Uitspraak
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/22
Uitspraakdatum: 21 december 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende
te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heeze-Leende, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 450.000,00.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 november 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 2 januari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 3 januari 2006, beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 november 2006 te 's-Hertogenbosch.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Namens verweerder is verschenen G. Mols.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met carport, aangebouwde berging/schuur, aanbouw woonruimte, tuinhuis, dakkapel en tuin. De inhoud van de woning is ongeveer 637 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 467 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 390.000,00. Eiser heeft zich in beroep op het standpunt gesteld dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld door de waardevaststelling te laat te verzenden. Verder blijkt uit het taxatieverslag niet dat de referentiepanden qua staat en ligging met de woning van eiser zijn vergeleken. Voorts blijkt dat het perceel [referentie 1], 490 m² groot is en het perceel van eiser 467 m². De stelling van verweerder dat het perceel behorende bij het object [referentie 1], 150 m² groter is klopt dan ook niet. Daarnaast valt volgens eiser niet in te zien dat hoewel het object [referentie 2] zowel over een grotere inhoud, als een groter perceel beschikt, de waarde € 45.000,00 lager is vastgesteld. Ook het pand [referentie 3] heeft, ondanks de vergelijkbaarheid een lagere waarde. Eiser constateert verder dat de inhoud van zijn woning ten opzichte van de eerdere WOZ-vaststelling is toegenomen (de inhoud is thans 637 m³ in plaats van 590 m³), terwijl er geen verbouwing heeft plaatsgevonden. Volgens eiser wordt de berging/ schuur ten onrechte twee maal in de waardebepaling betrokken. Eiser stelt tenslotte dat het pand [referentie 4] best te vergelijken is met de woning van eiser.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 24 februari 2006 door R. Sanders, makelaar en taxateur te Waalwijk. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op (afgerond) € 450.000,00. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
4. Beoordeling van het geschil
De rechtbank stelt voorop dat eiser weliswaar kan worden gevolgd in zijn grief dat de waarde te laat is vastgesteld, nu dit niet is gebeurd binnen de op grond van artikel 24, eerste lid, van de Wet WOZ geldende termijn van acht weken, maar dat dit niet tot gevolg heeft dat het besluit daardoor rechtsgevolg ontbeert. Immers, volgens het bepaalde in het tweede lid brengt het niet naleven van voornoemd voorschrift geen nietigheid mee.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. De rechtbank overweegt hiertoe dat de als onderbouwing bij het taxatierapport bijgevoegde matrix onvoldoende houvast biedt om deze als zodanig te kunnen aanvaarden. Zo is er geen relatie te ontdekken tussen de inhoud van de als vergelijkbaar aangemerkte woningen en de daaraan toe te rekenen waarden. Hetzelfde geldt voor de perceelsoppervlakten en de bijgebouwen. Noch het dossier, noch hetgeen ter zitting is aangevoerd biedt handvat voor een andersluidende conclusie. Verder kan het door verweerder ter onderbouwing van de inhoudswaarde van eisers woning aangevoerde argument dat dit het gemiddelde is van de bij de referentiewoningen berekende waarden in zijn algemeenheid niet als juist worden aanvaard. Nog afgezien van hetgeen hiervoor is opgemerkt over die waarden geldt in het onderhavige geval dat sprake is van behoorlijke verschillen in inhoud tussen de verschillende panden, hetgeen in het algemeen van invloed wordt geacht op de inhoudswaarde per m3. Verder is ter zitting komen vaststaan dat bij de waardering van eisers woning een dubbeltelling heeft plaatsgehad, die zeer waarschijnlijk betrekking heeft op de als berging/ schuur aangemerkte ruimte. De rechtbank volgt niet verweerders ter zitting op dit punt bepleite correctie, die erop neerkomt dat daarom de als bijgebouw aangemerkte berging/ schuur uit de waardering dient te worden geëlimineerd. Hierbij is van belang dat verweerder blijkens de matrix aanleiding heeft gezien bij eisers pand, evenals bij de als vergelijkbaar aangemerkte panden, de betreffende ruimte als bijgebouw separaat te kwalificeren. Voorts is van belang dat eiser onweersproken heeft gesteld dat aan zijn woning sinds de vorige waardepeildatum niets is gewijzigd terwijl verweerder wel is uitgegaan van een grotere inhoud van de woning zelf. De rechtbank leidt hieruit af dat de dubbeltelling is gelegen in de woning zelf, en dat de inhoud daarvan conform verweerders eerdere berekeningen 590 m3 is.
Ook eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 390.000,00 voor juist gehouden moet worden. Eiser heeft weliswaar aangegeven waarom volgens hem de door verweerder voorgestane waardering voor onjuist moet worden gehouden, maar heeft daarin onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te kunnen komen dat € 390.000,00 de juiste waarde is.
De rechtbank zal ter finale beslechting van het geschil, met toepassing van 8: 72, vierde lid van de Awb, zelf voorzien in de zaak en de waarde in goede justitie vaststellen op (afgerond) € 425.000,00. Ter onderbouwing hiervan merkt de rechtbank op dat zij zoals hiervoor toegelicht is uitgegaan van een inhoud van de woning van 590 m3 en dat voormelde uitkomst erop neerkomt dat sprake is van een inhoudswaarde van € 349,00 per m3. Dit sluit aan bij de als vergelijkbaar aangemerkte woning [referentie 5] die als enige een ongeveer gelijke inhoud heeft. Voor het overige heeft de rechtbank de aan eisers woning toegerekende waarden in stand gelaten, nu eisers grieven zich daar verder niet tegen gericht hebben.
Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond dient te worden verklaarde. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De rechtbank zal voorts bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu niet is gebleken van kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Wel ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat de gemeente Heeze-Leende aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 37,00 vergoedt.
Beslist wordt als volgt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;
- stelt de waarde van de woning vast op € 425.000,00;
- bepaalt dat de gemeente Heeze-Leende aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 37,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 21 december 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.T. van Vliet, in tegenwoordigheid van mr. M.C. Willemsen, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ
‘s-Hertogenbosch; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.