Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 187666 / KG ZA 09-67
Vonnis in kort geding van 4 maart 2009
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
2. [eiser sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. M.H.F. van Buuren, te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Eindhoven,
gedaagde,
advocaat mr. J. de Vries, te Eindhoven.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 30 september 2008 hebben [eisers] als verkopende partij en [gedaagde] als kopende partij ten overstaan van notaris mr. [X] een koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot de woning aan [adres], hierna te noemen ‘de woning’.
2.2. De overeengekomen koopsom bedraagt € 750.000,- k.k.. De levering van de woning is bepaald op [datum].
2.3. In artikel 9 onder a van de koopovereenkomst is bepaald dat de koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde dat:
‘koper niet uiterlijk op een november tweeduizend en acht een toezegging heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het verkochte – eventueel, indien de desbetreffende geldgever dat verlangt voor het verstrekken van een zodanige geldlening, onder medeverband van de rechten uit een te sluiten overeenkomst van levensverzekering tot een verzekerd kapitaal, na te melden hoofdsom niet te boven gaande – tot een hoofdsom van de koopsom met kosten koper.
onder de bij de grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen niet voor die datum is toegezegd;
en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijke en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezeggingen, deze overeenkomst wil ontbinden. (…)’.
‘Indien een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, werkt deze tussen partijen terug naar het tijdstip van het aangaan van de koop.
Partijen verlenen hun volle medewerking tot het tijdig verkrijgen van toezegging(en)’.
2.4. In artikel IV, derde lid, van de op de koopovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen, waarvan de bladzijden door beide partijen zijn geparafeerd, is het volgende bepaald;
‘De betaling van de koopprijs en eventuele omzetbelasting en de verrekening van de door verkoper tijdig vóór het ondertekenen van de leveringsakte op te geven baten, lasten, eventueel over de baten en lasten in rekening gebrachte omzetbelasting en waarborgsommen geschieden – overeenkomstig deze opgave – via de notaris.
Koper is verplicht al het verschuldigde te voldoen bij het ondertekenen van de leveringsakte door creditering van de kwaliteitsrekening, uiterlijk per de dag van het ondertekenen van de leveringsakte per valuta van die dag’.
2.5. In het vierde lid van artikel IV van de in 2.4. genoemde bepalingen is het volgende bepaald:
‘Verkoper bedingt ten behoeve van de schuldeisers die – in verband met de correcte afwikkeling van de koop en levering van het verkochte – uit de koopprijs voldaan behoren te worden, de garantie dat hun vorderingen door de notaris rechtstreeks uit de koopprijs worden voldaan en daartoe van de kwaliteitsrekening worden overgeschreven naar hun bank- of girorekening, zodat de notaris aan verkoper zelf slechts het daarna overblijvende restant van de koopprijs verschuldigd is. Verkoper en vorenbedoelde schuldeisers onderwerpen zich aan de vaststelling door de notaris, welke van de door verkoper tijdig op te geven schuldeisers aan voormelde maatstaf voldoen en toe welke bedragen. De garantie strekt zich niet mede uit tot het aan verkoper toekomende restant.
Verkoper, voor het hem toekomende en de hiervoor in dit lid bedoelde schuldeisers, ieder voor het hun toekomende, hebben jegens de notaris pas recht op uitbetaling zodra de notaris uit schriftelijk onderzoek in de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied conform het bepaalde in artikel I lid 1 vermeld.
Verkoper en vorenbedoelde schuldeisers zijn ermee bekend, dat – in verband met dit onderzoek – tussen de dag van het ondertekenen van de leveringsakte en het uitbetalen één of meer werkdagen kunnen verstrijken’.
2.6. In oktober 2008 heeft [gedaagde] telefonisch contact opgenomen met [eisers] met de mededeling dat zij de financiering voor de woning (nog) niet rond had. Zij heeft zich echter niet schriftelijk beroepen op de ontbindende voorwaarde.
2.7. Bij brief van 24 oktober 2008 heeft de Rabobank aan [gedaagde] medegedeeld dat de door haar gevraagde hypotheek voor de koop van de woning niet zou worden verstrekt.
2.8. Op 27 oktober 2008 heeft notaris [X] aan [gedaagde] laten weten dat hij de werkzaamheden terzake de koop en levering van de woning stop zou zetten.
2.9. Bij brief van 17 november 2008 heeft de ING bank aan [gedaagde] bericht dat zij niet overgaat tot het verstrekken van de door haar aangevraagde hypotheek.
2.10. [eisers] hebben vastgehouden aan de tussen hen en [gedaagde] gesloten koopovereenkomst en hebben [gedaagde] gesommeerd deze overeenkomst na te komen.
2.11. De woning van [gedaagde] heeft een overwaarde van om en nabij € 200.000,-. Zij heeft recht op een klein pensioen.
2.12. [eisers] waren voornemens een andere woning te gaan huren, maar hebben dit nog niet gedaan.
2.13. Na het ondertekenen van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning van [eisers] heeft [gedaagde] nog een andere woning gekocht, maar de (koop)overeenkomst met betrekking tot die woning is inmiddels ontbonden.
2.14. [eisers] hebben op 13 februari 2009 conservatoir beslag laten leggen op de woning van [gedaagde] te [adres] aan de [adres], voor een door hen gepretendeerde vordering tot schadevergoeding.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen samengevat – [gedaagde] te veroordelen om voor een nader door haar te benoemen notaris te verschijnen en mee te werken aan ondertekening van de akte van levering (op basis van de op 30 september 2008 getekende koopovereenkomst), alsmede [gedaagde] te veroordelen de koopsom van € 750.000 aan [eisers] te voldoen, op straffe van de in de dagvaarding genoemde dwangsom.
3.1.1. Aan haar vorderingen leggen [eisers] – zakelijk weergegeven – ten grondslag dat, nu [gedaagde] zich niet met inachtneming van artikel 9 van de koopovereenkomst heeft beroepen op de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de (niet verkregen) financiering, er tussen [eisers] en [gedaagde] een perfecte en onvoorwaardelijke koopovereenkomst bestaat.
3.2. [gedaagde] voert verweer en stelt hiertoe – zakelijk weergegeven – het navolgende.
3.2.1. [eisers] hebben bij toewijzing van de vordering geen spoedeisend belang. [gedaagde] heeft slechts een klein pensioen en is financieel buiten staat de koopsom voor de woning te voldoen. Bovendien hebben [eisers] conservatoir beslag laten leggen op de woning van [gedaagde] uit hoofde van een vordering tot schadevergoeding vanwege niet nakomen, zodat ook gelet hierop niet blijkt dat [eisers] (spoedeisend) belang hebben bij de door hen gevorderde nakoming van de overeenkomst.
3.2.2. [gedaagde] heeft de ontbindende voorwaarde wegens het niet kunnen krijgen van de financiering voor de woning wel degelijk tijdig, weliswaar niet schriftelijk, maar telefonisch, aan [eisers] heeft medegedeeld.
3.2.3. Het vasthouden door [eisers] aan de overeenkomst met als argument dat niet voldaan is aan de formaliteiten omtrent het inroepen van de ontbindende voorwaarde is in strijd met de jegens [gedaagde] in acht te nemen redelijkheid en billijkheid.
4. De beoordeling
4.1. De voorzieningenrechter stelt voorop dat [gedaagde] op hem niet stabiel is overgekomen. Zij moest tijdens de zitting door haar advocaat tot de orde worden geroepen en haar betoog was weinig samenhangend en wijdlopig. De plannen die zij had met de door haar van [eisers] gekochte woning lijken weinig realistisch. Dat [gedaagde] na de woning van [eisers] nog een andere woning heeft gekocht, versterkt het beeld dat het niet goed gaat met [gedaagde]. [gedaagde] heeft zich er niet op beroepen dat zij de koopovereenkomst niet heeft gewild en de voorzieningenrechter hoeft dan ook niet te onderzoeken of bij de totstandkoming van de overeenkomst sprake is geweest van een ontbreken van wil dan wel een wilsgebrek aan de zijde van [gedaagde].
4.2. Wel is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eisers] een risico hebben genomen door met [gedaagde] een koopovereenkomst te sluiten. Immers, gelet op het feit dat [eiser sub 1] in het verleden kapper is geweest van [gedaagde] en [gedaagde] in de periode voorafgaande aan de koop van de woning antiek van [eisers] heeft gekocht kan het [eisers] niet zijn ontgaan dat het niet goed ging met [gedaagde].
4.3. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst bepaalt dat een beroep op de ontbindende voorwaarde schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris dient te geschieden.
Om deze reden faalt het betoog van [gedaagde] dat zij zich op 29 oktober 2008 telefonisch jegens [eisers] op de ontbindende voorwaarde heeft beroepen en de overeenkomst van partijen daardoor is ontbonden.
Aangezien een beroep door de koper op de ontbindende voorwaarde het ingrijpende gevolg heeft dat de overeenkomst wordt ontbonden, heeft de verkoper er belang bij dat strikt aan de voorwaarden voor een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt voldaan. Dit betekent in onderhavig geval dat [gedaagde] uiterlijk op 2 november 2008 schriftelijk en onder overlegging van een tweetal afwijzingen van banken op haar financieringsverzoeken aan de notaris had dienen te verklaren dat zij de overeenkomst wilde ontbinden. Dat de notaris de relatie met [gedaagde] had beëindigd neemt niet weg dat [gedaagde] conform de koopovereenkomst van partijen zich door middel van een gedocumenteerde brief aan de notaris op de ontbindende voorwaarde had kunnen en moeten beroepen. Omdat [gedaagde] niet tijdig een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan, is de koopovereenkomst van partijen definitief geworden.
4.4. [eisers] vorderen de veroordeling van [gedaagde] om bij de notaris te verschijnen en een bedrag van € 750.000 k.k. aan hen te voldoen.
[gedaagde] kan in beginsel worden veroordeeld om bij de notaris te verschijnen voor het ondertekenen van de transportakte. De vordering van [eisers] [gedaagde] te veroordelen om € 750.000 k.k. aan hen te voldoen, kan niet worden toegewezen. Artikel IV van de op de koopovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen bepaalt dat de betaling van de koopprijs via de notaris geschiedt, terwijl [eisers] alleen recht hebben op het resterende deel van de koopprijs nadat schuldeisers, die in verband met de correcte afwikkeling van de koop en levering van het verkochte uit de koopprijs voldaan behoren te worden, zijn voldaan. [gedaagde] dient het bedrag van € 750.000 te vermeerderen met de voor haar rekening komende kosten te voldoen op de kwaliteitsrekening van de notaris. Nadat de woning is geleverd aan [gedaagde], zal de notaris dienen na te gaan of de overdracht is geschied vrij van beslagen en beperkte rechten. Is dat het geval, dan kan hij de koopprijs conform artikel IV van de algemene bepalingen gaan uitbetalen.
4.5. Ook als de vordering van [eisers] aldus dient te worden verstaan dat [gedaagde] zou moeten worden veroordeeld € 750.000 k.k. op de kwaliteitsrekening van de notaris te betalen, kan de vordering van [eisers] naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet worden toegewezen.
Tussen partijen staat vast dat de overwaarde van de huidige woning van [gedaagde] ongeveer € 200.000 bedraagt, terwijl zij een klein inkomen uit een pensioen ontvangt. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] daarnaast ander inkomen en/of vermogen heeft. Mogelijk kan [gedaagde] op korte termijn ongeveer € 200.000 op de kwaliteitsrekening van de notaris te betalen. Het lijkt uitgesloten dat [gedaagde] op (korte) termijn een bedrag van € 750.000 k.k. op de kwaliteitsrekening van de notaris kan betalen. Het heeft dan ook geen zin om [gedaagde] te veroordelen bij de notaris te verschijnen voor het tekenen van de transportakte omdat de notaris zal constateren dat de koopprijs niet (volledig) op de kwaliteitsrekening van de notaris zal zijn gestort en de transportakte niet zal worden getekend. Omdat [gedaagde] het bedrag niet (volledig) zal kunnen betalen, zal een betaling door [gedaagde] op de kwaliteitsrekening van de notaris er niet toe leiden dat de koopovereenkomst kan worden afgewikkeld en overdracht van de woning van [eisers] aan [gedaagde] zal plaatsvinden. [eisers] hebben geen andere woning gekocht of gehuurd, terwijl een veroordeling van [gedaagde] € 750.000 k.k. op de kwaliteitsrekening van de notaris te storten mogelijk tot gevolg zal hebben dat zij haar huidige woning moet verlaten. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook onaanvaardbaar dat [gedaagde] ertoe zou kunnen worden verplicht een bedrag van € 750.000 k.k. op de kwaliteitsrekening van de notaris te storten.
In dit kader is ook van belang dat [eisers], zoals in 4.2. overwogen, een risico hebben genomen door met [gedaagde] te contracteren en dat zij een conservatoir verhaalsrecht op de huidige woning van [gedaagde] hebben gelegd in verband met de door hen gepretendeerde vordering tot schadevergoeding.
4.6. Naar het voorlopig oordeel dient de koopovereenkomst te worden afgewikkeld doordat [gedaagde] de schade die [eisers] mogelijk hebben geleden dan wel zullen lijden aan [eisers] vergoedt. Omdat [eisers] geen andere woning hebben gekocht, noch gehuurd, hebben zij ook geen spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen. De voorzieningenrechter zal de vorderingen van [eisers] dan ook afwijzen.
4.7. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht EUR 262,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.078,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 1.078,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2009.