Uitspraak
RECHTBANK 's-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht
Zaaknummer: AWB 05/3292
Uitspraak van de meervoudige kamer van 7 september 2006
inzake
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo,
verweerder,
[gemachtigde]
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2005 heeft verweerder de waarde van het[adres] naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de staat van het object op 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op ? 111.000,00. Voorts is eiser een aanslag onroerende zaakbelasting (OZB) voor het jaar 2005 opgelegd van ? 133,00.
Bij uitspraak van 10 oktober 2005 heeft verweerder het tegen dit besluit door eiser gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde verminderd tot ? 101.000,00. Hierbij is eiser tevens medegedeeld dat de opgelegde OZB dienovereenkomstig zal worden gecorrigeerd.
Tegen deze uitspraak heeft eiser op 12 oktober 2005 beroep ingesteld. Het onderzoek ter zitting heeft met gesloten deuren plaatsgevonden op 15 juni 2006. Eiser is ter zitting niet verschenen. Verweerder is ter zitting verschenen in persoon, bijg[taxateur] [taxateur]
Overwegingen
1. In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van het[adres] op het juiste bedrag is vastgesteld.
2. Eiser is eigenaar van het onderhavige object. Het betreft een kantoor, gelegen onder een appartementengebouw in het centrum van Geldrop, kadastraal bekend gemeente Geldrop, [gegevens]. Het object is omstreeks 2000 gebouwd en heeft een bruto vloeroppervlakte van circa 84 m². Per 1 december 2002 bedroeg de bruto huur ? 9.030,00 per jaar.
3. Ingevolge het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering Onroerende Zaken (hierna: Wet WOZ), wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het onderhavige kantoorpand toegekende waarde ligt bij verweerder.
4. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
5. Verweerder heeft zich ter onderbouwing van de door hem op ? 101.000,00 nader vastgestelde waarde beroepen op een taxatierapport, opgemaakt door [taxateur] op
22 november 2005. Blijkens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak volgens de huurwaarde-kapitalisatiemethode bepaald door middel van vergelijking met huurprijzen van een tweetal vergelijkingsobjecten, te weten de kantoorpanden [adressen]. Het [object] betreft een kantoor, gelegen aan de rand van een klein industrieterrein met bouwjaar 1998 en een oppervlakte van 50 m². De huur voor dit object bedroeg per 1 januari 2003 ? 5.105,04 per jaar. Het [object] betreft een kantoor, gelegen aan de doorgaande weg van Eindhoven naar Mierlo met bouwjaar 1920 en een oppervlakte van 144 m². De huur voor dit object bedroeg per 1 januari 2003 ? 14.748,00 per jaar. De huurwaarde van beide vergelijkingsobjecten bedroeg aldus ? 102,00 per m2.
Volgens verweerder is de voor het pand Hofdael 1 gehanteerde huurwaarde van ? 110,00 per m² reëel. Zoals ter zitting door verweerders taxateur nader is toegelicht, is hierbij in aanmerking genomen dat het onderhavige pand jonger is en gunstiger is gelegen dan de twee gehanteerde vergelijkingsobjecten. Het [object] is bovendien aanzienlijk kleiner dan het pand [object]
Bij de waardering van de onroerende zaak heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 11 gehanteerd. Ter zitting heeft verweerders taxateur aangegeven dat bij de opbouw van deze factor rekening is gehouden met een fictief risico van leegstand.
6. Eiser betwist de bij de waardebepaling gehanteerde kapitalisatiefactor niet maar stelt zich op het standpunt dat verweerder een te hoge huurwaarde als uitgangspunt heeft genomen. Volgens eiser bedroeg de huurwaarde van het onderhavige object op de waardepeildatum maximaal ? 100,00 per m². Gelet hierop had de waarde moeten worden vastgesteld op maximaal ? 92.000,00, aldus eiser. Eiser is van mening dat verweerder onvoldoende gemotiveerd heeft aangegeven waarom, gelet op de leegstand van het object, de slechte kantorenmarkt in 2003 en de uitstraling van het object, niet kan worden uitgegaan van de door hem genoemde huurwaarde van ? 100,00 per m².
7. De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten en de onderhavige onroerende zaak van eiser in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn dat de huurprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Uit het taxatierapport en de ter zitting gegeven nadere toelichting daarop is gebleken dat verweerder zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen in bouwjaar, oppervlakte, ligging en uitstraling tussen die objecten en de onroerende zaak van eiser.
Het risico van leegstand van het onderhavige object is, zoals blijkt uit het vorenstaande, reeds betrokken in de berekening van de kapitalisatiefactor en is dan ook terecht niet meegenomen bij de bepaling van de huurwaarde per vierkante meter vloeroppervlak. De rechtbank merkt nog op dat de werkelijke leegstand van eisers onroerende zaak in dit verband niet relevant is.
8. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat de taxatie waarop verweerder zich beroept niet op onjuiste uitgangspunten berust. Nu eiser zijn standpunt niet heeft onderbouwd met enig bewijsmiddel van gelijk gewicht, moet het er voor worden gehouden dat de door verweerder verdedigde waarde van ? 101.000,00 juist is.
9. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.
10. De rechtbank ziet geen aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. Voorts ziet de rechtbank geen aanleiding te bepalen dat het betaalde griffierecht dient te worden vergoed.
11. Beslist wordt als volgt.
Beslissing
De rechtbank,
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. L.C. Michon, mr. A.A.H. Schifferstein en mr. J.P.M. Kooijmans als rechter en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.P.C. Anssems als griffier op 7 september 2006.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
Afschriften verzonden: