Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 654120
Rolnummer : CV EXPL 09-10190
Uitspraak : 18-11-2009
in de zaak van:
TMW Pramerica Property Investment GmbH,
gevestigd te München, Duitsland
eiseres,
gemachtigde: mr W. Raas,
t e g e n :
ABN AMRO BANK NV,
gevestigd te Amsterdam Zuidoost,
gedaagde,
gemachtigde: mr N. Eeken.
De procedure
1. Nadat een dag was bepaald voor de behandeling van deze zaak, heeft eiseres, verder te noemen “TMW”, gedaagde, verder te noemen “ABN AMRO”, op 21 oktober 2009 doen dagvaarden.
De mondelinge behandeling, waarvoor beide partijen op voorhand een aantal producties hebben toegezonden, heeft plaatsgevonden op 10 november 2009. ABN AMRO is ter zitting verschenen en heeft verweer gevoerd tegen de vordering van TMW. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede bij monde van hun gemachtigden voornoemd. Deze hebben daartoe pleitaantekeningen gehanteerd die aan de kantonrechter zijn overgelegd. Daarop is vonnis bepaald op heden.
Het geschil en de beoordeling ervan
2. In dit kort geding kan voorlopig als zijnde gesteld en onvoldoende gemotiveerd weersproken van de navolgende feiten worden uitgegaan:
2.1 Op 1 juli 2007 is (de rechts voorganger van) TMW met ABN AMRO een schriftelijke huurovereenkomst aangegaan, waarbij ABN AMRO van TMW de kantoorruimte huurt gelegen aan de Parallelweg 64 te 's-Hertogenbosch, bestaande uit de begane grond tot en met de vierde verdieping, in totaal circa 4.024 m2 met 47 parkeerplaatsen tegen een huurprijs van € 640.392,50 per jaar plus een vergoeding van 4% over de geldende huurprijs ter compensatie voor door de verhuurder niet compensabele omzetbelasting over onderhoudskosten.
2.2. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, met dien verstande dat na 5 jaar de huurovereenkomst door ABN AMRO eenmalig kan worden beëindigd met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden en onder betaling van een boete ter grootte van 14 maanden huur (art. 3 jo Pro 9.7 huurovereenkomst).
2.3. In de huurovereenkomst is in artikel 1.2 bepaald dat het gehuurde door of vanwege huurder zal worden gebruikt als kantoorruimte, i.e. callcenter, en dat het de huurder niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven.
2.4. In de artikelen 9.4.1 en 9.4.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat huurder de mogelijkheid heeft om tijdens de looptijd van de huurovereenkomst het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren aan derden, dan wel de huurrechten geheel aan een derde kan overdragen mits de verhuurder hiertoe schriftelijke toestemming verleend, welke toestemming niet op onredelijke gronden mag worden geweigerd. Huurder blijft in geval van onderverhuur wel volledig aansprakelijk voor de correcte nakoming van de huurovereenkomst.
2.5. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de bij die overeenkomst gevoegde “algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte”. In de overeenkomst is op diverse punten afgeweken van deze algemene bepalingen. In artikel 6.1 van de algemene bepalingen
is bepaald dat de huurder het gehuurde gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf zal gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. In afwijking van deze bepaling is in artikel 10.1 van de huurovereenkomst overeengekomen dat de woorden "geheel" en "uitsluitend" vervallen.
2.6. ABN heeft de eerste verdieping van het gehuurde ingericht als callcenter, en als zodanig gedeeltelijk in gebruik genomen. De begane grond was in gebruik als bedrijfsrestaurant en vergaderzaal. De rest van het gehuurde stond voorlopig leeg.
In oktober 2007 werd het duidelijk dat ABN AMRO zou worden overgenomen door het consortium van drie banken (Santander, RBS en Fortis). In februari 2008 is door ABN AMRO aan de beheerder van TMW, Redema Beheer BV (hierna: Redema), medegedeeld dat vanwege de overname door Fortis het niet waarschijnlijk was dat zou worden overgegaan tot nadere ingebruikname.
2.7. Op 24 juni 2008 heeft ABN AMRO jegens Redema de verwachting uitgesproken dat het gehuurde per ultimo 2008 weer leeg zou worden gemaakt. In dit gesprek is tevens gesproken over het zo spoedig mogelijk op zoek gaan naar kandidaat-huurders. In september 2008 is door ABN AMRO aan Redema voorgesteld dat ABN AMRO aan het makelaarskantoor Jones Lang LaSalle (hierna: JLL) opdracht zal geven op zoek te gaan naar een nieuwe huurder en dat zij Ad Hoc Beheer zal verzoeken maatregelen tegen kraak te treffen (in de vorm van tijdelijke bewoning). Op 29 september 2008 is de exploitatie van het gebouw door ABN AMRO gestaakt.
2.8. Op 8 oktober 2008 wordt ABN AMRO door Redema aangesproken op het gebruik van de zonwering en het vervangen van een kapot raam en bekraste ramen; ABN AMRO heeft hieraan gevolg gegeven. Op 6 november ontvangt ABN AMRO van Redema een mail waarin gevraagd wordt naar de datum waarop het verhuurbord geplaatst zal worden.
2.9. Op 14 november 2008 heeft de gemachtigde van TMW aan ABN AMRO onder meer geschreven:
“ Tussen cliënte en u heeft overleg plaatsgevonden met betrekking tot de door u gewenste onderhuur van het gehuurde, dan wel een eventuele wederverhuur van het gehuurde. Cliënte heeft - onverplicht - ingestemd met het inschakelen van een makelaar en het plaatsen van een verhuurbord. Cliënte heeft evenwel niet ingestemd met het staken van de exploitatie van het gehuurde. Integendeel, cliënte heeft meerdere malen gewezen op het feit dat het gehuurde geëxploiteerd dient te worden. Cliënte heeft ondanks het vorengaande moeten constateren dat u de bedrijfsruimte in de periode eind september/begin oktober 2008 heeft verlaten. Hierdoor schiet u toerekenbaar tekort in de nakoming van uw verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Cliënte kan de leegstand van de bedrijfsruimte niet accepteren. Zij heeft een aanzienlijk belang bij het voortdurende en behoorlijke gebruik van het gehuurde. (…) Namens cliënte houdt ik u nu reeds aansprakelijk voor alle door cliënte geleden en nog te lijden schade, (…) Voorts zeg ik u hierbij, voorzover noodzakelijk, per heden de overeengekomen boetes (art. 7 algemene Pro bepalingen) aan. Dit houdt in dat u vanaf de datum van ontvangst van deze brief een bedrag ad € 250,- per dag verbeurt dat u in verzuim bent. (…) voorzover nodig sommeer ik u, het gehuurde per omgaande weer behoorlijk in gebruik te nemen en te houden, zulks conform de overeengekomen bestemming. Indien ondergetekende niet uiterlijk vrijdag 21 november 2008 uw schriftelijke bevestiging heeft ontvangen dat u uiterlijk op 1 december 2008 weer tot de behoorlijke exploitatie van het gehuurde zult overgaan, zal cliënte zonder nadere aankondiging rechtsmaatregelen nemen.”
2.10. Bij brief van 26 mei 2009 schrijft Redema aan ABN AMRO o.a.:
" … Op uw verzoek hebben wij in januari van dit jaar een bijeenkomst gepland om tot een concreet voorstel voor exploitatie te kunnen komen. Ondanks verschillende gesprekken en toezeggingen heeft dit echter nog niet geleid tot een behoorlijke exploitatie.
Via dit schrijven willen wij u laten weten dat ons juridisch standpunt ongewijzigd is gebleven en dat we u nog tot 1 juli 2009 de tijd geven om tot een daadwerkelijke en behoorlijke exploitatie over te gaan. Na deze datum zijn wij genoodzaakt de juridische stappen voort te zetten”
2.11. Tussen partijen heeft nader overleg plaatsgevonden. Bij brief van haar advocaat d.d. 20 juli 2009 heeft ABN AMRO toegezegd dat per 1 september 2009 24 flexplekken in het gehuurde zouden zijn ingericht en dat er een bemande receptie zou komen. TMW heeft aangegeven dit te zullen afwachten.
2.12. In augustus 2009 is de begane grond en eerste verdieping van het pand door ABN AMRO voor een bedrag van circa € 40.000 opgeknapt. Op de eerste verdieping zijn 24 flexwerkplekken ingericht voor medewerkers van ABN AMRO. ABN AMRO is dan nog steeds doende via de makelaar JLL om huurders danwel onderhuurders te vinden voor het pand. Via Ad Hoc Beheer wordt de begane grond anti-kraak bewoond.
2.13. Op 6 oktober 2009 schrijft Redema aan ABN AMRO per e-mail:
“Alhoewel er vorderingen zijn gemaakt wat betreft de aankleding van het gebouw is er geen receptioniste aanwezig, welke per 1 september 2009 het pand tijdens kantooruren zou gaan bezetten. Op de eerste verdieping zijn 24 flexwerkplekken ingericht , maar ook hier wordt nog geen gebruik van gemaakt. Deze zouden per 1 september jl. in gebruik worden genomen.
Ondanks herhaaldelijk verzoek tot behoorlijke exploitatie over te gaan ( persoonlijk en via onze advocaat) willen wij nogmaals aangeven dat het creëren van 24 flexwerkplekken, welke ook niet vast bezet worden, zeer minimaal is voor wat betreft de verplichting die ABN AMRO heeft tav ‘ behoorlijke exploitatie’ zoals in het huurcontract wordt vermeld. Conclusie is dat ABN AMRO al meer dan 1 jaar niet behoorlijk exploiteert en dat wij helaas genoodzaakt zijn een beslissing door de rechter te laten nemen voor wat betreft de exploitatie verplichting welke ABN AMRO heeft.”
2.14. Op 12 oktober 2009 is in het pand door ABN AMRO een zogenaamde Dialogues Port geopend. Dit is een werkruimte waar alle faciliteiten aanwezig zijn om te werken door werknemers die in de buurt wonen of passeren, teneinde de reistijd te reduceren en meer sociale interactie met andere collega's mogelijk te maken. Dit past in het "het nieuwe werken" van ABN AMRO dat zich kenmerkt door plaats en tijd ongebonden werkzaamheden kunnen verrichten.
ABN AMRO heeft blijkens haar in het geding gebrachte interne nieuwsbrief, dergelijke faciliteiten in Amsterdam, Woerden Rotterdam en Purmerend. Er zijn in het gehuurde 24 flexwerkplekken ingericht. Tevens kunnen in het gehuurde presentaties door en voor klanten van de bank worden gehouden in het “Dialogues House”. Dat zou volgens deze nieuwsbrief eens in het kwartaal het geval zijn. Het kantoor is geopend van maandag tot en met vrijdag tussen 08.00 uur en 17.00 uur. Er is inmiddels een receptionist/bewaker/huismeester aangesteld die tijdens kantooruren aanwezig is. Op de begane grond zijn nog studenten woonachtig ter voorkoming van kraak.
3.1. TMW vordert dat de kantonrechter bij wege van voorziening ex artikel 254 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering, uitvoerbaar bij voorraad:
I. ABN AMRO zal veroordelen om het gehuurde, te weten de kantoorruimte gelegen aan de Parallelweg 64 te 's-Hertogenbosch conform de in de dagvaarding genoemde overeengekomen bestemming, behoorlijk, daadwerkelijk en zelf te exploiteren, waarbij tenminste het navolgende in acht wordt genomen:
- de exploitatie, inrichting en uitstraling van het gehuurde dient aan te sluiten bij hetgeen verwacht mag worden van een huurder als ABN AMRO;
- het gehuurde dient geheel te zijn ingericht conform de overeengekomen bestemming, te weten kantoorruimte en callcenter;
- het gehuurde dient tijdens de normale kantoortijden steeds en daadwerkelijk in gebruik te zijn conform de overeengekomen bestemming, waarbij minimaal drie van de vijf verdiepingen volledig worden gebruikt;
- dat die verdiepingen en gedeelten van het gehuurde dienen te worden gebruikt die het meest zichtbaar zijn van buitenaf;
althans een en ander nader door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, en een en ander zo lang de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd, zulks op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 7.500,-, althans op straffe van een door de rechter in goede justitie nader te bepalen dwangsom, per dag of gedeelte daarvan dat niet, althans niet geheel, aan deze veroordeling wordt voldaan;
II. ABN AMRO zal veroordelen binnen zeven dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis aan TMW te betalen de ex artikel 7 algemene Pro voorwaarden overeengekomen boete, te weten een bedrag van € 250,- per dag dat ABN AMRO in verzuim is, welke termijn is gaan lopen op 15 november 2008, althans een datum door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, tot aan de dag dat het verzuim volledig zal zijn opgeheven;
III. ABN AMRO zal veroordelen in de kosten van het geding en tot betaling van het nasalaris van de gemachtigde.
3.2. TMW legt aan haar vorderingen, kort weergegeven, naast de hiervoor onder 2.1 tot en met 2.7 en 2.9 tot en met 2.13 opgesomde feiten het volgende ten grondslag. Slechts een gedeelte van de eerste verdieping is ingericht. De receptie op de begane grond is onbemand. De overige verdiepingen staan leeg. De 24 flexwerkplekken leveren slechts een inrichting op van minder dan 10 % van het vloeroppervlak van het gehuurde. De flexplekken zijn nog steeds niet in gebruik en ook niet alle plekken worden tegelijk gebruikt. Kennelijk zullen er slechts hooguit enkele werknemers per dag aanwezig zijn en het is zelfs mogelijk dat niemand aanwezig is. Het Dialogue House zal kennelijk niet vaker dan eenmaal per maand plaatsvinden. De uitstraling van het gehuurde is dat van een ongebruikt, dan wel minimaal gebruikt pand. Dit is ver beneden het niveau dat van een goed huurder als ABN AMRO verwacht mag worden. Het gehuurde wordt nog steeds antikraak bewoond door enkele studenten. ABN tracht tijd te winnen in de hoop een nieuwe huurder te vinden. TMW kan hier niet mee instemmen. ABN dient het pand behoorlijk en daadwerkelijk en zelf te exploiteren. Wijziging van haar beleid of strategie komt geheel voor rekening van ABN AMRO. TMW heeft een spoedeisend belang. Leegstand, dan wel niet behoorlijke exploitatie leidt tot waardedaling van het gehuurde. Zowel de kwaliteit van de toekomstige huurder als het huurprijsniveau komt steeds meer onder druk te staan. Het gehuurde staat nu al anderhalf jaar te huur en tot op heden is nog geen kandidaat gevonden. Er is geen enkel concreet uitzicht op een huurder. Het huidige economische klimaat draagt daartoe ook niet bij.
4.1. ABN AMRO heeft haar verweer mede gesteund op de hiervoor onder 2.1 tot en met 2.14 opgesomde feiten en voert voorts het volgende aan. ABN AMRO betwist dat er sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van TMW. ABN AMRO wijst erop dat de exploitatie van het gehuurde al in oktober 2008 gestaakt is en dat zij dit ruim tevoren heeft aangekondigd. ABN AMRO stelt zich voorts op het standpunt dat het geschil zich niet leent voor een behandeling in kort geding.
Volgens ABN AMRO heeft TMW ingestemd met de beëindiging van de exploitatie door ABN AMRO. Nu dit wordt weersproken, zou dit volgens ABN AMRO eerst dienen te worden onderzocht. De gesprekken met Redema zijn door haar zodanig opgevat dat zij van haar gebruiksplicht werd ontheven. ABN AMRO onderbouwt dit als volgt: Reeds op 24 juni 2008 heeft ABN AMRO jegens Redema openlijk de verwachting uitgesproken dat het gehuurde per ultimo 2008 weer leeg zou worden gemaakt vanwege het moeten sluiten van het callcenter na de overname door Fortis. Toen is tevens aangegeven dat er zo spoedig mogelijk op zoek gegaan moest worden naar kandidaat-huurders.
In de loop van de zomer werd al snel duidelijk dat het callcenter onmogelijk draaiende was te houden. Dit is op 6 september 2008 aan Redema medegedeeld. Er is toen voorgesteld om JLL opdracht te geven op zoek te gaan naar een nieuwe huurder en Ad Hoc Beheer te verzoeken maatregelen tegen kraak te treffen in de vorm van tijdelijke bewoning.
Op 24 september 2008, vlak voor het daadwerkelijke staken van de exploitatie heeft een afspraak op locatie plaatsgevonden tussen ABN AMRO, JLL en Redema. Uiteraard is aan de orde geweest dat de exploitatie een paar dagen later zou worden gestaakt. Redema heeft daartegen (wederom) op generlei wijze bezwaar gemaakt door te verwijzen naar een (eventuele) exploitatieplicht. In het overleg is de verhuurstrategie en -tactiek besproken. Redema heeft ingestemd met het door JLL gekozen traject en met het aanbrengen van een "te huur" aanduiding aan de gevel. Sindsdien is de situatie verbeterd doordat het gebruik van het gehuurde is toegenomen.
In december 2008 is de gedachte ontstaan en zijn er diverse gesprekken gevoerd over het inrichten van een Dialogues Port. Omdat in februari 2009 een door JLL als zeer serieus omschreven kandidaat huurder werd aangekondigd is in overleg met Redema besloten om de activiteiten betreffen de Dialogues Port voorlopig te staken. Toen eind april 2009 definitief duidelijk werd dat de beoogde kandidaat-huurder afviel, zijn de gesprekken met Dialogues Port weer opgestart. Uiteindelijk is in de vakantieperiode € 40.000 uitgetrokken om de Dialogues Port in te richten en is ook een bewaker/huismeester aangesteld. Een en ander is op 12 oktober 2009 formeel van start gegaan. Tevens is aan Ad Hoc gevraagd om in plaats van de studentenbewoning startende bedrijven te leveren, omdat dit een ander soort bedrijvigheid creëert in het gebouw. Hiervan zijn de eerste aanmeldingen binnen.
4.2. ABN AMRO betwist dat TMW schade lijdt dan wel nadeel ondervindt door de wijze waarop ABN AMRO het gehuurde thans gebruikt. ABN AMRO biedt uitdrukkelijk tegenbewijs aan middels een deskundig onderzoek van de stelling van TMW dat zij schade zal lijden. Voorzover er al schade geleden zou worden door TMW zal dit pas op of rond 1 juli 2012 het geval zijn, zijnde de eerste datum waartegen ABN AMRO de overeenkomst kan (en begrijpelijkerwijs naar alle waarschijnlijkheid zal) beëindigen.
4.3. Voorts wijst ABN AMRO erop dat er niet alleen onduidelijkheid over de feiten bestaat maar ook dat het niet te overzien is hoe ingrijpend de gevolgen van een veroordeling voor ABN AMRO dan wel haar personeel zou zijn. Zij heeft in de regio Den Bosch geen werknemers/afdelingen die overgeplaatst zouden kunnen worden, omdat hier geen
staforganisaties zitten en slechts een regulier bankkantoor. Van haar kan niet verwacht worden dat zij personeel dat op vestigingen verspreid in het land werkt overplaatst naar ’s-Hertogenbosch. Nog daargelaten dat hiervoor instemming van de ondernemingsraad vereist is, is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid om de levens van die mensen overhoop te halen om het gehuurde iets meer te bezetten.
4.4. ABN AMRO wijst er voorts op dat haar gebruiksplicht in de huurovereenkomst is beperkt. Het gehuurde behoeft volgens het huurcontract niet geheel in gebruik te worden genomen en ook niet uitsluitend conform de bestemming. Zij heeft het recht van onderverhuur. Zij stelt dan ook een grote mate van vrijheid te hebben in de wijze van gebruik. De eis van TMW dat er drie volledige verdiepingen in gebruik moeten zijn is niet in overeenstemming met de aanvangssituatie toen slechts de eerste verdieping en de begane grond in gebruik waren. Het gehuurde zou worden gebruikt als callcenter. Het zou geen hoofdkantoor functie krijgen met aanloop van klanten en een daarbij passende uitstraling. ABN AMRO is van mening dat een redelijke uitleg van de betreffende gebruiksbepaling inhoudt dat enerzijds ABN AMRO het gehuurde niet helemaal mag verlaten onder achterlating van slechts inventaris, maar anderzijds dat TMW haar ook niet kan dwingen om een minimaal aantal verdiepingen in gebruik te nemen. Het kost tijd om het gebruik van het gehuurde als flexwerkruimte te ontwikkelen, omdat dit bekendheid en vertrouwdheid van de medewerkers daarmee vereist. ABN AMRO stelt voorts alles in het werk om een nieuwe huurder voor het gehuurde te vinden. ABN AMRO zorgt als een goed huisvader voor het gehuurde. Er bestaat tussentijds geen risico op kraak of anderszins op verloedering. Er wordt veel aandacht besteed aan de uitstraling van het gehuurde. Het pand wordt zowel aan de binnen als aan de buitenzijde onderhouden en schoongemaakt. Er is acht uur per dag een receptionist/bewaker aanwezig die tevens dienst doet als huismeester. Er worden maatregelen getroffen om het gehuurde meer gebruikt te laten ogen: een deel van de inventaris staat nog in het gehuurde en de receptie is nader aangekleed met een bankstel, stoeltjes, lampen, plantenbakken en tijdschriften rekken en op de eerste verdieping staan bureaus met stoelen en volledig ingerichte flexwerkplekken. Bij de hoofdentree van het gehuurde zijn ABN AMRO vlaggen aangebracht; in de kamers die zichtbaar zijn van buiten worden de lichten 's ochtends aan en 's avonds weer uitgedaan. ABN AMRO wijst op de foto's die door haar zijn overgelegd. Het gehuurde springt qua uitstraling in zeer positieve zin uit vergeleken met de omgeving.
5.1. De kantonrechter is van oordeel dat door TMW voldoende is gesteld omtrent dreigende schade ter onderbouwing van de spoedeisendheid van haar vordering. Zij is daarom ontvankelijk in haar vordering.
De vraag is thans of het geschil zich leent voor een behandeling in kort geding. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is. Daarbij heeft uiteraard te gelden dat in deze procedure, strekkende tot het treffen van een voorlopige voorziening, de vordering slechts zal worden toegewezen indien met een redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de kantonrechter een overeenkomstige vordering in de bodemprocedure zal toewijzen.
5.2. De kantonrechter overweegt voorlopig als volgt.
Tussen partijen is overeengekomen dat het gehuurde in gebruik zou worden genomen als kantoorruimte, meer in het bijzonder als callcenter. Tevens is blijkens de afwijkingen in de huurovereenkomst van de daarbij horende algemene bepalingen, zoals hiervoor onder 2.4 en 2.5 is weergegeven, ABN AMRO niet verplicht het gehuurde geheel in gebruik te nemen en ook niet uitsluitend als kantoorruimte en callenter. Weliswaar is bepaald dat ABN AMRO het gehuurde zelf zal gebruiken, maar deze bepaling is beperkt door het recht van onder- en wederverhuur van ABN AMRO.
In algemene zin geldt dat huurder en verhuurder zijn gehouden zich jegens elkander als goed huurder en goed verhuurder te gedragen. Gelet op de aard van deze overeenkomst als duurovereenkomst, kan het zijn dat de inhoud van het goed huurder- en verhuurderschap varieert naar gelang de feitelijke situatie. Enerzijds kan een verhuurder niet verwachten dat de exploitatie door de huurder ongewijzigd blijft ingeval van een sterk verliesgevende situatie of ingeval de huurder slechts door het brengen van in redelijkheid niet van haar te vergen offers het gebruik van het gehuurde kan invullen. Anderzijds houdt deze verplichting in dat de huurder niet in strijd met het in de huurovereenkomst voorgeschreven gebruik een pand laat leegstaan en verwaarloost, waardoor het risico van kraken ontstaat en het pand in waarde inboet. De kantonrechter is van oordeel dat het van algemene bekendheid is dat leegstand van een onroerend goed tot waardevermindering kàn leiden. Weliswaar is dit met name het geval waar het bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro betreft en de leegstand leidt tot verlies van goodwill dan wel een negatieve uitstraling heeft op de omliggende huurobjecten, maar ook kantoorruimte kan in verhuurde staat door leegstand en verwaarlozing als beleggingsobject in waarde dalen. Dat deze waardedaling zich pas bij het einde van de huurovereenkomst laat voelen, doet niet af aan het recht van TMW om maatregelen ter voorkoming daarvan te trachten af te dwingen.
5.3. Het verlaten van het pand, waarbij dit ongebruikt en onbewoond achterbleef eind september 2008, oordeelt de kantonrechter in strijd met de verplichtingen die op ABN AMRO als goed huurster rustten. De conclusie van ABN AMRO dat, aangezien TMW eerder geïnformeerd was over haar vertrek en daartegen geen bezwaar had gemaakt, zij ervan mocht uitgaan, dat TMW met haar vertrek uit het pand instemde, oordeelt de kantonrechter voorshands te voorbarig, aangezien het uitblijven van een onmiddellijke reactie op mededelingen zoals ABN AMRO stelt te hebben gedaan omtrent het beëindigen van de activiteiten en het op zoek gaan naar nieuwe (onder) huurders, nog geen afstand van recht door de verhuurder inhoudt. Daarvoor is meer vereist dan enkel zwijgen. Door TMW, als goed verhuurster, kan evenwel niet van ABN AMRO geëist worden dat zij het gehuurde op een intensieve wijze, althans minimaal drie verdiepingen daarvan, daadwerkelijk in gebruik neemt. Weliswaar heeft TMW er groot belang bij dat het verhuurde zodanig gebruikt wordt dat het niet in waarde vermindert, maar zij kan in redelijkheid niet van ABN AMRO verlangen dat deze ter plekke een inmiddels overbodig geworden callcenter inricht, dan wel op grote schaal werknemers of afdelingen uit andere locaties in den lande overplaatst naar ’s Hertogenbosch. De maatregelen die thans door ABN AMRO zijn getroffen, en waarvan onvoldoende gemotiveerd betwist is dat deze genomen zijn, zoals de permanente aanwezigheid tijdens kantooruren van een huismeester/bewaker/receptionist, de aanwezigheid van een receptie en het propageren van het gebruik van flexplekken in de Dialoguesport, de poging om invulling te geven aan het Dialogueshouse, het opnieuw opgeknapt zijn van de in gebruik zijnde begane grond en eerste verdieping, in combinatie met tijdelijke bewoning om kraak te voorkomen, het aan- en uitdoen van de lichten, het voldoen aan de onderhoudsverplichtingen aan binnen- en buitenzijde, en het blijvend zoeken naar passende (onder)huurders oordeelt de kantonrechter voorshands voldoende als tegemoetkoming aan de gerechtvaardigde belangen van TMW. Voor verdergaande verplichtingen van ABN AMRO wordt voorshands onvoldoende grond aanwezig geacht. Het is in het belang van beide partijen om zo spoedig mogelijk andere huurders of onderhuurders te vinden. Dat dit geen eenvoudige opgave is, blijkt wel uit het feit dat dit tot nog toe niet is gelukt. De kantonrechter verwerpt de stelling van TMW dat dit door het huidige gebruik van het pand komt. Het pand ziet er immers blijkens de foto’s verzorgd uit. Het is duidelijk dat de algemene economische recessie voor de verhuurbaarheid een grote rol speelt.
Aangezien de kantonrechter van oordeel is dat ABN AMRO vóór het uitbrengen van de dagvaarding heeft voldaan aan hetgeen onder de omstandigheden redelijkerwijs van haar op grond van het huurcontract als goed huurster verwacht mocht worden, wordt de vordering van TMW die strekt tot een verdergaande verplichting op straffe van een dwangsom, afgewezen.
5.4. Gelet op het veelvuldig overleg tussen Redema (namens TMW) en ABN AMRO en het uitstel dat Redema steeds aan ABN AMRO heeft gegeven om tot een aanvaardbare invulling van het gebruik van het pand te komen, kan in rechte voorshands niet worden aangenomen dat ABN AMRO moet hebben begrepen dat TMW haar aanspraak op het verbeuren van boetes vanaf 14 november 2008 handhaafde. Voorts zou die boete, indien al verschuldigd, sowieso niet meer verbeurd worden na de ingebruikname van de Dialogues Port op 12 oktober 2009. De vordering tot betaling daarvan is dan ook niet spoedeisend en wordt reeds daarom afgewezen.
5.5. Uit het bovenstaande volgt, dat TMW als de in het ongelijk gestelde partij dient te worden verwezen in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van ABN AMRO.
De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
Wijst de vorderingen van TMW af;
Veroordeelt TMW in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van ABN AMRO, welke kosten tot op heden worden vastgesteld op € 1.600,- terzake salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. E.J. Spoor, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 18 november 2009.
Zaaknummer: 654120 blad 9