Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 523268
Rolnummer : 6760-07
Uitspraak : 13 maart 2008
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Ahold Vastgoed B.V.,
gevestigd te Zaandam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen Ahold,
gemachtigde: mr. W.I. Jansen,
t e g e n :
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] B.V.,
gevestigd te Schijndel,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna te noemen [A],
gemachtigde: mr. Th.S.M. Fraai.
1. De procedure
Ahold heeft bij dagvaarding gesteld en gevorderd als na te melden. [A] is in rechte verschenen en heeft een conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie genomen. Vervolgens is een comparitie van partijen gelast die heeft plaatsgevonden op 19 februari 2008. Daarna is vonnis bepaald. Onder de genoemde processtukken bevinden zich tevens de in die stukken nader aangeduide producties.
2. Het geschil
in conventie en in reconventie
2.1. Ahold vordert huurprijsvaststelling en veroordeling van [A] tot terugbetaling van de teveel betaalde huur, te vermeerderen met rente en kosten als vermeld in de dagvaarding.
Ahold legt daaraan het volgende ten grondslag. Ahold huurt van [A] een winkelruimte aan de Hoofdstraat 136 te Schijndel (hierna: het gehuurde). De huurprijs per 1 januari 2005 van € 58.396,33 exclusief btw per jaar stemde niet meer overeen met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse aangezien deze aanmerkelijk hoger is. Partijen hebben gezamenlijk de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel Oost-Brabant (hierna: de BHAC) verzocht om een rapport op te maken. De BHAC heeft op 30 mei 2007 een rapport in de zin van artikel 7:304 lid 1 BW uitgebracht en daarin een huurprijs geadviseerd van € 35.141,63 exclusief btw per jaar. Ahold heeft recht op en belang bij vaststelling van de huurprijs op dit bedrag per 1 januari 2005 met een jaarlijkse indexering.
De kosten van het gezamenlijke advies bedragen vooralsnog € 2.900,-. Partijen hebben ieder de helft daarvan als voorschot voldaan en Ahold vordert het door haar betaalde deel van het voorschot.
2.2. [A] heeft, kort weergegeven, het volgende verweer gevoerd. De BHAC is er bij haar advies aan voorbij gegaan dat het gehuurde met ingang van 1 september 1996 is verhuurd voor een bedrag van € 47.646,92 per jaar exclusief btw. De door de BHAC gemaakte berekeningen leiden niet tot een huurwaarde die als realistisch kan worden beschouwd, in aanmerking genomen de huurprijsstijgingen sedert 1996.
De winkelruimte is door haar hoekligging, vorm en grootte zeer courant en dit is niet tot uitdrukking gekomen in de huurwaarde die de BHAC adviseert. Voorts gaat de BHAC ten onrechte niet uit van de gecorrigeerde oppervlakten van de vergelijkingspanden. Gelet op het verschil in front-diepteverhouding tussen het gehuurde en de vergelijkingspanden hadden de vergelijkingspanden niet ongecorrigeerd in de vergelijking meegenomen mogen worden. Er bestaat in verband hiermee geen grondslag voor de huurprijs zoals de BHAC die heeft geadviseerd. De huurprijs dient vastgesteld te worden op een bedrag van € 58.396,- exclusief btw per jaar met ingang van 1 januari 2005 met aansluitend een jaarlijkse indexering, voor het eerst met ingang van 1 januari 2006, op grond van het rapport dat [A] door RSP Makelaars heeft laten uitbrengen.
2.3. Op grond van hetgeen [A] in conventie heeft gesteld vordert zij in reconventie huurprijsvaststelling en veroordeling van [A] tot betaling van de te weinig betaalde huur, te vermeerderen met rente en kosten als vermeld in de dagvaarding.
3. De beoordeling
in conventie en in reconventie
3.1. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs dient ingevolge het bepaalde in artikel 7:303 lid 2 BW, gelet te worden op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs. Daarbij dient iedere in de vergelijking te betrekken huurprijs te worden herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Op verzoek van partijen als bedoeld in artikel 7:304 BW heeft de BHAC een advies uitgebracht over de nader vast te stellen huurprijs. De BHAC heeft haar advies neergelegd in een rapport van 30 mei 2007. Uit de inhoud van dat rapport blijkt dat de BHAC voornoemd wettelijk criterium in acht heeft genomen. In hoofdstuk III van haar rapport heeft de BHAC verantwoord op welke wijze zij de vloeroppervlakten van de in het rapport betrokken panden heeft berekend. Tussen partijen is niet in geschil dat de BHAC aldus een methode heeft gehanteerd die veelvuldig voorkomt. Volgens [A] had echter een correctie vanwege de courantheid van het gehuurde moeten worden toegepast en had er bij de berekening van de vloeroppervlakten van de vergelijkingspanden tevens een zonering moeten worden aangebracht in de vloeroppervlakten van de voor het publiek toegankelijke winkelruimte, vanwege de verschillen in front-diepteverhouding tussen het gehuurde en de vergelijkingspanden (de zogeheten ITZA-methode). De BHAC heeft in hoofdstuk II van het rapport vermeld dat zij overeenkomstig het in hoofdstuk III bepaalde een correctie heeft toegepast indien er sprake van is dat aan het ene pand ten opzichte van de gehuurde bedrijfsruimte wat betreft bouwkundige indeling een betere gebruikswaarde is toe te kennen en dit punt relevant zou kunnen zijn. Blijkens het gestelde in hoofdstuk III heeft zij waar mogelijk rekening gehouden met waarderingsfactoren zoals locatie, bereikbaarheid, functionaliteit, oppervlakte en andere factoren die een rol spelen bij de bepaling van de ‘functionele vloeroppervlakte’ van de betreffende bedrijfsruimten. Daaraan heeft zij toegevoegd dat daarbij de intuïtieve waardebepaling van de deskundige eveneens een belangrijke rol speelt. De BHAC heeft kennis kunnen nemen van de standpunten van partijen, meer in het bijzonder ook van het in opdracht van [A] door RSP Makelaars uitgebrachte rapport waarin uitdrukkelijk de ITZA-methode is toegepast. Uit het feit dat de BHAC de vloeroppervlakten van alle voor het publiek toegankelijke winkelruimten van zowel het gehuurde als de vergelijkingspanden voor 100% heeft meegeteld volgt dat zij aan die vloeroppervlakten een gelijke gebruikswaarde toekent. De enkele omstandigheid dat de front-diepteverhouding van de panden onderling verschilt brengt nog niet mee dat er sprake is van een voor de bepaling van de huurprijs relevant verschil in gebruikswaarde. [A] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat dit anders is. De in het rapport van RSP Makelaars verwoorde algemene constatering dat niet elke vierkante meter van een bedrijfsruimte hetzelfde economisch nut heeft aangezien de hoogste omzet gerealiseerd kan worden op die gedeelten van de ruimte waar het winkelend publiek eenvoudig kan en wil komen, is in dit verband onvoldoende.
Gesteld noch gebleken is dat de vergelijkingspanden in relevante mate minder courant zijn dan het gehuurde zodat niet valt in te zien waarom er dienaangaande een correctie zou moeten plaatsvinden.
De enkele omstandigheid dat de aanvangshuurprijs van het gehuurde hoger is dan de door de BHAC geadviseerde huurprijs brengt niet mee dat de geadviseerde huurprijs zou moeten worden gecorrigeerd. Bijzondere omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden zijn gesteld noch gebleken. Het argument dat de huurprijzen van bedrijfsruimten ter plaatse sinds 1996 alleen maar zijn gestegen kan [A] evenmin baten, gelet op het te hanteren wettelijke criterium bij de nadere huurprijsvaststelling.
3.2. De slotsom van het voorgaande is dat de door de BHAC geadviseerde huurprijs overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De kantonrechter neemt daarom dit advies over. De huurprijs zal worden vastgesteld op een bedrag van € 35.141,63 exclusief btw per jaar.
3.3. [A] heeft ter comparitie haar verweer tegen de door Ahold gestelde ingangsdatum van de nieuwe huurprijs, zijnde 1 januari 2005, ingetrokken zodat de nieuwe huurprijs per die datum zal worden vastgesteld. Tegen de gevorderde indexering is geen verweer gevoerd zodat deze zal worden toegewezen. Anders dan in de vordering vermeld dient deze voor het eerst per 1 januari 2006 plaats te vinden.
3.4. Geen verweer is gevoerd tegen de vordering van Ahold tot terugbetaling van het teveel betaalde met rente zodat de daartoe strekkende vordering zal worden toegewezen.
3.5. Het vorenstaande brengt mee dat de vordering in reconventie moet worden afgewezen.
3.6. [A] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in conventie en in reconventie.
4. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
stelt de huurprijs van de door [A] verhuurde winkelruimte aan de Hoofdstraat 136 te Schijndel met ingang van
1 januari 2005 vast op een bedrag van € 35.141,63 exclusief btw per jaar, welke bedrag jaarlijks per 1 januari moet worden geïndexeerd overeenkomstig het huurcontract voor het eerst per 1 januari 2006;
veroordeelt [A] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan Ahold te voldoen de huurpenningen, te vermeerderen met btw, die Ahold ingevolge de nadere huurprijsvaststelling te veel heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente telkenmale vanaf de vervaldatum waarop deze nieuwe huurprijs met terugwerkende kracht geacht moet worden te hebben gegolden tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [A] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Ahold gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op in totaal € 2.519,85, waarvan € 70,85 explootkosten, € 199,- griffierecht, € 1.450,- kosten deskundige en € 800,- salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
in reconventie
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [A] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Ahold gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 maart 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.