Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 133600 / HA ZA 05-2357
Vonnis van 26 april 2006
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
2. [eiseres sub 2],
echtelieden, wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. C.W.M. Vergouwen,
tegen
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE SON EN BREUGEL,
gevestigd te Son en Breugel,
gedaagde,
procureur mr. J.P.F.W. van Eijck,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KALLISTE WONINGBOUWONTWIKKELING BV,
gevestigd te Eindhoven,
gedaagde,
procureur mr. R. Stiekema.
Eisers zullen hierna [eisers]" en gedaagden "de Gemeente" onderscheidenlijk "Kalliste BV" worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 december 2005
- het proces-verbaal van comparitie van 1 februari 2006.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In de gemeente Son en Breugel is het nieuwbouwproject "Sonse Haag" in uitvoering. Daarin zijn dertig woningen voorzien, verdeeld in drie typen, te weten: zes zogenaamde "starterswoningen", twintig boswoningen en vier semi-bungalows. Het project wordt gerealiseerd door de Gemeente, eigenaar van de grond, in samenwerking met projectontwikkelaar Kalliste BV die de woningbouw . Voor de starterswoningen subsidieert de Gemeente de grondprijs met € 12.500 per perceel.
2.2. Voor de toewijzing van de grond (en dus de daarop te bouwen woning) heeft de Gemeente, die voorzag dat er méér gegadigden dan kavels zouden zijn, een "Toewijzingsregeling" vastgesteld. De regeling houdt voor zover van belang in dat een onderscheid wordt gemaakt tussen aan de ene kant een categorie (I) "eigen bevolking en economisch gebondenen" met aan de andere kant een categorie (II) "anderen".
Belangstellenden konden inschrijven voor één van drie typen. Binnen elk type zouden beschikbare kavels eerst worden verloot tussen de gegadigden in de categorie I; daarna zou de categorie II ("anderen") kunnen loten.
2.3. [eisers], toen als nu wonende te [woonplaats], hebben ingeschreven voor het type "starterswoning''. [eisers] behoren niet tot de "eigen bevolking". Wel hebben zij bij inschrijving aangegeven dat de heer [eiser sub 1] werkzaam is bij "[bedrijf]" te Son en dat zij behoren tot categorie (I), kennelijk als "economisch gebondenen".
Volgens de Toewijzingsregeling kwam een inschrijver wegens economische gebondenheid voor toewijzing in aanmerking, indien hij werkte in Son en tevens op méér dan 10 km afstand van zijn werk woonde.
2.4. Voor het project "Sonse Haag" bleek daadwerkelijk grote belangstelling (68 inschrijvers) te bestaan. Gedaagden hebben daarom besloten om niet eerst alle inschrijvers te toetsen op de bindingseisen maar eerst tussen alle belangstellenden te loten, met de bedoeling om daarna slechts van de ingelotenen te hoeven toetsen of zij aan de eisen voldeden (Mw. [X], PV Comparitie, blz. 3).
Bij de loting zijn [eisers] voor de "starterswoningen" als tweede ingeloot, wat betekent dat zij als tweede een kavel konden kiezen. Bij brief d.d. 3 mei 2005 heeft de Gemeente aan [eisers] medegedeeld dat zij zijn ingeloot. Bij het vervolgens daarover gevoerde "optiegesprek" met Kalliste BV bleek dat [eisers] op minder dan 10 km van het werk van de heer [eiser sub 1] woonden. Op grond van de Toewijzingsregeling kwamen [eisers] volgens gedaagden dan niet in aanmerking voor toewijzing. Zulks werd bij brief van de Gemeente d.d. 19 mei 2005 aan hen medegedeeld.
2.5. Reeds enkele dagen later, op 24 mei 2005, deden [eisers] hun raadsman de Gemeente gemotiveerd aanzeggen dat het stellen van bindingseisen bij gronduitgifte onrechtmatig want in strijd met de Huisvestingswet is, met invitatie om alsnog te komen tot toewijzing aan [eisers] van het kavel van hun keuze, kavel C-14. Toen de Gemeente daartoe niet bereid bleek, hebben [eisers] vrijwel onmiddellijk een kort geding aangevraagd en daarin op 14 juni 2005 de Gemeente doen dagvaarden met in essentie dezelfde vordering als thans in dit bodemgeschil. Op 7 februari 2006 heeft het gerechtshof alhier in hoger beroep de vorderingen van [eisers] afgewezen. De cassatietermijn is nog niet verstreken. Overigens brengt hetgeen in dat kort-geding in eerste aanleg en in hoger beroep werd overwogen en beslist, geen nadeel toe aan de zaak ten principale in dit bodemgeschil.
2.6. Naar Kalliste BV bij monde van haar Mw. [X] ter comparitie van 1 februari 2006 deed verklaren, is het door [eisers] gewenste kavel C-14 nog niet verkocht, zulks om geen onomkeerbare situatie te scheppen. De Gemeente heeft dat niet tegengesproken.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen - zakelijk weergegeven - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair: gedaagden te veroordelen om het kavel en het bouwplan C-14 alsnog aan [eisers] toe te kennen en hen te verbieden dat kavel aan derden toe te kennen;
subsidiair: hen te bevelen om zonder verboden bindingseisen te hanteren een nieuwe loterij te houden;
in beide gevallen met oplegging van een dwangsom bij in gebreke blijven. [eisers] leggen naast de hiervoor in hoofdstuk 2 vermelde feiten, voor zover door hen aangedragen, aan deze vorderingen in essentie ten grondslag dat het stellen van bindingseisen in strijd met de Huisvestingswet en discriminerend is.
3.2. Gedaagden hebben verweer gevoerd dat in de kern neerkomt op het juridische betoog dat het stellen van bindingseisen niet in strijd is met wet en recht.
Subsidiair voeren zij het verweer dat [eisers] geen belang bij hun vordering hebben, omdat ook na ecartering van de bindingseisen in het geheel niet zeker zou zijn dat zij het kavel toegewezen zouden krijgen.
Op hetgeen zij daartoe aanvoerden zal waar nodig bij de beoordeling worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Uit het systeem en de strekking van de Huisvestingswet, zoals deze mede in het licht van de wetsgeschiedenis dienen te worden begrepen, moet, naar de Hoge Raad heeft uitgemaakt (HR 14 april 2006, Doetinchem; LJN: AU8946), het volgende worden afgeleid.
4.1.1. De wetgever heeft in beginsel de mogelijkheid opengelaten dat de gemeente met betrekking tot woonruimte overeenkomsten naar burgerlijk recht sluit ook buiten gevallen van schaarste op de woningmarkt en dus ook ter zake van woonruimte boven de in de Huisvestingswet bedoelde prijsgrenzen.
4.1.2. De overheidsbemoeienis wat betreft het in de Huisvestingswet voorziene publiekrechtelijk instrumentarium, met de daaraan gestelde voorwaarden en met de daaruit voortvloeiende beperkingen van de vrije marktwerking, van het recht van een eigenaar om vrijelijk over zijn eigendom te beschikken en van het recht van de burger om zich vrij te vestigen, is beperkt tot de verdeling van aangewezen woonruimte. De in de Huisvestingswet bedoelde criteria ter verdeling van woonruimte betreffen de kring van personen die worden toegelaten tot de door de gemeente aangewezen, onder de desbetreffende prijsgrenzen vallende, woonruimte. Tot die door de Huisvestingswet voorziene beperkingen op het recht van vrije vestiging behoren in het bijzonder eisen met betrekking tot de economische en andersoortige maatschappelijke binding van woningzoekenden.
4.1.3. De Huisvestingswet bevat een exclusieve regeling van de overheidsbemoeienis met de verdeling van woonruimte voor zover het betreft de toelaatbaarheid van inbreuken op het recht van vrije vestiging door het stellen van de hiervoor aangeduide toelatingseisen aan woningzoekenden. De Huisvestingswet sluit overheidsbemoeienis met de verdeling van woonruimte boven de in deze wet bepaalde prijsgrenzen uit, indien deze inhoudt dat aan woningzoekenden de bedoelde bindingseisen worden gesteld. Anders zou de hun toekomende vrijheid van vestiging ongerechtvaardigd worden beperkt.
4.1.4. Slechts overeenkomsten naar burgerlijk recht, daaronder begrepen: aanbiedingen en uitnodigingen tot het doen van een aanbod tot dergelijke overeenkomsten, waarin geen bepalingen zijn opgenomen die zien op de verdeling van woonruimte en die geen beperkingen aanbrengen op het recht van vrije vestiging (bij voorbeeld anti-speculatiebedingen bij de uitgifte van bouwgrond) zijn, naar uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt, niet in strijd met het systeem en de strekking van de Huisvestingswet
4.2. Uit het voorgaande volgt dat het toewijzingsbeleid van de Gemeente dat nu juist wel bindingseisen stelt op grond waarvan zij [eisers] wegens het niet voldoen daaraan wil uitsluiten van verwerving van een kavel (en woning), in strijd is met het recht. Meer in het bijzonder het besluit van de Gemeente om de inloting van [eisers] op grond van het niet-voldaan zijn aan bindingseisen ongedaan te maken en ondanks het resultaat van de loting niet langer aan [eisers] te willen verkopen en leveren, is in strijd met het publiekrecht en dan, ingevolge artikel 3:14 BW, ook naar burgerlijk recht onrechtmatig.
4.3. Terecht maakt de gemeente bezwaar tegen een tweede loting. Nodig is die geenszins.
In dit bijzondere geval heeft de loting reeds plaatsgevonden, naar de rechtbank uit de verklaring van Mw [X] ter comparitie (PV, blz. 3) begrijpt tussen alle 68 inschrijvers. Slechts het nadien alsnog buiten de loting willen laten van ingelote inschrijvers die niet aan de bindingseisen voldeden, is in casu dan onrechtmatig en behoort te worden teruggedraaid. De rechtbank vermag niet in te zien wat daar oneerlijk aan is tegenover inschrijvers die wel aan de bindingseisen voldoen. Dat is overigens na de geciteerde uitspraak van de Hoge Raad zonder belang.
4.4. Het in de vorige alinea overwogene kan onbevredigend worden gevonden voor potentiële inschrijvers die op grond van de gestelde bindingseisen hebben afgezien van inschrijving en ook ten opzichte van de vier inschrijvers die in categorie II ("anderen") vielen. Mogelijk zijn er onder die vier ook geweest die na ecartering van de bindingseisen wel ingeloot zouden zijn.
Maar naar analogie van het recht voor aanbestedingen, waar deze wijze van inschrijven en "gunnen" veel overeenkomst mee vertoont, hadden de potentiële inschrijvers dan toch eerst moeten inschrijven om hun eventuele rechten geldend te kunnen maken.
De vier inschrijvers in de categorie II hadden tegen uitsluiting op grond van indeling in die categorie II ("anderen"), zo daarvan sprake was (ook daaromtrent is niets gesteld of gebleken), kunnen en moeten opkomen op dezelfde wijze als [eisers] hebben gedaan.
Een en ander niet gebeurd zijnde kan thans, bijna een jaar later, nu alle andere kavels zijn toegewezen en die toewijzingen bezwaarlijk zonder schade voor gedaagden kunnen worden teruggedraaid, geredelijk worden aangenomen dat die anderen hun rechten hebben verwerkt.
4.5. Omdat het door [eisers] verkozen kavel C-14 (grond en daarop te bouwen woning) naar ter comparitie van 1 februari j.l. bleek, nog niet was verkocht om geen onomkeerbare situatie te scheppen, neemt de rechtbank aan dat het ook niet is verkocht zolang tegen 's hofs arrest nog beroep in cassatie openstaat. Dat kavel kan de Gemeente derhalve thans zoals op grond van het voorgaande behoort, aan [eisers] verkopen.
Primair zijn gedaagden daartoe gehouden op grond van hun openbaar aanbod (openstelling van de inschrijving), de aanvaarding daarvan door [eisers] (door hun inschrijving) en acceptatie van de inschrijving (door [eisers] tot de loting toe te laten), waardoor tussen hen verbintenissen zijn ontstaan die de Gemeente en Kalliste BV verplichten om aan de ingelotenen te verkopen en leveren. Tevens geldt dat een dergelijke verkoop en levering een passende vorm van schadevergoeding anders dan in geld is om de schadelijke gevolgen van het onrechtmatig uitsluiten van [eisers] te herstellen.
De vordering daartoe moet worden toegewezen.
4.6. Voor Kalliste BV is dat niet anders. Die heeft haar vrijheid om te contracteren met wie zij wil, in haar relatie tot de gemeente waarin zij zich heeft geconformeerd aan een toewijzingssysteem middels loting, in zoverre prijsgegeven. Haar verweer dat zij vrijelijk, kennelijk ook: naar willekeur, kon bepalen of zij zou doorleveren en bouwen ongeacht of een inschrijver was ingeloot, moet als onvoldoende gemotiveerd, onvoldoende onderbouwd en daarbij tevens onaannemelijk worden verworpen. Ongemotiveerd en onvoldoende onderbouwd vooral omdat gedaagden het niet opportuun achtten om gedocumenteerd inzicht te verschaffen in hun onderlinge rechtsverhouding en onaannemelijk omdat een toewijzing middels loting evident door beiden (Gemeente en Kalliste BV) was beoogd.
Gelet op de samenwerking tussen de Gemeente en Kalliste BV moet daarentegen aangenomen worden dat, wanneer de Gemeente een kavel aan een ingelote inschrijver gunt, Kalliste BV in beginsel, behoudens bijzondere redengevende omstandigheden (bij voorbeeld: onmogelijkheid van die inschrijver om financiering te verkrijgen of iets dergelijks), gehouden is om voor de ingelote inschrijver aan wie is gegund, te bouwen. Omtrent dergelijke bijzondere omstandigheden is met betrekking tot [eisers] niets gesteld of gebleken.
4.7. De aldus door Kalliste jegens de Gemeente aangenomen verplichting om met de ingelote inschrijvers in beginsel ook voor de bouw te contracteren, kan in de relatie tussen gedaagden worden aangemerkt als een derdenbeding ten gunste van ingelote inschrijvers. Wel dienden [eisers] dat beding te aanvaarden, maar die aanvaarding kan in iedere vorm geschieden, mits gericht tegen tenminste één van de beide andere contractanten. De op 14 juni 2005 uitgebrachte dagvaarding in het kort geding alsook de dagvaarding op 17 oktober 2005 in deze bodemzaak moeten tevens worden opgevat als een verklaring van [eisers] van de strekking dat zij dat derdenbeding aanvaarden. [eisers] kunnen hun vordering dan tevens tegen Kalliste BV richten en op grond van het voorgaande toegewezen krijgen.
4.8. [eisers] vorderen juridisch weinig precies om het kavel C-14 aan hen toe te kennen. De rechtbank legt dat naar zijn kennelijke bedoeling, maar in een meer juridische terminologie, uit als: het kavel C-14 en de daarop te bouwen woning aan hen te verkopen en leveren. Op die wijze zal de vordering worden toegewezen.
4.9. De gevorderde termijn van 48 uur is ongemotiveerd nodeloos kort; zij zal worden verlengd. Hoewel de rechter aanneemt dat de gemeente als overheid ook zonder dwangsom deze veroordeling nakomt, geldt dat niet voor Kalliste BV. De rechtbank wil dan in dit geval tussen gedaagden geen onderscheid maken. Een dwangsom waarvan het maximum correspondeert met het belang van [eisers] om als starters elders zonder problemen een andere woning te kunnen verwerven, is redelijk.
4.10. Beslist moet derhalve worden als na te melden. Gedaagden dienen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van [eisers] te worden veroordeeld. Die kosten zouden niet anders of hoger zijn uitgevallen als slechts één van gedaagden zou zijn verschenen; daarom zullen gedaagden hoofdelijk daarin worden veroordeeld.
5. De beslissing
De rechtbank:
5.1. veroordeelt gedaagden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het kavel C-14 in het plan "Sonse Haag" en de voor dat kavel voorziene woning aan [eisers] te verkopen en daartoe met hen een overeenkomst van koop en verkoop met de voor de zes starterswoningen in het plan "Sonse Haag" gebruikelijke inhoud te sluiten en dat kavel en die woning na gereedkomen (oplevering) binnen veertien dagen na het uitbrengen van een deurwaardersexploit houdende vaststelling van die oplevering en sommatie tot levering, aan hen te leveren;
5.2. veroordeelt diegene van gedaagden die in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen, om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 2.000,00 (tweeduizend euro) per dag voor iedere dag dat zij in gebreke zijn aan deze veroordeling te voldoen, zullende terzake voor beide gedaagden tezamen nimmer méér dan voor € 100.000,00 aan dwangsommen worden verbeurd.
5.3. veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de kosten aan de zijde van [eisers] gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op € 2.146,93 waarvan € 346,93 verschotten en € 1.800,00 salaris.
5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.W. Rullmann en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2006.