Uitspraak
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4207
Uitspraakdatum: 14 februari 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
Stichting Tennishal [Y] (voorheen Stichting Exploitatie Eerste Tennishal [Y]),
gevestigd te [Y], eiseres,
gemachtigde [gemachtigde],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Y],
verweerder,
gemachtigden [...] en [taxateur].
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij besluit van 31 maart 2005 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [straat] [numme[numme[nummer] te [Y] (hierna: het object) per waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 1.149.000,00. Voorts is aan eiseres een aanslag onroerende zaakbelasting (OZB) voor het jaar 2005 opgelegd overeenkomstig de vastgestelde waarde.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar van 24 oktober 2005 heeft verweerder het tegen dit besluit door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de eerder vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3. Eiseres is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft voorafgaand aan nader te noemen zitting nog een stuk met bijlagen, gedagtekend 10 november 2006, ingediend, welke stukken door de rechtbank zijn ontvangen op 13 november 2006 en waarvan afschriften zijn verzonden aan verweerder. Verweerder heeft verklaard daarvan voldoende kennis te hebben kunnen nemen.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van de rechtbank van 23 november 2006 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn verschenen en gehoord [gemachtigde] als gemachtigde van eiseres. Tevens is namens verweerder verschenen [...], tot bijstand vergezeld door [taxateur], als WOZ-taxateur werkzaam bij [bedrijf] BV te [plaats].
1.5. Gelijktijdig met het onderhavige beroepschrift heeft, met instemming van partijen, de mondelinge behandeling plaatsgehad van het beroepschrift dat is ingediend namens Tennisvereniging [tennisvereniging] te [Y], procedurenummer 05/4208. Hetgeen ter zitting is opgemerkt wordt geacht op beide zaken betrekking te hebben, tenzij uit het zinsverband het tegendeel blijkt.
2. Feiten
2.1. De rechtbank stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.2. Eiseres exploiteert een tennishal aan het adres [straat] [nummer] te [Y]. Het betreft een tennishal met binnenkantine en diverse afzonderlijke ruimten waaronder douches en kleedruimten, opgericht in 1977. In 1985 zijn aanvullend een toestelberging en een sanitaire ruimte gerealiseerd.
2.3. De tennishal was tot 1 juni 2005 eigendom van de gemeente en onderdeel van een meer omvattend sportcomplex. In het kader van de wens van de gemeente om alle sportcomplexen te privatiseren, is het totale complex, waartoe naast de onderhavige tennishal ook behoren een aantal buitenbanen en een buitenkantine welke laatstgenoemde zaken in gebruik zijn bij Tennisvereniging [tennisvereniging] te [Y] (hierna: de Tennisvereniging), per 1 juni 2005 overgedragen aan de Stichting Tenniscomplex [Y]. Ten behoeve van deze overdracht heeft een minnelijke taxatie plaatsgevonden door de Rijksbelastingdienst en [adviesbedrijf] BV namens de gemeente, teneinde problemen op het gebied van de heffing van overdrachtsbelasting te voorkomen. In een rapport dat ter zake van die taxatie is opgemaakt is de waarde van het complex in het kader van de heffing van overdrachtsbelasting vastgesteld op € 546.975. De berekening van laatstgenoemd bedrag is gebaseerd op - onder meer - de oorspronkelijke investeringskosten verminderd met een bedrag voor technische en functionele veroudering. Voorts is bij die berekening rekening gehouden met investeringen tot een bedrag van € 253.000 (restwaarde € 126.500) die ten laste van belanghebbende en Tennisvereniging [tennisvereniging] zijn gekomen.
2.4. Eiseres betaalde vóór de overname van de tennishal een huur aan de gemeente van € 52.184,72 per jaar. De gemeente leed jaarlijks een verlies op het complex van ongeveeer ƒ 50.000. De exploitatie van de tennishal was voor eiseres nagenoeg sluitend. De binnenkantine werd door, en voor rekening van, een derde geëxploiteerd die daarbij, om niet, werd bijgestaan door vrijwilligers van de tennisvereniging. Eiseres bracht, voor het gebruik van de kantine, aan die derde geen pachtprijs in rekening.
3. Geschil
3.1. In geschil zijn de waarde van de tennishal op de waardepeildatum en de daarop gebaseerde aanslag OZB voor het jaar 2005. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke ruimten zowel bij eiseres als bij de Tennisvereniging in gebruik zijn en op welke wijze de waarde daarvan moet worden toegerekend aan de bij eiseres en bij de Tennisvereniging in gebruik zijnde objecten. Voorts is in geschil op welke wijze het onderhavige object moet worden gewaardeerd.
3.2. Eiseres is van mening dat de waarde van het object kan worden berekend op de bedrijfswaarde met behulp van de zogenoemde discounted cashflow-methode (hierna: de DCF-methode), dan wel kan worden afgeleid uit de minnelijke taxatie die is opgemaakt ten behoeve van de privatisering van het complex. Volgens haar wordt de waarde negatief beïnvloed door de toename van all-weather banen in de omgeving. De grondprijzen zijn volgens eiseres op een te hoog bedrag gesteld.
3.3. Verweerder is van mening dat de waarde van het object moet worden berekend op de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde. Hij verdedigt in beroep een waarde van het object van € 791.000 en verwijst daarvoor onder meer naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 21 februari 2006 door [taxateur]. In dit taxatierapport is de waarde van de niet-woning, na in- en uitpandige opname, getaxeerd op € 791.000. In het bij het taxatierapport behorende taxatieformulier wordt de herbouwwaarde van de verschillende onderdelen van het object gespecificeerd met de daarbij behorende afschrijvingen wegens functionele en technische veroudering.
3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Daaraan is, voor zover thans nog van belang en zakelijk weergegeven, ter zitting nog het volgende toegevoegd:
3.4.1. Namens eiseres:
- Zij vindt het jammer dat mediation door de gemeente is afgewezen. Zij heeft pas zeer laat de gegevens ontvangen waardoor het beroep pas laat kon worden gemotiveerd;
- De tennishal kan ook worden gehuurd door personen of bedrijven die geen lid zijn van de Tennisvereniging;
- De kantine wordt niet voor haar rekening geëxploiteerd;
- Uitgangspunt voor de berekening van de bedrijfswaarde is geweest de huur die voorheen aan de gemeente werd betaald;
- De kleedkamers en de douches worden gezamenlijk gebruikt door de bezoekers van de tennishal en van de buitenbanen;
- De totale oppervlakte is niet in geschil; de verdeling van de gezamenlijke ruimten is echter niet juist;
- Aan de hand van foto's is te zien dat bepaalde ruimten, zoals de opslagruimte die als keuken is gewaardeerd, worden overgewaardeerd;
- De foto uit het taxatieboek had bij ons gemaakt kunnen zijn. Er is sprake van een zeer sobere bouw;
- Er heeft een hermeting plaatsgevonden door het Kadaster.
3.4.2. Namens verweerder:
- Het gaat om de waarde en de toestand van het object op de peildatum 1 januari 2003;
- De gegevens zijn overgenomen uit het gemeentelijk systeem. Als niet zichtbaar is dat gezamenlijke ruimten 50/50 zijn verdeeld dan komt dat vermoedelijk doordat in het taxatierapport ruimten zijn samengevoegd;
- De onderhavige gronden hebben in het bestemmingsplan de bestemming sportdoeleinden. Voor sportterreinen zijn geen afzonderlijke grondprijzen bekend. Er is een prijs inclusief BTW gehanteerd;
- Bij de bepaling van de waarde is uitgegaan van de gemiddelde prijs per vierkante meter van een grote hal en een kleine hal om ook het eventuele kwaliteitsverschil te middelen. De gehanteerde prijs wijkt af van de prijs in de tabel omdat nog rekening is gehouden met verschillen in courantheid, bouwprijzen en materialen.
3.5. Eiseres concludeert tot vernietiging van de uitspraak op het bezwaarschrift en, naar de rechtbank begrijpt, tot vermindering van de vastgestelde waarde tot een evenredig gedeelte van de totale waarde van het complex van € 152.517, dan wel tot € 348.500. Verweerder concludeert tot vernietiging van de uitspraak op het bezwaarschrift en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 791.000.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge het tweede lid van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
Ingevolge het derde lid van voormeld artikel moet de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient (en geen monument is), worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.2. Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiseres geen feiten en omstandigheden aannemelijk die moeten leiden tot het oordeel dat in het onderhavige geval de waarde niet moet worden berekend op de hiervoor bedoelde gecorrigeerde vervangingswaarde maar met behulp van de DCF-methode. Deze methode, waarbij de waarde van de onroerende zaak wordt afgeleid uit de mogelijke omzet van de gebruiker van de zaak, is in het algemeen slechts bruikbaar als het gaat om onroerende zaken die commercieel worden geëxploiteerd. Van een commerciële exploitatie van het object is, mede gelet op de statuten van eiseres en de ter zitting gegeven toelichting op de wijze van exploiteren van de tennishal, geen sprake. De door eiseres overgelegde berekeningen kunnen te minder als uitgangspunt voor de waardering van het object gelden nu daarin een belangrijk gedeelte, te weten de kantine, niet is opgenomen en is uitgegaan van voorheen geldende, door de gemeente gehanteerde, huurprijzen voor het object.
4.3. Ingevolge het bepaalde in artikel 17, lid 3 van de Wet WOZ moeten niet-woningen worden gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien die waarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Reeds op die grond is het door eiseres aangevoerde taxatierapport ten behoeve van de overdracht van het sportcomplex niet relevant. Nog daargelaten het antwoord op de vraag of de uitgangspunten in dat taxatierapport stroken met die van de Wet WOZ, is in bedoeld rapport de waarde in het economische verkeer vastgesteld. Tussen partijen is echter niet in geschil dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object hoger is dan de waarde in het economische verkeer.
4.4. Op verweerder rust de last de waarde van het onderhavige object aannemelijk te maken. Gelet op de gehanteerde waarderingsmethode geldt deze last voor alle afzonderlijke elementen die van belang zijn voor de waardering van het object en die door belanghebbende gemotiveerd zijn bestreden.
4.5. Verweerder beroept zich voor de onderbouwing van de nader door hem verdedigde waarde op voormeld taxatierapport van [taxateur]. Verweerder heeft in zijn verweerschrift opgemerkt dat daarin - onder meer - de verkeersruimten (gangen) die door de gebruikers van de objecten [straat] [numme[nummer] en [numme[nummer] 1 (eiseres en Tennisvereniging [tennisvereniging]) gezamenlijk worden gebruikt, gelijkelijk zijn toegerekend aan de beide objecten. Eiseres heeft de juistheid daarvan bestreden en als bijlage bij het hiervoor genoemde nadere stuk van 10 november 2006 tekeningen en berekeningen overgelegd waaruit blijkt welke functies de afzonderlijke ruimten hebben en door wie zij worden gebruikt. Nu in het taxatierapport kennelijk is uitgegaan van een samenvoeging van een aantal ruimten en [taxateur] ter zitting de verschillen tussen beide stukken onvoldoende heeft kunnen verklaren, is de rechtbank van oordeel dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat in het rapport, wat functie en gebruik betreft, in alle gevallen van de juiste situatie is uitgegaan. Omdat de rechtbank de door eiseres gehanteerde uitgangspunten aannemelijk acht zal zij in het hierna volgende daarvan uitgaan, behoudens wat betreft de totale oppervlakte van het complex. Die oppervlakte bedraagt volgens eiseres 3.131,2 m² en volgens verweerder 3.173 m². De rechtbank acht aannemelijk dat dit geringe verschil is ontstaan doordat verweerder, zoals te doen gebruikelijk en omwille van de vergelijkbaarheid van de gegevens aan te bevelen, is uitgegaan van de bruto-maten ofwel buitenmaten. Daarom zal de rechtbank de door eiseres opgegeven oppervlakten vermenigvuldigen met 3.173/3.131,2.
4.6. Gelet op de indeling van het totale complex en het gebruik van de daarbinnen gelegen afzonderlijke ruimten, een en ander zoals door partijen in de stukken van het geding en nader ter zitting toegelicht, acht de rechtbank aannemelijk dat ten behoeve van een waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde in het onderhavige geval een globaal onderscheid kan worden gemaakt tussen: a) de sporthal en de daarvoor noodzakelijke verkeersruimten zoals de entree, gangen en bergruimten, b) de kleed- en doucheruimten en de sanitaire voorzieningen, en c) de overige verblijfs- en verkeersruimten waaronder de kantine, bestuurskamer en de installatieruimten. Gelet op de voormelde toelichting en voor zover partijen hun standpunten onvoldoende tegenover elkaars betwistingen aannemelijk hebben gemaakt in goede justitie, kan de totale oppervlakte met inachtneming van vorenbedoeld onderscheid, als volgt aan eiseres worden toebedeeld (waarbij de ruimtenummering is gehanteerd conform de bijlage 11 bij het nader stuk van eiseres van 10 november 2006):
a) de ruimten 1, 5, 7, 8, 9 : 2.387,5 m² x 3.173/3.131,2 = 2.419 m²
de ruimten 6, 12, 13, 16 : 82,9 m² x 3.173/3.131,2 = 84 m² x 50% = 42 m²
2.461 m²
b) de ruimten 14, 15, 17 t/m 24 en 26 : 108 m² x 3.173/3.131,2 = 110 x 50% = 55 m²
c) de ruimten 2, 3, 4, 33 en 34 : 262,9 x 3.173/3.131,2 = 266 m²
de ruimten 10, 11, 25 en 30 : 34 x 3.173/3.131,2 = 34,5 x 50% 17 m²
283 m²
4.7. Met betrekking tot de ruimten onder a) is de rechtbank van oordeel dat voor de waardering daarvan in beginsel kan worden aangesloten bij de gegevens, afkomstig van het WOZ-datacenter, zoals die in de bijlagen bij het taxatierapport van [taxateur] zijn vermeld voor zover die gegevens betrekking hebben op een grote sporthal. Niet in geschil is immers dat in het onderhavige geval sprake is van een grote sporthal, en verweerder maakt onvoldoende aannemelijk waarom in het onderhavige geval uit zou moeten worden gegaan van het gemiddelde van een grote en een (veel duurdere) kleine sporthal. Gelet op de kengetallen op de waardepeildatum kan worden uitgegaan van een waarde per vierkante meter van € 438 inclusief BTW.
4.8. Met betrekking tot de ruimten onder b) is de rechtbank eveneens van oordeel dat voor de waardering kan worden aangesloten bij voornoemde gegevens. Blijkens het taxatierapport dat door verweerder is overgelegd leiden in het onderhavige geval die gegevens voor ruimten als de onderhavige tot een waarde per vierkante meter van € 850.
4.9. Voor de ruimten onder c) kan naar het oordeel van de rechtbank worden aangesloten bij de voornoemde gegevens voor zover deze betrekking hebben op een clubhuis nu aannemelijk is dat alle resterende ruimten en functies daarin zullen zijn vertegenwoordigd. Een dergelijk cijfer geeft een gemiddelde weer voor alle vierkante meters in het gebouw zodat geen onderscheid meer hoeft te worden gemaakt naar de (resterende) afzonderlijke ruimten. Gelet op hetgeen door partijen naar voren is gebracht omtrent aard en inrichting, waaronder de door eiseres getoonde foto's van keuken en opbergruimte, acht de rechtbank een gemiddelde waarde van € 800 per m² alleszins aannemelijk.
4.10. De omvang van de technische en functionele veroudering is tussen partijen niet in geschil. Nu de rechtbank gelet op de vorenstaande bewijsoordelen een ten dele van de partijstandpunten afwijkend oordeel heeft gegeven, zal de rechtbank bij de hiernavolgende waardevaststelling uitgaan van een technische veroudering zoals deze ook voor het overgrote deel van het object door verweerder is vastgesteld (0,405) en een functionele veroudering die is bepaald op het gewogen gemiddelde van de cijfers in het taxatierapport van [taxateur] (0,682). Naar het oordeel van de rechtbank is in deze cijfers op voldoende wijze rekening gehouden met de onderhoudstoestand van de gebouwen en met de omstandigheid dat in de omgeving van het object steeds meer zogenoemde all-weatherbanen beschikbaar zijn.
4.11. De wijze van toerekening door verweerder van de grondoppervlakte aan eiseres en aan de Tennisvereniging is tussen partijen niet in geschil. Met betrekking tot de waarde van de grond acht de rechtbank het uitgangspunt van verweerder, zoals nader toegelicht in de stukken en ter zitting, aannemelijk. Gelet op de ligging van het object in de buurt van woonbebouwing valt immers niet in te zien dat de grondwaarde niet ten minste kan worden gesteld op de prijs die de gemeente in rekening zou brengen bij uitgifte van de grond als industriegrond. Eiseres heeft gesteld dat de gehanteerde oppervlakte moet worden gewijzigd met inachtneming van de gegevens die recent bij opmeting door het Kadaster zijn gebleken. Verweerder heeft hiertegen, gelet op de late inbreng van dit gegeven door eiseres, slechts in kunnen brengen dat het vermoedelijk om een stuk plantsoen zal gaan en dat de invloed daarvan op de waarde van het object gering zal zijn. Nu eiseres deze feitelijke stelling niet nader heeft kunnen onderbouwen en verweerder door de late inbreng ervan in zijn procespositie is geschaad, zal de rechtbank deze stelling verder buiten beschouwing laten.
4.12. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het onderhavige object als volgt kan worden vastgesteld:
ruimten a) : 2.461 m² à € 438 = € 1.077.918
ruimten b) : 55 m² à € 850 = € 46.750
ruimten c) : 283 m² à € 800 = € 226.400
€ 1.351.068
Waarde na aftrek technische en functionele veroudering € 373.178
Waarde van de grond € 338.850
Waarde van het object op de waardepeildatum (afgerond) € 712.000
4.13. Gelet op het vorenstaande is het beroep van eiseres gegrond. De uitspraak van verweerder op het ingediende bezwaarschrift met betrekking tot de vaststelling van de waarde op grond van de Wet WOZ moet worden vernietigd. De vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 712.000. De aanslagen in de onroerendezaakbelastingen moeten dienovereenkomstig worden verminderd.
5. Proceskosten en griffierecht
De rechtbank ziet in het vorenstaande aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. De kosten zijn, met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, begroot op in totaal € 644,00 voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand:
- 1 punt voor het indienen van een (aanvullend) beroepschrift;
- 1 punt voor het verschijnen ter zitting;
- waarde per punt € 322,00;
- wegingsfactor 1.
Hoewel de beroepen van eiseres en van de Tennisvereniging [tennisvereniging] een grote mate van gelijkenis vertonen is de rechtbank van oordeel dat de verschillen voldoende groot zijn om de zaken niet als samenhangend in de zin van het Besluit aan te merken.
Ook zal de rechtbank bepalen dat door verweerders gemeente aan eiseres het door haar betaalde griffierecht dient te worden vergoed.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van het object [straat] [nummer] te [Y] naar de peildatum 1 januari 2003 tot € 712.000;
- vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2005 tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 712.000;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 644,00 en bepaalt dat de gemeente [Y] deze kosten zal vergoeden;
- gelast dat de gemeente [Y] aan eiseres vergoedt het door haar betaalde griffierecht van € 276,00.
Deze uitspraak is gedaan op 14 februari 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.P.M. Kooijmans, mr. L.C. Michon en mr. W.C.E. Winfield, als rechter, in tegenwoordigheid van mr. M.P.C. Anssems, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, postcode 5201 CZ 's-Hertogenbosch; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.