Uitspraak
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/177
Uitspraakdatum: 14 december 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser],
wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heeze-Leende, verweerder.
gemachtigde: G. Mols
1. Ontstaan en loop van het geding
Bij besluit van 31 maart 2005 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 505.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 november 2005, verzonden op 28 november 2005, heeft verweerder het tegen dit besluit door eiser gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 457.000.
Tegen deze uitspraak heeft eiser bij brief van 6 januari 2006, ingekomen op 9 januari 2006, beroep ingesteld. Het onderzoek ter zitting heeft met gesloten deuren plaatsgevonden op 16 november 2006, waar eiser is verschenen in persoon, vergezeld van [...]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door de gemachtigde.
2. Feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een twee-onder-een kap woonboerderij uit 1984 met dakkapel, carport, berging, ondergrond, tuin en weiland. De totale perceelsoppervlakte is ongeveer 4.695 m2.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Verweerder verdedigt een waarde van € 457.000. Eiser bepleit een waarde van € 378.000.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:
- Volgens verweerder is voldoende rekening gehouden met de waardedrukkende invloed van de op het erf rustende erfdienstbaarheid, maar hiervan is in het geheel niet gebleken.
- Volgens verweerder is voldoende rekening gehouden met de waardedrukkende invloed van de ondoelmatige perceelsindeling, maar uit niets blijkt hoe dit is verwerkt in de waardering, terwijl eiser betwijfelt of daarmee inderdaad rekening is gehouden.
- Eiser acht de referentiepanden niet vergelijkbaar omdat deze niet het probleem van de ongunstige perceelsindeling hebben en evenmin beschikken over een vergelijkbare perceelsoppervlakte.
- Verweerder heeft bij de uitspraak op bezwaar onvoldoende rekening gehouden met de beperkingen in de gebruiksmogelijkheden van de grond als gevolg van het bestemmingsplan (agrarische bestemming met hoge landschappelijke en cultuurhistorische waarde) waardoor daaraan hogere onderhoudskosten zijn verbonden.
- Verweerder heeft bij de uitspraak op bezwaar geen rekening gehouden met de aanwezigheid van 60 m2 ethernitplaat (asbest).
- Er is sprake van een buitensporige stijging van de vastgestelde waarde ten opzichte van de voorafgaande WOZ-ronde.
- Verweerder stelt zich ten onrechte op het standpunt dat de drempel van artikel 26a van de wet WOZ van toepassing is op de in beroep berekende waarde, nu deze drempel reeds is overschreden bij de uitspraak op bezwaar.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 13 april 2006 door R.H.M.P. van Hoof, als WOZ-taxateur werkzaam bij Tog Nederland. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 451.475; naar beneden afgerond € 451.000.
Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten:
- [adressen] te [woonplaats], met een perceelsoppervlakte van 1.615 m2
- [adres] te [woonplaats]te Leende, met een perceelsoppervlakte van 1.603 m2
- [adres] te [plaats], met een perceelsoppervlakte van 1.055 m2
- [adres] te [plaats], met een perceelsoppervlakte van 800 m2
- [adres] te [woonplaats], met een perceelsoppervlakte van 578 m2.
- [adres] te [plaats], met een perceelsoppervlakte van 920 m2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge het tweede lid van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Op grond van het tweede lid geldt 1 januari 2003 als waardepeildatum voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot 1 januari 2007.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
De rechtbank is van oordeel dat de in de beroepsfase bij het verweerschrift in aanmerking genomen panden voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. De rechtbank merkt hierbij op dat daarvoor niet noodzakelijk is dat de panden identiek of nagenoeg identiek zijn. Wel dient met de bestaande verschillen die naar objectieve maatstaven van belang zijn voor de waarde voldoende rekening te worden gehouden.
Eisers grief, gebaseerd op de waardestijging ten opzichte van het vorige WOZ-tijdvak, kan niet slagen. De waarde van eisers woning dient onafhankelijk van de voor het vorige WOZ-tijdvak vastgestelde waarde te worden bepaald. Eisers grief dat het een buitensporige stijging betreft, maakt dit niet anders. De vorige WOZ-waarde staat niet ter beoordeling en kan geen onderwerp zijn van dit geding. Dat een vergelijkbaar pand een jaar te koop heeft gestaan en voor een aanzienlijk lager bedrag dan de vraagprijs is verkocht kan hieraan niet afdoen.
Eisers grief met betrekking tot de waardedrukkende invloed van de erfdienstbaarheid die rust op de strook grond van 55 meter lengte, gelegen rechts van de woning kan evenmin slagen. Hoewel de rechtbank op zichzelf niet uitsluit dat een erfdienstbaarheid als hier aan de orde een de waarde beïnvloedende omstandigheid betreft, kan dit in het nu voorliggende besluit niet tot uitdrukking komen. Immers, verweerder heeft onweersproken gesteld dat uit onderzoek is gebleken dat op 1 januari 2005 een recht van erfdienstbaarheid is gevestigd. Uit artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ volgt dat daarmee in het hier aan de orde zijnde besluit geen rekening kan worden gehouden omdat het niet gaat om een bijzondere omstandigheid die voorafgaat aan het begin van het tijdvak.
Met betrekking tot eisers grieven verband houdend met de ondoelmatige perceelsindeling en de tot agrarische bedrijfsvoering beperkte gebruiksmogelijkheden overweegt de rechtbank als volgt.
Blijkens de stukken en het verhandelde ter zitting wordt voornamelijk gedoeld op de omstandigheid dat het als weiland aangeduide perceelsgedeelte een langgerekt, naar achteren toe in een punt uitlopend stuk grond betreft dat door die vorm en de brede boomsingels aan weerszijden minder geschikt is voor bedrijfsmatig agrarisch gebruik. Volgens eiser mag het, gelet op het vigerende bestemmingsplan, niet anderszins worden aangewend omdat er ten tijde van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan sprake was van een weiland. Eiser heeft ter zitting nog toegelicht dat er door het aldaar ontbreken van een bouwblok geen mogelijkheden zijn voor het oprichten van een stal en dat het stuk grond te klein is om er een paard op te weiden.
Uitgangspunt is het in artikel 9 van Pro het bestemmingsplan neergelegde verbod om de niet-bebouwde grond te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de bestemming “agrarisch gebied met hoge landschappelijke en/ of cultuurhistorische waarden”.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat op het betreffende perceelsgedeelte het overgangsrecht van toepassing is, dat is geformuleerd in artikel 35, lid 2, onder a.1, van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Oostrik-Boschhoven”, vastgesteld in oktober 1994. Hierin is vastgelegd dat het gebruik van onbebouwde gronden dat afwijkt van het plan en dat bestaat ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan, behoudens onteigening, mag worden voortgezet.
De rechtbank overweegt hiertoe dat eiser ter zitting heeft toegelicht dat hij de grond in 1993 heeft verworven, dat hij geen agrarisch bedrijf uitoefent, en voorts gesteld noch gebleken is dat de betreffende grond ten tijde hier van belang in gebruik was voor een normale agrarische bedrijfsvoering. Anders dan eiser kennelijk voor zijn standpunt van overwegend belang acht is voor de vraag of sprake of sprake is van een normale agrarische bedrijfsvoering niet voldoende dat het perceel uiterlijke kenmerken van een weiland vertoont.
Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat eiser niet kan worden gevolgd in zijn visie dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste waardegrondslag voor de waardering van het als weiland aangeduide perceelsgedeelte. Verweerder heeft zich met juistheid op het standpunt kunnen stellen dat de waarde niet de door eiser bepleite agrarische waarde van € 4,00 per m2 bedraagt, gelet op de onder het overgangsrecht vallende mogelijkheid tot niet-agrarisch gebruik. De rechtbank acht de door verweerder in dit verband gehanteerde waardegrondslag niet te hoog.
Eisers standpunt dat verweerder gelet op de kadastrale perceelsindeling ten onrechte is uitgegaan van een huisperceel van 960 m2, omdat eiser heeft verworven een huis met tuin en erf van 890 m2 en een perceel weiland van ongeveer 3.700 m2 doet hieraan niet af. De rechtbank merkt hierbij op dat de kadastrale indeling niet maatgevend is voor de waardering van eisers onroerende zaak. Van belang is dat tot de onroerende zaak een stuk grond behoort dat eiser ingevolge het overgangsrecht mag gebruiken als ondergrond en tuin/ erf. Het door hem daaraan gegeven aanzicht is mede een kwestie van persoonlijke smaak. Verweerder heeft, mede aan de hand van het tot het taxatierapport behorende matrixoverzicht, voldoende inzichtelijk gemaakt dat de waardering daarvan niet tot een te hoge perceelswaarde heeft geleid.
Met betrekking tot eisers standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat het dak van de berging 60 m2 asbesthoudend materiaal bevat overweegt de rechtbank dat eiser kan worden toegegeven dat het afvoeren en vervangen daarvan een veelvoud kost van het door verweerder in aanmerking genomen waardedrukkende bedrag van € 500,00. Ter zitting is evenwel ook komen vaststaan dat er geen verplichting of noodzaak tot vervanging bestaat, danwel concrete plannen om daartoe binnen afzienbare tijd over te gaan. Eiser kan dan ook niet worden gevolgd in zijn standpunt dat de door verweerder in aanmerking genomen waardevermindering tot een te hoog vastgestelde waarde heeft geleid.
Uit het voorgaande volgt dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde bepaald dient te worden op de door verweerder in de beroepsfase getaxeerde (afgerond) € 451.000. Eiser heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat het verschil tussen de bij uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde (€ 457.000) en de in beroep bepleite waarde (€ 451.000) gelet op de drempel van artikel 26a van de Wet WOZ geen waardevermindering rechtvaardigt.
De rechtbank deelt dit standpunt niet. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de redactie van artikel 26a dat ten aanzien van de vraag of de drempel wordt overschreden moet worden uitgegaan van de bij primaire beschikking vastgestelde waarde. De rechtbank overweegt hiertoe dat het artikel spreekt van een op de voet van hoofdstuk IV bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak. Naar het oordeel van de rechtbank betreft dit een primaire beschikking zoals bedoeld in de artikelen 22, 25, 26, 27, 28 en 29a van de Wet WOZ. De rechtbank vindt voor deze opvatting steun in de omstandigheid dat in artikel 29 een Pro op de voet van hoofdstuk IV genomen beschikking wordt onderscheiden van de uitspraak op bezwaar. In artikel 26a staat niet vermeld dat het daarin bepaalde mede betrekking heeft op uitspraken op bezwaar. Evenmin is een dergelijke uitleg af te leiden uit de wetsgeschiedenis. Voor de door verweerder verdedigde interpretatie van artikel 26a, die voor eiser ongunstig is, ziet de rechtbank dan ook geen grond.
Uit het voorgaande volgt dat de uitspraak op bezwaar niet in stand kan blijven, nu het verschil tussen de bij primaire beschikking vastgestelde waarde van € 505.000 en de blijkens het voorgaande voor juist gehouden waarde van € 451.000 de in artikel 26a van de Wet WOZ neergelegde drempel overschrijdt.
Het beroep dient derhalve gegrond te worden verklaard.
De rechtbank zal om proceseconomische redenen, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb, bepalen dat de waarde per 1 januari 2003 wordt vastgesteld op € 451.000 en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
5. Proceskosten en griffierecht
De rechtbank ziet geen aanleiding over te gaan tot een veroordeling in de proceskosten nu niet is gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
De rechtbank ziet wel aanleiding te bepalen dat aan eiser het door hem betaalde griffierecht wordt vergoed.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 451.000 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast de gemeente Heeze-Leende om aan eiser het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 37,00 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 14 december 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.T. van Vliet, in tegenwoordigheid van mr. M.C. Willemsen, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ
‘s-Hertogenbosch; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.