Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Eindhoven
in de zaak van:
1. [huurder 1];
2. [huurder 2];
3. [huurder 3];
4. [huurder 4];
5. [huurder 5];
6. [huurder 6];
allen wonende te [woonplaats] aan de [adres],
eisers in conventie,
[huurder 3] tevens verweerder in reconventie,
[huurders sub 1 t/m 5] procederend met rechtsbijstand ingevolge toevoeging van de Raad voor de Rechtsbijstand d.d. 17 november 2008, resp. nrs. 1EK8296, 1EK8299, 1EK8300, 1EK8301 en 1EK8297,
gemachtigde: mr. M.A.E.A. Muurmans, advocaat te [woonplaats],
t e g e n :
[verhuurder],
wonende te [woonplaats] aan de [adres],
gedaagde in conventie,
tevens eiser in reconventie ten aanzien van [huurder 3],
gemachtigde: mr. G.D. Bosman, advocaat te [woonplaats].
1. DE PROCEDURE
Nadat een dag was bepaald voor de behandeling van deze zaak, heeft eisende partij, verder te noemen “[huurder c.s.]” in enkelvoud, gedaagde partij, verder te noemen “[verhuurder] “, doen dagvaarden.
De mondelinge behandeling, waarvoor [verhuurder] op voorhand een aantal producties heeft toegezonden, heeft op 18 november 2008 plaatsgevonden.
[verhuurder] is bij die gelegenheid verschenen en heeft verweer gevoerd tegen de vordering van [huurder c.s.].
Partijen hebben bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hun standpunten toegelicht.
Daarop is vonnis bepaald op heden.
Voorzover van belang zal [huurder 3], tevens verweerder in reconventie, hierna afzonderlijk ook worden aangeduid als "[huurder 3]".
2. HET GESCHIL
2.1. [huurder c.s.] vordert, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter bij wege van kort geding ex artikel 254 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering, uitvoerbaar bij voorraad, [verhuurder] zal veroordelen tot
a. het zich onthouden van elke feitelijke inbreuk op het rustig en vreedzaam huurgenot van eisers
van de door hen gehuurde woning aan de [adres] te [woonplaats] en hem te
verbieden dat pand te betreden zonder toestemming van huurders anders dan vanwege
het gebruikelijke (jaarlijkse) onderzoek en tot het nakomen van zijn onderhouds-
verplichtingen waarom huurders/eisers hebben gevraagd en het bestaande huurregime
te respecteren onder verbeurte van een dwangsom van € 5.000,-- per dag en per keer
dat gedaagde na betekening van het vonnis handelt in strijd met dat vonnis,
b. betaling van de proceskosten.
2.2. [huurder c.s.] legt daaraan ten grondslag dat het betreffende pand wordt bewoond door studenten en een zogenaamd dispuuthuis betreft dat door de leden van dat dispuut al sedert 1996 wordt gehuurd van de (voormalige) eigenaars van dat pand. Daarbij is een mondelinge huurovereenkomst tot stand gekomen, inhoudende dat de huurders (gezamenlijk) het volledige pand huren, los van de mate van bezetting en zelf kunnen bepalen wie opvolgend huurder wordt als een van de zittende huurders vertrekt.
[verhuurder], de nieuwe eigenaar van het pand, respecteert dit huurregime niet en wenst afzonderlijke huurovereenkomsten met de bewoners aan te gaan en zelf te bepalen wie de nieuwe huurders van vrijkomende ruimtes binnen het pand worden.
Op of omstreeks 1 september 2008 heeft de toenmalig eigenaar [X] de woning verkocht en geleverd aan een zekere [Y] die het pand heeft doorverkocht aan [verhuurder]. Op 4 september 2008 is [verhuurder] via een zogeheten ABC-constructie eigenaar van het pand geworden.
Sinds oktober 2008 pleegt [verhuurder] inbreuk op de rechten van de huurders door zich onaangekondigd en vergezeld door meerdere personen toegang tot het huis te verschaffen. Daarbij worden bedreigingen en fysiek geweld niet geschuwd. Tot driemaal toe heeft [huurder c.s.] de hulp moeten inroepen van de politie en om bescherming moeten vragen. [verhuurder] heeft eigendommen van de huurders uit het pand verwijderd en beschadigd. Voorts heeft [verhuurder] aangekondigd de woonkamer, die behoort tot de ruimten die de zittende huurders in gemeenschappelijk gebruik hebben, afzonderlijk te willen gaan verhuren. Aldus pleegt [verhuurder] huisvredebreuk, althans inbreuk op de rechten van de huurders.
2.3. [verhuurder] heeft, kort weergegeven, het volgende verweer gevoerd.
Er is geen sprake van verhuur van het gehele pand aan het dispuut, maar van huurafspraken met individuele kamerhuurders die daarnaast gebruik mogen maken van gemeenschappelijke ruimtes. Van medehuurderschap is geen sprake, noch van een recht van de zittende huurders om bij een vrijgekomen ruimte zelf een opvolgend huurder aan te wijzen (coöptatierecht). Op zichzelf is wel juist, dat de huurders gedurende een periode van een aantal jaren zelf nieuwe huurders hebben aangewezen met instemming van de (toenmalig) verhuurder, doch daarmee is nog geen coöptatierecht ontstaan.
Zelfs indien van zodanig recht wel sprake zou zijn, dan nog kan de verhuurder toestemming/instemming voor de verhuur van een kamer aan een voorgestelde huurder weigeren indien de verhuurder daarbij een redelijk belang heeft. Voorts geldt, dat bij verkoop en overdracht van een pand de nieuwe eigenaar/verhuurder niet is gebonden aan een door de vorige eigenaar/verhuurder aan de huurders verleend coöptatierecht.
[verhuurder] respecteert de huurovereenkomsten met diegenen die het pand bewoonden op 4 september 2008, de dag waarop hij eigenaar werd. [verhuurder] is van mening dat hij bij vrijkomende ruimtes binnen het pand als verhuurder zelf kan bepalen wie de nieuwe opvolgend huurder(s) word(t)(en).
Ten aanzien van [huurder 3] geldt, dat deze zonder recht of titel een kamer in het pand bewoont nu hij geen huurovereenkomst heeft en hij de kamer pas is gaan bewonen toen [verhuurder] al eigenaar en verhuurder van de woning was.
[verhuurder] heeft inderdaad op 21 oktober 2008 samen met een nieuwe huurder [Z] een bezoek gebracht aan het pand, doch van bedreiging of geweld is geen sprake geweest. In het pand bleek [huurder 3] aanwezig te zijn en omdat [huurder 3] het pand ná 4 september 2008 is gaan bewonen en er met hem geen huurovereenkomst is, heeft [verhuurder] [huurder 3] niet geaccepteerd als huurder. De andere bewoners hebben toen de politie ingeschakeld en op verzoek van de politie heeft [huurder 3] het pand verlaten.
2.4. [verhuurder] heeft voorts een tegenvordering ("vordering in reconventie") ingesteld waartoe hij het volgende aanvoert.
[huurder 3] heeft op 17 oktober 2008 een kamer betrokken in het pand. Omdat er geen huurovereenkomst bestaat, verblijft [huurder 3] zonder recht of titel in het pand. Door de zittende huurders is ook geen toestemming of instemming aan [verhuurder] verzocht. [verhuurder] wil geen huurovereenkomst sluiten met [huurder 3]. [verhuurder] heeft de betreffende kamer namelijk per 15 oktober 2008 verhuurd aan [Z]. [verhuurder] heeft er een spoedeisend belang bij om de kamer aan [Z] ter beschikking te stellen. Een en ander maakt, dat [huurder 3] de betreffende kamer dient te ontruimen. Van [verhuurder] kan redelijkerwijs niet worden gevergd dat hij instemt met [huurder 3] als huurder, mede omdat de huurders zich niet gedragen als goed huurder. De huurders plegen niet het voor hun rekening komende onderhoud en er is sprake van teveel afval in en om de woning. Ook ondervinden omwonenden overlast.
2.5. Op voormelde gronden vordert [verhuurder] veroordeling van [huurder 3] om binnen twee dagen na betekening van het vonnis de door hem in gebruik genomen kamer te ontruimen en [verhuurder] te machtigen deze ontruiming zonodig zelf te bewerkstelligen op kosten van [huurder 3], een en ander met veroordeling van [huurder 3] in de proceskosten.
2.6. [huurder 3] heeft de tegenvordering gemotiveerd bestreden. Hij is door de zittende huurders gekozen als opvolgend bewoner voor de betreffende kamer en [verhuurder] heeft geen redelijk belang hem als opvolgend bewoner te weigeren.
3. DE BEOORDELING
in conventie:
3.1. In een procedure als de onderhavige, waarin wordt verzocht om een voorlopige voorziening, kan een dergelijke vordering slechts worden toegewezen, indien met een redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de kantonrechter, oordelend in de bodemprocedure, zal beslissen dat het gevorderde voor toewijzing vatbaar is. Van zodanige situatie is hier sprake.
3.2. Blijkens het petitum van de dagvaarding liggen in onderhavige procedure twee vragen voor:
I. de vraag of [verhuurder] feitelijke inbreuken heeft gepleegd op het rustig en vreedzaam huurgenot door zonder toestemming van de bewoners het pand te betreden;
II. de vraag of [verhuurder] het bestaande huurregime dient te respecteren.
3.3. De kantonrechter zal eerst de onder II geformuleerde vraag bespreken, omdat dit de belangrijkste kwestie is die partijen verdeeld houdt.
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [huurder c.s.] desgevraagd verklaard, dat hij met het respecteren van het "bestaande huurregime" heeft bedoeld aan te geven, dat het op grond van een met de voormalig verhuurder gesloten overeenkomst dan wel subsidiair op grond van een tot op heden gevolgde bestendige gedragslijn aan de zittende huurders en niet aan de eigenaar/verhuurder is om bij het vrijkomen van een kamer een opvolgend huurder aan te wijzen en dat sprake is van gezamenlijke huur in die zin dat de huurders het pand gezamenlijk huren voor een huurprijs die geldt voor het gehele pand (inclusief energielasten) waarbij het aan de huurders wordt overgelaten om te bepalen op welke wijze de kamers over de huurders worden verdeeld en om (daaruit voortvloeiend) de totale huurprijs van het pand te verdelen over de afzonderlijke kamers. [verhuurder] heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze uitleg en in deze zin zal de kantonrechter de term "het bestaande huurregime" dan ook verstaan.
3.4. Indien en voorzover [huurder c.s.] het standpunt huldigt dat het studentendispuut, waarvan [huurder c.s.] kennelijk allen lid zijn, als huurster zou moeten worden aangemerkt ([huurder c.s.] is daar niet geheel duidelijk over), verwerpt de kantonrechter dat standpunt. Nog daargelaten dat niet duidelijk is of en in hoeverre dat dispuut rechtspersoonlijkheid heeft, zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken waaruit kan volgen dat het dispuut als huurster moet worden aangemerkt. Dat het pand bekend staat als "dispuutshuis" maakt dat niet anders.
3.5. De kantonrechter stelt voorts vast, dat geen van de huidige bewoners/huurders beschikt over een schriftelijke huurovereenkomst. [huurder c.s.]. heeft bij dagvaarding als productie 2 een model van een schriftelijke huurovereenkomst overgelegd, doch daarbij is de naam van de huurder, de gehuurde ruimte en de huurprijs niet ingevuld, noch de ingangsdatum en duur van de overeenkomst. Wel is de naam van toenmalig eigenaar [X] als verhuurder ingevuld, is omschreven van welke gemeenschappelijke ruimten de huurder het medegebruik heeft en is voorts vermeld dat de huurprijs "onderdeel is van de collectieve huurprijs van € 975,= per maand in 2006".
[verhuurder] heeft niet, althans niet serieus weersproken dat, voorzover door de vorige eigenaar [X] individuele schriftelijke huurcontracten werden gesloten, deze werden opgemaakt overeenkomstig het bovenomschreven model.
3.6. [huurder c.s.] heeft als productie 5 bij dagvaarding een kopie van een e-mailbericht d.d. 30 oktober 2008 overgelegd, afkomstig van voormalig eigenaar/verhuurder [X] en gericht aan [huurder 1] en [Q]. In dat e-mailbericht komen de volgende passages voor:
"Er was inderdaad een mondelinge overeenkomst dat de huurders van de [adres] zelf voor de verhuur van het huis zorgden. (…)
[huurder 1] heeft er de afgelopen jaren keurig voor gezorgd dat het afgesproken huurbedrag maandelijks aan ons betaald werd. De huurcontracten die opgemaakt werden, stonden op naam van individuele huurders en betroffen een kamer uit het huis met gezamenlijk gebruik van huiskamer, keuken, berging, tuin.
Afspraak was dat de bewoners zelf zorgdroegen voor het invullen van huurcontracten. Aangezien wij niet betrokken waren bij de keuze van huurders en de verblijfsduur (c.q. intrek-, vertrekdatum) was het voor ons niet mogelijk hierop controle uit te oefenen."
3.7. Als productie 3 bij dagvaarding heeft [huurder c.s.] een e-mailbericht d.d. 24 oktober 2008 overgelegd, eveneens afkomstig van [X] voornoemd en gericht aan een e-mailadres dat kennelijk in gebruik is bij [verhuurder]. Dit e-mailbericht bevat, voor zover thans van belang, onder meer de volgende passages:
"Wij ontvingen van de huurders van [huurder 1] maandelijks één totaalbedrag van de huur. Wanneer gevraagd werd om een huurcontract werd dat per persoon opgesteld. De huurders verdeelden zelf ook het totale huurbedrag over de diverse kamers. Hoe die samenstelling was, weet ik dus niet precies. (…)
Een tijdje hebben we wat problemen gehad, omdat de huurders de kamers niet vol kregen en het totale huurbedrag niet wilden betalen. Wij hebben toen aangegeven dat ze op hun eigen verzoek zelf verantwoordelijk waren voor de invulling van de kamers en dat wij geen genoegen namen met een lagere huur. Rond de vakantie periode hebben wij als tegemoetkoming wel eens een lagere huur geaccepteerd, omdat een huurder voor de vakantie vertrok en een nieuwe huurder pas na de vakantie in de kamer trok. Op deze momenten hebben wij ook aangegeven dat wij bij achterblijven van huurbetalingen wij zelf zouden gaan zorgen voor de verhuur van de individuele kamers."
(…)
De reden dat ik geen recente huurcontracten kan overleggen is dat de huurders hier niet zorgvuldig mee omgingen. Wij ontvingen de laatste tijd geen huurcontracten. De verlopen huurcontracten hebben we verwijderd uit ons dossier."
3.8. Ten slotte heeft [huurder c.s.] als productie 9 bij dagvaarding nog een verklaring overgelegd van [Q] die van omstreeks 1 september 2004 tot in elk geval 1 januari 2006 een kamer in het pand heeft bewoond. Deze verklaring houdt, voorzover thans van belang, onder meer in:
"Alle toenmalige bewoners [omstreeks 1 januari 2006, ktr.] hadden/hebben nooit een huurcontract getekend betreffende het huren van een kamer op de [adres]. We hadden een mondelinge overeenkomst met dhr [X].
Deze mondelinge overeenkomst hield in dat wij als toenmalige bewoners één vast bedrag per maand betaalden die vanaf één rekening, de zogenaamde huisrekening, werd afgeschreven. Voor dit bedrag huurden wij het gehele huis incl. tuin. Wanneer een kamer leeg kwam zorgden wij zelf voor een nieuwe huisgenoot. Wanneer een kamer gedurende een periode leegstond werd dit door de overige bewoners bekostigd, opdat het huurbedrag constant bleef. (…)
Rond januari 2006 was de huurprijs € 965 incl. gas, water en licht. (…)
De huurprijs werd in mondelinge overeenkomst verhoogd. Hierbij zijn nooit problemen opgetreden. (…)
Ik ben zelf een kamer op de [adres] gaan bewonen rond 1 september 2004. Toentertijd werd mij verteld dat al het hierboven beschrevene met betrekking tot de mondelinge overeenkomst met dhr. [X] al sinds jaar en dag het gebruik was."
3.9. Op grond van de hierboven onder de punten 3.5. tot en met 3.8. genoemde gegevens met betrekking tot de rechtsverhouding tussen de huurders enerzijds en de voormalig eigenaar/verhuurder anderzijds, welke gegevens in zoverre door [verhuurder] niet gemotiveerd zijn weersproken, komt de kantonrechter tot de volgende voorlopige oordelen.
3.9.1.1. De stelling van [huurder c.s.], dat sprake zou zijn van gezamenlijke (mede)huur van het gehele pand, oordeelt de kantonrechter onvoldoende aannemelijk gemaakt. Het onder 3.5. besproken model wijst immers in een andere richting, terwijl in de onder 3.6. genoemde e-mail wordt gesproken over huurcontracten die op naam stonden van individuele huurders en betrekking hadden op een afzonderlijke kamer in het huis met gezamenlijk gebruik van gemeenschappelijke ruimten. Afspraak was, aldus die e-mail, dat de bewoners zelf zorg droegen voor het invullen van huurcontracten. In de onder 3.7. besproken e-mail wordt nog opgemerkt: "wanneer gevraagd werd om een huurcontract werd dat per persoon opgesteld".
Vóór het standpunt van [huurder c.s.] pleit de verklaring van [Q], die spreekt over gezamenlijke huur van het hele huis tegen één (totale) huurprijs, alsmede over het feit dat tijdelijke leegstand van een kamer door de overige huisbewoners werd bekostigd opdat het huurbedrag constant bleef. Kennelijk bestond over dat laatste geen wilsovereenstemming tussen partijen, aangezien de voormalig verhuurder daarover opmerkt, dat er problemen met de zittende huurders ontstonden toen bij tijdelijke leegstand aanspraak werd gemaakt op de totale huurprijs van het pand.
3.9.1.2. Binnen het bestek van dit kort geding kan geen nader feitenonderzoek plaatsvinden omtrent de vraag of sprake is van gezamenlijke medehuur van de gehele woning, dan wel van individuele kamerhuur met gezamenlijk gebruik van gemeenschappelijke ruimten. Nu contractuele medehuur van de gehele woning onvoldoende aannemelijk is gemaakt, zal de kantonrechter uitgaan van het bestaan van individuele huurovereenkomsten.
3.10. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [huurder c.s.] wel voldoende aannemelijk gemaakt, dat sprake is van een in elk geval tot 1 september 2008 gevolgde bestendig gebruikelijke gedragslijn, waarbij het aan de huurders werd overgelaten om te bepalen op welke wijze de kamers over de huurders werden verdeeld èn om te bepalen hoe de totale huurprijs van het pand over de afzonderlijke kamerhuurders werd verdeeld. Op dit punt worden de stellingen van [huurder c.s.] immers volledig ondersteund door de e-mailberichten van [X] en de verklaring van [Q]. [verhuurder] heeft daar te weinig feiten en omstandigheden tegenover gesteld voor een andersluidend oordeel.
3.11. Voorts is voldoende aannemelijk geworden, dat [huurder c.s.] en de voormalig verhuurder [X] een zogeheten coöptatiebeding zijn overeengekomen, krachtens welk beding de zittende huurders gerechtigd waren om bij een vrij komende kamer zelf een opvolgend huurder aan te wijzen. In de e-mail van 30 oktober 2008 wordt door [X] immers expliciet verklaard: "Er was inderdaad een mondelinge overeenkomst dat de huurders van de [adres] zelf voor de verhuur van het huis zorgden." Dat hield in, aldus de e-mail, dat de verhuurder niet betrokken was bij de keuze van opvolgend huurders. Een en ander wordt bovendien ondersteund door de verklaring van [Q].
Ook hier geldt, dat [verhuurder] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd, die aanleiding geven tot een andersluidend oordeel. De verwijzing in dit verband door [verhuurder] naar de koopovereenkomst ingevolge welke hij eigenaar van het pand is geworden doet niet ter zake, aangezien [huurder c.s.] bij die overeenkomst geen partij was en van het hierna te bespreken artikel 7:226 BW Pro ('koop breekt geen huur') niet ten nadele van de huurder(s) kan worden afgeweken.
3.12. Kennelijk is het in een verder verleden voorgekomen dat, nadat door de zittende huurders een opvolgend huurder was aangezocht en/of een verdeling was gemaakt als hierboven in 3.10. bedoeld, vervolgens individuele schriftelijke kamerhuurcontracten werden opgemaakt (al dan niet overeenkomstig het eerdergenoemde model), doch blijkbaar hebben in de meer recente jaren zowel [X] als de huurders het om hen moverende redenen niet (langer) nodig gevonden de actuele huurverhouding(en) schriftelijk vast te leggen.
3.13. Zowel met betrekking tot de onder 3.10. omschreven bestendig gebruikelijke gedragslijn als met betrekking tot het overeengekomen coöptatiebeding geldt, dat [verhuurder] als opvolgend eigenaar/verhuurder daaraan is gebonden. Ingevolge artikel 7:226 BW Pro gaan bij eigendomsoverdracht van een verhuurd pand de rechten en verplichtingen van de vervreemder/verhuurder over op de verkrijger, met dien verstande dat ingevolge het derde lid de verkrijger slechts wordt gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Een coöptatierecht als het onderhavige ziet direct op het huurgenot van de huurder in verband met de aard en inrichting van het gehuurde (studentenhuis) en de invloed daarvan op de persoonlijke levenssfeer van de huurders. Een dergelijk beding behoort daarom tot de essentialia van de huurovereenkomst, zodat ook een rechtsopvolger als [verhuurder] daaraan gebonden is. Voorzover niet reeds voortvloeiend uit voormelde wetsbepaling, geldt op grond van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid hetzelfde voor de door [X] gevolgde bestendige gebruikelijke gedragslijn met betrekking tot de verdeling van de kamers en verdeling van de totale huurprijs over de huurders. Ook in dat opzicht zijn de rechten en verplichtingen overgegaan op [verhuurder].
3.14. Het vorenstaande brengt mee, dat onderdeel II van de vordering kan worden toegewezen als hierna in het dictum van dit vonnis te vermelden. Het brengt voorts mee, dat [verhuurder] [huurder 3] als opvolgend huurder zal moeten accepteren. In dit verband kan nog worden opgemerkt, dat een coöptatierecht op zichzelf nog niet impliceert dat sprake is van een verhuurplicht voor de verhuurder. Een verhuurder kan zwaarwegende belangen hebben om een door de zittende huurders aangewezen opvolgend huurder te weigeren. Van rechtens te respecteren zwaarwegende redenen om genoemde [huurder 3] als opvolgend huurder te weigeren is echter niet gebleken. Het enkele feit dat [verhuurder] -naar ter zitting is gebleken: zonder enig overleg met de zittende huurders- de betreffende kamer reeds heeft verhuurd aan [Z] kan niet als zodanige reden worden aangemerkt; [verhuurder] dient immers het coöptatierecht te respecteren. Voorzover [verhuurder] zich nog beklaagt over door de huurders niet of onvoldoende gepleegd onderhoud en/of eventuele overlast (hetgeen overigens door [huurder c.s.] uitdrukkelijk is betwist), staan daartoe andere wettelijke mogelijkheden ten dienste. Dienaangaande merkt [X] in de e-mail van 30 oktober 2008 overigens op: "Wij hebben geen klachten meer ontvangen uit de buurt en ook de gemeente is tevreden geweest met de oplossing van de in het verleden gerezen problemen."
3.15. Onderdeel I van de vordering betreft de vraag of [verhuurder] feitelijke inbreuken heeft gepleegd op het rustig en vreedzaam huurgenot door zonder toestemming van de bewoners het pand te betreden, de woonkamer te ontruimen en (daarbij) geweld te gebruiken en/of daarmee te dreigen.
[huurder c.s.] heeft in dit verband aangevoerd, dat [verhuurder] zich eigenmachtig toegang tot de woning heeft verschaft en voornemens is de gemeenschappelijke woonkamer afzonderlijk te gaan verhuren en zonder toestemming van de bewoners aanstalten heeft gemaakt tot ontruiming daarvan.
[verhuurder] heeft deze stelling niet expliciet weersproken, behoudens dat hij ontkent onrechtmatig te hebben gehandeld en/of geweld te hebben gebruikt en/of daarmee te hebben gedreigd.
Door zich eigenmachtig toegang tot de woning te verschaffen en aanstalten te maken met de ontruiming van de woonkamer heeft [verhuurder] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een ongeoorloofde inbreuk gemaakt op het huurgenot van [huurder c.s.]. Vooralsnog moet immers worden aangenomen, zoals onder meer blijkt uit de verklaring van voormalig verhuurder [X] (prod. 3 bij dagv.), dat sprake is van een gezamenlijke zitkamer, waarvan de afzonderlijke individuele huurders gezamenlijk het gemeenschappelijk gebruik/huurgenot hebben.
Ingevolge de wet (art. 7:203 BW Pro) is de verhuurder verplicht het rustig en ongestoorde huurgenot aan de huurder te verschaffen. Behoudens onder bijzondere omstandigheden, waarvan in onderhavig geval niet is gebleken, brengt deze verplichting met zich, dat de verhuurder van woonruimte zich niet eigenmachtig toegang tot het gehuurde verschaft. Dringende (reparatie)werkzaamheden, die onverwijlde uitvoering vereisen en op zichzelf een inbreuk vormen op het rustig huurgenot, dienen evenwel door de huurder(s) te worden gedoogd. De eisen van redelijkheid en billijkheid, die de huurovereenkomst mede beheersen, brengen echter mee, dat ook die werkzaamheden zoveel mogelijk in overleg met de huurder(s) worden uitgevoerd. Onderdeel I zal daarom worden toegewezen zoals hierna in het dictum te vermelden.
3.16. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd tot een bedrag van € 1.000,00 per dag en het bedrag terzake eventueel te verbeuren dwangsommen zal worden gemaximeerd.
in reconventie:
3.17. Uit hetgeen in conventie is overwogen vloeit voort dat van [verhuurder] kan worden gevergd, dat hij het door de huurders met [X] overeengekomen coöptatierecht respecteert. Dat betekent dat hij zwaarwegende redenen dient te hebben om een door de overige huurders voorgedragen opvolgend huurder te weigeren. Zoals reeds in conventie is overwogen, is van enige zwaarwegende redenen in het geval van [huurder 3] niet, althans niet voldoende gebleken. De vordering zal daarom worden afgewezen.
in conventie en in reconventie:
3.18. [verhuurder] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden verwezen. Nu de (beoordeling van de) vordering in reconventie zeer nauw samenhangt met het geding in conventie, zal voor de reconventie geen afzonderlijk gemachtigdensalaris worden toegekend.
4. DE BESLISSING
De kantonrechter, een voorlopige voorziening treffende als bedoeld in artikel 254 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering:
in conventie:
I. veroordeelt [verhuurder] zich te onthouden van elke feitelijke inbreuk op het rustig en vreedzaam huurgenot van [huurder c.s.] van de door hen gehuurde woning aan de [adres] te [woonplaats] en verbiedt [verhuurder] dat pand te betreden zonder toestemming van huurders, anders dan vanwege het gebruikelijke (jaarlijkse) onderzoek en het nakomen van zijn onderhoudsverplichtingen waarom huurders/[huurder c.s.] hebben gevraagd dan wel in geval van dringende onderhoudsverplichtingen die zodanig onverwijlde uitvoering vereisen dat voorafgaand overleg met (een) huurder(s) niet kan worden afgewacht;
II. veroordeelt [verhuurder] het bestaande huurregime te respecteren in dier voege:
a. dat [verhuurder] het overeengekomen coöptatierecht, zoals hierboven in 3.10. omschreven, dient te respecteren, behoudens de aanwezigheid van zwaarwegende belangen als in 3.14. bedoeld;
b. dat [verhuurder] dient te respecteren dat de huurders zelf bepalen op welke wijze de kamers over de huurders worden verdeeld en op welke wijze de voor het gehele pand (incl. tuin) geldende huurprijs (inclusief energielasten) wordt verdeeld over de individuele huurders;
III. veroordeelt [verhuurder] tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan en per keer dat hij na betekening van dit vonnis in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen, met dien verstande:
- dat boven de som van € 100.000,00 geen dwangsommen meer worden verbeurd;
- dat deze dwangsomsanctie vatbaar zal zijn voor matiging door de rechter, voorzover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding;
in reconventie:
wijst de vordering af;
in conventie en in reconventie:
veroordeelt [verhuurder] in de kosten van het geding, voorzover aan de zijde van [huurder c.s.] gevallen en veroordeelt hem mitsdien op de voet van artikel 243 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering tot betaling aan de griffier van dit gerecht van:
-- € 85,44 wegens dagvaardingskosten;
-- € 26,75 wegens door [huurder c.s.] betaald griffierecht;
-- € 80,25 wegens in debet gesteld griffierecht;
-- € 400,00 wegens gemachtigdensalaris (niet met btw belast),
te voldoen aan de griffier door overmaking op bankrekeningnummer [bankrekening] ten name van MvJ Arrondissement Den Bosch, onder vermelding van zaaknummer [zaaknummer] en rolnummer [rolnummer];
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter te Eindhoven, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 december 2008, in tegenwoordigheid van de griffier