Uitspraak
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4100
Uitspraakdatum: 24 oktober 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser]
wonende te Heeze, eiser,
[gemachtig[advies- en managementbureau]
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heeze-Leende, verweerder.
[gemachtigde]
1. Ontstaan en loop van het geding
Bij besluit van 31 maart 2005 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Heeze per waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op ? 311.000,00.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 oktober 2005 heeft verweerder het tegen dit besluit door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de eerder vastgestelde waarde gehandhaafd.
Tegen deze uitspraak heeft eiser op 22 november 2005 beroep ingesteld. Het onderzoek ter zitting heeft met gesloten deuren plaatsgevonden op 12 september 2006, waar eiser is verschenen in persoon, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door de gemachtigde.
2. Feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres] te Heeze (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning (type semi-bungalow) met ondergrond en tuin, met als bouwjaar 1963. De inhoud (incl. aanbouwen) bedraagt 273 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt 2.122 m². De woning is niet aangesloten op de riolering.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Verweerder verdedigt thans een waarde van ? 291.877,00. Eiser bepleit een waarde van ? 188.500,00.
Eiser heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd:
- de WOZ-waarde dient te worden berekend aan de hand van de cijfers van de NVM met betrekking tot de gemiddelde waardestijging ten opzichte van het vorige WOZ-tijdvak;
- er is onvoldoende rekening gehouden met de ongunstige ligging (naast voormalige stortplaats: bodem- en grondwaterverontreiniging), met de omstandigheid dat het een noodwoning betreft die niet is aangesloten op de riolering en met het gegeven dat op het perceel de bestemming "Agrarisch bouwblok" rust en er over het terrein een rioolpersleiding loopt, die bereikbaar moet blijven. In bezwaar heeft eiser er voorts op gewezen dat hij regelmatig stankoverlast ondervindt van de (riool)overstort en hinder van het aanslaan van de motoren van het nabij gelegen gemaal;
- bij de waardebepaling zijn verkoopcijfers gebruikt van objecten die niet vergelijkbaar zijn met eisers woning. Eiser is van mening dat de in de uitspraak op bezwaar gehanteerde objecten [adres] en [adres] qua inhoud en voorzieningenniveau te verschillend zijn van zijn woning.
Ter ondersteuning van zijn beroep heeft eiser op 10 maart 2006, als reactie op het verweerschrift, nog een zienswijze ingebracht van [[taxateur], makelaar bij [naam] te Someren.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 20 februari 2006 door [taxateur], taxateur te Waalwijk. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op ? 291.877,00; naar beneden afgerond ? 291.000,00.
Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten:
- [adres] (op 27 juli 2001 verkocht voor ? 401.595,00);
- [adres] (op 3 december 2002 verkocht voor ? 330.000,00);
- [adres] (op 17 juli 2003 verkocht voor ? 440.000,00);
- [adres] (op 1 april 2003 verkocht voor ? 485.000,00);
- [adres] (op 10 januari 2005 verkocht voor ? 202.500,00);
- [adres] (op 8 augustus 2001 verkocht voor ? 399.327,00), en
- [adres] (op 3 september 2002 verkocht voor ? 327.000,00).
Naar aanleiding van dit taxatierapport stelt verweerder zich thans op het standpunt dat de waarde dient te worden vastgesteld op ? 291.877,00.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge het tweede lid van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
De rechtbank stelt voorop dat eisers grief, gebaseerd op de gemiddelde waardestijging ten opzichte van het vorige WOZ-tijdvak van in de buurt gelegen woningen, niet kan slagen. Deze gemiddelde waardestijging is volgens vaste jurisprudentie niet maatgevend voor de waardeontwikkeling van het pand in concreto. De waarde van eisers dient voorts onafhankelijk van de voor het vorige WOZ-tijdvak vastgestelde waarde te worden bepaald. Eisers grief, als toegelicht ter zitting, dat verweerder een verklaring dient te geven bij een excessieve stijging van de WOZ-waarde, kan niet slagen. De vorige WOZ-waarde staat immers niet ter beoordeling en kan geen onderwerp zijn van dit geding.
De rechtbank is van oordeel dat de in de beroepsfase bij het verweerschrift in aanmerking genomen panden voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. De rechtbank merkt hierbij op dat daarvoor niet noodzakelijk is dat de panden identiek of nagenoeg identiek zijn. Wel dient met de bestaande verschillen die naar objectieve maatstaven van belang zijn voor de waarde voldoende rekening te worden gehouden. De rechtbank merkt hierbij op dat een aantal van deze panden weliswaar aanzienlijk verschillen van de woning van eiser, maar gelet op de omstandigheid dat het geding zich heeft toegespitst op de waarde van de grond, en niet op de opstal, acht de rechtbank de door verweerder gemaakte vergelijking in voldoende mate passend.
Ter zitting is tussen partijen duidelijk geworden dat de volgens eiser te hoge waardering van de woning terug te voeren is op de door verweerder als onderbouwing gehanteerde grondwaarde. Het geschil is met name toegespitst op de daarbij gebruikte uitgangspunten. Eiser heeft meegedeeld geen moeite te hebben met de gehanteerde opstalwaarde.
Voor wat betreft eisers grieven dat met de ongunstige ligging te weinig rekening is gehouden, overweegt de rechtbank dat volgens verweerder bij de waardering rekening is gehouden met de door eiser aangevoerde liggingsfactoren.
Verweerder heeft het perceel aangemerkt als tuin, en is uitgegaan van een daarop gebaseerde waarderingsmaatstaf. Verweerder heeft hierbij in aanmerking genomen dat het perceel niet in gebruik is als agrarisch perceel maar als tuin, en dat ook in het buitengebied alle bij de woning aanwezige grond dan wordt betrokken in de voor tuinen gehanteerde waardestaffel. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij de in de buurt voor de eerste 350 m2 gehanteerde waarde van ? 350,00 per m2 voor eisers perceel - gelet op de liggingsfactoren - heeft verlaagd naar ? 300,00 per m2. Hierdoor is de gemiddelde waarde voor eisers perceel niet ? 125,00 per m2 maar ? 109,00 per m2. Als gevolg van de gehanteerde staffel benaderen de laatste vierkante meters landbouwwaarden. Verweerder heeft verder nog meegedeeld dat de in de matrix gehanteerde liggingscode 3 voor eisers woning dient te worden beschouwd als een verschrijving, die gelet op de lagere gehanteerde waarde verder geen gevolgen heeft. Volgens verweerder heeft de in de grond van de tuin liggende rioolpersleiding geen waardeverminderende invloed.
Volgens de bij de zienswijze gevoegde brief van eisers makelaar dient de eerste 600 m2 te worden beschouwd als huisperceel met een waarde van ? 225,00 per m2, en de rest als tuin met een waarde van ? 15,00 per m2. Dit laatste wordt ingegeven door de omstandigheid dat het perceel voorzover gelegen boven de rioolleiding niet mag worden bebouwd, hetgeen met name bij herbouw van de woning en het realiseren van bijbouwen van belang is. Ter zitting heeft eiser zich nader op het standpunt gesteld dat de grondwaarde van het perceel gelet op de hinder als gevolg van de rioolleiding ? 15,00 per m2 bedraagt. Namens eiser is daarbij nog toegelicht dat een deel van het perceel is ingericht als kwekerij van groente en siergras. Volgens eiser is het perceel in gebruik als tuin.
De rechtbank acht voldoende aannemelijk geworden dat het perceel in gebruik is als tuin en is dan ook van oordeel dat verweerder met juistheid bij de waardering is uitgegaan van het gebruik als tuin. Dat namens eiser is aangevoerd dat een deel van het perceel wordt gebruikt als kwekerij van groenten en van siergras doet hieraan niet af. Gesteld noch gebleken is dat de kwekerij is bedoeld voor ander dan eigen gebruik, en voorts is het voorhanden hebben van groenten en siergras in een tuin niet ongebruikelijk. Voorzover eiser hiermee heeft beoogd te stellen dat de waarde van de tuin als gevolg van het gebruik daarvan een verlagende invloed ondergaat volgt de rechtbank dit niet. De beplanting in een tuin is een kwestie van persoonlijke smaak, waaraan geen objectieve waarde kan worden toegekend.
De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de liggingsfactoren. Eisers opvatting is blijkens zijn zienswijze naar aanleiding van het verweerschrift vooral ingegeven door de overweging dat de aanwezigheid van een rioolleiding met name bij herbouw van een woning en bij het realiseren van bijbouwen van groot belang is. De rechtbank overweegt hierbij dat bij de waardering voor de WOZ dient te worden uitgegaan van de bestaande woning en niet van de mogelijkheden tot vervanging. Verder wordt overwogen dat gesteld noch gebleken is dat het realiseren van bijbouwen in de huidige situatie niet mogelijk zou zijn, nog daargelaten dat dit niet zonder meer een de waarde verlagende omstandigheid met zich brengt. De rechtbank merkt hierbij op dat de door eiser als bijlage 7 bij het beroepschrift bijgevoegde terreinschets de rechtbank niet heeft geleid tot een andersluidende conclusie. Nu eisers standpunt in zoverre is ingegeven door uitgangspunten die de rechtbank niet kan onderschrijven kan diens standpunt dat te weinig met de ligging is rekening gehouden niet worden gevolgd.
Uit het voorgaande volgt dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde gesteld dient te worden op ? 291.877,00. Eiser heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt. Nu de uitspraak op bezwaar een waarde vermeldt van ? 311.000,00 dient deze uitspraak te worden vernietigd. Het beroep zal daarom gegrond worden verklaard
De rechtbank zal om proceseconomische redenen, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb, bepalen dat de waarde per 1 januari 2003 wordt vastgesteld ? 291.877,00 en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
5. Proceskosten en griffierecht
Eiser heeft verzocht om een vergoeding van de gemaakte kosten, welke volgens een daartoe overgelegde kostenspecificatie ? 1.210,10 bedragen, bestaande uit reiskosten voor hemzelf ad ? 12,60 en deskundigenkosten ad ? 1.197,50 inclusief griffierecht ad ? 37,00.
De rechtbank ziet in het voorgaande op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb aanleiding verweerder op de hierna volgende wijze te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten, op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De rechtbank stelt hierbij voorop dat in dit Besluit een limitatieve opsomming is gegeven van de kosten waarop een veroordeling als hier bedoeld betrekking kan hebben.
De rechtbank heeft geen aanleiding gezien verweerder te veroordelen in de gemaakte proceskosten voor zover die samenhangen met de verschijning ter zitting van eisers gemachtigde. De rechtbank overweegt hiertoe dat eiser ter zitting heeft aangegeven dat de door hem meegebrachte persoon optreedt als zijn gemachtigde maar dat niet is gesteld of gebleken dat voor deze persoon het verlenen van rechtsbijstand een vast onderdeel vormt van zijn duurzame op het vergaren van inkomsten gerichte taakuitoefening. De verschijning ter zitting valt derhalve niet onder artikel 1, onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De rechtbank heeft evenmin aanleiding gezien verweerder te veroordelen in de reiskosten van eisers gemachtigde, geen rechtsbijstandsverlener zijnde, voor het bijwonen van de zitting. Nu eiser zelf ter zitting is verschenen vallen deze reiskosten niet onder artikel 1, onder c, van het Besluit.
De rechtbank ziet wel aanleiding verweerder te veroordelen in de reiskosten van eiser zelf voor het bijwonen van de zitting. Op grond van artikel 1, onder c, en artikel 2, onder c, van het Besluit worden deze kosten vergoed naar de tarieven voor het openbaar vervoer, 2e klasse. Volgens de door eiser overgelegde kostenstaat bedragen deze kosten ? 12,60.
De rechtbank ziet eveneens aanleiding verweerder te veroordelen in een gedeelte van de door eiser gemaakte kosten van een deskundige die aan eiser verslag heeft uitgebracht. De rechtbank overweegt hierbij dat de vergoeding blijkens de wetsgeschiedenis van het Besluit (NvT, Stb. 1993, 763, p. 5) niet is bedoeld als volledige schadevergoeding, maar als een tegemoetkoming in de kosten. Voorts moet het gaan om redelijkerwijs gemaakte kosten, in de zin dat niet alleen de kosten zelf redelijk moeten zijn, maar ook het maken van de kosten als zodanig.
Volgens de van [advies- en [advies- en managementbureau]agementbur[advies- en managementbureau]] afkomstige kostenspecificatie hebben de deskundigenkosten betrekking op het beroepschrift (? 571,20 incl. griffierecht, verschuldigd aan [advies- en managementbureau]), op de begeleidende brief van 10 maart 2006 bij de door [naam] opgemaakte zienswijze inclusief foto van 9 maart 2006 (? 328,80, verschuldigd aan [advies- en managementbureau]) en op de voornoemde taxatie van [naam] (? 297,50, verschuldigd volgens [advies- en managementbureau]). In het beroepschrift schrijft eiser dat de daarin opgenomen berekeningen tot stand zijn gekomen in overleg met de heer [taxateur], taxateur bij [naam]. Eisers begeleidende brief van 10 maart 2006 verwijst naar de bijgevoegde zienswijze van de heer [taxateur], namens [naam], van 9 maart 2006. De zienswijze van 9 maart 2006 verwijst naar "onze onderhouden de laatste tijd en mijn bezoek aan uw woning". Het bestaat niet uit een taxatieverslag in de gebruikelijke zin maar bevat de visie van [taxateur] namens [naam], in de vorm van een verhalende omschrijving van de probleemstelling met een benadering van de volgens hem vast te stellen waarde. Het kostenoverzicht is opgemaakt door de gemachtigde van eiser, namens Bouwadvies- en Managementbureau [advies- en managementbureau].
Volgens de stukken derhalve zijn de kosten veroorzaakt door de inschakeling van twee deskundigen. Gelet op de weinig complexe aard van de zaak acht de rechtbank dat niet noodzakelijk. Verder acht de rechtbank de hoogte van de kosten niet steeds redelijk. Gewezen wordt op het beroepschrift, waarin eiser vermeldt dat de berekeningen in overleg met [taxateur] tot stand zijn gekomen, en [advies- en managementbureau] in het kostenoverzicht vermeldt dat deze brief door hem is geschreven, en op eisers (korte) geleidebrief bij de zienswijze in beroep, waarin vrijwel uitsluitend wordt verwezen naar de zienswijze.
Gelet op het voorgaande komen deze kosten, met inachtneming van artikel 1, onder b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, naar het oordeel van de rechtbank voor vergoeding in aanmerking tot een bedrag van in totaal ? 300,00.
Ook zal de rechtbank bepalen dat aan eiser het door hem betaalde griffierecht wordt vergoed.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot ? 291.877,00 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten tot het bedrag van
? 312,60;
- wijst de gemeente Heeze-Leende aan als de rechtspersoon die deze proceskosten dient te vergoeden;
- gelast de gemeente Heeze-Leende om aan eiser het door hem betaalde griffierecht, zijnde
? 37,00 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 24 oktober 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.T. van Vliet, in tegenwoordigheid van mr. M.P.C. Anssems, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: