Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Eindhoven
Procedure ex artikel 7:291 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW)
In de zaak van:
[verhuurster],
gevestigd en kantoorhoudende te Son,
verzoekster, sub 1,
gemachtigde: de besloten vennootschap [X] Holding BV, vertegenwoordigd door haar directeur [Y],
en :
2. [huurster],
gevestigd te Hilvarenbeek,
vertegenwoordigd door [vennoot 1] en [vennote 2], beiden vennoten van verzoekster sub 2,
beiden wonende te Reusel,
heeft de kantonrechter te Eindhoven de navolgende beschikking gegeven.
1. De procedure
Verzoekster sub 1, hierna [verhuurster], heeft tezamen met verzoekster sub 2, hierna [huurster], een op 1 december 2009 (de kantonrechter begrijpt 2008) gedateerd verzoekschrift ex artikel 7:291 derde Pro lid BW ingediend. Het verzoekschrift is ter griffie ontvangen op 19 december 2008. Bij het verzoekschrift is tevens een afschrift van de tussen verzoekers geldende huurovereenkomst d.d. 1 december 2008 in het geding gebracht, alsmede de daarbij horende algemene bepalingen huurovereenkomst, de koopakte d.d. 1 december 2008, het [het conditie systeem van verhuurster], de levering- en betalingsvoorwaarden en ten slotte de franchiseovereenkomst d.d. 1 december 2008.
Vervolgens heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling van het verzoekschrift bepaald op 27 januari 2009. Van deze mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die deel uitmaken van de procedure. Ter zitting is verschenen namens [verhuurster], [Y], statutair directeur van de besloten vennootschap [X] Holding BV, zijnde bestuurder van [verhuurster], voornoemd. Namens [huurster] is [vennoot 1] verschenen.
Na het gevoerde debat is de uitspraak bepaald op heden.
2. Het verzoek
2.1. Het verzoek ziet op twee afwijkende huurbedingen als opgenomen in de, op 1 december 2008 gesloten, huurovereenkomst tussen [verhuurster] en [huurster] en welke bedingen de goedkeuring behoeven van de kantonrechter.
2.2. Deze bedingen luiden als volgt:
Artikel 4
Deze overeenkomst is aangegaan voor de periode ingaande op 1 januari 2009 en eindigende op 31 december 2013. Partijen hebben het recht om de overeenkomst, na het verstrijken van de hiervoor genoemde periode, éénmaal met een periode van vijf jaren te verlengen. Opzegging van deze overeenkomst door een der partijen dient te geschieden bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot, waarbij de huurder een termijn van tenminste 14 maanden en de verhuurder een termijn van tenminste 12 maanden in acht zal nemen.
Onverbrekelijke samenhang met Franchiseovereenkomst
Artikel 14
De huurder verklaart bekend te zijn met het feit dat deze huurovereenkomst en de door hem met de verhuurder gesloten franchiseovereenkomst over en weer onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, zodat het niet nakomen van enige verplichting voortvloeiend uit hetzij de huurovereenkomst, hetzij de franchiseovereenkomst, een toerekenbare tekortkoming oftewel wanprestatie oplevert voor de huurder ten aanzien van beide overeenkomsten.
Verder verklaren partijen nadrukkelijk met elkaar te zijn overeengekomen dat, in verband met het uitzonderlijke belang dat [verhuurder] heeft bij het behoud van vestigingspunten voor haar organisatie, [verhuurder] uitsluitend bereid is het gehuurde aan de huurder te verhuren voor de periode gedurende welke de huurder samenwerkt met [verhuurder en de formule van verhuurder] in het gehuurde exploiteert en de huurovereenkomst derhalve een einde zal nemen, zonder dat daarvoor een separatie opzegging zal zijn vereist, zodra de franchiseovereenkomst wordt beëindigd.
3. De beoordeling
3.1. Ten aanzien van het verzoek, betrekking hebbend op artikelen 4 (hierna beding A) en 14 (hierna beding B) van de huurovereenkomst terzake de winkelruimte te Reusel aan [adres], oordeelt de kantonrechter allereerst als volgt.
3.2.1. Beding A beoogt beperking van de wettelijke termijn van “vijf plus vijf jaar” als nader geregeld in artikel 7:292 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Het beding wijkt derhalve inderdaad af van een bepaling van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW, zodat terecht goedkeuring wordt verzocht als in artikel 7:291 lid 3 BW Pro bedoeld. Verzoekers zijn ontvankelijk in hun verzoek ten aanzien van beding A.
3.2.2. Beding B beoogt verruiming van de beëindiginggronden van de huurovereenkomst. Het beding wijkt derhalve inderdaad af van bepalingen van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW, namelijk artikel 7:295 BW Pro e.v., zodat terecht goedkeuring wordt verzocht als in artikel 7:291 lid 3 BW Pro bedoeld. Verzoekers zijn ontvankelijk in hun verzoek ten aanzien van beding B.
3.3. Ten aanzien van beding A oordeelt de kantonrechter voorts als volgt.
Door [verhuurster] is aangegeven dat afwijking van de wettelijke termijn van artikel 7:292 lid 1 BW Pro noodzakelijk is om de onderhuurovereenkomst synchroon te laten lopen met de hoofdhuurovereenkomst als door [verhuurster] gesloten. [verhuurster] geeft aan dat zij niet voor een langere periode kan (onder)verhuren dan waarvoor [verhuurster] zelf beschikking heeft over huurrechten.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurster] desgevraagd aangegeven dat zij de winkel in Reusel als door [huurster] ondergehuurd huurt van een winkelorganisatie, zodat – anders dan bij particuliere verhuurders – door [verhuurster] het risico van opvragen wegens eigen gebruik laag wordt ingeschat. Waarschijnlijk is het verzoek standaard opgenomen, zoals in alle andere contracten met franchisenemers, aldus [verhuurster].
Artikel 7:306 BW Pro lijkt naar het oordeel van de kantonrechter de hoofdhuurder / onderverhuurder reeds voldoende bescherming te bieden ingeval de duur van de hoofdhuurovereenkomst een andere is dan die van onderhuurovereenkomst, zeker in die gevallen – als in deze – waarbij de onderhuurder op voorhand de termijn van de hoofdhuur is medegedeeld althans hij daarmee bekend is. Aldus rijst de vraag of op dit punt afwijking van de wettelijke termijn van artikel 7:292 lid 1 BW Pro wel noodzakelijk is. De kantonrechter onderkent op zich het praktisch voordeel van het synchroon lopen van onderhuur en hoofdhuur. Maar dat rechtvaardigt in dezen geen halvering van de wettelijke (beoogde) minimumtermijn, zijnde dat immers een wezenlijke aantasting van de rechten van [huurster] zonder dat daarvoor een deugdelijke grondslag is gebleken. Verder onderzoek kan op dit punt dan ook achterwege blijven en het verzoek zal op dit punt in beginsel (zie ook onderdeel 3.4.10.) worden afgewezen.
3.4. Ten aanzien van beding B oordeelt de kantonrechter verder als volgt.
3.4.1. In artikel 22 van Pro de franchiseovereenkomst worden de gronden opgenoemd op basis waarvan in het bijzonder de franchisegever de franchiseovereenkomst hetzij na ingebrekestelling hetzij met onmiddellijke ingang kan ontbinden.
Als mogelijke grond voor tussentijdse beëindiging door de franchisegever geldt het door de franchisenemer niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomen van enige verplichting voortvloeiend uit de franchiseovereenkomst, na daartoe eerst schriftelijk in gebreke te zijn gesteld waarbij tevens een redelijke termijn voor herstel van verzuim is gegeven.
Als mogelijke grond voor onmiddellijke ontbinding door de franchisegever gelden het aanvragen van surséance van betaling door de franchisenemer dan wel het in staat van faillissement verklaard zijn van de franchisenemer.
3.4.3. Aldus kan volgens artikel 14 een Pro beëindiging van de huurovereenkomst voortvloeien uit het niet nakomen van een verplichting uit de franchiseovereenkomst, die tevens als een wanprestatie in de huurovereenkomst te gelden heeft. Naar het oordeel van de kantonrechter kan aan artikel 14 voor Pro zover op die situaties betrekking hebbend in ieder geval geen goedkeuring worden verleend. In het kader van een franchiseovereenkomst of een huurovereenkomst staat het partijen in beginsel vrij af te spreken wanneer sprake is van wanprestatie. Wanneer daarnaast ook wordt beoogd dat in geval van wanprestatie in de huurovereenkomst, al dan niet gevormd door wanprestatie in de franchiseovereenkomst, dit automatisch zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst buiten de rechter om, dan wordt een gewenste goedkeuring al verhinderd door artikel 7:231 BW Pro. In artikel 14 zijn Pro aldus door artikel 7:231 BW Pro bestreken situaties opgenomen, namelijk die waarin sprake is van tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen door de huurder. Ten aanzien van afwijking van artikel 7:231 BW Pro kan geen goedkeuring worden verleend. Goedkeuring van een afwijking van een wettelijke bepaling is slechts mogelijk indien die bepaling behoort tot afdeling 6, titel 4 van boek 7, zijnde huur van bedrijfsruimte, zo bepaalt artikel 7:291 lid 2 BW Pro. Artikel 7:231 BW Pro behoort tot afdeling 4, titel 4 van boek 7 en afwijking daarvan kan niet worden goedgekeurd.
3.4.4. Het beding als opgenomen in artikel 14 is Pro zodanig algemeen geformuleerd dat de kantonrechter, gezien het in onderdeel 3.4.4. overwogene ook geen goedkeuring kan geven. De kantonrechter acht het immers niet zijn taak een algemeen geformuleerd artikel te gaan uitsplitsen in wel en niet voor eventuele goedkeuring in aanmerking komende delen
3.4.5. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat voor zover met de bepaling in artikel 14 bedoeld Pro is dat de huurovereenkomst ook op andere gronden, dan tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen door de huurder , kan eindigen of worden beëindigd, hiervoor – mits duidelijk geformuleerd - in beginsel wel goedkeuring aan de kantonrechter kan worden verzocht. Dergelijke andere beëindiginggronden zullen echter snel als een wezenlijke aantasting van de huurbescherming van de huurder worden gezien, in het bijzonder bijvoorbeeld ten aanzien van onmiddellijke beëindiging ingeval surseance van betaling is aangevraagd, waarmee een afwijking van artikel 7:296 BW Pro beoogd lijkt.
3.4.6. In het kader van bovenstaande overweging ten overvloede laat de kantonrechter voorshands meewegen dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [huurster] in het kader van de overname / start van de bakkerij een bedrag heeft geïnvesteerd van totaal € 40.000,=. Daarnaast draagt [huurster] de verantwoordelijkheid voor zes personeelsleden, waaronder de beide vennoten, twee parttime medewerkers en twee zaterdaghulpen, zodat [huurster] in beginsel de bescherming behoeft die aan de wettelijke beperking van opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder ten grondslag ligt, zeker gedurende de eerste vijf jaar. Hierbij laat de kantonrechter voorshands ook meewegen dat [huurster] zelve tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven dat zij verwacht dat binnen de huurperiode van vijf jaar de gedane investering zal zijn terugverdiend. Dit gezien de berekening en adviezen als haar verstrekt en de berekening die zij, naar eigen zeggen heeft gemaakt. Daarnaast heeft de kantonrechter voorshands achtgeslagen op het feit dat [huurster] reeds acht jaar een franchisewinkel van [verhuurster] heeft geëxploiteerd in Hilvarenbeek onder dezelfde formule als waarmee [huurster] haar winkel in Reusel zal exploiteren.
3.4.7. Aan het feit dat [huurster] zelf in dezen klaarblijkelijk van de bescherming van de wet ten aanzien van beëindiginggronden wenst af te zien, kan noch thans noch bij een volgend verzoek doorslaggevende betekenis worden gegeven. De wettelijke regeling is immers door de wetgever uitdrukkelijk bedoeld om in voorkomende gevallen de huurder, in casu [huurster], ook tegen zichzelf in bescherming te nemen (Kamerstukken II 2000/01, 26932, nr. 5, pagina 6). In gelijke zin Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 november 2005 (R05/00917) in hoger beroep naar aanleiding van een beslissing van de kantonrechter te Eindhoven van 15 juni 2005.
Uit de hierboven geciteerde selectie van de beëindiginggronden van de franchiseovereenkomst blijkt immers dat beëindiging van huurovereenkomst, die zowel na afloop van de eerste wettelijke termijn als na afloop van de tweede wettelijke termijn – nu goedkeuring van beding A achterwege zal blijven – in beginsel pas na toetsing door de rechter zou kunnen geschieden – beëindiging met onderling goedvinden daargelaten –, ten gevolge van artikel 14 ook Pro onmiddellijk zal kunnen geschieden in situaties waarin [huurster] mogelijk of zonder meer als financieel kwetsbaar dient te worden aangemerkt, zoals tijdelijke betalingsproblemen ten aanzien van de in artikel 8 van Pro de franchiseovereenkomst genoemde vergoedingen, verschil van mening over de door [huurster] noodzakelijk geachte reclameacties als bedoeld in artikel 11 en Pro het aanvragen van surseance van betaling, terwijl die situaties bovendien niet aanstonds onder een wettelijke beëindiginggrond (lijken te) vallen.
De kantonrechter sluit niet uit dat [huurster] niet verwacht dat dergelijke situaties zich zullen voordoen doch acht het zijn taak ambtshalve – zie in gelijke zin Gerechtshof
’s-Hertogenbosch 15 november 2005, rechtsoverweging 4.4.3. – ook dit aspect bij de beoordeling te betrekken, wil althans de wettelijk voorgeschreven goedkeuring op dit punt enige daadwerkelijke betekenis hebben.
3.4.8. De kantonrechter wil voorts in dit kader niet onvermeld laten dat uit art. 17 alinea Pro 2 laatste zin van de franchiseovereenkomst blijkt dat weigering van de goedkeuring van (één van) de huurbedingen niet leidt tot beëindiging van de franchiseovereenkomst dan wel beëindiging van de huurovereenkomst. Bedoeld artikel rept alleen van medewerking van de franchisenemer om in dat geval alsnog te komen tot het in artikel 17 beoogde Pro doel, naar de kantonrechter aanneemt binnen de grenzen der wet. Anders gezegd [huurster] wordt door een weigering van de goedkeuring niet benadeeld.
De in het verzoekschrift genoemde “niet terugwerkende ontbindende voorwaarde dat de kantonrechter te Eindhoven geen goedkeuring hecht” is overigens door de kantonrechter in zowel huurovereenkomst, franchiseovereenkomst als koopakte tussen partijen niet aangetroffen. Desgevraagd kon [Y] tijdens de mondelinge behandeling de vindplaats van gestelde voorwaarde niet noemen, maar wel de regel van artikel 17 alinea Pro 2 van de franchiseovereenkomst als hierboven genoemd.
3.4.9. Ter mondelinge behandeling heeft [verhuurster] een nadere toelichting gegeven op artikel 15 van Pro de franchiseovereenkomst, welk artikel door middel van artikel 14 van Pro de huurovereenkomst rechtsreeks van toepassing is op de huurovereenkomst, tevens goedkeuring van de kantonrechter behoeft. [verhuurster] heeft met artikel 15 van Pro de franchiseovereenkomst bedongen dat [huurster] – indien zij voornemens is haar bedrijf te beëindigen, dan wel over te dragen aan een derde – haar bedrijf als eerste te koop aan zal bieden aan [verhuurster], waarbij deze laatste het eerste recht op koop heeft. Indien [verhuurster] afziet van de koop van het bedrijf van [huurster], dan kan (pas, ktr.)[huurster] een beroep doen op artikel 7:307 BW Pro, aldus [verhuurster].
De kantonrechter overweegt allereerst dat voor zover beoogd wordt door genoemd artikel 15 direct Pro of indirect te tornen aan de rechten die artikel 7:307 BW Pro de huurder biedt, op grond van artikel 7:291 lid 2 BW Pro aan dit beding geen goedkeuring verleend kan worden. Immers artikel 7:307 BW Pro is uitgesloten van de bedingen waarvan goedkeuring kan worden verzocht. Afwijking van artikel 7:307 BW Pro is zonder meer vernietigbaar.Voor zover geen afwijking is beoogd ziet de kantonrechter vervolgens geen reden voor goedkeuring omdat dan geen sprake is van een artikel dat afwijkt van een bepaling als opgenomen in afdeling 6, titel 4 van boek 7 BW. De vraag of artikel 15 daadwerkelijk Pro zo werkt via artikel 14 van Pro de huurovereenkomst hoeft derhalve niet te worden beantwoord.
3.4.10. Ten aanzien van de vraag of de maatschappelijke positie van [huurster] als (onder)huurder in vergelijking met die van [verhuurster] als (onder)verhuurder niet tot een ander oordeel moet leiden, is onvoldoende gesteld of gebleken. Ambtshalve ziet de kantonrechter evenmin gronden te bepalen dat [huurster] de door de wetgever in beginsel beoogde bescherming niet zou behoeven.
3.5. De kantonrechter is tenslotte tijdens de mondelinge behandeling niet gebleken dat de verstandhouding tussen [verhuurster] en [huurster] thans anders dan uitstekend en harmonieus is. Tevens is aannemelijk geworden [dat verhuurster] continu streeft naar een goede verstandhouding met al haar franchisenemers.
Maar dit kan niet tot een ander oordeel leiden nu de huurovereenkomst voor alle situaties adequaat en qua huurdersbescherming aan de (wettelijke) maat moet zijn, ook en vooral voor het geval de verstandhouding tussen [verhuurster] en [huurster] onverhoopt verstoord zou raken.
3.6. De kantonrechter onthoudt op bovenstaande gronden zijn goedkeuring aan het verzoek voor zover betrekking hebbend op artikelen 4 en 14 van de huurovereenkomst.
4. De beslissing
De kantonrechter:
weigert op de voet van artikel 7:291 lid 3 BW Pro goedkeuring te verlenen aan artikelen 4 en 14 van genoemde huurovereenkomst.
Deze beschikking is gegeven door mr. R.R.M. de Moor, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 februari 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.