbescherming gehonoreerd wordt overeengekomen dat de stichting [naam] een korting op de huurprijs ontvangt van 2.140,- euro per maand. Zijdens de gemeente is ter terechtzitting verklaard dat voortzetting van het gebruik van het gehuurde door [eiseres 2] in de relatie tussen de gemeente en de stichting [naam] geen verdere consequenties heeft. Tegenover voormelde korting staat dat [eiseres 2] bij voortzetting van het gebruik gehouden kan worden geacht een bedrag gelijk aan de tussen partijen overeengekomen huurprijs, 3.928,- euro, aan de gemeente te voldoen. Er kan derhalve van worden uitgegaan dat verlenging van de ontruimingstermijn geen financieel nadeel voor de gemeente meebrengt. Ten aanzien van gemeentelijke taak om ten behoeve van de stichting [naam] in huisvesting te voorzien wordt overwogen dat de gemeente gebruik heeft gemaakt van de wettelijke mogelijkheid haar zorgplicht voor onderwijshuisvesting aan die stichting over te dragen middels zogeheten doordecentralisatie, zodat in deze taak geen voldoende zwaarwegend belang meer kan worden gezien. Overigens is de noodzaak van de stichting [naam] om over het gehuurde te kunnen beschikken binnen de termijn waarvoor verlenging van de ontruiming wordt verzocht, onvoldoende aannemelijk geworden. Immers bij brief van 14 maart 2006, productie 5 bij het verweerschrift, is zijdens de stichting [naam] enkel in zijn algemeenheid gesteld dat de stichting niet in staat is om te zorgen voor adequate huisvestingsvoorzieningen voor alle leerlingen van het [college] zolang noodzakelijke nieuwbouw nog niet gerealiseerd is. Volgens de stichting [naam] is de huur van het totale schoolgebouw voor haar daarom een absolute noodzaak. Deze gestelde noodzaak wordt niet nader geconcretiseerd en anders dan in het door [eiseres 2] als productie 7 in het geding gebrachte krantenartikel van 26 mei 2005, waarvan de inhoud niet is weersproken, wordt geen relatie gelegd met een wijziging van het onderwijsconcept. In dat krantenartikel is weergegeven dat volgens een nieuw onderwijsconcept 300 leerlingen in het schoolgebouw les zouden moeten krijgen maar dat als gevolg van de niet volledige beschikbaarheid van het schoolgebouw slechts 240 leerlingen geplaatst kunnen worden. Gesteld noch gebleken is dat dit argument nog voor de stichting [naam] speelt. Het ontbreken van de concretisering van die noodzaak is eens te meer van belang nu vast staat dat de stichting [naam] aan een andere huurder van drie andere lokalen van het schoolgebouw, [naam], te kennen heeft gegeven tot 1 juli 2006 die lokalen niet nodig te hebben en dat de stichting [naam] vanaf 1 juli 2006 over die drie lokalen - en daarmee over in totaal 14 lokalen - de beschikking zal krijgen.
3.6. De conclusie van het voorgaande is dat de belangen van [eiseres 2] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de gemeente bij voortzetting van het gebruik door [eiseres 2]. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn met één jaar zal om die reden worden toegewezen.
3.7. De kosten van deze procedure zullen worden gecompenseerd als na te melden.
4. DE BESCHIKKING
De kantonrechter:
verklaart het kindercentrum in haar verzoek niet-ontvankelijk;
verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden met één jaar, tot 1 januari 2007;
compenseert de kosten van deze procedure in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Aldus gegeven en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2006 door mr. E.J.C. Adang, kantonrechter te 's-Hertogenbosch, in tegenwoordigheid van de griffier.