Uitspraak
RECHTBANK ’S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/3440
Uitspraakdatum: 14 oktober 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
gemachtige [gemachtigde]
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 631.000.
In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen zakelijk recht 2005 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 juni 2006 de vastgestelde waarde per 1 januari 2003 teruggebracht tot € 504.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 27 juli 2006, ontvangen bij de rechtbank op 31 juli 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 juli 2008 te 's-Hertogenbosch.
Eiser is daar in persoon verschenen met zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur A] (taxateur). Verweerder is in persoon verschenen, bijgestaan door [taxateur B] (taxateur).
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een bedrijfsruimte van een loonwerkbedrijf, bestaande uit een gesloten werktuigberging met stenen wanden, een werkplaats met stenen wanden, een weegbrug, een luifel en verharding. De oppervlakte van de werktuigberging is ongeveer 2.360 m², de oppervlakte van de werkplaats is ongeveer 298 m², de oppervlakte van de luifel is ongeveer 26 m², de oppervlakte van de verharding is ongeveer 2.000 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 6.960 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 200.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [taxateur A], die de onroerende zaak op 31 januari 2004 heeft getaxeerd op dat bedrag.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd
- dat verweerder bij de waardering ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de beperkingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan;
- dat de waarde moet worden bepaald met inachtneming van het taxatierapport van eisers taxateur.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 4 december 2006 door [taxateur B], taxateur te [plaats]. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 504.000. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid van dit artikel ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald - onder andere - door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan de marktgegevens beschikbaar zijn.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder.
In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder wat betreft de gehanteerde methode van waardering het volgende vermeld:
“De waarde in het economisch verkeer van agrarische objecten wordt bepaald met behulp van landelijk gebruikte kengetallen voor agrarische objecten. De kengetallen zijn vastgesteld na analyse van gerealiseerde agrarische verkopen. Bij de waardering van de agrarische objecten heeft bovengenoemd taxatiebureau gebruik gemaakt van een door de waarderingskamer goedgekeurde taxatiewijzer.”
Blijkens het door [taxateur B] opgemaakte taxatierapport van 4 december 2006 en de daarop ter zitting gegeven toelichting, is de waarde van het object bepaald door vergelijking met marktgegevens van drie referentieobjecten en tevens door waardering van de (deel)objecten met behulp van gegevens in de Taxatiewijzer agrarische objecten waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de taxatiewijzer). Anders dan op bladzijde 2 van het taxatierapport is aangegeven, is dus niet de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ in dit geval aan de waardebepaling ten grondslag gelegd.
De taxatiewijzer is een door het Kenniscentrum WOZ tot stand gebracht, op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd, taxatie-instrument met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. De taxatiewijzer heeft een keurmerk van het LTO.
Eiser heeft deze door verweerder gehanteerde wijze van waarderen niet betwist en de normen van de taxatiewijzer ter zitting onderschreven. De rechtbank zal in dit geschil dan ook van de juistheid van deze methode uitgaan.
Met het toepassen van de taxatiewijzer is verweerder uitgegaan van landelijke verkoopcijfers. Naar de mening van eiser is aldus onvoldoende recht gedaan aan de omzetting van deze landelijke cijfers naar de hier relevante plaatselijke situatie.
Verweerder heeft de onroerende zaak echter niet alleen gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer met behulp van de gegevens uit de taxatiewijzer, maar ook drie in de regio gelegen referentieobjecten aan de waardering ten grondslag gelegd.
De aan de waardering ten grondslag gelegde marktgegevens uit de regio betreffen de volgende drie referentieobjecten:
- [referentieobject 1];
- [referentieobject 2] en
- [referentieobject 3].
De rechtbank is, anders dan eiser heeft betoogd en mede op basis van de ter zake ter zitting door verweerder gegeven toelichting, van oordeel dat de in het taxatierapport vermelde referentieobjecten, gelet op de aard van de objecten, hun ligging in de regio, het in de taxatie betrokken grondoppervlak, de staat van onderhoud en voorts de technische en functionele veroudering, in een zodanige mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser, dat de marktgegevens van de referentieobjecten in beginsel mede als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de marktwaarde van de onroerende zaak van eiser.
In dit verband heeft verweerder nog opgemerkt dat de vergelijkingsobjecten, ten behoeve van het maken van een vergelijking, ook zijn gewaardeerd volgens de taxatiewijzer.
Uitgaande van de in het taxatierapport opgenomen matrix, de bij eerdergenoemde taxatiewijzer opgenomen kengetallen en tevens gelet op hetgeen verweerder in dit verband met name ter zitting naar voren heeft gebracht, is de rechtbank voorts van oordeel dat verweerder met de verschillen tussen de referentieobjecten en eisers onroerende zaak in voldoende mate rekening heeft gehouden. De waarderingsverschillen zijn ook voldoende inzichtelijk gemaakt.
Verweerder heeft onweersproken naar voren gebracht dat er voldoende loonwerkbedrijven zijn die in de onderhavige regio hun bedrijf willen vestigen.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd omtrent de beperkte verkoopbaarheid van zijn onroerende zaak vanwege de voor zijn perceel geldende bestemming van loonbedrijf, vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in de overgelegde gegevens.
Tussen partijen is niet in geschil dat op de locatie slechts een loonwerkbedrijf is toegestaan, overige agrarische bedrijvigheid niet. Verweerder betwist dat dit in het onderhavige geval een waardeverminderende factor is en dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden en merkt in het verweerschrift daarover het volgende op:
“Met een negatieve invloed is voldoende rekening gehouden, omdat bij de vestiging van een loonwerkbedrijf de betreffende ondernemer de keuze heeft uit de vestiging op een industrieterrein of in het agrarische buitengebied. Indien wordt gekozen voor een loonbedrijf op een industrieterrein, liggen de prijzen boven de € 100 per m2. Dit gegeven wordt onderstreept door het verkoopcijfer van het object [referentieobject 2]. Tot slot dient nog te worden opgemerkt dat elk agrarisch object beperkingen heeft bij een transformering van de ene bedrijfstak naar de andere bedrijfstak. Zoals aangegeven wordt de WOZ-waarde vastgesteld naar het huidige gebruik en niet naar het eventuele toekomstige gebruik.”
Verweerder heeft hiermee blijkens zijn toelichting ter zitting willen aangeven dat er genoeg gegadigden zijn voor een loonwerkbedrijf in het buitengebied, omdat het vestigen van een loonwerkbedrijf op een industrieterrein duurder is en een gegadigde daarom eerder een loonwerkbedrijf in het buitengebied zal kopen. Weliswaar neemt dat niet weg dat bij verkoop de onroerende zaak alleen maar aan een loonwerkbedrijf kan worden verkocht, maar dat beperkt de kring van gegadigden naar het oordeel van de rechtbank niet dusdanig dat van een reëel bestand aan potentiële kopers geen sprake is. De bij de onroerende zaak van eiser aanwezige grote opslag- en stallingsruimte is bijzonder aantrekkelijk voor loonwerkbedrijven, omdat juist zij de beschikking hebben over grote machines. Er zijn voorts geen concrete gegevens naar voren gebracht om te twijfelen aan de juistheid van verweerders stelling dat de kwaliteit en het onderhoud van de onroerende zaak goed is.
Verweerder heeft op basis van de gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat voor een onroerende zaak als die van eiser ten tijde hier van belang voldoende potentiële kopers waren en dat de omstandigheid dat eiser zijn perceel met de aanwezige bouwwerken slechts kon verkopen aan een loonwerkbedrijf niet tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak leidde.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende duidelijk gemaakt op welke wijze de in beroep verdedigde waarde van € 504.000 tot stand is gekomen. Verweerder heeft tevens de hoogte van deze waarde aannemelijk gemaakt.
Hieraan doet niet af hetgeen in het taxatierapport van [taxateur A] en naar aanleiding daarvan door eiser is aangevoerd. In de eerste plaats merkt de rechtbank wat dit betreft op dat in het taxatierapport de waarde van de onroerende zaak is bepaald naar de datum 31 januari 2004, niet zijnde de hier relevante peildatum 1 januari 2003. Bovendien zijn in dat rapport geen referentieobjecten, onderbouwd met verkoopcijfers, vermeld terwijl het ook overigens de rechtbank niet duidelijk is geworden hoe de getaxeerde waarde tot stand is gekomen.
In het taxatierapport is verder geen melding gemaakt van de weegbrug, de brandstofopslagruimte en het inpandige kantoor.
De rechtbank acht gelet op al het vorenoverwogene aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 14 oktober 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.A.H. Schifferstein, mr. L.C. Michon en mr. J.P.M. Kooijmans in tegenwoordigheid van mr. A.A. van Wendel de Joode, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.