Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 518381
Rolnummer : 5869-07
Uitspraak : 12 juni 2008
in de zaak van:
[eiseres],
gevestigd te Uden,
eiseres,
gemachtigde: mr. M. van Heeren,
t e g e n :
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te Uden,
gedaagde,
gemachtigden: mr. A.H.A.J.M. Nouwen en mr. K.E.M. Timmermans.
1. De procedure
Eiseres heeft bij dagvaarding gesteld en gevorderd als na te melden. Gedaagde is in rechte verschenen en heeft een conclusie van antwoord genomen. Vervolgens is een comparitie van partijen gelast die heeft plaatsgevonden op 3 januari 2008. Beide partijen hebben zich ter comparitie bediend van aantekeningen die in het geding zijn gebracht. Na de comparitie werden de conclusie van repliek en conclusie van dupliek gewisseld. Nadat eiseres nog een akte uitlating producties had genomen is vonnis bepaald. Onder de processtukken bevinden zich tevens de in die stukken nader aangeduide producties en de door eiseres bij brief van 21 december 2007 en door gedaagden bij brief van 24 december 2007 toegezonden producties die partijen ter comparitie in het geding hebben gebracht.
Partijen zullen verder worden aangeduid als ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’.
2. Het geschil
2.1. [eiseres] vordert - na vermeerdering van haar eis bij conclusie van repliek - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
- ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de onroerende zaak, staande en gelegen aan de Kerkstraat 25 te Uden met ingang van de datum van het vonnis;
- veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de verschuldigde huurpenningen vanaf de datum van dagvaarding tot het moment dat de huurovereenkomst eindigt en voorts veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van een bedrag per maand, gelijk aan de laatst verschuldigde huurpenningen per maand, tot aan de dag der ontruiming, voor zover de ontruiming is gelegen na de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
subsidiair:
- voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de onroerende zaak, staande en gelegen aan de Kerkstraat 25 te Uden, rechtsgeldig eindigt op 1 januari 2008;
meer subsidiair:
- het tijdstip waarop de tussen partijen vigerende huurovereenkomst zal eindigen, wordt bepaald op 1 januari 2008, althans op een door de kantonrechter nader vast te stellen datum;
primair en meer subsidiair:
- [gedaagde] word veroordeeld om binnen 8 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, de onroerende zaak, staande en gelegen aan de Kerkstraat 25 te Uden, te ontruimen met al de haren en het hare en al diegene die van harentwege het gehuurde occuperen en ter vrije beschikking te stellen van [eiseres], zulks met machtiging van [eiseres] de ontruiming op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren,
een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
2.2. [eiseres] legt daaraan onder meer het volgende ten grondslag.
2.2.1. Tussen partijen is met ingang van 1 januari 2002 een huurovereenkomst gesloten. Het gehuurde omvat een gedeelte van het pand Kerkstraat 25, zijnde de vroegere winkel, het vroegere woonhuis, erf en tuin, kadastraal bekend gemeente Uden, sectie M, nummer 1959. [gedaagde] exploiteerde in het gehuurde een drukkerij. De huidige, bij vooruitbetaling te betalen, huurprijs bedraagt € 182,47 per maand. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] maandelijks € 45,- betaalt als gedeeltelijke tegemoetkoming in de vaste kosten die [eiseres] heeft voor het vroegere woonhuis, waarbij partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat deze tegemoetkoming geen huur is. Met ingang van 1 januari 2002 is tussen partijen een bruikleenovereenkomst tot stand gekomen betreffende het vroegere woonhuis.
2.2.2. [eiseres] heeft de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 15 mei 2005 tegen 1 januari 2007. Daarna is [eiseres] bereid geweest om de huurovereenkomst te verlengen tot 1 januari 2008. Tegen laatstgenoemde datum is de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 24 januari 2007. Ook de bruikleenovereenkomst is tegen die datum opgezegd indien de huurovereenkomst mede de bruikleenovereenkomst betreffende het vroegere woonhuis zou omvatten. De drukkerij valt onder de werking van artikel 7:230a BW. De huurovereenkomst eindigt op 1 januari 2008.
2.2.3. Voor zover de drukkerij als 290-bedrijfsruimte moet worden aangemerkt vordert [eiseres] beëindiging van de huurovereenkomst omdat zij het gehuurde in verband met herontwikkeling van de parochie dringend nodig heeft voor eigen gebruik althans haar belangen bij beëindiging zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst.
2.2.4. [gedaagde] heeft het gehuurde zonder toestemming van [eiseres] geheel of gedeeltelijk aan een ander ter beschikking gesteld dan wel aan een ander in onderhuur gegeven. Dit is in strijd met artikel 11 van de huurovereenkomst. [gedaagde] schiet derhalve ernstig tekort in de nakoming van haar verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Tevens handelt [gedaagde] aldoende in strijd met artikel 7:213 BW.
2.3. [gedaagde] heeft, kort weergegeven, het volgende verweer gevoerd.
2.3.1. Er is sprake van twee afzonderlijke huurovereenkomsten, één ten aanzien van de bedrijfsruimte en één ten aanzien van de woonruimte. In de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte van januari 2002 is geen bestemming opgenomen en gelet op het feitelijke gebruik dat van de gehuurde ruimte wordt gemaakt, een ambachtelijke en kleinschalige drukkerij, moet de bedrijfsruimte worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. In het addendum bij deze huurovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de huur van het woonhuis. Deze afspraken zijn niet gemaakt met [gedaagde] maar met de familie Van Lanen. Er is geen sprake van bruikleen omdat er maandelijks een vergoeding dient te worden betaald. Daarnaast dient de familie Van Lanen het woonhuis er bewoond uit te laten zien en de tuin en het erf te onderhouden.
2.3.2. Er is geen sprake van gehele of gedeeltelijke overdracht van de huur aan derden zoals bedoeld in artikel 11 sub c van de huurovereenkomst. Er is ook geen sprake van onderhuur in de eigenlijke zin van het woord omdat [gedaagde] als hoofdhuurder nog steeds in het gehuurde aanwezig is. [eiseres] was bovendien bekend met de situatie waarin met Drukkerij Ketelaars V.O.F werd samengewerkt en heeft daar nooit bezwaar tegen gemaakt. Ontbinding is niet gerechtvaardigd omdat feitelijk alles bij het oude is gebleven. Een eventuele ontbinding kan alleen gelden ten aanzien van de bedrijfsruimte.
2.3.3. De huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte is niet correct opgezegd zodat deze automatisch is verlengd tot 1 januari 2012. [gedaagde] heeft nooit ingestemd met een verlenging tot 1 januari 2008. De opzeggingsgronden van artikel 7:296 BW doen zich niet voor. [gedaagde] heeft het gehuurde nog slechts nodig tot de pensioengerechtigde leeftijd van haar bestuurder H.M.L. van Lanen, 30 juli 2010, en [eiseres] heeft het gehuurde niet dringend nodig zodat de belangen van [gedaagde] zwaarder wegen.
2.3.4. De vordering met betrekking tot de woonruimte treft geen doel omdat de huurovereenkomst ter zake de woonruimte niet met [gedaagde] is gesloten. Voor zover geoordeeld zou worden dat de huurovereenkomst wel met [gedaagde] is gesloten dan heeft te gelden dat er geen sprake is van een opzeggingsgrond als bedoeld in artikel 7:274 BW. Overigens zijn H.M.L. van Lanen en zijn echtgenote in dat geval bevoegde onderhuurders. Omdat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte voortduurt tot 1 januari 2012 heeft [eiseres] er geen belang bij eerder over de woonruimte te beschikken.
Voor de toelichting op en onderbouwing van de standpunten van partijen zij verwezen naar de stukken van het geding.
3. De beoordeling
3.1. Tussen partijen staat het navolgende vast. Op 20 november 1964 is tussen [eiseres] en haar toenmalige koster M.L. van Lanen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het woonhuis met erf, bergplaats en tuin, staande en gelegen aan de Kerkstraat 25 te Uden. Deze overeenkomst is met ingang van 1 januari 1972 gewijzigd. Deze wijziging hield onder meer in dat van de verhuur is uitgesloten een gedeelte van de opstallen waarin op dat moment [gedaagde] N.V. was gevestigd, te weten de vroegere winkel en het washok, de achterliggende berging en het daartussen gelegen gedeelte van het erf. Ook hield de wijziging in dat aan de verhuur werd toegevoegd een nieuw te bouwen berging welke zou worden opgericht achter de door [gedaagde] N.V. te bouwen uitbreiding.
[gedaagde] is opgericht op 24 november 1969. H.M. van Lanen is thans enig aandeelhouder en bestuurder.
Tussen partijen is op 10 oktober 1986 met ingang van 1 januari 1987 voor de duur van vijf jaar zonder verlenging een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een gedeelte van het pand Kerkstraat 25 te Uden, omvattende de vroegere winkel en het washok en een gedeelte van het erf ter grootte van 80 m2. In de brief van [eiseres] aan het bisdom
’s-Hertogenbosch van 12 oktober 1986 is vermeld dat er een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan in verband met het ingaande 1 januari 1987 aflopen van de vijfjarige periode waarvoor dit pand was verhuurd.
Ingaande 1 januari 2002 is tussen partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een gedeelte van het pand Kerkstraat 25 te Uden, omvattende de vroegere winkel, het vroegere woonhuis, een erf en een tuin, waarbij het vroegere woonhuis als bedrijfsruimte ter beschikking is gesteld. De huur is aangegaan voor de tijd van vijf jaren zonder verlenging en onder de verplichting aan [gedaagde] om het pand op 1 januari 2007 leeg en ontruimd ter beschikking aan [eiseres] te stellen, tenzij voordien andere afspraken zijn gemaakt. In de huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] per maand een bedrag van € 45,- dient te betalen als gedeeltelijke tegemoetkoming in de vaste kosten die [eiseres] heeft voor het vroegere woonhuis. Daarbij is vermeld dat deze tegemoetkoming geen huurprijs is. In de huurovereenkomst wordt verwezen naar een door partijen aanvaard addendum dat de partijbedoelingen tot het aangaan van deze huurovereenkomst vermeldt. Voorts is onder 11 c van de huurovereenkomst bepaald dat het [gedaagde] is verboden, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van [eiseres] de huur geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen.
In vorenbedoeld addendum is vermeld dat het pand aan de Kerkstraat 25 te Uden bestaat in een oud woonhuis met grote tuin en daarnaast in een drukkerij die is gevestigd in een vroeger winkelpand en waarvoor een huurovereenkomst bestaat die op 31 december 2001 afloopt. Tevens staat in dat addendum dat de broers Henk en Martien van Lanen, die de drukkerij runnen, een leeftijd hebben bereikt dat zij zich na ongeveer vijf jaar kunnen terugtrekken uit het arbeidsproces en dat de familie Van Lanen heeft verzocht de bestaande huurovereenkomst nog voor een periode van vijf jaar te verlengen. Volgens het addendum zijn beide partijen tot overeenstemming gekomen dat de huurovereenkomst wordt uitgebreid over het gehele pand, waarbij de woonruimte als het ware als bedrijfsruimte wordt toegevoegd en dat de familie Van Lanen er voor zorgt dat de ruimte naar buiten toe er bewoond uitziet ter vermijding van kraking of anderszins binnendringing. Ook is bepaald dat de toevoeging van het woonhuis aan de huurovereenkomst niet leidt tot een extra huurbedrag en dat bij eventuele bewoning van het woonhuis geen enkel recht wordt opgebouwd.
3.2. Eerst zal de vraag onder ogen worden gezien wie de wederpartij van [eiseres] is bij de overeenkomst met betrekking tot het gedeelte van het pand Kerkstraat 25 te Uden dat door mevrouw Van Lanen, de vrouw van de vroegere koster als woning werd gebruikt (hierna: het vroegere woonhuis). [gedaagde] beroept zich op het addendum dat door H.A. van Lanen namens de familie Van Lanen voor akkoord is ondertekend. In het addendum is niet nader gespecificeerd wie of wat er onder de aanduiding ‘familie Van Lanen’ moet worden verstaan terwijl uit de aanduiding op zichzelf niet kan worden opgemaakt welke juridische entiteit hieronder moet worden verstaan. Uit de tekst van het addendum, zoals hierboven gedeeltelijk geciteerd, kan worden afgeleid dat met de familie Van Lanen wordt bedoeld de partij met wie [eiseres] de aflopende huurovereenkomst heeft gesloten en dus [gedaagde]. Het addendum ziet immers op kwesties die in beginsel slechts partijen bij die huurovereenkomst aangaan. Het gaat onder meer om verlenging van de huurovereenkomst van het vroegere winkelpand, waartoe het verzoek aan [eiseres] is gedaan, om overeenstemming over de uitbreiding van de huurovereenkomst en om toevoeging van een gedeelte van het pand aan de huurovereenkomst. De in het addendum neergelegde partijbedoelingen en bereikte overeenstemming hebben geresulteerd in huurovereenkomst van januari 2002 die tussen [eiseres] en [gedaagde] is gesloten,waarin is bepaald dat in huur wordt aangenomen een gedeelte van het pand Kerkstraat 25 te Uden dat ook het vroegere woonhuis omvat. Anderen, meer in het bijzonder ‘de familie Van Lanen’, zijn bij die huurovereenkomst geen partij.
Op grond van deze omstandigheden moet [gedaagde] als wederpartij van [eiseres] worden aangemerkt bij de overeenkomst met betrekking tot het vroegere woonhuis. Er zijn onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld en gebleken op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat partijen de bedoeling hebben gehad een ander of anderen als wederpartij van [eiseres] aan te merken.
3.3. Vervolgens zal worden bezien of de overeenkomst met betrekking tot het vroegere woonhuis, als huurovereenkomst dan wel als bruikleenovereenkomst moet worden aangemerkt. [eiseres] heeft gesteld dat het gehuurde op basis van de huurovereenkomst de vroegere winkel, het vroegere woonhuis erf en tuin omvat. Dit impliceert al dat er sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot het vroegere woonhuis.
Partijen hebben de overeenkomst ter zake niet als bruikleenovereenkomst benoemd.
In het addendum is bepaald dat partijen tot overeenstemming zijn gekomen om de huurovereenkomst uit te breiden over het gehele pand, waarbij de woonruimte als het ware als bedrijfsruimte wordt toegevoegd, en dat de toevoeging van het woonhuis aan de huurovereenkomst niet leidt tot een extra huurbedrag. In overeenstemming daarmee hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een gedeelte van het pand Kerkstraat 25 te Uden, omvattende de vroegere winkel, het vroegere woonhuis, een erf en een tuin. Het vroegere woonhuis is door partijen derhalve expliciet als onderdeel van het gehuurde genoemd. De omstandigheid dat in het addendum is weergegeven dat partijen zijn overeengekomen dat de toevoeging van het woonhuis niet tot een extra huurbedrag leidt heeft niet tot gevolg dat er van huur geen sprake is. Het vroegere woonhuis maakt immers onderdeel uit van het gehuurde en voor het gehuurde als geheel is een maandelijkse huur van € 172,- verschuldigd. Bovendien heeft [gedaagde] ten aanzien van het woonhuis met erf verplichtingen bestaande in de verplichting tot betaling van een maandelijks bedrag van
€ 45,- als gedeeltelijke tegemoetkoming in de vaste kosten die [eiseres] heeft voor het vroegere woonhuis en de verplichting tot onderhoud van erf en tuin en de zorg om de woonruimte er bewoond uit te laten zien. De conclusie is daarom dat sprake is van één huurovereenkomst die ook betrekking heeft op het vroegere woonhuis.
3.4. Voor de beoordeling van de primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot een gedeelte van het pand Kerkstraat 25 te Uden, omvattende de vroegere winkel, het vroegere woonhuis, een erf en een tuin, is het relevant om vast te stellen of deze huurovereenkomst nog bestaat. [eiseres] heeft immers gesteld dat de huurovereenkomst bij brief van 24 januari 2007 is opgezegd met ingang van 1 januari 2008, stellende dat een drukkerij als die van [gedaagde] onder de werking van artikel 7:230a BW valt.
In het gedeelte van de Kerkstaat 25 te Uden dat vroeger een winkelpand was wordt door [gedaagde] een drukkerij uitgeoefend. Uit de inhoud van de tussen partijen gesloten overeenkomst en van het addendum blijkt dat partijen dat gedeelte ook hebben bestemd voor de uitoefening van een drukkerij. Onbetwist is dat de drukkerij een kleinschalig, ambachtelijk karakter heeft en het moet hebben van aanloop van voorbijgangers en een vaste klantenkring. Evenmin is weersproken dat er tevens sprake is van een winkel waar van maandag tot en met vrijdag van 08.30 uur tot 17.00 uur de deur openstaat voor klanten die daar niet alleen drukwerk bestellen maar ook papier, kaarten en enveloppen kopen. Gezien de aard van de onderneming en de omstandigheid dat er sprake is van toegankelijkheid voor het publiek voor rechtstreekse levering en diensverlening, moet er van worden uitgegaan dat er sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Blijkens de huurovereenkomst is het vroegere woonhuis bij die overeenkomst als bedrijfsruimte aan [gedaagde] ter beschikking gesteld.
Niet in geschil is dat niet is voldaan aan de wettelijke vereisten als genoemde in artikel 7:295 BW en volgende, die gelden voor de beëindiging van de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Er moet daarom van worden uitgegaan dat de huurovereenkomst nog niet is geëindigd. Voor zover op het vroegere woonhuis, dat weliswaar volgens de huurovereenkomst als bedrijfsruimte is verhuurd maar inmiddels is bewoond, de wettelijke bepalingen omtrent de huur van woonruimte zouden moeten worden toegepast, geldt dat niet in geschil is dat niet is voldaan aan de wettelijke vereisten als genoemde in artikel 7:272 BW die gelden voor de beëindiging van de huur van woonruimte.
Geconcludeerd moet derhalve worden dat de huurovereenkomst nog bestaat.
3.5.1. In de huurovereenkomst is onder 11, aanhef en onder c, bepaald dat het de huurder verboden is, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder, de huur geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen. Dit verbod houdt in een verbod om het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren.
[gedaagde] heeft de door haar in het gehuurde gedreven onderneming overgedragen aan Drukkerij Ketelaars V.O.F. (hierna: Ketelaars) per 1 januari 2004. Ketelaars heeft alle activa die zich in de gehuurde bedrijfsruimte bevinden van [gedaagde] gekocht. Daarbij zijn Ketelaars en [gedaagde] overeengekomen dat de activa worden overgedragen doordat [gedaagde] aan Ketelaars toegang verschaft tot de ruimten waarin of waarop deze activa zich bevinden. [gedaagde] heeft tevens haar klantenbestand, handelsnaam en know how aan Ketelaars overgedragen. Met het oog op deze overdracht zijn [gedaagde] en Ketelaars overeengekomen dat [gedaagde] het aan die partijen bekende bedrijfsgedeelte van het pand Kerkstraat 25 te Uden tegen een gebruiksvergoeding ter beschikking zal stellen aan Ketelaars tot ten minste 2010. [gedaagde] heeft deze gebruiksvergoeding maandelijks aan Ketelaars in rekening gebracht. Gelet op hetgeen tussen [gedaagde] en Ketelaars is overeengekomen moet worden vastgesteld dat er sprake is van een situatie waarin [gedaagde] de huur gedeeltelijk aan Ketelaars heeft overgedragen. Er is sprake van onderhuur. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] daartoe geen schriftelijke toestemming van [eiseres] heeft verkregen zodat zij in strijd handelt met het bepaalde in de huurovereenkomst. Dat [eiseres] bekend zou zijn geweest met het feit dat er een samenwerking bestond tussen [gedaagde] en Ketelaars brengt nog niet mee dat [eiseres] moet worden geacht bekend te zijn geweest met de onderhuur, laat staan dat zij moet worden geacht daarvoor toestemming te hebben gegeven. Deze onderhuur levert een tekortkoming van [gedaagde] tegenover [eiseres] op.
3.5.2. Volgens [gedaagde] wordt een ontbinding niet gerechtvaardigd aangezien de belangen van [eiseres] niet worden geschaad. Daarbij moet volgens [gedaagde] ook worden meegewogen dat een eventueel verzoek tot indeplaatsstelling zou zijn toegewezen.
In dit verband is het volgende van belang. Partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat voor overdracht van huur toestemming van [eiseres] vereist was. De familie Van Lanen heeft blijkens het addendum aan [eiseres] verzocht de tot en met 31 december 2001 bestaande huurovereenkomst nog voor een periode van vijf jaar te verlengen in verband met het feit dat de gebroeders Van Lanen zich na ongeveer vijf jaar uit het arbeidsproces kunnen terugtrekken. Partijen zijn daarop overeengekomen dat de huurovereenkomst zonder verlenging voor de duur van vijf jaar per 1 januari 2002 zou ingaan en dat [gedaagde] het pand op 1 januari 2007 leeg en ontruimd ter beschikking van [eiseres] zou stellen, tenzij voordien met [eiseres] andere afspraken zijn gemaakt. Hieruit blijkt dat partijen de bedoeling hebben gehad en in elk geval de mogelijkheid hebben willen openhouden dat de huur per 1 januari 2007 zou eindigen. [eiseres] heeft onder deze omstandigheden een gerechtvaardigd belang bij handhaving van het verbod tot overdracht van de huur aan derden. [gedaagde] heeft de bedrijfsruimte aan Ketelaars verhuurd tot ten minste 2010 en heeft er aldus thans - een bij het aangaan van de huurovereenkomst tussen partijen niet bestaand - belang bij om de huurovereenkomst met [eiseres] ook op zijn minst tot dat tijdstip te laten voortduren, in afwijking van met [eiseres] gemaakte afspraken en bij het sluiten van de huurovereenkomst bestaande bedoelingen. [eiseres] wordt derhalve door de onderhuur in haar belangen, die middels het verbod werden beschermd, geschaad. Daaraan doet niet af dat [eiseres] al van aanvang af bekend zou zijn geweest met de samenwerking tussen [gedaagde] en Ketelaars, die mee zou brengen dat in het gehuurde feitelijk alles bij het oude is gebleven, en dat [eiseres] in staat is het gebruik van het gehuurde te controleren.
Reeds omdat [gedaagde] niet heeft gesteld wat haar zwaarwichtig belang bij indeplaatsstelling zou zijn, kan niet worden aangenomen dat een vordering harerzijds tot indeplaatsstelling, indien [gedaagde] die zou hebben ingediend, zou zijn toegewezen. Er bestaat daarom geen aanleiding om met een door [gedaagde] gestelde toewijzing van een degelijke vordering rekening te houden.
Van een tekortkoming van geringe betekenis die de ontbinding met haar gevolgen niet zou rechtvaardigen, is geen sprake.
3.6. Het voorgaande brengt mee dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de onroerende zaak, staande en gelegen aan de Kerkstraat 25 te Uden zal worden ontbonden op grond van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van haar verplichtingen tegenover [eiseres]. Door de ontbinding valt de titel voor het gebruik van het gehuurde weg zodat de vordering tot ontruiming ook voor toewijzing in aanmerking komt. De ontruimingstermijn zal op 14 dagen worden gesteld. Tegen de vordering tot betaling van huurpenningen is geen verweer gevoerd zodat deze eveneens zal worden toegewezen.
3.7. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
4. De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] betreffende de onroerende zaak, staande en gelegen te (5401 BC) Uden aan de Kerkstraat 25;
veroordeelt [gedaagde] tot het betalen van de verschuldigde huurpenningen vanaf de datum der dagvaarding tot heden en tot betaling van een bedrag per maand, welk bedrag gelijk is aan de laatst verschuldigde huurpenningen per maand, tot aan de dag der ontruiming, voor zover de ontruiming gelegen is na heden;
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de onroerende zaak staande en gelegen te (5401 BC) Uden aan de Kerkstraat 25 te ontruimen met al de haren en het hare en al diegenen die van harentwege het gehuurde occuperen en ter vrije beschikking te stellen van [eiseres], zulks met machtiging van [eiseres] de ontruiming op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eiseres] gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op in totaal € 894,31, waarvan € 84,31 explootkosten, € 285,- griffierecht en € 525,- salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 juni 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.