Uitspraak
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/4095
Uitspraakdatum: 5 februari 2010
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiseres] gevestigd te Heerhugowaard, eiseres,
gemachtigde [gemachtigde]
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder,
gemachtigden [gemachtigden]
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te Eindhoven (hierna: het kantoorpand), per waardepeildatum 1 januari 2005, voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 vastgesteld op € 2.988.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 oktober 2007 de waarde van het kantoorpand verminderd tot € 2.868.000.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 2 december 2007, ontvangen bij de rechtbank op
4 december 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 december 2009.
Namens verweerder zijn de gemachtigden verschenen. Eiseres is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 3 november 2009 aan de gemachtigde op het adres [adres] onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiseres is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van TNT Post is gebleken dat de brief op 4 november 2009 op het postadres is aangeboden, maar niet kon worden afgeleverd omdat de geadresseerde niet aanwezig was, en dat de zending vervolgens beschikbaar is gehouden op de afhaallocatie Heerhugowaard-Middenwaard, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiseres is eigenaar van het kantoorpand. De totale perceeloppervlakte bedraagt 4.545 m². Het bouwjaar van het kantoorpand is circa 1975.
Het kantoorpand is opgebouwd uit een begane grond, een eerste verdieping en een tweede verdieping met een totale (bruto)vloeroppervlakte van 2.936 m². Het kantoorpand is ingedeeld in kantoorunits die afzonderlijk verhuurbaar zijn.
Voorts beschikt het kantoorpand over 34 parkeerplaatsen en een fietsenstalling van 90 m².
Op 1 januari 2007 was een vloeroppervlakte van 833 m² verhuurd aan verschillende huurders. De totale huurprijs voor dit gedeelte van het kantoorpand bedroeg € 89.825.
Dit komt neer op een gemiddelde huurprijs van € 107,83 per verhuurde m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van het kantoorpand op de waardepeildatum 1 januari 2005.
Eiseres bepleit een lagere waarde dan is vastgesteld bij de uitspraak op bezwaar.
Eiseres voert daartoe aan dat er sprake is van langdurige leegstand. In verband daarmee is eiseres voornemens om het gebouw te slopen en een nieuw gebouw te realiseren. Verder heeft eiseres aangevoerd dat door de leegstand de totale huurprijs voor het verhuurde gedeelte van het kantoorpand per december 2007 slechts € 72.000 bedroeg.
Verweerder houdt vast aan de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 2.868.000.
Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport is opgemaakt op 21 april 2008 door [WOZ-taxateur], WOZ-taxateur. In dit rapport heeft taxateur [WOZ-taxateur] de WOZ waarde van het kantoorpand per waardepeildatum 1 januari 2005 vastgesteld op een bedrag van € 2.879.000.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het kantoorpand toegekende waarde ligt bij verweerder.
Verweerder heeft zich ter onderbouwing van de door hem op € 2.868.000 vastgestelde waarde beroepen op voornoemd taxatierapport. Blijkens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak volgens de huurwaarde-kapitalisatiemethode bepaald door middel van vergelijking met huurprijzen van ee[adres]jk[adres]eten[adres]den [adressen]
Het object [adres] betreft een kantoorpand met bouwjaar 1969. Het pand heeft een bedrijfsvloeroppervlakte van ongeveer 1.925 m² en het heeft 23 parkeerplaatsen. Het object is verkocht op 6 januari 2004 voor € 2.030.000. De huur voor dit object bedroeg per 1 januari 2005 € 181.250 per jaar. Het object [adres] betreft een kantoorpand met bouwjaar 1994. Het pand heeft een bedrijfsvloeroppervlakte van ongeveer 1.870 m² en het heeft 20 parkeerplaatsen. Het object is verkocht op 5 januari 2005 voor € 1.428.000. De huur bedroeg per 1 januari 2005 € 133.000 per jaar. Het object [adres] betreft een kantoorpand met bouwjaar 1963. Het pand heeft een bedrijfsvloeroppervlakte van ongeveer 962 m² en het heeft 6 parkeerplaatsen. Het object is verkocht op 28 december 2004 voor
€ 822.000. De huur voor dit object bedroeg per 1 januari 2005 € 81.770 per jaar. De kapitalisatiefactor van deze vergelijkingsobjecten bedroeg respectievelijk 11,2, 10,7 en 10,05.
In het door verweerder overgelegde taxatierapport is de waarde van onderhavig kantoorpand als volgt opgebouwd:
Opp. (m²) Huur/m² Huurwaarde factor Waarde
Kantoorunits 2.936 107,83 € 316.589 8,8 € 2.785.982,14
Parkeerplaats 34 298,69 € 10.155 8,8 € 89.367,78
Fietsenstalling 90 5,39 € 485 8,8 € 4.270,07
Totaal € 2.879.619,99
Afgerond € 2.879.000,00
Blijkens het taxatierapport heeft de taxateur de bruto vloeroppervlakte gecontroleerd aan de hand van de bouwtekeningen. De taxateur is voorts uitgegaan van de gerealiseerde gemiddelde huurprijs van het verhuurde gedeelte van het kantoorpand van € 107,83, zoals door eiseres in bezwaar is opgegeven.
Bij de waardering van de onroerende zaak heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 8,8 gehanteerd. In het taxatierapport is aangegeven dat is gekozen voor een lagere kapitalisatiefactor van 8,8 in verband met de staat waarin het gebouw verkeert. Ter zitting heeft verweerders gemachtigde aangegeven dat hiermee ook rekening is gehouden met de leegstand en een slechte verhuurbaarheid van het pand, omdat de leegstand verband houdt met de gedateerde inrichting van het pand.
De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten en het kantoorpand van eiseres in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn dat de huur- en verkoopprijzen van die objecten, en de huurprijs van het kantoorpand, als uitgangspunt konden worden genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Uit het taxatierapport en de ter zitting gegeven nadere toelichting daarop is gebleken dat verweerder zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen in bouwjaar, oppervlakte, en uitstraling tussen die objecten en het kantoorpand van eiseres.
Het risico van leegstand van het onderhavige object is, zoals blijkt uit het vorenstaande, reeds betrokken in de berekening van de kapitalisatiefactor. De rechtbank merkt nog op dat de werkelijke leegstand van de onroerende zaak in dit verband niet relevant is.
Het plan van eiseres om het gebouw te slopen en een nieuw gebouw te realiseren hebben naar het oordeel van de rechtbank geen waardedrukkend effect. Deze plannen waren ten tijde hier van belang onvoldoende concreet. Ter zitting is gebleken dat eerst in april 2009 bouwvergunning is verleend voor de bouw van appartementen op het perceel van het kantoorpand. Bij de bepaling van de waarde van het kantoorpand is derhalve terecht geen rekening gehouden met eventuele nieuwbouwplannen van eiseres.
Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat de taxatie waarop verweerder zich beroept niet op onjuiste uitgangspunten berust. Nu eiseres haar standpunt niet heeft onderbouwd met enig bewijsmiddel van gelijk gewicht, moet het er voor worden gehouden dat de door verweerder verdedigde waarde van € 2.868.000 juist is.
Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.
De rechtbank ziet geen aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. Voorts ziet de rechtbank geen aanleiding te bepalen dat het betaalde griffierecht dient te worden vergoed.
Beslist wordt als volgt.
5. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. L.C. Michon, voorzitter, en mr. W.C.E. Winfield en mr. D.J. de Lange, leden, in tegenwoordigheid van drs. R.P.M. Lemmen, griffier, en uitgesproken in het openbaar op 5 februari 2010.
De griffier is buiten staat de uitspraak te ondertekenen.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te
‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.