Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 129006 / HA ZA 05-1563
Vonnis van 13 september 2006
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. P.C.M. van der Ven,
advocaat mr. E.J.A. Sandberg te Rotterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 1],
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2],
gevestigd te [vestigingsplaats],
3. [gedaagde 3],
wonende te [woonplaats],
4. [gedaagde 4],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. E.H.H. Schelhaas,
advocaat mr. J.P. Koets te Haarlem.
Partijen zullen hierna gezamenlijk als [eisers]. en [gedaagden] aangeduid worden. Gedaagde sub 1 zal hierna afzonderlijk aangeduid worden als [gedaagde 1], gedaagde sub 2 als de [gedaagde 2], gedaagde sub 3 als [gedaagde 3] en gedaagde sub 4 als [gedaagde 4].
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 oktober 2005;
- het proces-verbaal van comparitie van 18 mei 2006;
- de akte van [eisers]. van 7 juni 2006;
- de akte van [gedaagden] van 7 juni 2006;
- de antwoordakte van [eisers]. van 5 juli 2006;
- de antwoordakte van [gedaagden] van 5 juli 2006;
- de door [eisers]. op 6 juli 2006 ter griffie gedeponeerde videoband en dvd.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In februari 2004 zijn [eisers]. op de Second Home beurs in contact gekomen met de [gedaagde 1]. In maart 2004 heeft [gedaagde 3] [eisers]. thuis bezocht en informatie verstrekt over het bouwproject Villa Mundo te Spanje. In mei 2004 zijn [eisers]. naar Spanje afgereisd. Daar zijn zij door [gedaagde 4] op ondermeer dit bouwproject zijn rondgeleid. De woningen werden aangeboden door projectontwikkelaar [A] (nader: [A]) van Prever 2002 SL (nader: Prever). [eisers]. hadden belangstelling voor één van de te bouwen villa’s die vóór eind januari 2005 gereed zou zijn. Medio juni 2004 hebben [gedaagde 4] en [A] [eisers]. thuis in Nederland bezocht, waarbij over de koopprijs is gesproken. Nadien is overeenstemming bereikt over de koopprijs. Op 6 september 2004 werd getekend bij de notaris. Later die maand werd de bouw van de villa gestaakt en bleek oplevering eind januari 2005 niet langer haalbaar. De koop van de villa werd ontbonden.
2.2. Op initiatief en kosten van Prever zijn [eisers]. eind november 2004 naar Spanje afgereisd om andere opties te bekijken. Daar zijn zij door [gedaagde 4] van de luchthaven afgehaald. Zij hebben bij hem gelogeerd en hij heeft hen naar enkele locaties vervoerd. Op 30 november 2004 hebben [gedaagde 4], [eisers]. en [A] de half afgebouwde villa van de heer [B] en mevrouw [C], beiden werkzaam als agent voor Prever, bezichtigd. Deze villa lag 800 meter verwijderd van de eerder gekochte villa. Meegedeeld werd dat de familie [B + C] vanwege financiële problemen had besloten tot verkoop. [A] garandeerde [eisers]. dat deze woning binnen een paar weken afgebouwd kon worden. Vervolgens hebben [eisers]. deze woning op 1 december 2004 gekocht. Op 2 december 2004 werd bij de notaris getekend. Op dat moment vond tevens terugschrijving van het eerder gekochte stuk bouwgrond plaats. Op 4 december 2005 werd (het resterende deel van) de koopsom voldaan. In januari 2005 deelde [A] [eisers]. mede dat alle villa’s van het project Villa Mundo illegaal gebouwd waren. Korte tijd later werd de villa van [eisers]. afgebroken.
3. De vordering
3.1. [eisers]. vorderten:
??? hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van
€ 250.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding, zijnde 23 mei 2005 tot aan de dag van algehele voldoening;
??? hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van schade, nader op te maken bij staat;
??? gedaagden te veroordelen in de proceskosten.
3.2. Ter onderbouwing van hun vordering hebben [eisers]., voor zover voor dit vonnis van belang, het volgende aangevoerd.
3.3. Uit diverse verklaringen blijkt dat [gedaagden] medio 2004 op de hoogte waren van het feit dat deze villa illegaal, namelijk zonder bouwvergunning, was gebouwd. Voorts waren zij vanaf 22 november 2004 op de hoogte van het gerucht dat woningen van dit bouwproject mogelijk gesloopt zouden worden. [gedaagden] hebben [eisers]. hier niet over geïnformeerd. Zij hebben willens en wetens een groot aantal gegevens, waarvan zij hadden moeten begrijpen dat die voor [eisers] van essentieel belang waren, voor [eisers]. achtergehouden. Omdat zij 1) in feite hebben opgetreden als makelaar van [eisers]., althans 2) hebben bemiddeld voor de verkoper, althans 3) als derden op de hoogte waren van die informatie, waren zij gehouden [eisers]. te waarschuwen. Door dat niet te doen hebben zij onrechtmatig gehandeld jegens [eisers].. [eisers]. hebben schade geleden als gevolg van dit onrechtmatig handelen. De schade bestaat met name uit de betaalde koopprijs van € 250.000,00.
4. Het verweer
4.1. [gedaagden] voeren hiertegen het volgende verweer.
4.2. [gedaagden] hebben [eisers]. geïnformeerd dat de gemeente, vooruitlopend op een officiële bouwvergunning, toestemming had gegeven voor de bouw (de zogenaamde bouwtoelating). Naar aanleiding van geruchten over afbraak van de woningen heeft [gedaagde 4] eind november/begin december 2004 bij [A] en bij één van de kopers, mevrouw [D], geïnformeerd. Zij konden de geruchten echter niet bevestigen. Van het achterhouden van (relevante) informatie is dan ook geen sprake. Bovendien hadden [eisers]. op dat moment al zelfstandig de koop met de familie [B + C] gesloten.
4.3. [gedaagden] zijn opgetreden als bemiddelaar in opdracht van verkoper Prever en hebben dat vooraf ook kenbaar gemaakt. Zij hebben dus niet als makelaar van [eisers]. gewerkt. [gedaagden] zijn niet betrokken geweest bij de onderhandelingen en de totstandkoming van de koopovereenkomst voor de beide villa’s en hebben ook geen provisie ontvangen.
5. De beoordeling
5.1. In deze procedure staat vast dat de koop van de eerste woning ontbonden is en dat terugschrijving van de gekochte grond heeft plaatsgevonden. De door [eisers]. gestelde schade, grotendeels bestaande uit de betaalde koopprijs, kan derhalve alleen betrekking hebben op de koop van de tweede woning. Ter beoordeling staat dan ook of in het kader van de koop van deze woning sprake is van onrechtmatig handelen van [gedaagden].
5.2. [eisers]. hebben gesteld dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld door informatie achter te houden. [gedaagden] betwisten dat (relevante) informatie is achtergehouden.
5.3. De rechtbank zal als eerste beoordelen of het achterhouden van de informatie, indien bewezen, kan leiden tot aansprakelijkheid van één of meer gedaagden op één van de (drie) door [eisers] genoemde gronden.
Makelaar voor de kopers?
5.4. [eisers]. hebben primair gesteld dat [gedaagden] in feite als hun makelaar hebben opgetreden en hen uit dien hoofde hadden moeten informeren. Eisers hebben in dit verband aangevoerd (akte zijdens [eisers]. d.d. 7 juni 2006, onder punt 5) dat zij in de veronderstelling waren dat [gedaagden] hun makelaar waren. Dit dient, aldus [eisers]. betrokken te worden bij het oordeel terzake de onrechtmatigheid van de gedragingen van [gedaagden] omdat van onrechtmatigheid eerder sprake is bij een partij die in feite heeft opgetreden als hun makelaar.
5.5. De rechtbank stelt voorop dat [eisers]. niet gesteld hebben dat zij een opdracht hebben verstrekt aan [gedaagden] voor (bemiddeling bij) de aankoop van een woning. Van een (contractuele) relatie tussen partijen, op basis waarvan [gedaagden] als makelaar voor [eisers]. is opgetreden, is derhalve geen sprake. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of er voldoende aanwijzingen zijn dat [gedaagden] zich zodanig hebben gedragen dat [eisers]. er vanuit mochten gaan dat zij als hun makelaar zijn opgetreden. De rechtbank zal daartoe de door [eisers]. genoemde argumenten bespreken.
5.6. [eisers]. hebben er op gewezen dat zij er, door de vermelding dat de koopprijs “all-in” was, vanuit gingen dat [gedaagden] als hun makelaar optraden. De rechtbank kan [eisers]. hierin niet volgen. Weliswaar is (in productie 4 zijdens [eisers].) schriftelijk aangegeven dat de koopprijs “all-in” was, maar in de opsomming van inbegrepen diensten staan geen makelaarskosten vermeld zodat niet valt in te zien dat [gedaagden] de indruk hebben gewekt dat zij als makelaars van [eisers]. hebben opgetreden.
5.7. De rechtbank ziet voorts niet in hoe uit de verklaring van [A] (productie 8 zijdens [eisers].) de indruk kan zijn gewekt dat [gedaagden] ten tijde hier van belang (2005) als makelaar voor [eisers]. optraden. Los van het feit dat in de e-mail wordt vermeld dat [gedaagde 4] als verkoper gronden verkocht die eigendom waren van Prever, hebben [eisers]. deze e-mail pas na aanvang van deze procedure ontvangen (25 april 2006). Dat tevens vermeld wordt dat [gedaagde 4] mensen begeleidde en commissies inde, moet kennelijk gezien worden in relatie tot zijn werkzaamheden als verkoper voor Prever. In ieder geval is uit de e-mail niet af te leiden dat [gedaagden] bij [eisers]. de indruk hebben gewekt dat zij als hun makelaar optraden.
5.8. Dat [gedaagden] [eisers]. destijds meenamen naar woningen, bezichtigingen uitvoerden, woningen aanprezen, betrokken waren bij de opstelling van prijslijsten en het aantal betalingstermijnen van de villa’s en bemiddelden bij de koopprijs (productie 8 zijdens [eisers].), kan evengoed duiden op werkzaamheden in opdracht van de verkoper en is derhalve onvoldoende om te concluderen dat [eisers]. mochten aannemen dat [gedaagden] als hun makelaar optraden.
Ook de tijdschriftartikelen die [eisers]. bij [gedaagde 4] in Spanje hebben gezien (producties 6 en 7 zijdens [eisers].), vormen daarvoor onvoldoende basis. Dat zelfde geldt voor de gedrukte vermelding “Van den Eertwegh/Van de Riet Uw makelaar aan de Costa Blanca” bovenaan de aanbiedingsbrief van Villa Mundo (productie 5 zijdens [eisers].).
5.9. Concluderend oordeelt de rechtbank dat onvoldoende is onderbouwd dat [gedaagden] zich zodanig hebben gedragen dat [eisers]. mochten aannemen dat zij als hun makelaar optraden.
Bemiddelaar voor de verkoper?
5.10. [eisers]. hebben subsidiair gesteld dat [gedaagden] als bemiddelaar van de verkoper gehouden waren informatie te verstrekken.
5.11. De rechtbank zal beoordelen of [gedaagden] hebben opgetreden als bemiddelaar voor de verkoper. Zij zal daartoe de door [eisers]. aangevoerde argumenten bespreken.
5.12. In dat verband neemt de rechtbank, omdat dit onvoldoende gemotiveerd weersproken is, als vaststaand aan dat [gedaagde 4] bij de bezichtiging van de woning aanwezig was, dat hij gezegd heeft dat de woning een goede investering was, dat [gedaagde 4] heeft aangegeven dat zij beter geld konden lenen van hun pensioenvennootschap omdat hij dat zelf ook zo had gedaan en dat [eisers]. aan [gedaagde 4] hebben aangegeven dat zij akkoord waren met de prijs van € 265.00,00.
5.13. De rechtbank stelt voorop dat het initiatief tot bezichtiging van de woning afkomstig was van [A], die ook de kosten van vervoer naar Spanje voor zijn rekening heeft genomen (dagvaarding onder punt 12 en akte zijdens [eisers]. d.d. 7 juni 2006 onder punt 9). [eisers]. hebben niet, althans onvoldoende betwist, dat [gedaagden] geen provisie hebben ontvangen in verband met de verkoop van de woning. Gelet op deze omstandigheden ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding te oordelen dat [gedaagden] in opdracht van de familie [B + C] hebben bemiddeld bij de verkoop. Dat [gedaagde 4] op 30 november 2004 bij de bezichtiging van de villa aanwezig was, leidt niet tot een ander oordeel. De enkele aanwezigheid - naast de aanwezigheid van de verkopers zelf en van [A], op wiens initiatief de woning werd bezichtigd - duidt nog niet op bemiddeling bij de totstandkoming en het sluiten van de koopovereenkomst in opdracht van de verkopers. Dat [gedaagde 4] heeft aangegeven dat de woning een goede investering is, is ook onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde 4] voor de verkopers heeft bemiddeld. Ook de suggestie van [gedaagde 4] om geen hypotheek te nemen maar geld te lenen uit de pensioenvennootschap omdat hij dat zelf ook zo had gedaan (punt 10 van de akte van [eisers]. d.d. 7 juni 2006) duidt naar het oordeel van de rechtbank niet zozeer op bemiddelingsactiviteiten voor de verkoper maar eerder op een op persoonlijke titel gegeven advies. Dat [eisers]. aan [gedaagde 4] hebben laten weten dat zij akkoord konden gaan met de prijs van € 265.000,00, waarna dat kennelijk is doorgegeven aan de verkopers, aan [A] en aan de notaris (akte [eisers]., onder punt 11 en antwoordakte [eisers]., onder punt 5) kan naar het oordeel van de rechtbank niet aangemerkt worden als bemiddeling bij de totstandkoming en bij het sluiten van de koopovereenkomst in opdracht van de verkopers. Het enkel doorgeven van een mededeling van de kopers aan de verkopers, zonder opdracht van de verkopers, is daartoe onvoldoende.
5.14. De rechtbank concludeert dat er onvoldoende aanwijzingen zijn om aan te nemen dat [gedaagden] bemiddelde bij de totstandkoming en het sluiten van de koopovereenkomst in opdracht van de verkopers. In de aangevoerde argumenten vindt de rechtbank geen aanwijzingen om te concluderen dat sprake was van een professionele betrokkenheid van [gedaagden] bij de verkoop.
Mededelingsplicht als derden?
5.15. [eisers]. hebben tot slot gesteld dat het enkele feit dat [gedaagden] op de hoogte waren van het gerucht over mogelijke afbraak had moeten leiden tot een waarschuwing aan [eisers]., zeker nu zij zich in het handelsverkeer als makelaar presenteren.
5.16. Nu gelet op het voorgaande niet is komen vast te staan dat [gedaagden] als makelaars betrokken waren bij de kooptransactie van de woning van de familie [B + C] waren zij niet gehouden nader onderzoek naar dit gerucht te doen. Dat zij niet eigener beweging melding hebben gemaakt van onbevestigde geruchten kan onder deze omstandigheden niet als onrechtmatig handelen worden aangemerkt.
5.17. De rechtbank komt op grond van al het bovenstaande tot de conclusie dat van aansprakelijkheid van één of meer gedaagden op de door [eisers]. aangevoerde gronden geen sprake kan zijn. De vorderingen zullen derhalve worden afgewezen. [eisers]. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De rechtbank begroot de kosten aan de zijde van [gedaagden] op € 10.584,00, waarvan € 4.584,00 aan vastrecht en € 6.000,00 aan salaris procureur (3 punten x tarief VI € 2.000,00).
6. De beslissing
De rechtbank:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [eisers]. in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 10.584,00;
- verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.B. van Daalen, D.J. Hutten en J. van der Weij en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2006.