Uitspraak
RECHTBANK ’S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/4320
Uitspraakdatum: 15 oktober 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[bedrijfsnaam] B.V., gevestigd te [plaats], eiseres,
gemachtigde [gemachtigde]
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak], per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 2.974.688.
In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 augustus 2006 de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 18 september 2006 een beroepschrift ingediend dat op 20 september 2006 door de rechtbank 's-Gravenhage is ontvangen, welke rechtbank het beroepschrift heeft doorgezonden naar de rechtbank te 's-Hertogenbosch alwaar het op 25 oktober 2006 is binnengekomen. Bij brief van 21 november 2006 is het beroep nader gemotiveerd.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 juli 2008 te 's-Hertogenbosch.
Namens eiseres is daar verschenen haar gemachtigde. Namens verweerder is verschenen [...], tot bijstand vergezeld door [...].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiseres is één van de zestien dochtervennootschappen van de in [plaats] gevestigde besloten vennootschap [besloten vennootschap] B.V. (hierna: [besloten vennootschap]). De vennootschappen die tot de [besloten vennootschap]-groep behoren, houden zich bezig met de exploitatie van sportcomplexen. Het beleid en de directie over de dochtervennootschappen wordt gevoerd vanuit [besloten vennootschap].
Eiseres exploiteert vanaf 1 september 1994 het in [plaats] aan de [adres] gelegen sportcomplex dat - onder meer - bestaat uit een overdekte zwemaccommodatie, een sporthal, een kegelbaan, een dojoruimte en een foyer (hierna: het sportcomplex). Eiseres heeft de exploitatie van het sportcomplex overgenomen van de gemeente [plaats] (hierna: de gemeente) en heeft daartoe met die gemeente in 1994 een privatiseringsovereenkomst, een erfpachtovereenkomst en een overeenkomst van geldlening gesloten. In die overeenkomsten is - onder meer - het volgende overeengekomen:
- Met betrekking tot het sportcomplex wordt een recht van erfpacht gevestigd voor de duur van 20 jaar. De door eiseres verschuldigde canon bedraagt ƒ 100 per jaar. Na ommekomst van de periode van 20 jaar zal eiseres gebruik maken van haar recht het sportcomplex te kopen voor een bedrag van ƒ 1.
- De exploitatie van het sportcomplex komt volledig voor rekening en risico van eiseres.
- Eiseres verbindt zich de voorzieningen van het sportcomplex op ten minste het bestaande niveau te handhaven en garandeert de continuïteit van het sportcomplex en een goede dienstverlening aan de inwoners van [plaats] tegen betaalbare prijzen. Eiseres verplicht zich jaarlijks een programmarooster te maken met bijbehorende prijzen en dit rooster voor te leggen aan een programmacommissie die bestaat uit drie leden.
- De gemeente zal, voor zover het in haar vermogen ligt, geen medewerking verlenen aan de vestiging van een nieuw openbaar zwembad in de gemeente indien redelijkerwijs te verwachten is dat de exploitatie van het sportcomplex daardoor negatief wordt beïnvloed.
- Inventaris en voorraden die aanwezig zijn op het sportcomplex en die eigendom zijn van de gemeente, worden om niet overgedragen aan eiseres.
- Personeel dat werkzaam is op het sportcomplex wordt overgenomen door eiseres, onder meer met inachtneming van een opgesteld sociaal statuut.
- De gemeente verstrekt aan eiseres een jaarlijkse bijdrage, ongeacht de door eiseres geleverde prestaties, van € 113.445 (ƒ 250.000) gedurende het eerste tot en met het vijfde jaar, € 90.756 (ƒ 200.000) gedurende het zesde tot en met het tiende jaar en € 68.067 (ƒ 150.000) gedurende het elfde tot en met het twintigste jaar.
- Ten behoeve van de verbetering en de verbouwing van het sportcomplex verstrekt de gemeente aan eiseres een geldlening van ƒ 1.000.000 met een looptijd van 20 jaar. In verband met achterstallig onderhoud verstrekt de gemeente aan eiseres een bijdrage van ƒ 900.000.
Na het sluiten van de hiervoor bedoelde overeenkomsten en de vestiging van het erfpachtrecht is eiseres gebruikster en genothebbende krachtens beperkt recht van het sportcomplex.
Blijkens de door eiseres overgelegde jaarrekeningen heeft zij in de boekjaren 1999/2000 tot en met 2004/2005 een resultaat vóór belastingen behaald van (afgerond en eventueel omgerekend in euro's) respectievelijk € 84.000, € 122.500, € 177.000, € 26.000, € 75.000 en € 41.000. In deze resultaten zijn, als bijzondere bate, de hiervoor genoemde jaarlijkse bijdragen van de gemeente (in de vijf eerstgenoemde jaren € 90.756, in het laatstgenoemde jaar € 68.067) begrepen. Het eigen vermogen van eiseres bedroeg per ultimo van elk van de genoemde boekjaren respectievelijk € 186.500, € 272.000, € 393.000, € 417.000, € 473.000 en € 502.000.
In het boekjaar 2004/2005 investeerde eiseres een bedrag van ongeveer € 1.200.000 in de (ver)bouw van het sportcomplex, onder meer in een fitnessruimte tot een bedrag van bijna 1 miljoen euro. De kosten werden gefinancierd met behulp van een hypothecaire geldlening van de Rabobank.
3. Geschil
In geschil is de waarde van het sportcomplex op de waardepeildatum.
Eiseres heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de waarde niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde. Zij berekent deze waarde op € 475.000.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 12 februari 2007 door [taxateur], taxateur. In dit taxatierapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak bepaald op € 2.996.000. Daaruit volgt dat de op € 2.974.688 vastgestelde waarde niet te hoog is.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen
Ingevolge het derde lid van voornoemd artikel wordt, voor zover hier van belang, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
In artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) is het volgende bepaald:
1. (…)
2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
3. (…)
4. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak. Tussen partijen is wel in geschil of bij de berekening daarvan moet worden uitgegaan van een commerciële of een niet-commerciële exploitatie van het sportcomplex. Partijen hebben ter zitting nadrukkelijk en eenstemmig verklaard dat de beantwoording van die vraag doorslaggevend is voor de beslechting van het onderhavige geschil. Eiseres heeft verklaard dat, indien sprake is van een niet-commerciële exploitatie van het sportcomplex, het standpunt van verweerder kan worden gevolgd. Verweerder heeft verklaard dat hij kan instemmen met de door eiseres berekende bedrijfswaarde van € 475.000 indien in het onderhavige geval moet worden geoordeeld dat sprake is van exploitatie van het sportcomplex in de commerciële sfeer en dat in dat geval de vastgestelde waarde tot dat bedrag moet worden verminderd.
Eiseres stelt dat, bezien vanuit haar onderneming, sprake is van een commerciële exploitatie van het sportcomplex. Zij begeeft zich op een segment van de sportieve en recreatieve consumentenmarkt waarin zij in hoge mate is gespecialiseerd. Zij weet zich bij de exploitatie van het onderhavige sportcomplex gesteund door de grote expertise van de [besloten vennootschap]-groep op dit gebied. Binnen die groep wordt gewerkt aan kostenbesparing, personeelsbeleid, marktontwikkeling en productontwikkeling. Bij het aangaan van de overeenkomsten met de gemeente is sprake van een particulier initiatief met slechts één doel: het behalen van zoveel mogelijk winst. De overeenkomsten met de gemeente staan ook in het teken van het bereiken van dat doel. Met betrekking tot de jaarlijkse bijdrage van de gemeente en de door haar, eiseres, daartegenover op zich genomen verplichtingen, moet worden geoordeeld dat de gemeente slechts één van haar vele klanten is. Omzet en bezoekersaantallen nemen toe, de bijdrage van de gemeente neemt af. Gerelateerd aan het aantal bezoekers is nog slechts sprake van een zeer geringe bijdrage van de gemeente. Zonder die bijdrage en de verplichtingen tegenover de gemeente, zou zij haar producten en de daarvoor te rekenen prijzen aanpassen.
Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiseres met al hetgeen zij naar voren heeft gebracht aannemelijk dat hier sprake is van in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken en dat de exploitatie van het sportcomplex door haar uitsluitend geschiedt om daarmee winst te behalen. Met name de organisatie van de [besloten vennootschap]-groep waarvan eiseres deel uitmaakt, haar resultaten en de ontwikkeling van haar eigen vermogen, en het doen van belangrijke investeringen voor haar eigen rekening, geven steun aan dat oordeel. Anders dan verweerder betoogt doet daaraan niet af dat eiseres daarbij gebonden is aan de overeenkomsten die zij met de gemeente heeft gesloten, noch dat de gemeente beoogd heeft daarmee - ten dele - het algemeen belang te dienen. Voorts is daarbij niet van belang dat eiseres in een aantal boekjaren, zonder de gemeentelijke bijdrage, verlies zou hebben geleden. Het maken van winst is immers geen noodzakelijk voorwaarde voor de conclusie dat sprake is van in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken, nog daargelaten dat eiseres onbetwist heeft gesteld dat zij, zonder de verplichtingen tegenover de gemeente, een andere prijspolitiek gevolgd zou kunnen hebben. Van belang is voorts of eiseres haar activiteiten slechts kan uitoefenen met financiële bijstand van de overheid en of eiseres slechts streeft naar het kostendekkend exploiteren van het sportcomplex (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003, nr. 35.987, BNB 2003/270c*). Verweerder heeft zulks op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt, integendeel. Veeleer acht de rechtbank, op grond van de stukken van het geding, aannemelijk dat eiseres regelmatig erin slaagt winst te behalen door middel van een combinatie van mogelijk verliesgevende, aan het algemeen belang gerelateerde activiteiten (omtrent verlies of winst op afzonderlijke activiteiten is echter niets vast komen te staan) en overige activiteiten waarmee de gemeente geen bemoeienis heeft of zal willen hebben.
Gezien het voorgaande is voor wat betreft de vraag of in het onderhavige geval sprake is van een commerciële exploitatie van het sportcomplex, het gelijk aan de zijde van eiseres. Voor dat geval is het geschil door partijen nadrukkelijk beperkt in die zin dat alsdan de waarde moet worden verminderd tot € 475.000. De rechtbank zal daarbij aansluiten.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 966 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1,5). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van de bezwaarprocedure, nu gesteld noch gebleken is dat eiseres daarom tijdig heeft verzocht.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 475.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot een bedrag berekend naar een waarde van € 475.000;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 966, en wijst de gemeente [plaats] aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
- gelast dat de gemeente [plaats] het door eiseres betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 15 oktober 2008 door mr. J.P.M. Kooijmans, mr. L.C. Michon, en mr. A.A.H. Schifferstein en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. A.A. van Wendel de Joode, griffier.
De voorzitter is buiten staat de uitspraak te ondertekenen.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.