Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 158021 / KG ZA 07-246
Vonnis in kort geding van 25 april 2007
in de zaak van
[Eigenaar], wonende te Nuenen,
eiser,
procureur mr. R.G.J.M. Onderdonck,
tegen
Z, wonende te Mierlo,
gedaagde,
procureur mr. W.A.Braams.
Partijen zullen hierna [Eigenaar] en [Huurder] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [Huurder].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het geschil
2.1. [Eigenaar] vordert samengevat - ontruiming van de woning aan de Stepekolk nummer 6 te Mierlo.
Grondslag van deze vordering is, zoals de procureur van [Eigenaar] ter zitting nader preciseerde, dat partijen blijkens akten d.d. 28 augustus 2006 ([Eigenaar], prod’s 1 en 2) een huurovereenkomst hebben gesloten die naar zijn aard van korte duur is. [Eigenaar] heeft op 27 februari 2007 de overeenkomst opgezegd en ontruiming aangezegd per 1 mei 2007, zulks op de grond dat hij dan de woning leeg en ontruimd aan zijn koper dient te leveren en in overeenstemming met hetgeen dienaangaande was overeengekomen.
2.2. [Huurder] voert verweer, primair met een beroep op de huurbeschermende bepalingen van het Burgerlijk Wetboek (artt. 7:232 e.v. BW) en voorts op de grond dat niet de overeengekomen opzegtermijn van zes maanden in acht was genomen. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3. De beoordeling
3.1. Hoewel in de dagvaarding nog anders werd betoogd, moet de overeenkomst gelet op de overeengekomen “gebruiksvergoeding” van € 1.750 per maand worden gekwalificeerd als huur van woonruimte. Ook [Eigenaar] ging daar blijkens de mondelinge toelichting van zijn procureur ter zitting van uit.
3.2. Deze huur betreft een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is en waarop Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, niet van toepassing is (art. 7:232, lid 2 BW). Daartoe wordt overwogen:
3.2.1. Vooropgesteld wordt dat in het verlengde van de wetsgeschiedenis de rechtspraak verlangt (HR 8 januari 1999, NJ 1999/495, Abbo/Stichting Renesse) dat de uitzonderingsregel met terughoudendheid wordt toegepast, gelijk dat ook geldt voor de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW). Het komt daarbij aan op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.
3.2.2. In de rechtspraak is aanvaard dat onder bijkomende omstandigheden gevallen waarin de woning bestemd is voor de verkoop, onder de uitzonderingsregel (art. 7:232 lid 2) worden gebracht (Pres. Utrecht, 26-03-1982, KG 1982/70; Pres. Zwolle 15-10-1986, KG 1986/490; Rb. Haarlem, 01-11-1988, WR 1989/23). In deze zaak zijn met het oog daarop de volgende bijkomende en genoegzaam aannemelijk geworden omstandigheden van belang:
(1) Naar zijn aard betreft het hier een woning, verkocht voor € 800.000 en verhuurd voor € 1.750 per maand, die niet ziet op het verschaffen van woonruimte voor de sociaal zwakkeren in de samenleving voor wie de huurbeschermende bepalingen meer bijzonderlijk, hoewel niet uitsluitend, geschreven zijn.
(2) Onweersproken heeft [Eigenaar] gesteld dat hij na echtscheiding de woning aan zich toebedeeld heeft moeten zien en genoodzaakt was die te verkopen, een en ander in verband met de daarop rustende verplichtingen. Zou na te melden koop niet doorgaan, dan dreigt executie door de hypotheekhouder.
(3) De woning staat al vanaf medio 2005 leeg, en mitsdien in beginsel bloot aan “kraken”, ook al was de in dat verband geldende termijn van één jaar bij het sluiten van de overeenkomst nog niet verlopen. Sedertdien was de woning ook al tijdelijk in gebruik gegeven om kraken te voorkomen. Nadat de voorgaande gebruiker zich bezondigde aan hennepteelt, is deze tot ontruiming gedwongen en kwam de woning in het voorjaar van 2006 weer leeg te staan en dreigde kraken met ingang van het voorjaar van 2007. Daarna kwam [Huurder] in beeld.
(4) In de overeenkomst hebben partijen uitdrukkelijk vastgelegd dat de overeenkomst strekte ter voorkoming van kraak, dat [Eigenaar] de woning in de verkoop had en dat verkoop en levering door [Eigenaar] op betrekkelijk korte termijn werd voorzien. [Huurder] stemde uitdrukkelijk in met het beschikbaar stellen van de woning voor bezichtiging door potentiële kopers.
(5) [Eigenaar] heeft, in goed vertrouwen afgaande op hetgeen tussen partijen was overeengekomen, met een derde een verkoopovereenkomst gesloten op grond waarvan hij gehouden is op 1 mei 2007 leeg en ontruimd te leveren, bij gebreke waarvan hij een contractuele boete van € 80.000 verbeurt.
3.2.3. Onder deze omstandigheden heeft tussen [Eigenaar], een particuliere eigenaar/verhuurder/verkoper, en [Huurder] te gelden dat deze huur naar zijn aard van korte duur is.
3.3. Voor zover daarover al anders geoordeeld zou kunnen worden, dan heeft [Huurder] zonder [Eigenaar] er van op de hoogte te stellen dat hij zijn juridische standpunt ingrijpend had gewijzigd ten opzichte van wat hij nog maar kort tevoren in de overeenkomst had toegezegd, Vermolen rustig laten voortgaan met zijn verkoopinspanningen en hem in de waan gelaten dat hij veilig een verkoopovereenkomst met gebruikelijk boetebeding kon sluiten. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als [Huurder] zich in die omstandigheden zou beroepen op de voor de overeenkomst dwingendrechtelijk geldende regels rond opzegging en ontruiming.
3.4. Het geval waarin verhuurder een gemeente was en bij het aangaan van de huur de intenties van die gemeente onvoldoende vast stonden (Hof ’s-H’bosch, 13-01-2004, W2005/18) en het geval waarin een institutionele verhuurder zich op de uitzonderingsbepaling beriep (Hof A’dam, 13-01-2005), betreffen wezenlijk andere gevallen dan de onderhavige zaak.
3.5. In de overeenkomst is, anders dan [Huurder] stelde, geen opzegtermijn van zes maanden overeengekomen. Artikel 4 van de nadere overeenkomst legt slechts een begrijpelijke minimumduur van een half jaar vast. Zou [Eigenaar] reeds in oktober 2006 hebben kunnen verkopen, dan zou levering niet eerder dan 1 april 2007 kunnen plaatsvinden. Buiten die minimumduur geldt de bepaling uit de overeenkomst:
c. bij eigendomsoverdracht van het onroerend goed geldt het volgende: alsdan zal de gebruiksovereenkomst in ieder geval per direct eindigen; de in gebruik gevende partij is verplicht de gebruiker uiterlijk twee maanden voor de voorgenomen datum van eigendomsoverdracht van dit voornemen op de hoogte te stellen. Indien de gebruiker twee maanden voor de eigendomsoverdracht daarvan op de hoogte is of hem is de beëindiging van de gebruiksovereenkomst terzake twee maanden tevoren aangezegd, dan dient hij, in afwijking van het voorgaande het in gebruik zijnde te verlaten daags voor de eigendomsoverdracht.
Met de aanzegging op 27 februari 2007 heeft [Eigenaar] aan deze bepalingen voldaan.
3.6. [Eigenaar] dreigt, als [Huurder] niet tijdig ontruimt, enkele dagen na 1 mei 2007 een boete van € 80.000 aan de koper van de woning te verbeuren. Daarmee is het spoedeisend belang bij de vordering gegeven.
3.7. De vordering is op grond van het voorgaande toewijsbaar. De dwangsom zal worden gerelateerd aan de kosten van ontruiming bij wege van executie en het maximum aan de kosten van de boete die voor [Eigenaar] dreigt. [Eigenaar] kan reëel executeren; voor hogere dwangsommen is dan geen reden. Voldoende is dat de plicht tot afgifte der sleutels in het vonnis tot uitdrukking komt; daarop behoren geen verhoudingsgewijs bijzonder hoge dwangsommen te worden gesteld.
[Huurder] dient in de proceskosten te worden veroordeeld.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1. veroordeelt [Huurder] om de onroerende zaak bestaande in de woning met aanhorigheden staande en gelegen aan de Stepekolk nummer 6 te Mierlo binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met al de zijnen en het zijne te ontruimen en ontruimd te houden;
4.2. veroordeelt [Huurder] voorts om alle aanwezige sleutels aan [Eigenaar] af te geven;
4.3. veroordeelt [Huurder] om aan [Eigenaar] een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag waarop hij in gebreke zal zijn om aan de onder 4.1 uitgesproken veroordeling voldaan te hebben, zulks tot een maximum van € 100.000,00;
4.4. veroordeelt [Huurder] in de proceskosten aan de zijde van [Eigenaar] gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op € 1.435,31 waarvan € 335,31 verschotten en € 1.100,00 salaris;
4.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.W. Rullmann en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2007.