Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 162945 / KG ZA 07-526
Vonnis in kort geding van 24 september 2007
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats]
eiser,
procureur mr. T.H. Ras,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats], gemeente [X],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats], gemeente [X],
gedaagden,
verschenen in persoon.
Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden. Gedaagden zullen gezamenlijk worden aangeduid als [gedaagden].
1. De procedure
1.1. Na dagvaarding is een mondelinge behandeling gevolgd.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. Tussen [gedaagden] en [eiser] is op 7 september 2006 een koopovereenkomst gesloten uit hoofde waarvan [gedaagden] aan [eiser] heeft verkocht het appartementsrecht betreffende een winkelruimte te Vlijmen, aan het adres [adress], tegen een door [eiser] te betalen kooprijs van EUR 136.500,--, kosten koper. Eerder al had [eiser] van [gedaagden] het appartementsrecht gekocht betreffende de naastgelegen winkelruimte [nummer a], alwaar [eiser] inmiddels een verfwinkel exploiteert.
2.2. De koopovereenkomst van 7 september 2006 is nader uitgewerkt in een koopcontract van diezelfde datum. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagden] het winkelpand [nummer b] zouden (laten) verbouwen en uiterlijk op 1 maart 2007 sleutelklaar zouden opleveren. [gedaagden] hebben voor de verbouwing aannemer [Y] ingeschakeld.
2.3. [eiser] is voornemens de beide gekochte ruimten als één grote winkelruimte te gaan gebruiken, zodat er bouwkundige aanpassingen nodig waren, onder andere bestaande uit het aanbrengen van een stalen balk in de voorgevel. Kennelijk is tussen partijen afgesproken dat [gedaagden] [Y] daartoe opdracht zouden geven en dat de factuur voor dit meerwerk door [eiser] rechtsreeks aan [Y] namens [gedaagden] zou worden betaald. Omdat [eiser] het niet eens was met de hoogte van die meerwerkfactuur, heeft hij EUR 1.000, minder betaald. Kennelijk hebben [gedaagden] de factuur van [Y] ook niet volledig betaald en heeft [Y] haar werkzaamheden aan de gekocht winkelruimte verder opgeschort. De opleveringsdatum is daarom niet gehaald en thans ligt het werk nog steeds stil.
2.4. Boven de gevel van (een van) de gekochte winkelruimte(n) bevindt zich nog de lichtbak met de naam van de vorige gebruiker.
2.5. Bij brief van 12 juli 2007 heeft [eiser] [gedaagden] gesommeerd om het winkelpand vóór 1 september 2007 op te leveren. [gedaagden] hebben laten weten aan die sommatie geen gehoor te zullen geven.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert, samengevat,
I. [gedaagden] te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst van 7 september 2006, met dien verstande dat zijn het appartementsrecht bestaande uit het winkelpand aan het [adress] binnen vier weken na betekening van dit vonnis (laten) verbouwen en opleveren zoals afgesproken in de koopovereenkomst en binnen vijf weken na betekening van dit vonnis medewerking zullen verlenen aan de levering van het appartementsrecht tegen betaling van een bedrag van EUR 123.750,--, zulks op straffe van een dwangsom van EUR 500,-- per dag of gedeelte daarvan, met een maximum van EUR 100.000,--,
II. [gedaagden] te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis de belettering van de aan de gevel gemonteerde lichtbak te verwijderen op straffe van een dwangsom van EUR 100,-- per dag of gedeelte daarvan met een maximum van EUR 10.000,--,
III. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten.
3.2. [eiser] legt daaraan het volgende ten grondslag.
[gedaagden] komen hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst niet na. Aangezien de afgesproken leveringstermijn niet is nagekomen verkeren zij van rechtswege in verzuim.
[gedaagden] zijn ook diverse malen nadien in de gelegenheid gesteld hun verplichtingen na te komen, maar zij hebben daaraan niet voldaan.
Ingevolge artikel 13 van Pro de koopovereenkomst hebben [gedaagden] als gevolg van de wanprestatie een boete van EUR 13.750,-- verbeurt aan [eiser].
[gedaagden] hebben voorts toegezegd de belettering van de lichtbak te verwijderen, maar hebben zulks ondanks verzoeken van [eiser] nog niet gedaan.
3.3. [gedaagden] voeren daartegen, kort weergegeven, het volgende verweer.
Van wanprestatie van hun kant is geen sprake. Het is [eiser] die zijn verplichtingen niet nakomt.
Dat het winkelpand nog niet is opgeleverd is namelijk te wijten aan [eiser] zelf. [eiser] dient aan de aannemer nog een bedrag te betalen van EUR 1.000,-- voor een in opdracht van [eiser] geplaatste balk in de voorgevel. Zolang dat niet betaald is, gaat de aannemer niet verder met zijn werkzaamheden.
[eiser] heeft ook de verplichte waarborgsom van 10% van de koopsom niet betaald.
[gedaagden] zijn derhalve gerechtigd hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst op te schorten.
4. De beoordeling
4.1. Vast staat dat [gedaagden] hun verplichting uit de koopovereenkomst van 7 september 2006 om de winkelruimte op 1 maart 2007 sleutelklaar op te leveren niet zijn nagekomen. Kern van dit kort geding is de vraag of [gedaagden] bevoegd zijn de nakoming van die verplichting op te schorten.
4.2. Die vraag wordt door de voorzieningenrechter ontkennend beantwoord. Niet alleen is opschorting gelet op de hoogte van het in geschil zijnde bedrag buiten proportioneel, maar ook hebben [gedaagden] niet betwist dat door [eiser] betaling onder protest in aangeboden c.q. zekerheid door depotstelling van het bedrag, hetwelk allemaal door [gedaagden] is geweigerd. Ook door die laatste omstandigheid zijn volgens het bepaalde in artikel 55 van Pro Boek 6 van het Burgerlijk wetboek [gedaagden] niet (meer) tot opschorten bevoegd.
4.3. Voor zover [gedaagden] stellen dat [eiser] zijn verplichting tot het betalen van een waarborgsom ter grootte van 10% van de koopprijs niet is nagekomen, overweegt de rechter dat [eiser] er terecht op heeft gewezen dat in artikel 7 van Pro de koopovereenkomst dat betrekking heeft op de waarborgsom op de plaats bedoeld om de datum in te vullen waarop door de koper uiterlijk de waarborgsom moet zijn betaald, “N.V.T” staat vermeld, zodat het er voorshands voor moet worden gehouden dat [eiser] geen waarborgsom verschuldigd is aan [gedaagden]. Derhalve kan uit het niet betaald zijn van een waarborgsom voor [gedaagden] geen bevoegdheid tot opschorting van de opleveringsverplichting voortvloeien.
4.4. Het beroep op het bestaan van een opschortingsbevoegdheid faalt derhalve. Daaruit vloeit voort dat voorshands voldoende aannemelijk is dat [gedaagden] nalatig zijn in de nakoming van hun verplichtingen en uit hoofde van het bepaalde in artikel 13 van Pro de koopovereenkomst een boete hebben verbeurt van 10% van de koopsom, zijnde een bedrag van EUR 13.750,--. Dat bedrag kan derhalve vooralsnog in mindering strekken op de door [eiser] te betalen koopsom bij levering.
4.5. Gelet op het vorenstaande is de aanspraak van [eiser] op het gevorderde voldoende aannemelijk geworden. Nu een belangenafweging niet in andere zin uitvalt, zal het onder I. gevorderde worden toegewezen.
4.6. Nu [eiser] onweersproken heeft gesteld dat [gedaagden] hebben toegezegd de letters van de lichtbak te zullen verwijderen en [gedaagden] die toezegging ter zitting nog eens hebben herhaald, zal het onder II. gevorderde eveneens worden toegewezen.
4.7. De gevorderde dwangsommen zullen worden beperkt als volgt.
4.8. [gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagden] tot nakoming van de koopovereenkomst van 7 september 2006, met dien verstande dat zij het appartementsrecht bestaande uit het winkelpand aan het [adress] binnen vier weken na betekening van dit vonnis (laten) verbouwen en opleveren zoals afgesproken in de koopovereenkomst en binnen vijf weken na betekening van dit vonnis medewerking zullen verlenen aan de levering van het appartementsrecht tegen betaling door [eiser] van een bedrag van EUR 123.750,--,
5.2. bepaalt dat [gedaagden] voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in strijd handelen met het onder 5.1. bepaalde, aan [eiser] een dwangsom verbeuren van EUR 500,--, tot een maximum van EUR 100.000,--,
5.3. veroordeelt [gedaagden] om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis de belettering van de aan de gevel gemonteerde lichtbak te verwijderen,
5.4. bepaalt dat [gedaagden] voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in strijd handelen met het onder 5.3. bepaalde, aan [eiser] een dwangsom verbeuren van EUR 500,--, tot een maximum van EUR 100.000,--,
5.5. bepaalt dat deze dwangsommen vatbaar zal zijn voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding,
5.6. veroordeelt [gedaagden] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.151,32,
5.7. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F.M. Strijbos en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2007.