Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
Vonnis van 1 november 2006
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 123004 / HA ZA 05-504 van
1. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN STOOFSTR [nummer]/VUGHTERSTRAAT,
zetelende te 's-Hertogenbosch,
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [eiseres sub 3],
wonende te [woonplaats],
4. [eiser sub 4]
wonende te [woonplaats] ,
5. [eiser sub 5],
wonende te [woonplaats],
6. [eiseres sub 6],
wonende te [woonplaats],
7. [eiser sub 7],
wonende te [woonplaats],
8. [eiser sub 8],
wonende te [woonplaats],
9. [eiseres sub 9],
wonende te [woonplaats],
10. [eisers sub 10],
wonende te [woonplaats],
11. [eiser sub 11],
wonende te [woonplaats],
12. [eiser sub 12],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. C.M. van der Corput,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GROENGOED PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WELIA B.V.,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. R.J.H. van den Dungen,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 132706 / HA ZA 05-2202 van
1. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN STOOFSTR [nummer]/VUGHTERSTRAAT,
zetelende te 's-Hertogenbosch,
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
als rechtsopvolger van [eiser sub 2 in zaak met nummer 05-504 ],
3. [eiseres sub 3],
wonende te [woonplaats],
4. [eiser sub 4]
wonende te [woonplaats] ,
5. [eiser sub 5],
wonende te [woonplaats],
6. [eiseres sub 6],
wonende te [woonplaats],
7. [eiser sub 7],
wonende te [woonplaats],
8. [eiser sub 8],
wonende te [woonplaats],
9. [eiseres sub 9],
wonende te [woonplaats],
10. [eisers sub 10],
wonende te [woonplaats],
11. [eiser sub 11],
wonende te [woonplaats],
12. [eiser sub 12],
wonende te [woonplaats],
13. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WIRIMA VASTGOED B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Volkel,
eisers,
procureur mr. C.M. van der Corput,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GROENGOED B.V.,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WELIA B.V.,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. R.J.H. van den Dungen.
1. De procedure in de zaak 05-504
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 juni 2005
- het proces-verbaal van comparitie van 9 februari 2006
- de conclusie na comparitie van eisers
- de conclusie na comparitie van gedaagden.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de zaak 05-2202
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 januari 2006 (waarop het verkeerde zaak- en rolnummer is vermeld)
- het proces-verbaal van comparitie van 9 februari 2006
- de conclusie na comparitie van eisers
- de conclusie na comparitie van gedaagden.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
3.1. Het geschil in beide zaken betreft het appartementencomplex aan de Vughterstraat [nummers] en de Stoofstraat [nummer] en [nummer]a te 's-Hertogenbosch, door de gemeente aangewezen als beschermd stadsgezicht. Dit complex bestaat uit een pand aan de Vughterstraat, een pand aan de daarmee ongeveer parallel lopende Stoofstraat en de lagere bebouwing waarmee beide panden met elkaar zijn verbonden (het zgn. middenmotief). Op de begane grond van het pand aan de Stoofstraat is een bedrijfsruimte aanwezig met de ingang aan de Stoofstraat. Op de begane grond van het middenmotief en het pand aan de Vughterstraat is een bedrijfsruimte aanwezig met de ingang aan de Vughterstraat. In de rest van het complex zijn negen appartementen aanwezig, die een gezamenlijke ingang aan de Stoofstraat delen.
3.2. De eisers in beide zaken zijn de huidige appartementsrechthebbenden, verenigd in eiseres sub 1 (hierna de Vereniging van Eigenaren te noemen), met uitzondering van eiser sub 2 [eiser sub 2] in de zaak 05-504, die in de zaak 05-2202 is vervangen door zijn rechtsopvolger eiser sub 2 [eiser sub 2]. Het appartement van eiseres sub 13 Wirima Vastgoed BV in de zaak 05-2202 is niet vertegenwoordigd in de zaak 05-504.
3.3. Welia BV, gedaagde sub 2 in beide zaken, is enig aandeelhouder en bestuurder van zowel Groengoed Projectontwikkeling BV, gedaagde sub 1 in de zaak 05-504, als Groengoed BV, gedaagde sub 1 in de zaak 05-2202. [G], gedaagde sub 3 in beide zaken, is enig aandeelhouder en bestuurder van Welia BV. Eisers houden alle gedaagden verantwoordelijk voor mankementen in onder meer de brandveiligheid van het complex.
3.4. Groengoed BV raakte voor het eerst bij het appartementencomplex betrokken toen zij op 14 april 1998 samen met Majebi Vught BV de commanditaire vennootschap Vughterstraat CV oprichtte. Majebi Vught BV bracht als commanditaire vennoot 90% van de eigendom van het complex in, waarvan de eerste en hogere verdiepingen toen nog werden gebruikt voor de verhuur van kamers. Op 6 april 1999 werd Vughterstraat CV ontbonden, waarbij het complex aan Majebi Vught BV werd toebedeeld. Op dezelfde datum richtte Majebi Vught BV samen met Groenewoud Holding BV de nieuwe commanditaire vennootschap Stoofstraat [nummer]/Vughterstraat CV op, waarin Majebi Vught BV de eigendom van het complex inbracht.
3.5. Groengoed BV bleef bij het complex betrokken. In 1999 liet zij door Meulenbeld en van den Bersselaar Vormgevers (hierna Meulenbeld) een plan ontwikkelen voor de uitbreiding van het middenmotief met een aantal extra verdiepingen. Op 22 oktober 1999 werd bij de gemeente een formulier informatief bouwplan ingediend, waarop Groengoed BV als eigenaar was vermeld. De gemeente liet echter weten dat dit bouwplan onder meer in verband met de hoogte strijdig was met het bestemmingsplan.
3.6. Op 11 april 2000 verkreeg Stoofstraat [nummer]/Vughterstraat CV toestemming van de gemeente voor de splitsing van het complex in appartementsrechten in de zin van art. 5:106 BW Pro (prod. 79 eisers; de rechtbank hanteert in dit vonnis de nummering van de producties van eisers in de zaak 05-2202; alle producties van eisers zijn of kunnen worden geacht te zijn overgelegd in de zaak 05-504). Op 12 mei 2000 werd de splitsingsakte gepasseerd (prod. 35 eisers). In die akte is sprake van twaalf appartementsindexen, waarvan A1 en A2 worden gebruikt voor de twee winkels op de begane grond en A3 tot en met A12 voor de destijds nog tien geplande appartementen in de rest van het gebouw.
3.7. De appartementen werden feitelijk telkens gecreëerd zodra de voor een appartement bestemde verhuurde kamers vrij kwamen. Het eerste appartement (A8) werd verkocht aan eiseres sub 6 [eiseres sub 6]. [eiseres sub 6] sloot op 20 maart 2000 een koopovereenkomst (prod. 49 eisers) waarbij Groengoed BV als verkoper optrad, onder de ontbindende voorwaarden dat de splitsing van het complex in appartementen tot stand zou komen en dat Groengoed BV de eigendom zou verkrijgen van Groenewoud Holding BV en Majebi Vught BV. Feitelijk was het echter Stoofstraat [nummer]/Vughterstraat CV die op 25 mei 2000 het appartementsrecht aan [eiseres sub 6] leverde. In de leveringsakte (prod. 50 eisers) is melding gemaakt van een koopovereenkomst tussen [eiseres sub 6] en Stoofstraat [nummer]/Vughterstraat CV, maar die koopovereenkomst is niet in het geding gebracht.
3.8. Bij brief van 13 juli 2000 deelde de gemeente aan Groengoed BV mede dat op 12 juli 2000 geconstateerd was dat het aannemersbedrijf Post in opdracht van Groengoed BV bezig was met werkzaamheden die grotendeels neerkwamen op uitvoering van het eerder ingediende informatieve bouwplan en dat de bouw werd stilgelegd omdat de vereiste bouwvergunning ontbrak. Groengoed BV diende op 31 juli 2000 een aanvraag voor een bouwvergunning in, maar die werd op 9 oktober 2000 geweigerd.
3.9. Op 1 september 2000 verkreeg eiser sub 11 [eiser sub 11] het appartementsrecht A2 (de winkel aan de Stoofstraat) en op 7 november 2000 verkreeg eiser sub 7 [eiser sub 7] het appartementsrecht A11. Beide appartementsrechten werden rechtstreeks aan [eiser sub 11] en [eiser sub 7] geleverd door Stoofstraat [nummer]/Vughterstraat CV, die de appartementen had verkocht aan Groenewoud, Groenewoud , Groenewoud & Groenewoud BV, die op haar beurt de rechten op levering aan [eiser sub 11] en [eiser sub 7] had verkocht.
3.10. Op 14 februari 2001 diende Groengoed BV als "eigenaar" een aanvraag in voor een nieuwe bouwvergunning in verband met het creëren van een vluchtweg aan de achterkant van de winkel aan de Vughterstraat. Daartoe moest in het middenmotief een trap naar boven gebouwd worden, zodat men via die trap over de gang op de eerste verdieping kon vluchten naar de uitgang van de appartementen aan de Stoofstraat. Om ruimte te creëren voor die nieuwe trap moesten de appartementen A6 en A7 verkleind worden en samengevoegd tot één appartement (A6/7). In verband met bezwaren van de gemeente tegen geplande dakkapellen diende Groengoed BV op 17 mei 2001 een gewijzigde bouwaanvraag in. Op 11 juni 2001 werden door Meulenbeld gemaakte tekeningen ingediend, waarop de laatste door de gemeente gewenste wijziging was verwerkt (prod. 17 eisers). Op die tekening is Groengoed Projectontwikkeling BV als opdrachtgever vermeld. Bij brief van 12 juni 2001 (prod. 1 antw. in de zaak 05-2202) deelde de brandweer mede dat geen bezwaar bestond tegen het gewijzigde verbouwingsplan, mits de ramen tussen ruimte 1.12 en 1.03 en het naast gelegen pand een weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van ten minste 60 minuten zouden bezitten. Op 26 juni 2001 werd een bouwvergunning aan Groengoed BV verleend (prod. 19 eisers), waarna Groengoed BV de werkzaamheden door aannemingsbedrijf Post liet uitvoeren.
3.11. Groengoed BV was inmiddels daadwerkelijk eigenaar van het grootste deel van het appartementencomplex. Stoofstraat [nummer]/Vughterstraat CV verkocht op 2 april 2001 de appartementen A1, A3, A4, A5, A6, A7, A9 en A12 aan Groengoed BV. De levering vond plaats op 7 juni 2001. Naast de al aan [eiser sub 11], [eiseres sub 6] en [eiser sub 7] verkochte appartementen A2, A8 en A10 ontbrak bij deze levering appartement A11, waarover geen bijzonderheden bekend zijn. Dat appartement moet derhalve voor die tijd al door Stoofstraat [nummer]/Vughterstraat CV zijn geleverd aan de rechtsvoorganger van Wirima Vastgoed BV. In de periode na 7 juni 2001 verkocht Groengoed BV alle resterende appartementen aan de overige eisers dan wel hun rechtsvoorgangers.
3.12. Op 30 september 2003 inspecteerde de brandweer op verzoek van eisers het complex op brandveiligheid. Bij brief van 17 november 2003 (prod. 26 eisers) deelde de brandweer aan de gemeente mede dat tijdens het preventiebezoek was gebleken dat de brandveiligheid van het complex op verschillende onderdelen niet voldoende was en afweek van de wettelijke voorschriften, onder opgave van een aantal noodzakelijke voorzieningen. De brandweer meldde daarnaast dat de aangetroffen situatie niet overeen kwam met de tekeningen horend bij de bouwvergunning, zowel wat betreft de verbouwing waarvoor de bouwvergunning was afgegeven als de op die tekening aangegeven bestaande situatie. De brandweer merkte op dat een definitieve toetsing pas kon plaatsvinden nadat tekeningen waren gemaakt van de feitelijke situatie zoals die voor de verbouwing bestond en dat uit de toetsing van die situatie door de brandweer nog nadere eisen zouden kunnen voortvloeien. Deze brief van de brandweer is op een jaarvergadering van de Vereniging van Eigenaren in januari 2004 aan de appartementseigenaren bekend gemaakt. Officieus waren zij al kort na de inspectie op 30 september 2003 met de mankementen bekend geraakt.
3.13. Bij brieven van 12 februari 2004 (prod. 30a, 30b en 30c eisers) sommeerde mr. J. Hellendoorn namens de Vereniging van Eigenaren diverse natuurlijke personen en rechtspersonen, waaronder de gedaagden in deze twee procedures, om ervoor zorg te dragen dat de appartementen zouden voldoen aan de eisen van de brandweer en eventuele andere eisen die de gemeente nog zou stellen voor het bewoonbaar maken van de appartementen. In deze brief werd opgemerkt dat aan de verkrijgers van de appartementsrechten, verenigd in de Vereniging van Eigenaren, niet datgene was geleverd dat overeenkomstig de koopovereenkomsten verwacht mocht worden. Bij brief van 8 juli 2005 (prod. 29 eisers) sommeerde mr. Hellendoorn nogmaals Groengoed BV, Welia BV en [gedaagde sub 3] de in de brief van 12 februari 2004 vermelde werkzaamheden uit te voeren.
3.14. Op 18 juni 2004 bracht Meulenbeld in opdracht van de beheerder van het appartementencomplex een rapport uit over de brandveiligheid van het complex (prod. 27 eisers). In dit rapport noemt Meulenbeld de beide bedrijfsruimten niet A1 en A2 maar W1 en W2 en de appartementen niet A3 tot en met A12 maar A1 tot en met A9 (het samengevoegde appartement A6/7 wordt in dit rapport aangeduid met A4). Volgens Meulenbeld voldoen de beide bedrijfsruimten aan de brandveiligheidseisen, maar zijn diverse voorzieningen noodzakelijk in de individuele appartementen op de eerste en hogere verdiepingen en in de gemeenschappelijke ruimten die door de Vereniging van Eigenaren worden beheerd. Meulenbeld heeft appartement A7 (A11 volgens de splitsingsakte) niet bezocht omdat de eigenaar niet bereikbaar was, maar gaat er vanuit dat in dit appartement dezelfde algemene voorzieningen moeten worden getroffen als in de overige appartementen. Op 19 juli 2004 bracht Van Rooy 's-Hertogenbosch BV een offerte uit, waarin zij aanbood om de door Meulenbeld noodzakelijk geachte aanpassingen uit te voeren voor een bedrag van EUR 79.905,-- exclusief BTW (EUR 95.087,88 inclusief BTW). In deze offerte is de door Meulenbeld gehanteerde nummering van de appartementen overgenomen.
4. Het geschil
4.2. Eisers vorderen in beide zaken - samengevat - veroordeling van gedaagden tot betaling aan eisers van:
a) EUR 95.087,88 terzake de begrote kosten van uitvoering van de te treffen voorzieningen
b) de schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, in verband met de werkelijke kosten die uitstijgen boven het bedrag van EUR 95.087,88 en in verband met andere geconstateerde en nog te constateren afwijkingen
c) de door de Vereniging van Eigenaren gemaakte kosten van inschakeling van Meulenbeld en van de beheerder
d) de wettelijke rente hierover vanaf de datum van de dagvaarding
e) de proceskosten.
Daarnaast vorderen eisers (in de zaak 05-504 na vermeerdering van eis) - samengevat - voor het geval de werkzaamheden niet in opdracht van gedaagde sub 1 maar in opdracht van de gedaagde sub 1 in de andere zaak blijken te zijn uitgevoerd:
f) de verklaring voor recht dat Groengoed BV en Groengoed Projectontwikkeling BV met elkaar vereenzelvigd kunnen worden, althans voor elkaars (doen) handelen aansprakelijk gehouden kunnen worden.
5. Gedaagden voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
in de zaak 05-504
5.1. Eisers hebben hun vorderingen tegen Groengoed Projectontwikkeling BV in de dagvaarding gebaseerd op hun stellingen dat Groengoed Projectontwikkeling BV een bouwvergunning voor het appartementencomplex heeft aangevraagd en gekregen, dat zij de verbouwing en projectontwikkeling in eigen beheer heeft uitgevoerd, althans dat de uitgevoerde werkzaamheden voor haar rekening en risico komen, en dat zij bij de uitvoering van de verbouwing is afgeweken van de bouwvergunning van 26 juni 2001 en de daarvoor geldende voorwaarden. Op de comparitie is echter gebleken dat niet Groengoed Projectontwikkeling BV maar Groengoed BV alle overgelegde vergunningaanvragen heeft ingediend en aan aannemingsbedrijf Post opdracht heeft gegeven voor de uitvoering van verbouwingen. Groengoed Projectontwikkeling BV is alleen door eisers aangesproken omdat zij op de bij de bouwvergunning van 26 juni 2001 behorende tekening ten onrechte als opdrachtgever stond vermeld. In hun conclusie na comparitie houden eisers vol dat Groengoed Projectontwikkeling BV, zij het in mindere mate dan Groengoed BV, verantwoordelijk is voor de verbouwingen van het complex en het feit dat het complex achteraf niet aan de eisen van brandveiligheid blijkt te voldoen, maar eisers hebben niet toegelicht op welke feiten en omstandigheden zij dat standpunt baseren. De enkele omstandigheid, dat Groengoed Projectontwikkeling BV ten onrechte als opdrachtgever is vermeld op de bij een bouwvergunning behorende tekening, maakt Groengoed Projectontwikkeling BV niet verantwoordelijk voor eventuele fouten die bij de uitvoering van de verbouwing zijn gemaakt. De vorderingen sub a tot en met e moeten daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
5.2. Ook de vordering sub f moet als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Eisers hebben niet toegelicht waarom Groengoed Projectontwikkeling BV en Groengoed BV zodanig met elkaar vereenzelvigd zouden kunnen worden, dat Groengoed Projectontwikkeling BV aansprakelijk kan worden geacht voor betalingen die volgens eisers door Groengoed BV aan hen verschuldigd zijn. Dat kan niet worden gebaseerd op de omstandigheid dat Welia BV enig aandeelhouder en bestuurder is van beide vennootschappen, en evenmin op de omstandigheid dat Groengoed Projectontwikkeling BV ten onrechte als opdrachtgever op de eerder genoemde tekening is vermeld. Er is veel meer nodig om vennootschappen met elkaar te kunnen vereenzelvigen.
5.3. Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagden worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- vast recht 2.090,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 2.682,00 (3,0 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 4.772,00
5.4. De rechter, ten overstaan van wie de comparitie is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen in verband met benoeming elders.
in de zaak 05-2202
5.5. De vordering onder a en een deel van de vordering onder b betreffen vergoeding van de kosten van de voorzieningen die volgens Meulenbeld nodig zijn om het appartementencomplex te laten voldoen aan de eisen van de gemeente op het gebied van brandveiligheid. De rechtbank stelt daarbij voorop dat eisers weliswaar als collectief de totale kosten van herstel van het gehele complex vorderen, maar dat het feitelijk gaat om een combinatie van individuele vorderingen. Als een individueel appartement mankementen vertoont, kan immers alleen de eigenaar van dat appartement die mankementen laten herstellen; de andere appartementseigenaren zijn niet bevoegd het appartement van een buurman te (laten) verbouwen. Wat betreft de gemeenschappelijke ruimten is alleen de Vereniging van Eigenaren bevoegd tot herstel. De vorderingen van eisers moeten daarom afzonderlijk worden beoordeeld.
De primaire grondslagen van de vorderingen in verband met de brandveiligheid
5.6. Eisers hebben bij dagvaarding hun vorderingen gebaseerd op de stelling, dat Groengoed BV onrechtmatig jegens eisers heeft gehandeld door bij de uitvoering van het werk waarvoor de bouwvergunning van 26 juni 2001 is verleend, af te wijken van de voorwaarden van die bouwvergunning. Groengoed BV betwist dat er bij het creëren van de vluchtweg voor de winkel aan de Vughterstraat is gebouwd in strijd met de bouwvergunning en de daarbij gestelde voorwaarden, waarbij zij erop wijst dat de in de brief van de brandweer van 12 juni 2001 verlangde ramen zijn aangebracht.
5.7. Op de comparitie hebben eisers ook nog aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat Groengoed BV op andere tijdstippen zonder bouwvergunning diverse andere bouwkundige werkzaamheden in het hele appartementencomplex heeft uitgevoerd om het complex geschikt te maken voor appartementsverkoop, en dat Groengoed BV er daarbij niet voor heeft gezorgd dat de appartementen voldeden aan de eisen die aan een appartement worden gesteld, waaronder de voorschriften voor brandwerendheid. Groengoed BV betwist dat zij dergelijke verbouwingen heeft laten uitvoeren; zij heeft slechts de verbouwing laten uitvoeren waarop de bouwvergunning van 26 juni 2001 betrekking had.
5.8. Indien Groengoed BV zich bij de verbouwing van een individueel appartement niet aan de bouwvoorschriften heeft gehouden, dan kan de eigenaar van het bewuste appartement als opdrachtgever vorderen dat Groengoed BV zijn appartement herstelt dan wel bij wijze van schadevergoeding de kosten van herstel betaalt. Eisers baseren hun vorderingen echter niet op het contractenrecht. Ten tijde van de verbouwing(en) door Groengoed BV was ook geen van de eisers appartementseigenaar. De verbouwing waarvoor de bouwvergunning van 26 juni 2001 is verleend, betrof bijvoorbeeld de winkel A1 en het appartement A6/7, waarvan Groengoed BV op het moment van de uitvoering van de verbouwing zelf eigenaar was. Eisers hebben niet gesteld dat Groengoed BV nog verbouwingen aan individuele appartementen heeft uitgevoerd na de levering van het bewuste appartementsrecht aan een van (de rechtsvoorgangers van) eisers. De stellingen van eisers komen er juist op neer dat Groengoed BV verbouwingen heeft uitgevoerd toen aanvankelijk Stoofstraat [nummer]/Vughterstraat CV en later Groengoed BV zelf eigenaar was.
5.9. De huidige eigenaren van appartementen met eventuele gebreken kunnen hooguit hun rechtsvoorganger aanspreken, zoals een deel van eisers ook subsidiair doet. Zij kunnen Groengoed BV niet aanspreken op grond van de stelling dat Groengoed BV in strijd met de Woningwet heeft gehandeld door zonder de vereiste bouwvergunning te bouwen of in strijd met de verleende bouwvergunning te bouwen. Het gaat hier om wettelijke regelingen die beogen het algemeen belang te dienen. Er zijn wel bepaalde belanghebbenden zoals omwonenden die ook bescherming kunnen ontlenen aan bepalingen van deze wet, maar tot deze kring van belanghebbenden behoort niet eenieder die in de toekomst een appartementsrecht in het verbouwde complex zal verwerven.
5.10. De overige appartementseigenaren kunnen hoe dan ook geen aanspraak maken op vergoeding van de kosten van herstel van andermans appartement, ook al zou Groengoed BV ervoor verantwoordelijk zijn dat het appartement van hun buurman niet aan de eisen van de gemeente voldoet. Zij kunnen alleen op grond van het appartementsrecht hun buurman tot herstel dwingen, indien en voor zover zij nadeel ondervinden als gevolg van de schending van de bouwvoorschriften.
5.11. Volgens eisers heeft Groengoed BV ook verbouwingen in strijd met de Woningwet uitgevoerd aan de gemeenschappelijke ruimten, waarbij Groengoed BV optrad als vertegenwoordiger van/waarnemer voor de Vereniging van Eigenaren. De Vereniging van Eigenaren, die geen eigenaar is van enig appartementsrecht maar sinds de oprichting volgens art. 15 van Pro het reglement formeel belast was met beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten, valt echter evenmin onder de kring van belanghebbenden die worden beschermd door de bepalingen van de Woningwet tegen overtredingen door haar eigen vertegenwoordiger/waarnemer. Op het contractenrecht baseert de Vereniging van Eigenaren haar vordering niet.
De subsidiaire grondslagen van de vorderingen in verband met brandveiligheid
5.12. In hun conclusie na comparitie hebben de eisers die hun appartement rechtstreeks van Groengoed BV hebben gekocht, de grondslag van hun vordering uitgebreid met de stelling dat de door hen verkregen appartementsrechten niet voldoen aan de verwachtingen die zij ingevolge de overeenkomst mochten hebben, omdat het appartementencomplex niet voldoet aan de eisen van het thans vigerende bouwbesluit. Ook de eisers die hun appartementen niet van Groengoed BV hebben gekocht, beroepen zich op non-conformiteit, waartoe zij er op wijzen dat hun rechtsvoorgangers bij de levering ook kwalitatieve rechten aan eisers hebben overgedragen.
5.13. Gedaagden doen een beroep op art. 7:23 lid 1 BW Pro, omdat eisers niet binnen bekwame tijd (waarmee volgens vaste jurisprudentie een termijn van twee maanden is gemoeid) bij Groengoed BV hebben geklaagd. Primair voeren gedaagden hiertoe aan dat eisers in alinea 7 van de dagvaarding zelf hebben gesteld dat zij van het begin af aan ervan op de hoogte zijn geweest dat een aantal zaken niet in orde was, welk gevoel op constateringen moet zijn gebaseerd. Subsidiair voeren gedaagden aan dat op grond van de verklaring van mr. Hellendoorn op de comparitie moet worden aangenomen dat eisers op 30 september 2003, uiterlijk op 15 oktober 2003, op de hoogte waren van de bevindingen van de brandweer, en dus voor 1 december, uiterlijk 15 december 2003 hadden moeten klagen.
5.14. Daarnaast doen gedaagden een beroep op verjaring overeenkomstig art. 7:23 lid 2 BW Pro. Zij wijzen erop dat de verjaringstermijn van twee jaar is gaan lopen op 12 februari 2004, toen uitsluitend de Vereniging van Eigenaren voor het eerst klaagde, en dat die termijn al was verstreken toen eisers hun vordering in de zaak 05-2202 instelden.
5.15. Eisers hebben nog geen gelegenheid gehad om te reageren op het beroep van gedaagden op art. 7:23 lid 1 en Pro 2 BW. De rechtbank zal eisers daarom die gelegenheid alsnog bieden. Om proceseconomische redenen zal de rechtbank alvast inhoudelijk op de subsidiaire grondslag van de vordering ingaan.
5.16. De rechtbank stelt vast dat eisers [sub 8] en [sub 9], [sub 3], [eiseres sub 6] (A8) en [eiser sub 5]) hun appartement rechtstreeks van Groengoed BV hebben gekocht. [eiseres sub 6] heeft haar stelling, dat zij haar appartement van Groengoed BV heeft gekocht, naar behoren onderbouwd door overlegging van de bewuste koopovereenkomst. Daaraan doet niet af dat in de leveringsakte melding is gemaakt van een koopovereenkomst tussen Stoofstraat [nummer]/Vughterstraat CV en [eiseres sub 6]. Nu de leveringsakte geen enkele informatie omtrent die koopovereenkomst bevat, ligt het voor de hand dat hier sprake is van een vergissing en dat het in werkelijkheid ging om uitvoering van de koopovereenkomst tussen Groengoed BV en [eiseres sub 6]. Indien het feitelijk zo zou zijn geweest dat de koopovereenkomst met Groengoed BV is ontbonden en vervolgens een nieuwe koopovereenkomst met Stoofstraat [nummer]/Vughterstraat CV tot stand is gekomen, had het op de weg van Groengoed BV gelegen om daarover informatie te verschaffen. Nu Groengoed BV daaromtrent niets heeft gesteld, moet haar betwisting van haar rol als verkoper als onvoldoende gemotiveerd worden verworpen.
5.17. De eisers [sub 12] (A1, art. 9 leveringsakte Pro prod. 38), [eiser sub 4] (A6/7, art. 2 leveringsakte Pro, prod. 48) en [eiser sub 10] (A9, art. 9 leveringsakte Pro prod. 62) hebben een gemotiveerd beroep gedaan op overdracht van de vordering van hun rechtsvoorganger op Groengoed BV wegens non-conformiteit. De rechtbank verwerpt het verweer van Groengoed BV, dat het bij de overdracht van kwalitatieve rechten in deze leveringsakten alleen gaat om aanspraken op aannemers, installateurs en leveranciers. De leveringsakten maken melding van overdracht van aanspraken "tegenover derden waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architecten en leveranciers, zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan het verkochte toegebrachte schade" of vergelijkbare woorden. Het gaat hier derhalve om overdracht van alle aanspraken ten aanzien van het verkochte appartementsrecht van de verkoper op derden, die niet beperkt zijn tot de genoemde voorbeelden en evenmin tot kwalitatieve rechten in de zin van art. 6:251 BW Pro.
5.18. De eisers [eiser sub 11] (A2) en [eiser sub 7] (A11) hebben ook een beroep op overdracht van kwalitatieve rechten gedaan, maar zien daarbij over het hoofd dat zij hun appartementsrecht niet hebben verkregen van (een rechtsopvolger van) Groengoed BV, maar van Stoofstraat [nummer]/Vughterstraat CV ter uitvoering van een door hen met Groenewoud, Groenewoud, Groenewoud & Groenewoud BV gesloten overeenkomst. Hen komt derhalve hoe dan ook geen vordering op Groengoed BV wegens non-conformiteit toe.
5.19. Ook komt hoe dan ook geen vordering toe aan eisers [eiser sub 2] (A4) en Wirima Vastgoed BV (A10) die, voor zover zij hun appartement al hebben verkregen van een (rechtsopvolger van) Groengoed BV, niet concreet hebben verwezen naar een artikel in koopovereenkomst of leveringsakte waarin kwalitatieve rechten zijn overgedragen.
5.20. Ook voor de subsidiaire grondslag geldt dat de vorderingen van eisers individueel moeten worden beoordeeld. Derhalve zal moeten worden onderzocht of de individuele appartementen van de eisers [sub 12] (A1), [sub 8] en [sub 9], [sub 3], [eiser sub 4] (A6/7), [eiseres sub 6] (A8), [eiser sub 10] (A9) en [eiser sub 5]) op de diverse koopdata voldeden aan de bouwvoorschriften op het punt van de brandveiligheid. Vooralsnog moet op grond van het rapport van Meulenbeld van 18 juni 2004 worden aangenomen dat de winkel van [sub 12] aan die eisen voldeed.
5.21. Met betrekking tot de eisers [sub 8] en [sub 9], [sub 3], [eiser sub 4] (A6/7) en [eiser sub 5]) doen gedaagden er nog een beroep op dat in de koopovereenkomst met Groengoed BV uitdrukkelijk was vermeld dat het appartement nog niet de eigenschappen bezat die voor bewoning nodig zijn. Indien deze appartementen niet blijken te voldoen aan de bouwvoorschriften, zal nog moeten worden onderzocht voor wiens rekening en risico dat in de gegeven omstandigheden komt.
5.22. Voor de subsidiaire grondslag is niet relevant of de gemeenschappelijke ruimten al dan niet aan de bouwschriften voldoen. Ook indien een individueel appartement niet voor bewoning geschikt is omdat de gemeenschappelijke ruimten niet aan de bouwschriften voldoen, komt aan de individuele appartementseigenaar geen vordering op zijn rechtsvoorganger toe met betrekking tot herstel of de kosten van herstel van de gemeenschappelijke ruimten. Alleen de Vereniging van Eigenaren is immers bevoegd tot herstel van de gemeenschappelijke ruimten. De Vereniging van Eigenaren kan zich niet op non-conformiteit beroepen, omdat zij geen partij is geweest bij enige koopovereenkomst.
Overig
5.23. De rechtbank zal in een later stadium van de procedure zonodig beslissen op de betwisting door Groengoed BV van de noodzaak van de door Meulenbeld geadviseerde voorzieningen en de hoogte van de kosten van het aanbrengen van deze voorzieningen, en op de vordering tegen Welia[gedaagde sub 3], die door eisers als bestuurders van Groengoed BV aansprakelijk worden gehouden voor hun vordering op Groengoed BV.
5.24. De vordering onder b heeft voor het overige betrekking op door eisers te maken kosten in verband met geluidsoverlast, onveilige gasleidingen in de vloer, ondeugdelijke installatietechniek en onvoldoende electriciteitsvoorziening. De rechtbank constateert dat eisers deze vordering niet of nauwelijks hebben onderbouwd. Zij stellen slechts in verband met de geluidsoverlast dat deskundigen uit de bouwkundige staat hebben afgeleid dat het complex waarschijnlijk niet aan de geluidsnormen zal voldoen. Zolang echter niet is vastgesteld dat daadwerkelijk sprake is van een gebrek, kunnen gedaagden niet aansprakelijk worden geacht voor de kosten van het herstel van dat gebrek. Dit deel van de vordering zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
5.25. Op de nevenvorderingen sub c, d en e zal de rechtbank pas ingaan indien de gevorderde hoofdsom geheel of gedeeltelijk toewijsbaar blijkt.
5.26. Aan de vordering f komt de rechtbank niet toe, omdat het niet Groengoed Projectontwikkeling BV maar Groengoed BV is geweest die opdracht heeft gegeven voor de verbouwingen waarover eisers klagen.
6. De beslissing
De rechtbank
in de zaak 05-504
6.1. wijst de vorderingen af,
6.2. veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden tot op heden begroot op EUR 4.772,00,
in de zaak 05-2202
6.3. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 29 november 2006 voor het nemen van een akte door eisers over hetgeen is vermeld onder 5.15,
6.4. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.G.J.M. Bogaerts en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2006.