Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 179475 / HA ZA 08-1614
Vonnis van 8 april 2009
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. E.H.H. Schelhaas,
tegen
de openbare rechtspersoon
HET WATERSCHAP AA EN MAAS,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
gedaagde,
advocaat mr. J.A.M. van Heijningen.
Partijen zullen hierna [eisers] en Het Waterschap genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 oktober 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 2 december 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Het Waterschap heeft in 2007 een drietal bouwkavels aan de Empelsedijk te ‘s-Hertogenbosch bij inschrijving te koop aangeboden. Eén van de drie kavels betrof de kadastrale percelen sectie T, nrs 7363 en 7364, groot ca. 390 m2, hierna aan te duiden als kavel 1.
2.2. Ten behoeve van de aspirant-inschrijvers heeft het Waterschap aan de haar bekende gegadigden voor de kavels via een brief van RSP Makelaars informatie verstrekt omtrent de te koop aangeboden percelen. In deze brief wordt ten aanzien van de kavels – onder meer – de navolgende informatie verstrekt:
‘Waterschap Aa en Maas is van plan drie bouwkavels aan de Empelsedijk, te verkopen. De kavels zijn ontstaan na wijziging van het bestemmingsplan. Per kavel kan een vrijstaande woning gebouwd worden. (…) Kavel 1 en kavel 2 zijn op de dijk gesitueerd (zijde van de Maas). (…) Ter indicatie is in Bijlage 1 een overzicht van de kavelindeling opgenomen. (…)
Bijzondere verplichtingen/aandachtspunten voor koper
Bij de bouw van een woning op de kavels dient de koper rekening te houden met de bepalingen voortvloeiende uit onder meer:
1. Het bestemmingsplan.
2. Bouwbesluit en Bouwverordening van de gemeente s’-Hertogenbosch.
(…)
Vigerend bestemmingsplan
Conform opgave van de gemeente ’s-Hertogenbosch is het bestemmingsplan “Maaspoort-Oud Empel” van toepassing. In het kort komt het er op neer dat op alle drie de kavels een vrijstaande woning gebouwd mag worden, inclusief een bijgebouw. Voor nadere informatie over de mogelijkheden tot bebouwing verwijzen wij u naar Bijlage 2, waarin de bestemmingsplanbepalingen (zoals het bebouwingspercentage, de bouwhoogte en dergelijke) nader zijn omschreven.
Bouwbesluit en Bouwverordening van de gemeente ’s-Hertogenbosch
De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft het Waterschap gevraagd de kandidaat kopers te wijzen op het navolgende:
- Ten behoeve van het realiseren van de woningen is een bouwvergunning vereist. Nadere informatie is te verkrijgen bij de Infodesk Bouwen
- (…)”.
Indien u belangstelling heeft voor de koop van de kavels, kunt u dit uitsluitend kenbaar maken door het uitbrengen van een schriftelijke bieding.
De in de brief genoemde bijlagen zijn bij de brief gevoegd.
2.3. [eisers] heeft op kavel 1 en 2 ingeschreven; zijn inschrijving op kavel 1 bleek het hoogste te zijn. Op basis van deze inschrijving heeft het Waterschap kavel 1 aan [eisers] verkocht voor een koopsom van EUR 260.500,-, nog te vermeerderen met 19% omzetbelasting.
2.4. De koopovereenkomst is schriftelijk vastgelegd in een onderhandse akte die, voor zoveel hier van belang, de navolgende bedingen inhoudt:
‘Artikel 19 – Aanvullende afspraken
19.1 Het te verkopen perceel wordt aangemerkt als een bouwkavel, waarop een woning gebouwd kan worden. Koper heeft in dit kader informatie van verkoper ontvangen (zie brief RSP Makelaars). Het risico van het al dan niet (kunnen) verkrijgen van een bouwvergunning is voor koper.
19.2 (…)
19.3 Verkoper en koper verklaren dat zij, voordat zij deze koopovereenkomst ondertekend hebben, kennis hebben genomen van de bepalingen, zoals nader uitgelegd in de bij deze akte behorende toelichting en dat zij zodanige informatie hebben ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hun voldoende voor ogen staan’
De overeenkomst houdt voorts in artikel 10 een Pro regeling in voor het geval een van partijen tekortschiet in de nakoming van verplichtingen uit de overeenkomst. Voor zover de wederpartij van de nalatige partij geen gebruik maakt van het recht op ontbinding doch nakoming verlangt, is de nalatige partij en boete verschuldigd van 3 promille van de koopprijs zolang de nakoming na ingebrekestelling voortduurt.
2.5. Het gekochte is bij akte van 26 juli 2007 geleverd; in de akte wordt – onder meer - verwezen naar het hiervoor aangehaalde artikel 19.3 van de aanvullende afspraken.
2.6. Op grond van het vigerende bestemmingsplan met de bijbehorende plankaart mag - rekening houdend met het door de gemeente aangewezen bouwblok en de ten opzichte van de perceelgrenzen minimaal in acht te nemen afstanden - op kavel 1 een vrijstaande woning gerealiseerd worden van 4,94 bij 12 meter.
2.7. De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft aangegeven bereid te zijn om medewerking te verlenen aan vrijstelling respectievelijk wijziging van het bestemmingsplan ten behoeve van de bouw van een grotere vrijstaande woning dan op grond van het huidige bestemmingsplan mogelijk is. In verband hiermee heeft [eisers] met de gemeente een overeenkomst gesloten die er in voorziet dat eventuele planschade als gevolg van de door de gemeente te verlenen medewerking door [eisers] vergoed zal dienen te worden.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert samengevat – primair een verklaring voor recht dat het Waterschap aansprakelijk is voor de door [eisers] geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en voorts Het Waterschap te veroordelen om op die schade EUR 10.000,- bij wege van voorschot te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding. Subsidiair vordert [eisers] dat de rechtbank de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van de door [eisers] geleden schade wijzigt, door het Waterschap te veroordelen om aan [eisers] te betalen een bedrag ter hoogte van de door [eisers] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Daarnaast vordert [eisers] dat het Waterschap wordt veroordeeld om aan hem te betalen de contractuele boete van 3 promille van de koopprijs per dag, gerekend vanaf 23 april 2008 tot aan de dag waarop sprake is van een onherroepelijke vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan. [eisers] vordert tenslotte dat het Waterschap wordt veroordeeld in de proceskosten.
3.2. Het Waterschap voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eisers] stelt zich primair op het standpunt dat de aan hem geleverde kavel niet aan de overeenkomst beantwoordt in de zin van artikel 7:17 Burgerlijk Pro Wetboek (BW), op grond waarvan het Waterschap toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. [eisers] mocht verwachten dat hij op de kavel een normale vrijstaande woning mocht bouwen, van de gebruikelijke omvang en gesitueerd op een niet ongebruikelijke locatie op het perceel. De kavel voldoet niet aan die eis, gegeven het feit dat vanwege het bouwblok en de bij het bestemmingsplan behorende voorschriften slechts een woning kan worden gerealiseerd van 4,94 bij 12 meter, gesitueerd tegen de zuid-westelijke grens van het perceel. Een dermate beperkte bebouwingsmogelijkheid had [eisers] niet hoeven te verwachten, mede gelet op de omvang van het perceel en de omvang van de bestaande woningen aan de Empelsedijk.
Subsidiair stelt [eisers] dat de koopovereenkomst is tot stand gekomen onder invloed van dwaling; [eisers] zou bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde condities, hebben gesloten.
4.2. Bij de beoordeling dient het volgende te worden vooropgesteld.
4.1.1. Ingevolge artikel 7:17 BW Pro dient de afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper over de zaak, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
4.1.2. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
4.3 De overeenkomst tussen partijen is tot stand gekomen na een openbare biedingsprocedure: het Waterschap heeft via een publicatie in diverse dag- en weekbladen doen weten voornemens te zijn een drietal bouwkavels bij inschrijving te koop aan te bieden, waarbij – onder voorbehoud van het recht om niet te gunnen – de hoogste inschrijver in beginsel het recht zou krijgen het betreffende kavel te verwerven. Daartoe heeft het Waterschap aan de geïnteresseerden die zich hadden gemeld naar aanleiding van de publicaties een brief van de voor het Waterschap bemiddelende makelaar RSP van 4 april 2007 met bijlagen doen toekomen waarin informatie wordt verstrekt omtrent de kavels en het ter plaatse vigerende planologisch regime. Tot de bijlagen behoort onder meer een overzicht van de kavels , een (daarop betrekking hebbend deel van de) plankaart met daarop ingetekend het bouwblok alsmede de voor de kavels relevante administratieve bepalingen behorende bij het vigerend bestemmingsplan . Gesteld noch gebleken is dat het Waterschap voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst meer of andersluidende informatie omtrent de kavels aan gegadigden – waaronder [eisers] – heeft verstrekt. Aangenomen moet worden dat de mededelingen van het Waterschap omtrent de kavels dus beperkt zijn tot de inlichtingen die haar makelaar via zijn vorenbedoelde brief met bijlagen onder de gegadigden heeft verspreid.
4.4. Niet in geschil is dat op de kavel van [eisers] een vrijstaande woning mag worden gebouwd, uitgaande van het vigerende planologische regime, zij het dat deze woning, uitgaande van de (onweersproken door [eisers] gestelde) maximale maatvoering van 4,95 – 12 meter, relatief beperkt van omvang is.
[eisers] stelt nu dat hij bij de aankoop van de kavel niet bedacht hoefde te zijn op een dergelijke beperkte bebouwingsmogelijkheid. [eisers] meent dat hij ‘vrijstaande woning’ had mogen begrijpen als ‘normale vrijstaande woning, van een gebruikelijke omvang en normaal op de kavel gesitueerd’ en verwijst daartoe naar de door hem in de dagvaarding aangehaalde mededeling in de brief van RSP ‘Per kavel kan een vrijstaande woning gebouwd worden’ en ‘dat op alle drie de kavels een vrijstaande woning gebouwd mag worden, inclusief een bijgebouw’.
Beoordeeld moet worden of [eisers] de kennelijk bij hem bestaande verwachting omtrent de bebouwingsmogelijkheden mocht ontlenen aan de hiervoor aangehaalde mededelingen van het Waterschap omtrent de kavel, bezien in samenhang met de overige ter zake de bebouwingsmogelijkheden verstrekte informatie en mededelingen.
4.5. In de brief van RSP van 4 april wordt met betrekking tot de concrete bebouwingsmogelijkheden op de kavels verwezen naar de bijlagen (waaronder een overzicht van de betreffende kavels en (delen van) de plankaart en –voorschriften).
Uit een vergelijking tussen het overzichtskaartje met de kavels en het op die kavels betrekking hebbende deel van de plankaart, waarop het bouwblok staat ingetekend, blijkt dat voor kavel 1 in verband met de situering van het bouwblok beperkingen gelden voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheden. Het bouwblok beslaat ruim 35% van de kavel en ligt tegen de noord-oostelijke grens met perceel 7365. Deze bebouwingsmogelijkheden worden verder beperkt doordat de planvoorschriften omtrent de in acht te nemen afstanden tot de perceelsgrenzen bepalen dat de afstand van de bebouwing tot de zijdelingse perceelsgrenzen niet minder mag bedragen dan drie meter . Als gevolg hiervan wordt het op kavel 1 gesitueerde bouwblok met ruim 1/3e deel verkleind. Uit de combinatie van gegevens uit de bijlagen bij de brief van RSP blijkt duidelijk dat, uitgaande van het ten tijde van de verkoop vigerende planologische regime, voor kavel 1 aanmerkelijke beperkingen gelden voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheden, resulterend in een te bebouwen oppervlak van 4,94 bij 12 meter. Dat planologisch regime bood in geen geval ruimte voor bouwplannen zoals [eisers] die kennelijk, getuige de door hem als productie 4 overgelegde tekening, voor ogen stond.
4.6. Ter comparitie van partijen heeft [eisers] omtrent de (bijlagen bij de) brief van RSP verklaard:
‘U houdt mij producties 3 en 4 bij de conclusie van antwoord voor; deze stukken zaten ook bij de brief van RSP van 4 april 2007. Wij kunnen ons niet meer herinneren of de stukken die wij ontvingen ook waren ingekleurd zoals de als productie 3 en 4 overgelegde stukken; dat zou kunnen. Voor ons was in ieder geval niet duidelijk uit deze stukken, dat uit de situering van het bouwblok in combinatie met de bestemmingsplanvoorschriften zulke vergaande beperkingen voortvloeiden als waarmee wij naderhand werden geconfronteerd. Op basis van de brief van RSP hebben wij een besluit genomen of wij op een kavel zouden inschrijven; behalve de informatie uit deze brief hebben wij vooral gekeken of wij het kavel konden financieren en hebben we ons de vraag gesteld of wij op die locatie zouden willen wonen. Wij hebben toen niet onderzocht welke concrete bebouwingsmogelijkheden het kavel bood; wij gingen ervan uit dat ter plaatse een normale vrijstaande woning kon worden gerealiseerd. In onze contacten met het Waterschap vóór het sluiten van de koopovereenkomst hebben wij niet aangegeven welke woning ons precies voor ogen stond, omdat wij dat op dat moment zelf ook nog niet duidelijk hadden. Nadat wij de koopovereenkomst hadden gesloten en het kavel aan ons was geleverd, is de architect voor ons aan de slag gegaan’.
4.7. Uit deze verklaring van [eisers] blijkt dat hij zich in eerste instantie, tot het moment van levering van de kavel, niet heeft bekommerd over de bebouwingsmogelijkheden die de kavel bood, doch zich primair heeft beperkt tot de vraag of hij op die locatie wilde wonen en of hij de kavel wel kon financieren. Het was voor [eisers] in dit stadium voldoende, zo begrijpt de rechtbank, om te weten dát op de kavel een vrijstaande woning mocht worden gebouwd.
Dit laat evenwel onverlet dat het Waterschap informatie heeft verstrekt op grond waarvan voor [eisers] duidelijk had kunnen zijn dat ten aanzien van kavel 1 beperkingen in de bebouwingsmogelijkheden golden waardoor een vrijstaande woning in de betekenis die [eisers] daaraan meende te mogen toekennen aldaar niet (zonder meer) was toegestaan. De omstandigheid dat [eisers] er voor heeft gekozen om zich voorafgaand aan de koopovereenkomst op basis van de door het Waterschap verstrekte informatie in het geheel niet te verdiepen in de concrete bebouwingsmogelijkheden brengt niet met zich dat die informatie buiten beschouwing moet worden gelaten bij beantwoording van de vraag wat [eisers], gelet op de mededelingen van het Waterschap, mocht verwachten. Dit geldt te meer nu op grond van de eigen stellingen van [eisers] vast staat dat hij tot het moment waarop de kavel aan hem werd geleverd op geen enkele wijze naar het Waterschap duidelijk heeft gemaakt welke verwachtingen er bij hém bestonden ten aanzien van de het begrip ‘vrijstaande woning’, zodat het Waterschap daar ook niet op heeft kunnen reflecteren. Voor zover [eisers] zichzelf niet in staat achtte om de verstrekte informatie op waarde te schatten geldt dat het Waterschap middels de brief van RSP concreet heeft geattendeerd op de mogelijkheid te dier zake nadere inlichtingen bij de gemeente in te winnen via de Infodesk Bouwen. Uit de brief van RSP heeft [eisers] tenslotte ook moeten begrijpen dat het Waterschap geen verantwoordelijkheid wilde dragen of aanvaardden voor de concrete bebouwingsmogelijkheden, hetgeen [eisers] te meer aanleiding had behoren te geven zich voorafgaand aan zijn inschrijving respectievelijk de ondertekening van de overeenkomst daarop te oriënteren aan de hand van de daartoe door het Waterschap aangereikte informatie.
Zélfs indien [eisers] zou worden gevolgd in zijn stelling dat in zijn algemeenheid onder ‘vrijstaande woning’ dient te worden verstaan ‘normale vrijstaande woning, van een gebruikelijke omvang en normaal op de kavel gesitueerd’, dan heeft - daargelaten dat [eisers] niet concretiseert wat daar dan onder zou moeten worden verstaan en waaraan hij dit ‘normaaltype’ ontleent - nog te gelden dat [eisers] in dit geval, gelet op de verstrekte informatie zijdens het Waterschap, geen bebouwingsmogelijkheden mocht verwachten die de oprichting van een vrijstaande woning in de door [eisers] bedoelde zin op kavel 1 mogelijk maakten.
Voor zover de vordering van [eisers] gebaseerd is op non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro dient deze, gezien hetgeen hiervoor is overwogen, te worden afgewezen.
4.8. Het subsidiair gedane beroep op dwaling faalt op grond van hetgeen hiervoor reeds is overwogen: voor zover [eisers] al heeft gehandeld onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken is zulks niet terug te voeren op onjuiste, onvolledige of verzwegen inlichtingen van het Waterschap maar op het feit dat [eisers] heeft nagelaten nader onderzoek te doen naar de concrete bebouwingsmogelijkheden op basis van de hem door het Waterschap aangereikte informatie.
4.9. De vorderingen van [eisers] dienen gezien het voorgaande alle te worden afgewezen; hetgeen [eisers] overigens nog heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden terwijl de overige weren van het Waterschap onbesproken kunnen blijven. [eisers] dient als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten te dragen; deze worden aan de zijde van het Waterschap begroot op EUR 303,- vast recht en EUR 904,- salaris advocaat.
5. De beslissing
De rechtbank
Wijst de vorderingen af
Veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van het Waterschap tot heden begroot op EUR 1.207,-
Verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2009.