Uitspraak
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4620
Uitspraakdatum: 2 maart 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veghel, verweerder.
Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 443.000,-.
Verweerder heeft bij uitspraak van 29 november 2005 het hiertegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard, waarbij de waarde ongewijzigd is gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 15 december 2006 beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2007 te 's-Hertogenbosch.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is niemand verschenen.
Beslissing
Gezien de gedingstukken en gehoord het verhandelde ter zitting komt de rechtbank tot de volgende beslissing:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat haar uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] naar de waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 wordt vastgesteld op € 350.000,-;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt, ad € 37,-;
- wijst de gemeente Veghel aan als de rechtspersoon die het griffierecht dient te vergoeden.
Overwegingen
1. Aan de orde is de vraag of de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2003 van het object [adres] te [woonplaats], een vrijstaande woning in het buitengebied met ondergrond en tuin waarvan eiser de eigenaar en gebruiker is, op het juiste bedrag is vastgesteld.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Als waarde heeft daarbij te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Daarbij geldt als waardepeildatum
1 januari 2003.
3. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4. Verweerder, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, heeft de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.
Verweerder heeft geen taxatierapport overgelegd. Er heeft geen inpandige opname plaatsgevonden. Uit het dossier is niet af te leiden of er een externe opname is geweest. Daarnaast zijn de gegevens die verweerder in de bestreden uitspraak en in het verweerschrift heeft vermeld zodanig summier dat de rechtbank daaraan geen conclusies ten aanzien van de juistheid van de door verweerder verdedigde waarde heeft kunnen verbinden. Het beroep zal daarom gegrond worden verklaard en de bestreden uitspraak zal worden vernietigd.
5. Eiser heeft bepleit dat de waarde van de woning ongeveer € 350.000,- bedraagt. Eiser heeft daartoe aangevoerd dat de door verweerder gestelde waarde niet onjuist zou zijn indien de geluidsoverlast als gevolg van de open verbindingen tussen de woningen er niet zou zijn. Volgens eiser is deze overlast zodanig groot dat deze een aanzienlijke invloed heeft op de waarde. Anders dan verweerder suggereert is dit niet op te lossen door het eenvoudig dicht maken van de verbinding via de tussenmuur, doch is daarvoor een meer ingrijpende verbouwing noodzakelijk, die zich mede uitstrekt tot de zolderverdieping. Eiser heeft gemotiveerd bestreden dat de situatie bouwtechnisch vergelijkbaar is met in dezelfde tijd gebouwde twee onder een kappanden.
6. De rechtbank zal ter finale beslechting van het geschil, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak voorziend, bepalen dat de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2003 wordt vastgesteld op € 350.000,- en dat deze uitspraak komt in de plaats van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
Hiertoe wordt overwogen dat volgens de uitspraak op bezwaar van de open verbinding geen waardedrukkende factor uitgaat, omdat deze verbinding mag worden dichtgemaakt, waardoor het potentiële kopers niet zal afschrikken. Dit gaat er evenwel aan voorbij dat daarmee kosten gemoeid zijn die, zeker indien deze substantieel zijn, van invloed kunnen zijn op de waarde. Eiser heeft aannemelijk gemaakt dat in het onderhavige geval substantiële kosten gemaakt moeten worden om de geluidsoverlast tot een aanvaardbaar niveau terug te dringen, alsmede dat dit van invloed is op de waarde. Verweerder heeft dit niet, althans onvoldoende, weersproken. Verweerders standpunt dat de waarde is gebaseerd op geregistreerde gegevens acht de rechtbank in dit verband onvoldoende.
Nu eiser bij de door hem bepleite waarde is uitgegaan van een grondslag van € 443.000,-, zijnde de door verweerder gestelde waarde, en daarop terecht nog een aftrek heeft toegepast in verband met de geluidsoverlast, waarbij niet is gebleken dat deze aftrek tot een onjuiste bepleite waarde heeft geleid, acht de rechtbank deze door eiser bepleite waarde aannemelijk gemaakt.
7. De rechtbank ziet geen aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken, nu niet is gebleken van beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
8. De rechtbank ziet wel aanleiding te bepalen dat het betaalde griffierecht dient te worden vergoed.
9. De rechtbank heeft er melding van gemaakt dat partijen tegen deze uitspraak binnen zes weken na verzending van het proces-verbaal:
- hoger beroep kunnen instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch; dan wel
- beroep in cassatie kunnen instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage, mits de wed[woonplaats]artij daarmee schriftelijk instemt.
Aldus in het openbaar gedaan en uitgesproken door mr. M.T. van Vliet, rechter, in tegenwoordigheid van mr MC Willemsen als griffier op 2 maart 2007.
Waarvan is opgemaakt proces-verbaal,
de griffier de rechter
mr. M.C. Willemsen mr. M.T. van Vliet
10. Afschriften verzonden:
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wed[woonplaats]artij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.