Uitspraak
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Eindhoven
Op het verzoek van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Vroom & Dreesmann Warenhuizen B.V.
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
verzoekster, hierna te noemen ‘verhuurster’
gemachtigde: mr. A Schipper-Houwer
en:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Bruynzeel Keukens B.V.
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Bergen op Zoom
medeverzoekster, hierna te noemen ‘huurster’.
gemachtigde: mr. A. Schipper-Houwer
De procedure
Verhuurster heeft op 9 december 2008 tezamen met huurster een verzoekschrift ex artikel 7:291 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) ingediend. Tevens is een afschrift van de tussen verzoekers ter goedkeuring voorliggende huurovereenkomst bedrijfsruimte in het geding gebracht.
Vervolgens heeft op 10 februari 2009 de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van het op de zitting besprokene.
Bij brief van 16 februari 2009 hebben partijen nog schriftelijk gereageerd.
Het verzoek
Partijen verzoeken op de voet van artikel 7:291 lid 3 van Pro het BW goedkeuring te verlenen aan een aantal bedingen in de door hen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de samenwerking tussen huurster en verhuurster in het warenhuis van verhuurster aan de Vrijstraat 11 te 5611 AT Eindhoven, op welke overeenkomst artikel 7:290 e.v. BW van toepassing is.
De afwijkende bedingen luiden als volgt:
3. Wijziging van de concessieruimte
3.1. V&D heeft de bevoegdheid om eenzijdig schriftelijk een andere concessieruimte aan te wijzen, indien gewijzigde zakelijke inzichten van V&D voor wat betreft de herindeling van de winkelruimte ter plaatse een verplaatsing van de overeengekomen locatie noodzakelijk maken, alsmede in geval van een voorgenomen herontwikkeling, renovatie en/of herinrichting. Indien de concessieruimte dient te worden verplaatst en/of aangepast, zal V&D de Concessiehouder hiervan tijdig vooraf in kennis stellen.
3.2. Bij het aanwijzen van een andere concessieruimte zal V&D voor zoveel mogelijk rekening houden met de zakelijke belangen van Concessiehouder en in redelijk overleg met Concessiehouder een andere concessieruimte aanwijzen.
3.3. De kosten van verplaatsing en herinrichting zijn voor V&D indien de herinrichting plaatsvindt binnen een termijn van 3 jaar na vestiging van een concessieruimte of na algehele renovatie van een concessieruimte, èn het initiatief tot verplaatsing en/of aanpassing ook van V&D is uitgegaan. De kosten van verplaatsing en/of herinrichting zijn voor V&D en Concessiehouder ieder voor gelijke delen indien de verplaatsing en/of herinrichting plaatsvindt na een termijn van 3 jaar en binnen een termijn van 5 jaar na vestiging van een concessieruimte of na algehele renovatie van een concessieruimte, èn het initiatief tot verplaatsing en/of aanpassing ook van V&D is uitgegaan.
19.Duur van de overeenkomst
19.1 Deze overeenkomst treedt in werking op 1 oktober 2008 en eindigt op 31 december 2011 (hierna: “Initiële Termijn”).
19.2 Na verloop van de Initiële Termijn wordt deze overeenkomst steeds automatisch verlengd met een periode van drie jaar (hierna: “Verlengde Termijn”), tenzij een der Partijen de overeenkomst opzegt met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden voor het einde van de Initiële Termijn of een Verlengde Termijn. Beëindiging geschiedt per aangetekend schrijven. Opzegging per concessieruimte is, tenzij anders overeengekomen, niet mogelijk.
19.3 In het geval de door de Concessiehouder gerealiseerde omzet voor een concessieruimte in enig boekjaar lager is dan de minimale omzet die nodig is om tot de minimum concessievergoeding als vermeld in artikel 15.1 te komen, verplicht Concessiehouder zich binnen 1 maand na 1 maart als bedoeld in artikel 15.3 een businessplan aan V&D te presenteren waaruit aantoonbaar en onderbouwd blijkt dat voor het lopende boekjaar de omzet als vermeld in bijlage 15.1 zal worden gerealiseerd. Mocht Concessiehouder nalaten voormeld businessplan (tijdig) te presenteren dan wel het aannemelijk is dat over het lopende boekjaar de omzet voor een concessieruimte als vermeld in bijlage 15.1 opnieuw niet wordt gehaald, dan heeft V&D het recht deze overeenkomst voor wat betreft de betreffende concessieruimte met een termijn van 2 maanden bij aangetekend schrijven op te zeggen. Indien als gevolg van voornoemde opzegging het totaal aantal concessieruimtes minder dan 8 bedraagt, is V&D gerechtigd om de overeenkomst in zijn geheel (voor alle concessieruimtes) op te zeggen.
19.4 Opzegging als hiervoor bedoeld zal Concessiehouder verplichten tot daadwerkelijke ontruiming van de door hem geëxploiteerde ruimte, zonder dat hem daarbij nog enig beroep op huurbescherming open staat, van welk recht nu voor alsdan afstand wordt gedaan.
19.6 Deze overeenkomst eindigt in ieder geval, zonder dat opzegging nodig is, op de datum waarop de huurovereenkomst, welke bestaat tussen V&D en de eigenaar van de onroerende zaak, waarvan de concessieruimte deel uitmaakt, om wat voor reden dan ook een einde neemt.
Partijen stellen dat huurster niet geschaad wordt door de bepalingen in de huurovereenkomst die afwijken van de wettelijke regeling dat na ommekomst van een termijn van twee jaar, een nieuwe huurovereenkomst in beginsel enkel kan worden aangegaan voor de duur van vijf plus vijf jaar. De opzegging dient immers steeds met een opzegtermijn van twaalf maanden te geschieden. Partijen hebben ook rekening gehouden met de afschrijvingsmogelijkheid van de door partijen gedane investeringen in het gehuurde en in de bedrijfsvoering. De reden dat beide partijen deze huurovereenkomst met elkaar wensen te sluiten is dat beide partijen organisaties zijn, die voortdurend in beweging zijn. Zowel verhuurster als huurster dienen flexibel te zijn. Partijen hebben met deze overeenkomst rekening gehouden met hun eigen en wederzijdse belangen en hebben een voor hen flexibele en aanvaardbare overeenkomst gesloten. Daarbij heeft tevens te gelden dat de maatschappelijke positie van huurster zodanig is dat zij de bescherming van de wet in redelijk niet behoeft. Huurster is vanuit bedrijfseconomisch perspectief noch vanuit financieel perspectief afhankelijk van verhuurster.
De beoordeling
De bedingen in de artikelen 3.1. tot en met 3.3. zijn niet aan te merken als afwijkende bedingen in de zin van artikel 7:291 lid 2 BW Pro. Deze bedingen wijken niet af van enige wettelijke bepaling in afdeling 7.4.6 BW. Er is derhalve geen wettelijke grondslag voor het verzoek tot goedkeuring van de artikelen 3.1. tot en met 3.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter tasten de afwijkende bedingen in de artikelen 19.1 tot en met 19.6 de rechten die huurder aan afdeling 7.4.6. BW ontleent wel aan, nu immers wordt afgeweken van de wettelijk bepaalde termijnen als bedoeld in artikelen 7:292 en 7:296 BW. Gelet op het navolgende is de kantonrechter gebleken dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat zij de bescherming van de onderhavige afdeling van het Burgerlijk Wetboek in redelijkheid niet behoeft.
Doorslaggevend voor dit oordeel is de bedrijfseconomische en financiële onafhankelijkheid van huurster ten opzichte van verhuurster. Daarbij kan tevens van huurster verwacht worden dat zij financieel over meer dan voldoende incasseringsvermogen beschikt om de door haar gedane investeringen in het gehuurde te kunnen dragen. Voorts is gebleken dat verhuurster een zodanige positie heeft ten opzichte van de hoofdverhuurster dat niet gevreesd hoeft te worden dat de opzegging als bedoeld in artikel 19.6 zich op korte termijn zal voordoen. Tenslotte is van belang dat huurster blijkens de gegeven toelichting ter zitting een wezenlijke invloed heeft gehad op de inhoud van het huurcontract.
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de bedingen in de artikelen 19.1. tot en met 19.6. goedkeuren, met dien verstande dat blijkens de door partijen gegeven toelichting de zinsnede in artikel 19.4 ‘Opzegging als hiervoor bedoeld’, moet worden gelezen als ‘Opzegging als hiervoor bedoeld in artikel 19.2’.
De proceskosten zullen als na te melden worden gecompenseerd.
4. De beslissing
De kantonrechter:
keurt goed de bedingen in de artikelen 19.1 tot en met 19.6 van de tussen verzoekers gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte in het pand staande en gelegen aan de Vrijstraat 11 te 5611 AT Eindhoven, met dien verstande dat het bepaalde in artikel 19.4 moet worden gelezen als ‘Opzegging als hiervoor bedoeld in artikel 19.2’;
wijst het anders of meer gevorderde af;
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Aldus gegeven op woensdag 25 februari 2009 door mr. C.J. Harts, kantonrechter te Eindhoven, in tegenwoordigheid van de griffier.