Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Eindhoven
Zaaknummer : 627181
EJ verz. : 09-871
Uitspraak : 22 juli 2009
Procedure Wet op het overleg huurders en verhuurder (Wohv)
In de zaak van:
het bestuur van de rechtspersoonlijkheid bezittende Vereniging Huurdersbelangen Regentekwartier,
gevestigd te Eindhoven,
verzoekster,
vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger 1], waarnemend voorzitter en mevrouw [vertegenwoordiger 2], penningmeester,
tegen :
VB&T Vastgoedmanagement BV,
gevestigd te Eindhoven,
in haar hoedanigheid van gevolmachtigde van ING Real Estate Investment Management (NL) BV,
gevestigd te 's-Gravenhage,
gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk, advocaat bij SWG Advocaten te Rosmalen (Postbus 255, 5240 AG),
heeft de kantonrechter te Eindhoven de navolgende beschikking gegeven.
1. De procedure
Verzoekster, hierna VHR, heeft op 26 mei 2009 een verzoekschrift ex artikel 8 van Pro de Wet op het overleg huurders en verhuurder, hierna Wohv, ingediend. Bij het verzoekschrift zijn acht producties gevoegd.
Naar aanleiding hiervan heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling van het verzoekschrift bepaald op 8 juli 2009. Verweerder, hierna VB&T, heeft op 1 juli 2009 een verweerschrift ingediend. Van de mondelinge behandeling op 8 juli 2009 heeft de griffier aantekeningen gemaakt, met daaraan gehecht de beide pleitnota's die door de partijen ieder voor zich in het geding zijn gebracht. Zowel de aantekeningen alsmede de beide pleitnota's maken deel uit van de procedure. Ter zitting zijn verschenen namens VHR, [vertegenwoordiger 1], waarnemend voorzitter en [vertegenwoordiger 2], penningmeester. Namens VB&T zijn verschenen, [werknemer 1] en [werknemer 2], beiden werkzaam bij VB&T Vastgoedmanagement en mr. M.J. Schapendonk, gemachtigde voornoemd.
Na het gevoerde debat is de uitspraak bepaald op heden.
2. Het verzoek
2.1. VHR verzoekt de kantonrechter, ingevolge de Wohv, uitspraak te doen over de voorgenomen huurprijsverhoging van de parkeerplaatsen met 5% en deze huurprijsverhoging ongeldig te verklaren en vast te stellen op maximaal 2,5%. Voorts verzoekt VHR de kantonrechter uitspraak te doen over het standpunt van VHR over de entiteit van de parkeerplaats in samenhang met de woning, aangezien er weliswaar twee huurovereenkomsten zijn maar dat deze onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Ten slotte verzoekt VHR de kantonrechter VB&T de verplichting op te leggen de rechten van VHR ingevolge de Wohv te respecteren. Voor de gronden van het verzoek wordt verwezen naar het verzoekschrift met bijlagen.
2.2. VB&T legt aan haar verweer - kort gezegd - het navolgende ten grondslag. VB&T ontkent dat de parkeerplaats onlosmakelijk is verbonden aan de woonruimte, de huurder heeft immers de vrijheid om van beide overeenkomsten af te zien. Door beide overeenkomsten aan elkaar te koppelen wordt de verhuurbaarheid van de woonruimte aanzienlijk verhoogd. Ten behoeve van de parkeerplaats en de woonruimte zijn twee afzonderlijke huurovereenkomsten gesloten, waarbij in de huurovereenkomst ter zake de parkeerplaats is opgenomen dat de huurprijs door de verhuurder jaarlijks kan worden gewijzigd. VB&T informeert - en overlegt - conform de Wohv jaarlijks met VHR over de huurprijsverhoging.
3. De beoordeling
3.1. De kantonrechter stelt vast dat VHR, onweersproken, een huurdersorganisatie is als bedoeld in artikel 1 sub f Wohv Pro en dat VB&T, onweersproken, ingevolge artikel 1 sub d Wohv Pro gevolmachtigd is in rechte voor de eigenaar op te treden. Voorts heeft de kantonrechter op basis van door partijen verstrekte informatie tijdens de mondelinge behandeling vastgesteld dat alle in het wooncomplex gelegen woningen - meer dan 25 - geliberaliseerde huurovereenkomsten betreffen. Beide partijen bevestigen tevens dat op het overleg dat tussen verhuurder en huurder dient plaats te vinden de Wohv van toepassing is.
3.2.1. Artikel 8 Wohv Pro bepaalt dat een geschil voortvloeiend uit de Wohv middels een verzoekschrift voorgelegd dient te worden aan de kantonrechter. Of in dit geval sprake is van een geschil dat voortvloeit uit de Wohv zal eerst moeten worden bezien. Blijkt dat het geval dan is het verzoekschrift van VHR in algemene zin ontvankelijk. De vraag die vervolgens beantwoord dient te worden is of het verzoekschrift tevens ontvankelijk is ter zake de diverse onderdelen van het verzoek dat VHR aan de kantonrechter heeft voorgelegd.
3.2.2. Het verzoek van VHR heeft in de kern betrekking op de parkeerplaatsen die middels een aparte overeenkomst met de huur van de respectieve woonruimten verbonden zijn. Het verzoek kan voorts worden uitgesplitst in twee vraagstukken. Enerzijds verzoekt VHR de kantonrechter te beoordelen of VB&T haar informatie-, overleg- en adviesplicht ten aanzien van het beleid ter zake de huurprijsverhoging van de parkeerplaatsen heeft geschonden, waarbij eerstens vastgesteld dient te worden, aldus VHR, dat de parkeerplaatsen een entiteit vormen met de woningen. Anderzijds verzoekt VHR de kantonrechter te beoordelen of VB&T terecht over heeft kunnen gaan tot verhoging van 5% van de huidige huurprijs van de parkeerplaatsen. Dit staat immers, zo stelt VHR, in geen verhouding tot de huurprijsverhoging van de woonruimte, zijnde 2,5 %.
3.2.3. Vast staat dat de huur van de parkeerplaatsen onlosmakelijk is gekoppeld aan de huur van de woonruimten. Volgens VB&T verhoogt dit de verhuurbaarheid van de woningen. VHR betwist dit omdat lange tijd één derde van de woningen heeft leeggestaan, maar dat bovendien door de verbondenheid tussen beide huurovereenkomsten sprake is van één entiteit. Derhalve dient een geschil aangaande (al dan niet deugdelijk overleg met betrekking tot) de huur van de parkeerplaatsen ook voorgelegd te worden aan de kantonrechter, aldus VHR.
3.3.1. Naar het oordeel van de kantonrechter is VHR ontvankelijk in haar verzoek een oordeel te verkrijgen over de door haar voorgelegde probleemstelling ten aanzien van de toepasselijkheid van de Wohv ter zake de gehuurde parkeerplaatsen behorende bij de gehuurde woonruimten.
Artikel 3 Wohv Pro bepaalt immers dat de verhuurder de huurder informeert over zijn beleid en beheer dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, alsmede dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn. Zoals gezegd is de huur van een parkeerplaats onlosmakelijk verbonden met de huur van een woonruimte, immers het één kan niet zonder het ander worden gehuurd. Voorts zijn de parkeerplaatsen, onweersproken, in de kelder van het wooncomplex gelegen en enkel en uitsluitend bedoeld voor de huurders van het wooncomplex (dan wel voor andere huurders van aan de verhuurders eveneens toebehorende complexen). Een ander dan een huurder van woonruimte kan een parkeerplaats niet huren of kopen.
3.3.2. Dientengevolge heeft het beleid en beheer ten aanzien van de parkeerplaatsen rechtstreeks invloed op de woonsituatie van de betrokken huurders. Derhalve dient VB&T ook ten aanzien van het beleid en beheer van de parkeerplaatsen de procedureregels conform de Wohv in acht te nemen.
VHR is aldus in algemene zin ontvankelijk ten aanzien van haar verzoeken gericht op het beleid van VB&T aangaande de huurverhoging van de parkeerplaatsen, vallend onder artikel 3 lid 2 sub e Wohv Pro.
Daarmee is echter niet gezegd dat de woonruimte en de parkeerplaats één entiteit betreffen, maar enkel dat verhuurder de - in casu - huurdersorganisatie ook dient te informeren en desgewenst (zie artikelen 5 lid 1 jo 3 Wohv) dient te overleggen inzake het beleid en beheer ten aanzien van de parkeerplaatsen. Niet meer en niet minder.
3.3.3. In ieder geval biedt de Wohv geen basis om de rechtsgeldigheid van de beide overeenkomsten te beoordelen of om uit te spreken dat sprake is van een entiteit zoals door VHR verdedigd. Verzoek B is derhalve niet ontvankelijk.
Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dit punt het volgende op.
Dat VB&T heeft gekozen voor twee afzonderlijke huurovereenkomsten is een keuzevrijheid die haar als verhuurder toekomt. Niet gesteld of gebleken is dat VB&T in strijd met de wet heeft gehandeld of een ongeoorloofde dwangpositie hanteert jegens potentiële huurders, nu het hier geliberaliseerde woonruimte betreft.
Voor zover de kantonrechter begrijpt uit hetgeen ter zitting is besproken, is de keuze van VB&T voor de gekozen wijze van splitsing in twee contracten kennelijk voortgekomen uit de wens onderling afwijkende bepalingen in beide huurovereenkomsten op te nemen. Deze bepalingen laten zich klaarblijkelijk verenigen in één huurovereenkomst voor zowel de woonruimte als de parkeerplaats.
3.4.1. De kantonrechter zal thans verzoek A en C van VHR nader bezien.
Hierbij tekent de kantonrechter allereerst aan dat hij niet bevoegd is een percentage voor de huurverhoging te bepalen. Artikel 8 lid 3 Wohv Pro geeft ten aanzien van een door de verhuurder genomen besluit tot wijziging van zijn beleid slechts de bevoegdheid te bepalen dat – op nader in onderdelen a en b genoemde gronden – een dergelijk besluit niet mag worden uitgevoerd. Hierbij dient de kantonrechter blijkens artikel 8 lid 3 sub b Wohv Pro marginaal te toetsen (“in redelijkheid”).
Ten aanzien van het in verzoek C opgenomen deelverzoek tot de vaststelling van een percentage is VHR derhalve niet ontvankelijk. Het in verzoek C opgenomen deelverzoek om de huurprijsverhoging van de parkeerplaatsen ongeldig te verklaren en verzoek A – dat op gelijke wijze wordt gelezen als genoemd ontvankelijk deelverzoek in verzoek C – zijn wel ontvankelijk nu de kantonrechter deze verzoeken opvat als verzoeken gegrond op artikel 8 Wohv Pro. Nu het ontvankelijk deel van verzoek C de huurprijsverhoging in algemene zin betreft zal dit eerst worden bezien.
3.4.2. Ten aanzien van de huurverhoging voor de parkeerplaatsen stelt VHR dat VB&T de vereisten, zoals bepaald in artikel 5 en Pro 5b Wohv, niet heeft gerespecteerd.
VB&T heeft immers bij brief van 7 april 2009 zonder nader informatie te verschaffen - naast de huurprijsverhoging van de woningen, waartegen VHR zich niet verzet - de huurprijs van de parkeerplaatsen verhoogd met een gemiddeld percentage van 4,6%, aldus VHR. Ook over deze beleidswijziging heeft geen overleg plaatsgevonden, terwijl dit op grond van de Wohv een vereiste is, zo stelt VHR.
Gezien hetgeen ter zitting is besproken en de stukken die ten behoeve van deze procedure in het geding zijn gebracht, ziet de kantonrechter geen schending van het bepaalde in artikel 5 Wohv Pro zijdens VB&T. De informatie die VB&T dient te verstrekken ter zake de wijziging in de huurprijs heeft plaatsgevonden middels de brief van 7 april 2009 (productie 5 bij verzoekschrift). Uit de eerste alinea blijkt immers dat VB&T in het kader van de Wohv een mededeling geeft ter zake de huurverhoging 2009. In de laatste alinea geeft VB&T aan dat indien VHR een nadere toelichting wenst zij contact kan opnemen met mevrouw M. Duis. De kantonrechter leest in deze brief duidelijk een informatieverstrekking door VB&T aan VHR over de op handen zijnde huurverhoging, met daarin tevens een uitnodiging voor een desgewenst overleg. De huurverhoging gaat niet eerder in dan 1 juli 2009, zo leert alinea drie, zodat VHR een periode van zes weken ter beschikking staat om overleg te voeren. Dit overleg heeft, onweersproken plaatsgevonden op 15 april 2009. VB&T licht voorts, onweersproken, nader toe dat VHR tijdens dit overleg, noch op enig ander moment, de mogelijkheid advies omtrent de huurverhoging uit te brengen, heeft gewenst.
VHR stelt ter zitting dat het gesprek op 15 april 2009 geen overleg was, maar een eenzijdige mededeling van VB&T ter zake de huurverhoging. VHR heeft niet ingestemd met de huurverhoging en VB&T medegedeeld dat zij het besprokene diende terug te koppelen met haar bestuur. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat VHR hiermee voorbij aan het feit dat VHR geen instemmingsrecht heeft in het kader van de huurverhoging. Enkel een wijziging ten aanzien van de vaststelling van de servicekosten wordt doorgevoerd met instemming van de huurdersorganisatie, zie artikel 5a Wohv. VB&T was dan ook niet gehouden instemming af te wachten van VHR alvorens de huurverhoging door te voeren.
Dat VB&T inhoudelijk onvoldoende informatie heeft verstrekt, of dat tijdens het overleg niet gesproken is over de huurverhoging is gesteld, noch gebleken. De verstrekte informatie acht de kantonrechter helder en begrijpelijk. Dat VB&T gehouden zou zijn op het niveau van haar bestuur met VHR te overleggen, als tijdens de mondelinge behandeling zijdens VHR gesteld, vindt geen grondslag in de wet. VB&T bepaalt zelf haar interne organisatie en wijst aldus eveneens zelf degene aan die het Wohv-overleg voert. Dat deze persoon (zoals mevrouw Duis) in voorkomende gevallen intern ruggespraak zal wensen te houden staat aan het voeren van overleg als in de Wohv bedoeld niet in de weg.
3.4.3. De Wohv geeft procedureregels met betrekking tot het overleg tussen verhuurder en huurders. Waar een inhoudelijke toetsing op zijn plaats is, namelijk bij de beoordeling of een verhuurder terecht is afgeweken van een advies - welke in casu door de huurdersorganisatie niet eens is gewenst - van een huurdersorganisatie ligt het voor de hand dat een dergelijke toetsing slechts marginaal is ( zie hierboven en Kamerstukken II vergaderjaar 2006-2007, 30856, nota naar aanleiding van het verslag). De kantonrechter treedt daarbij niet in de beoordeling van de doeltreffendheid of de doelmatigheid van het door de verhuurder voorgestane beleid. Indien de verhuurder de vereisten voor informatieverstrekking of overleg ingevolge de Wohv heeft geschonden, kan de kantonrechter derhalve enkel bepalen dat de verhuurder zijn beleid niet mag uitvoeren, dan wel, dient op te schorten totdat het verzuim hersteld is.
Kort en goed betekent dit voor VHR dat de kantonrechter geen inhoudelijk oordeel kan en mag geven ter zake de voorgestane huurverhoging voor de parkeerplaatsen van het wooncomplex, maar enkel kan oordelen of de procedureregels zoals bepaald in Wohv zijn geschonden, dan wel of geen redelijk verhuurder onder weging van alle betrokken belangen tot deze beslissing had kunnen komen.
3.4.4. Zoals hiervoor is overwogen is van schending van procedureregels niet gebleken.
Evenmin is gebleken van een handelen waartoe geen redelijk handelend verhuurder zal besluiten.
3.5. Ten aanzien van verzoek A geldt nog het volgende.
In de brief van 7 april 2009 meldt VB&T dat de huurverhoging ter zake de parkeerplaatsen gemiddeld 4,6% is. VB&T topt de huurprijs af op de markthuur, waardoor een individuele verhoging tot maximaal 5% kan oplopen, zoals in het geval van de heer [vertegenwoordiger 1], aldus VB&T. Door VHR is dit niet of onvoldoende weersproken.
Van een huurverhogingspercentage van 5% voor alle huurders is dan ook niet gebleken. Ook hier is geen schending van artikel 8 Wohv Pro te ontwaren.
3.6. De kantonrechter wijst derhalve het ontvankelijke deel van verzoek C en verzoek A van VHR af.
3.7. Verzoek D is niet ontvankelijk nu de kantonrechter op grond van de Wohv niet bevoegd is tot oplegging van de gevraagde maatregel. Overigens blijkt ten overvloede uit het voorgaande dat de kantonrechter niet van oordeel is dat VB&T zich niet aan de Wohv zou houden.
3.8. De kantonrechter zal de verzoeken van VHR voorzover ontvankelijk afwijzen en VHR voor het overige niet ontvankelijk verklaren.
Gezien de doelstelling van de wet, gezien in het bijzonder artikel 7 Wohv Pro, en het niet onnodig opwerpen van drempels voor verzoeken als bedoeld in artikel 8 Wohv Pro zal de kantonrechter VHR niet in de proceskosten veroordelen maar de kosten tussen partijen compenseren op de wijze als hierna opgenomen.
4. De beslissing
De kantonrechter:
Verklaart VHR niet ontvankelijk in haar verzoek voor zover het de onderdelen B, C (deels) en D betreft;
wijst het verzoek van VHR voor zover het de overige onderdelen betreft af;
compenseert de kosten tussen partijen aldus dat ieder de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. R.R.M. de Moor, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 juli 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.