Uitspraak
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4338
Uitspraakdatum: 24 oktober 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser]
wonende te Nuenen, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en [taxateur]verweerder,
[gemachtigde]
1. Ontstaan en loop van het geding
Bij besluit van 28 februari 2005 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Nuenen per waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op ? 523.645,00. Voorts is eiser een aanslag onroerende zaakbelasting (OZB) voor het jaar 2005 opgelegd overeenkomstig de vastgestelde waarde.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 november 2005 heeft verweerder het tegen dit besluit door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de eerder vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslag OZB gehandhaafd.
Tegen deze uitspraak heeft eiser op 8 december 2005 beroep ingesteld. Het onderzoek ter zitting heeft met gesloten deuren plaatsgevonden op 12 september 2006, waar eiser is verschenen in persoon. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
2. Feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres] te Nuenen. Het betreft een vrijstaande woning (type platte bungalow) met tuin, met als bouwjaar 1970. De inhoud van de woning (inclusief aanbouw) bedraagt ongeveer 650 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 712 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Verweerder verdedigt een waarde van ? 523.645,00. Volgens eiser is deze waarde te hoog. Ter onderbouwing van deze stelling heeft eiser- zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd:
1. Verweerder is bij de waardering uitgegaan van een onjuiste toestandsdatum;
2. De WOZ-waarde is, gelet op de bij de vorige WOZ-ronde vastgestelde waarde, buitensporig (67%) gestegen;
3. Tussen de op 10 juni 2004 getaxeerde waarde en de op 17 oktober 2005 getaxeerde waarde zit een onverklaarbaar verschil van ? 171.874,00;
4. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar met mijn woning gelet op de grote verschillen in grondoppervlakte en inhoud;
5. De voorgevel van het naastgelegen pand [adres] is zodanig uitgebouwd dat mijn uitzicht is verdwenen, waardoor de waarde van mijn woning is gedaald.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 1 februari 2006 door [taxateur], taxateur te Veenendaal. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op ? 523.645,00, conform de bij beschikking van 28 februari 2005 vastgestelde waarde. Naast gegevens van eisers woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres] (op 2 september 2003 verkocht voor ? 695.000,00), [adres] (op 17 januari 2005 verkocht voor ? 395.000,00), [adres] (op 27 december 2001 verkocht voor
? 603.528,00) en [adres] (op 3 november 2003 verkocht voor ? 450.000,00).
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge het tweede lid van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Blijkens de uitspraak op bezwaar en het taxatierapport van [taxateur] is bij de waardebepaling uitgegaan van de staat waarin eisers woning op 1 januari 2005 verkeerde.
Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, moet de waarde echter worden bepaald naar de staat waarin het object op 1 januari 2003 verkeerde. Ingevolge artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ, mag slechts worden uitgegaan van de staat waarin het object op
1 januari 2005 verkeerde, indien het object in de twee jaren voorafgaand aan 1 januari 2005 is opgegaan in een andere onroerende zaak, of is gewijzigd, of een verandering in waarde heeft ondergaan als gevolg van een andere, specifiek voor het object geldende, bijzondere omstandigheid. Nu, zoals tussen partijen niet langer in geschil is, vast staat dat geen van laatstgenoemde feiten of omstandigheden zich heeft voorgedaan en dat de laatste verbouwing heeft plaatsgehad in 2000, zal de rechtbank de uitspraak op bezwaar en het taxatierapport zo verstaan dat is uitgegaan van toestandsdatum 1 januari 2003.
Voor zover eiser heeft betoogd dat een stijging van de waarde ten opzichte van het vorige WOZ-tijdvak met 67% onaanvaardbaar is, slaagt dit betoog niet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hieromtrent terecht opgemerkt dat een vergelijking van de vastgestelde waarde naar de huidige peildatum 1 januari 2003 met die naar de vorige peildatum (1 januari 1999) niet relevant is, omdat de waarde in het economische verkeer op de nieuwe peildatum onafhankelijk van de oude grondslag dient te worden bepaald. Om diezelfde reden gaat ook eisers stelling dat sprake is van een onaanvaardbaar verschil tussen de thans vastgestelde waarde en de kort daarvoor verrichte hertaxatie ten behoeve van het vorige WOZ-tijdvak niet op.
Eisers standpunt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat zijn woning in waarde is gedaald in verband met de door zijn buurman aan de [adres] gerealiseerde nieuwbouw, wordt - wat daarvan ook zij - evenmin gedeeld, daar ter zitting is gebleken dat deze nieuwbouw eerst in de loop van het jaar 2005 (na aanvang van het WOZ-tijdvak) heeft plaatsgevonden.
De rechtbank is evenwel van oordeel dat verweerder de juistheid van de vastgestelde waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Hiertoe overweegt de rechtbank het volgende.
De in het kader van de Wet WOZ vast te stellen waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak dient te worden bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met die onroerende zaak vergelijkbare objecten. De blijkens het taxatierapport van [taxateur] bij de waardebepaling gehanteerde vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] zijn echter meer dan een jaar vóór respectievelijk meer dan twee jaar na de waardepeildatum verkocht. Verweerder heeft hieromtrent ter zitting toegelicht dat er vergelijkbare woningen in binnen de gemeente gelegen vergelijkbare buurten zijn maar dat hij niet heeft onderzocht of daarvan woningen zijn verkocht rond de waardepeildatum. Verweerder vindt verkooptransacties binnen dezelfde buurt belangrijker, ook indien die verkooptransacties meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum hebben plaatsgehad.
De rechtbank acht bij de waardering naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vergelijkingsobjecten die zijn verkocht in of voor 2001 en in of na 2004 minder geschikt indien er min of meer vergelijkbare woningen in min of meer vergelijkbare buurten zijn met transactiegegevens rondom de waardepeildatum.
Ter zitting heeft verweerder verder aangegeven dat in die gevallen een correctie van het transactiecijfer heeft plaatsgevonden naar de waardepeildatum, op basis van de gemiddelde prijsontwikkeling die is berekend uit de verkoopcijfers van alle binnen de gehele gemeente gelegen en in die periode verkochte woningen, ongeacht de categorie waartoe zij behoren. De gemiddelde prijsontwikkeling van alle binnen de gehele gemeente verkochte woningen is echter geen bruikbaar instrument om de waarde van een specifieke woning vast te stellen. De mate en richting van fluctuatie van de waarde is daarvoor te sterk afhankelijk van het type woning, de ligging en omgeving en de overige eigenschappen. Dit klemt te meer naarmate de tijd, gelegen tussen de transactiedata en de waardepeildatum, langer is.
Gelet op het voorgaande kunnen de objecten [adres] en [adres] naar het oordeel van de rechtbank niet dienen als onderbouwing van de waardebepaling van eisers woning.
Het object [adres] is wel rond de waardepeildatum verkocht maar deze woning is ruim tweemaal zo groot als die van eiser, terwijl de voor het object [adres] voor het onderhavige tijdvak vastgestelde WOZ-waarde (? 751.098,00) bovendien ruim 43% hoger is dan de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde. Gelet hierop is het object [adres] evenmin geschikt te achten als vergelijkingsobject.
Resteert het object [adres]. Hiervan zijn de rechtbank echter geen objectgegevens bekend, nu ter zitting is komen vaststaan dat in de matrix, behorend bij het taxatierapport van [taxateur], per abuis de objectgegevens van het object [adres] staan vermeld. Ook het verkoopcijfer van het object [adres] kan derhalve niet als onderbouwing dienen voor de in casu door verweerder verdedigde waarde.
Hierbij komt nog dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank een onjuiste invulling heeft gegeven aan de vergelijkingsmethode, nu de waardebepaling blijkens de overgelegde matrix en het verhandelde ter zitting heeft plaatsgevonden aan de hand van vergelijking met de voor de genoemde vergelijkingsobjecten vastgestelde WOZ-waarden, in plaats van met de voor die objecten gerealiseerde verkoopopbrengsten. De rechtbank merkt hierbij op dat verweerder ter zitting heeft uiteengezet dat hij de vastgestelde WOZ-waarden heeft berekend aan de hand van de gemiddelde waardeontwikkeling van alle verkochte woningen binnen zijn gemeente. De rechtbank is zoals hiervoor uiteengezet van oordeel dat dit geen juiste wijze is om de waarde in het economisch verkeer van specifieke woningen vast te stellen. Gelet daarop is onjuist, de aldus berekende WOZ-waarde van deze woningen als zijnde de waarde in het economisch verkeer te beschouwen.
Uit het voorgaande volgt dat de uitspraak op bezwaar niet in stand kan blijven. Het beroep zal derhalve gegrond worden verklaard. Verweerder dient opnieuw uitspraak op bezwaar te doen met inachtneming van wat hier is overwogen.
5. Proceskosten en griffierecht
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu eiser geen gebruik heeft gemaakt van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Wel zal de rechtbank bepalen dat door verweerders gemeente aan eiser het door hem gestorte griffierecht ten bedrage van ? 37,00 dient te worden vergoed.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder met inachtneming van deze uitspraak opnieuw uitspraak doet op het bezwaar van eiser;
- gelast de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten aan eiser het door hem gestorte griffierecht ten bedrage van ? 37,00 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 24 oktober 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.T. van Vliet, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. M.P.C. Anssems, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ
's-Hertogenbosch; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: