Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 169949 / HA ZA 08-171
Vonnis van 17 december 2008
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eisers sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen
[gedaagde]
handelende onder de naam
[X]
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.E. Benner.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 mei 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 30 september 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In het proces is het volgende komen vast te staan.
2.2. [gedaagde] heeft als verkopend makelaar de heer [A] (verder: [A]) bijgestaan bij de verkoop van een woning en konijnenhouderij aan [adres]. In de verkoopadvertentie (prod. 1 dagv.) staat ten aanzien van de bedrijfsomvang van de konijnenhouderij het volgende:
“vergund zijn 1.650 voedsters + jonge + 165 rammen. De overname van dit bedrijf is exclusief levende have. Dit zijn 1.600 á 1.650 voedsters, ca. 12.000 jonge konijnen en 150 á 200 opfokvoedsters.” In de verkoopbrochure (prod. 2 dagv.) wordt deze informatie nog eens herhaald.
2.3. Op 10 maart 2007 heeft [eisers] de woning en de konijnenhouderij van [A] gekocht voor een koopprijs van EUR 580.000,-- (prod. 3 dagv.). Aan de koopovereenkomst was een kopie van een hinderwetvergunning van 19 december 1989 (prod. 5 dagv.) gehecht waarin stond vermeld dat er 1650 voedsters + jonge + 165 rammen gehouden mochten worden. De woning en de konijnenhouderij zijn op 25 juni 2007 middels een notariële akte aan [eisers] geleverd. Een week voor de levering is er een telling geweest waaruit bleek dat op dat moment 10.700 jonge konijnen in de stallen aanwezig waren. Twee dagen na de levering is [eisers] gebleken dat er op 9 december 2003 (prod. 7 dagv.) een milieuvergunning ten behoeve van de konijnenhouderij was verleend en dat de aan de koopovereenkomst gehechte hinderwetvergunning was verouderd. Ingevolge de milieuvergunning is het slechts toegestaan 6.000 jonge konijnen (in de vergunning aangeduid als “vleeskonijnen”) te houden.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert:
- te verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door eisers geleden schade nader op te maken bij staat;
- te verklaren voor recht dat [gedaagde] aan eisers over de uiteindelijk vast te stallen schade wettelijke rente is verschuldigd met ingang van 25 juni 2007, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;
- te verklaren voor recht dat [gedaagde] buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is ten bedrage van 15% van de uiteindelijk vast te stellen schade;
- veroordeling van [gedaagde] om binnen vijf dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan eisers een voorschot op de geleden schade te betalen van EUR 71.000,-;
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2. [eisers] legt hieraan naast de vaststaande feiten het volgende ten grondslag.
3.2.1. Tijdens de onderhandelingen heeft [eisers] aan [gedaagde] laten weten dat hij belang hechtte aan de omzetcijfers waarbij het aantal vergunde konijnen en derhalve de vergunning die voor het houden en fokken van konijnen is vereist, erg belangrijk was. [gedaagde] heeft in dit kader verklaard dat de hinderwetvergunning de enige vergunning was. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eisers] op basis van de hinderwetvergunning aangenomen dat er 10.000 tot 12.000 vleeskonijnen mochten worden gehouden en de brutowinst van het bedrijf geschat op EUR 127.500,-- per jaar (prod. 6 dagv.). Achteraf is gebleken dat de milieuvergunning slechts de helft van dit aantal toestaat, te weten 6.000 vleeskonijnen. Hierdoor wordt de verwachte omzet gehalveerd. De halvering van de omzetderving komt neer op een bruto inkomstenderving van ongeveer EUR 71.000,-- per jaar. Als [eisers] dit van te voren had geweten had hij de onderneming en daaraan verbonden onroerende en roerende zaken nooit gekocht.
3.2.2. [gedaagde] heeft onrechtmatig jegens [eisers] gehandeld nu hij niet de zorgvuldigheid heeft betracht die hij als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar jegens [eisers] in acht had moeten nemen. [gedaagde] had de door hem verstrekte informatie omtrent het aantal vergunde vleeskonijnen moeten verifiëren. [gedaagde] kon niet volstaan met het één op één overnemen van door [A] aan hem verstrekte informatie. Dit geldt te meer nu [eisers] diverse malen naar de vergunning had gevraagd en keer op keer heeft meegedeeld aan de inhoud daarvan belang te hechten, terwijl [gedaagde] wist dat [eisers] geen of nauwelijks expertise had op het gebied van een agrarische onderneming. De voorlichtingsplicht die op een deskundige makelaar rust, geldt in nog zwaardere mate als de kopers geen enkele ervaring en/of expertise hebben op het aan te kopen object. [gedaagde] had, mede gezien de oude datum van de hinderwetvergunning te weten 19 december 1989, de geldigheid moeten nakijken bij de gemeente en dienen te verifiëren of de hinderwetvergunning de meest recente vergunning was. De zorgvuldigheid van [gedaagde] geldt te meer nu hij zich profileerde als een gespecialiseerde makelijkaar in onroerende zaken op agrarisch gebied.
3.2.3. De schade voor [eisers] bestaat uit gederfde omzet en uit het feit dat hij een te hoge prijs voor de konijnenhouderij heeft betaald.
3.3. [gedaagde] voert het volgende verweer.
3.3.1. In het kader van de verkoopopdracht heeft [gedaagde] bij [A] informatie ingewonnen en een kopie van de volgens [A] geldende hinderwetvergunning ontvangen. [gedaagde] heeft in een gesprek met de gemeente geïnformeerd of de in deze vergunning vermelde aantallen konijnen nog steeds golden. Dit was volgens de gemeente het geval. Het gesprek heeft plaatsgevonden in of omstreeks maart 2003. Daarna heeft [gedaagde] geen nieuw onderzoek naar de vergunning gedaan. Hij heeft afgesproken met [A] dat deze het zou melden als zich wijzigingen ten aanzien van het bedrijf voordeden en erop vertrouwd dat [A] dit daadwerkelijk zou doen. Vlak voor het transport heeft [eisers] op advies van [gedaagde] een telling laten doen van de in de stallen aanwezige konijnen. De op dat moment aanwezige hoeveelheid konijnen was in overeenstemming met de van [A] verkregen informatie. Ook [gedaagde] is door [A] bedrogen.
3.3.2. [eisers] had als koper een onderzoeksplicht ten aanzien van het aantal vergunde konijnen. [eisers] had derhalve zelf bij de gemeente moeten informeren naar het aantal vergunde konijnen. Dit geldt te meer nu het aantal vergunde konijnen voor [eisers] essentieel was en de verplichting voor de koper om zelf onderzoek te doen is opgenomen in de verkoopbrochure. Deze onderzoeksplicht gaat alleen niet op als op de verkoper en diens makelaar een mededelingsplicht rust. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. De mededelingsplicht van een verkopend makelaar gaat niet zo ver dat hij alle aan een object klevende gebreken cq beperkingen namens zijn opdrachtgever aan een aspirant-koper hoeft mee te delen, tenzij hem deze beperkingen redelijkerwijs bekend waren of konden zijn. Dat is niet het geval. Voor [gedaagde] was er geen aanleiding te vermoeden dat de hinderwetvergunning niet meer geldend was. Het enkele feit dat de Hinderwet in maart 1993 was vervangen door de Wet milieubeheer gaf daartoe geen aanleiding. Op grond van het overgangsrecht bleef een reeds verleende hinderwetvergunning namelijk zijn gelding behouden. [gedaagde] is derhalve niet tekort geschoten in zijn zorgplicht.
3.3.3. Er is sprake van eigen schuld aan de zijde van [eisers] door niet zelf informatie in te winnen bij de gemeente en door geen diepgaand onderzoek in te stellen naar de omzetgegevens uit het verleden. Als hij dat wel had gedaan dan was hem duidelijk geweest dat deze omzetgegevens waren gebaseerd op een veebezetting van 4.000 tot 6.500 vleeskonijnen.
3.3.4. [eisers] heeft niet getracht zijn schade te beperken door te trachten het aantal vergunde konijnen te vergroten. De gevolgen hiervan dienen voor rekening van [eisers] te blijven.
3.3.5. Er zijn andere oorzaken dan het aantal vergunde konijnen waardoor [eisers] niet de inkomsten kan genereren zoals hij zelf vooraf had gedacht. Zo heeft [gedaagde] in de zomer van 2007 geen inseminaties laten verrichten omdat de prijs van de vleeskonijnen slecht was.
3.3.6. Het is dubbelop om zowel de schade uit de inkomstenderving als de minderwaarde van de onroerende zaak te vorderen.
3.3.7. De door [eisers] berekende inkomstenderving wordt betwist. De berekeningen zijn door hemzelf gedaan en niet door een accountant en de in de berekening genoemde bedragen zijn niet deugdelijk onderbouwd.
3.3.8. Naar het oordeel van [gedaagde] is verwijzing naar de schadestaatprocedure niet nodig omdat de schade in de onderhavige procedure kan worden begroot.
3.4. Op de verdere stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. In het algemeen dient een makelaar jegens een derde de zorgvuldigheid te betrachten die – mede gelet op zijn positie als deskundige – in het maatschappelijk verkeer van hem mag worden gevergd. Dat brengt onder meer mee dat een voor de verkoper optredend makelaar ten aanzien van de koper een eigen verantwoordelijkheid heeft om te voorkomen dat de koper zich een verkeerde voorstelling van zaken maakt van hetgeen te koop wordt aangeboden.
4.2. In het onderhavige geval staat vast dat de hoeveelheid vleeskonijnen die [eisers] mocht houden voor hem voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst van essentieel belang was. Daarvan hing immers af hoeveel omzet/winst hij met de konijnenhouderij in potentie kon realiseren. Voor [eisers] was derhalve ook van essentieel belang of de hinderwetvergunning uit 1989 nog van kracht was op basis waarvan hij – naar hij aannam - 10.000 tot 12.000 vleeskonijen mocht houden. [eisers] heeft onweersproken gesteld dat hij diverse malen bij [gedaagde] naar de vergunning heeft gevraagd en keer op keer heeft meegedeeld aan de inhoud daarvan belang te hechten. [eisers] heeft voorts onbetwist gesteld dat [gedaagde] wist dat [eisers] geen of nauwelijks expertise had op het gebied van een agrarische onderneming. Voorts heeft [eisers] onbetwist gesteld dat [gedaagde] zich heeft geafficheerd als een makelaar die deskundig is op het terrein van agrarisch onroerend goed. Gezien deze omstandigheden had [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank de verantwoordelijkheid om zich afdoende te informeren bij de gemeente naar het aantal vleeskonijnen dat aan de konijnenhouderij vergund was.
4.3. In het onderhavige geval heeft [gedaagde] ter comparitie verklaard dat hij de eerste contacten met de verkoper in juni 2002 heeft gehad, dat hij de gemeente vervolgens in een gesprek heeft gevraagd of de hinderwetvergunning uit 1989 nog steeds gold en dat hij op of omstreeks maart 2003 van de gemeente heeft vernomen dat dit inderdaad het geval was. [gedaagde] heeft voorts ter comparitie verklaard dat hij in de periode tussen maart 2003 en 10 maart 2007, de datum waarop de woning en de konijnenhouderij aan [eisers] is verkocht, geen nieuw onderzoek naar de geldigheid van de hinderwetvergunning heeft gedaan. Hij stelt erop te hebben vertrouwd dat de verkoper de afspraak om wijzigingen aan hem te melden, na zou komen. [gedaagde] stelt dat de verkoper hem geen wijzigingen heeft gemeld, zodat hij aan [eisers] heeft meegedeeld dat de hinderwetvergunning uit 1989 nog steeds van kracht was. Naar het oordeel van de rechtbank had het echter op de weg van [gedaagde] gelegen om voorafgaand aan de verkoop opnieuw onderzoek naar de geldigheid van de hinderwetvergunning te doen, mede gezien de onder 4.2. geschetste omstandigheden van het geval. Nu hij dat niet heeft gedaan, heeft hij zich niet voldoende geïnformeerd en daarmee niet de zorgvuldigheid jegens [eisers] betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Hieraan doet niet af dat – naar [gedaagde] stelt - [A] niet alleen [eisers] maar ook [gedaagde] heeft misleid omtrent de geldende vergunning. De rechtbank vindt het meer in de risicosfeer van [gedaagde] dan in de risicosfeer van [eisers] liggen dat [gedaagde] zich door [A] heeft laten misleiden.
4.4. De rechtbank verwerpt het verweer dat [eisers] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. [eisers] heeft onbetwist aangevoerd dat er voor hem geen enkele aanleiding was om aan te nemen dat minder vleeskonijnen waren vergund dan de hinderwetvergunning aangaf. Er waren, naar [eisers] onweersproken heeft gesteld, hokken voor 10.000 tot 12.000 vleeskonijnen en ook uit de telling bleek dat er 10.700 vleeskonijnen rond liepen. Bovendien staat vast dat [gedaagde] aan [eisers] heeft meegedeeld dat de hinderwetvergunning nog steeds van kracht was terwijl hij het belang hiervan voor [eisers] en diens ondeskundigheid op dit terrein kende. Onder deze omstandigheden kan [gedaagde] zich er niet op beroepen dat [eisers] een op hem rustende onderzoeksplicht heeft geschonden. Dit wordt niet anders nu de verkoopbrochure vermeldt dat de koper een eigen onderzoeksplicht heeft. Om dezelfde reden verwerpt de rechtbank ook het beroep van [gedaagde] op eigen schuld van [eisers] wegens het verzaken van zijn onderzoeksplicht.
4.5. Van Veldhuizen heeft het verweer als verwoord onder 3.3.3. ter comparitie laten vallen.
4.6. Nu [gedaagde] jegens [eisers] niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar kan worden verwacht, heeft hij onrechtmatig jegens [eisers] gehandeld en is hij in beginsel aansprakelijk voor de hierdoor ontstane schade.
4.7. In de dagvaarding heeft [eisers] om een verwijzing naar de schadestaatprocedure gevraagd. [gedaagde] heeft verzocht om de schade in de huidige procedure te begroten bijvoorbeeld middels een deskundigenonderzoek. Ter comparitie heeft [eisers] daarmee ingestemd.
4.8. De rechtbank acht het voorshands nodig een deskundigenbericht in te winnen. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
4.9. De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige waarbij de rechtbank denkt aan een accountant met agrarische affiniteit en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:
1. welk bedrag heeft [eisers] teveel voor de konijnenhouderij betaald nu er niet 12.000 maar 6.000 vleeskonijnen zijn vergund?
2. wat is de winst die [eisers] derft doordat er niet 12.000 maar 6.000 vleeskonijnen zijn vergund?
3. over hoeveel jaren moet de winstderving worden genomen om de schade te bepalen?
4. is er ruimte om naast een schadevergoeding voor een te hoge koopprijs schadevergoeding voor gederfde winst te vorderen of is de gederfde winst al verdisconteerd in de schadevergoeding voor de te hoge koopprijs?
5. wat is in zijn totaliteit de schade die [eisers] heeft geleden doordat niet 12.000 maar 6.000 vleeskonijnen zijn vergund?
6. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
4.10. De rechtbank ziet in de bewijslastverdeling aanleiding om te bepalen dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de gedaagde partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [gedaagde] moeten worden betaald.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 14 januari 2009 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koster-van der Linden en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2008.