Uitspraak
R E C H T B A N K 's - H E R T O G E N B O S C H
KANTONRECHTER te EINDHOVEN
V O N N I S
in de zaak van:
de stichting Woningstichting SWS,
gevestigd te Eindhoven,
eiseres,
gemachtigde: mw. mr. I.C.K. Mol, advocaat en procureur te Eindhoven,
t e g e n :
[gedaagde]
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.M.J.P. Michiels, advocaat en procureur te Eindhoven.
1. Het verloop van het geding
Dit blijkt uit de navolgende stukken:
de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek, met producties.
2. Het geschil en de beoordeling daarvan
2.1 Eiseres vordert in de dagvaarding ontbinding van de tussen haar en gedaagde bestaande huurovereenkomst ten aanzien van de woning aan de [adres]. Verder vordert zij ontruiming van het gehuurde, schadevergoeding wegens huurderving tot de ontruiming en € 200,38 wegens achterstallige huur, berekend tot 1 juni 2005, te vermeerderen met rente en kosten.
2.2 Aan de vordering tot ontbinding legt eiseres ten grondslag dat gedaagde jegens haar toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen, die hij als huurder heeft. Niet alleen is er een huurachterstand, maar ook en vooral verwijt eiseres aan gedaagde, dat deze in de gehuurde woning een hennepkwekerij heeft geëxploiteerd. Dusdoende heeft gedaagde, zonder toestemming van eiseres en in strijd met de huurovereenkomst, de bestemming van het gehuurde gewijzigd en verder risico's van gevaar, schade en overlast jegens eiseres en derden, omwonenden, in het leven geroepen.
De tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, zo concludeert eiseres.
2.3 De aanwezigheid van de hennepkwekerij erkennende betwist gedaagde, dat er sprake zou zijn (geweest, want vast staat dat de kwekerij door de politie op 8 maart 2005 is ontmanteld) van een bedrijfsmatig gebruik van de woonruimte. Verder stelt gedaagde dat er in zijn geval geen sprake was van gevaar, schade of overlast. Hij heeft de hennepkwekerij gedegen en veilig aangelegd. De installaties voldeden aan alle eisen. Gedaagde controleerde dagelijks de installatie en hij zorgde er ook voor dat de omwonenden van de kwekerij geen last konden ondervinden. De stelling van eiseres, dat er stankoverlast was in de omgeving van het door gedaagde gehuurde, wordt door gedaagde betwist. Eveneens betwist gedaagde dat hij zich niet gedragen zou hebben als een goede huurder. Volgens gedaagde is er nimmer sprake geweest van gevaar, overlast of schade aan de woning of omwonenden. De huurachterstand heeft gedaagde, zo stelt hij, inmiddels ingelopen.
Gedaagde betwist ook dat zijn hennepactiviteiten een ongewenste uitwerking zouden hebben op de sociale sfeer in de buurt, en anderen zouden kunnen aanzetten tot het ontplooien van dezelfde activiteiten. Daarvan worden ze wel weerhouden door de berichtgeving in de kranten over de harde aanpak van de hennepteelt door de woningstichtingen.
Gedaagde stelt zich op het standpunt, dat hij niet als voorbeeld mag worden gebruikt. Hij somt een aantal omstandigheden op die zijn grote belang bij een voortgezet verblijf in deze woning aantonen.
Gedaagde komt tot de conclusie dat de ontbinding van de huurovereenkomst op geen enkele wijze is gerechtvaardigd.
Tenslotte voert gedaagde ook verweer tegen de vordering wegens buitengerechtelijke incassokosten. Hij stelt dat geen sprake is van zodanige buitengerechtelijke werkzaamheden dat een aparte vergoeding daarvoor op haar plaats is.
2.4 Bij repliek heeft eiseres haar vordering onder 4 (huurachterstand, vertragingsrente en buitengerechtelijke incassokosten) ingetrokken en voor het overige heeft zij volhard bij haar vordering.
2.5 Gedaagde heeft een brief van hem aan eiseres d.d. 29 maart 2005 overgelegd. Bij repliek heeft eiseres de ontvangst van deze brief betwist. Volgens gedaagde is deze brief evenwel aangetekend verstuurd en bij de brief heeft hij een verzendbewijs (aangetekend) van TPG Post overgelegd. Daar heeft gedaagde bij dupliek ook op gewezen, stellende dat eiseres deze aangetekende brief zeer zeker heeft ontvangen.
Tegenover de zojuist vermelde bescheiden houdt de enkele ontkenning van ontvangst door eiseres geen stand.
In deze brief die, naar de kantonrechter begrijpt, een reactie is op een door eiseres overgelegde brief d.d. 10 maart 2005, waarin eiseres gedaagde verzoekt uit eigen beweging de huurovereenkomst op te zeggen en waarin bij gebreke daarvan de onderhavige vordering tot ontbinding en ontruiming wordt aangezegd, vraagt gedaagde begrip voor verschillende bijzondere omstandigheden aan zijn kant, die hierna nog aan de orde zullen komen. Gedaagde besluit zijn brief met de volgende zin: "Ik beloof dat ik me vanaf heden en in de toekomst als een voorbeeldige bewoner/huurder zal gedragen".
De kantonrechter ziet hierin een erkenning door gedaagde dat hij zich door het exploiteren van de hennepkwekerij, waarvan hij het commerciële karakter eerder al tegenover de politie had erkend, niet als een goede huurder heeft gedragen.
De kantonrechter houdt gedaagde aan deze erkenning. In deze procedure neemt hij wel een ander standpunt in, maar hij laat na aan te geven dat en met name waarom deze eerdere erkenning zou moeten vervallen.
2.6 De aldus vaststaande tekortkoming van gedaagde geeft eiseres in beginsel recht op ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Gedaagde heeft evenwel feiten en omstandigheden aangevoerd die zijns inziens moeten leiden tot de conclusie dat in dit geval de ontbinding niet gerechtvaardigd is.
De kantonrechter zal in het navolgende deze feiten en omstandigheden onderzoeken en hij stelt daarbij voorop dat, tegen de achtergrond van de wetsgeschiedenis en de strekking van artikel 7:231 van het Burgerlijk Wetboek, bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming van gedaagde voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen, rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waartoe ook behoren de belangen van partijen over en weer, aan de zijde van gedaagde met name diens woonbelang.
2.7 Gedaagde stelt dat hij door de hennepteelt op een zwarte lijst is gekomen bij alle woningstichtingen in Eindhoven en omgeving en dat hij niet in staat is om een woning te huren in de particuliere sector, gezien zijn geringe inkomsten, een netto ziektewetuitkering van € 298,30 per week. Gedaagde stelt dat hij een zwakke gezondheid heeft, hij heeft in april 2005 een open hartoperatie gehad. Problemen met zijn huisvesting schaden zijn gezondheid. Bovendien heeft hij de zorg voor zijn acht jaar oude dochtertje, wier moeder ongeveer drie jaar geleden is overleden. Voor dat dochtertje is het van groot belang dat zij in de huidige woning kan blijven. Ze is een tijdje uit huis geplaatst geweest en ze woont nu weer bij gedaagde. Ze gaat in de buurt naar school en heeft in de buurt veel vrienden. Daarnaast wordt gedaagde regelmatig geholpen door de buren en de buurt bij de opvoeding en de verzorging van zijn dochtertje. De kans is groot dat zijn dochtertje weer uit huis zal worden geplaatst indien ontbinding en ontruiming zou worden uitgesproken. Dat zou haar ontwikkeling schaden.
2.8 Van de door gedaagde aangevoerde bijzondere omstandigheden heeft eiseres er twee betwist, de gestelde inkomenspositie van gedaagde en zijn hartoperatie, maar deze betwistingen oordeelt de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd tegenover de desbetreffende, met bescheiden gestaafde, stellingen van gedaagde.
2.9 Mèt eiseres is de kantonrechter van oordeel dat het exploiteren van een hennepkwekerij als de onderhavige (het ging hier om een installatie met 64 planten) het risico van schade en waardevermindering schept met betrekking tot de betrokken woning en de woningen in de buurt. Verder is het inmiddels wel van algemene bekendheid, dat de nodige installaties bijzonder gevaar voor brand, waterschade en stankoverlast in het leven roepen. Tegen de achtergrond hiervan heeft eiseres er onmiskenbaar belang bij dit soort bedrijfsactiviteiten in haar woningbestand tegen te gaan.
Gedaagde heeft evenwel onweersproken gesteld dat de door hem gehuurde woning na de ontmanteling van de hennepinstallatie door hem weer in de oorspronkelijke staat is teruggebracht en dat hij na de ontmanteling geen nieuwe hennepactiviteiten heeft ontplooid of nog zal ontplooien. Hierdoor verflauwt het zojuist geschetste belang van eiseres bij ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde nu.
2.10 Eiseres wijst er ook op dat er een schrijnend woningtekort is in Eindhoven en dat zij er een te respecteren belang bij heeft, dat de nu door gedaagde gebruikte woning ter beschikking komt van een woningzoekende, die het gehuurde (in zijn geheel) uitsluitend als woonruimte wil gebruiken.
Naar het oordeel van de kantonrechter behoort dit argument geen gewicht in de schaal te leggen, omdat ook gedaagde behoort tot de groep die is aangewezen op de sociale huursector en die geconfronteerd wordt met het woningtekort, en verder omdat vaststaat, zoals zojuist is overwogen, dat ook gedaagde het gehuurde (voortaan) geheel als woning wil gebruiken.
2.11 Het belang dat resteert voor eiseres lijkt te liggen in de sfeer van de generale preventie: een ontruiming, gecombineerd met plaatsing op een zwarte lijst en daarmee de uitsluiting van betrokkene van de sociale woningmarkt, lijkt bedoeld te zijn om huurders te weerhouden van het opzetten van hennepkwekerijen in hun huurwoning. Zoals uit het vorenoverwogene volgt, is op het gestelde doel van eiseres niets aan te merken. De kantonrechter laat in het midden, of het hier gebruikte middel om dat doel te bereiken geen te grote beproeving is voor de spankracht van het burgerlijk recht, maar hij oordeelt wel dat het zojuist vermelde macrobelang van eiseres het moet afleggen tegen het - gezien de in 2.7 weergegeven omstandigheden - bijzondere belang van gedaagde om in de huurwoning te kunnen blijven.
2.12 De conclusie na het vorenoverwogene is, dat de tekortkoming van gedaagde in dit geval niet ernstig genoeg is om de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.
De vordering, zoals verminderd, dient te worden afgewezen en eiseres dient als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding te worden verwezen.
3. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt eiseres in de kosten van het geding aan de zijde van gedaagde gevallen en tot op heden begroot op € 500,-- wegens gemachtigdensalaris, te voldoen aan de griffier.
Aldus gewezen door mr. W.E.M. Leclercq, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 6 juli 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.