Uitspraak
RECHTBANK 's-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Eindhoven
Zaaknummer : 643709
Rolnummer : 09-8843
Uitspraak : 4 maart 2010
In de zaak van:
[eiser in conventie],
wonende te Eindhoven,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. M.J.A. Verhagen,
t e g e n :
[gedaagde in convntie],
wonende te Eindhoven,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: P.J.P.J. van Riet,
hierna mede te noemen [eiser in conventie] respectievelijk [gedaagde in conventie],
heeft de kantonrechter te Eindhoven het navolgende vonnis gewezen.
1. De procedure
[eiser in conventie] heeft bij dagvaarding gesteld en gevorderd als na te melden. [gedaagde in conventie] is in rechte verschenen en heeft een conclusie van antwoord in conventie genomen en tevens een vordering in reconventie ingesteld. Bij rolbeslissing van 29 oktober 2009 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 5 januari 2010. Bij die gelegenheid heeft [eiser in conventie] een conclusie van antwoord in reconventie genomen en tevens in conventie zijn eis vermeerderd. Na afloop van de comparitie is vonnis bepaald. In het dossier bevinden zich, naast de aantekeningen van de griffier van het ter zitting verhandelde, de door partijen in het geding gebrachte producties.
2. Het geschil
in conventie en in reconventie
2.1 [eiser in conventie] vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde in conventie]
a) tot betaling van een bedrag van € 710,80, te vermeerderen met de wettelijke rente indien het verschuldigde bedrag niet binnen de termijn van veertien dagen is voldaan;
b) uit hoofde van het bepaalde in artikel 3.9 van de huurovereenkomst:
primair: aan [eiser in conventie] vanaf 27 maart 2009 tot aan de dag der algehele voldoening van het onder a) gevorderde bedrag een bedrag van € 500,00 per kalenderdag te voldoen, althans
subsidiair: indien het primair gevorderde niet voor toewijzing vatbaar mocht zijn aan [eiser in conventie] een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag te voldoen;
c) aan [eiser in conventie] te voldoen een bedrag van € 4.244,85 en € 1.425,00, te vermeerderen met de
wettelijke rente vanaf 1 maart 2007 tot aan de dag der algehele voldoening;
d) binnen één week na betekening van het in deze te wijzen vonnis, het bepaalde in artikel
13.4 van de huurovereenkomst, zoals in het lichaam van de dagvaarding nader aangeduid,
correct na te komen bij uitblijven waarvan [gedaagde in conventie] een dwangsom verbeurt van € 750,00 per
overtreding, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie vaststelt;
e) binnen één week na betekening van het in deze te wijzen vonnis, een ontvankelijke aanvraag omzettingsvergunning voor het pand Wouwermanstaat 2A te Eindhoven bij burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven aan te vragen en een afschrift hiervan tezamen met de ontvangstbevestiging aan [eiser in conventie] ter beschikking te stellen bij uitblijven waarvan [gedaagde in conventie] een dwangsom verbeurt van € 750,00 per dag, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter in goed justitie vaststelt, dat zij in de nakoming van deze veroordeling nalatig blijft;
f) in de kosten van de procedure.
2.2. [eiser in conventie] legt aan de vorderingen - zakelijk weergegeven - het navolgende ten grondslag.
Bij huurovereenkomst van december 2005 heeft [eiser in conventie] aan [gedaagde in conventie] verhuurd de onroerende zaak plaatselijk bekend als restaurant/ (eet) café Knabbel en Babbel, staande en gelegen te Eindhoven aan de Tongelresestraat 232, alsmede de daarboven op de eerste verdieping gelegen (negen) woonruimten, aan de Wouwermanstraat 2A.
De huurovereenkomst houdt onder meer en zakelijk weergegeven, het volgende in:
De huurprijs moet bij vooruitbetaling worden voldaan in 12 termijnen van één maand en de verhuurder moet uiterlijk op de vervaldag van de betrokken huurtermijn daarover kunnen beschikken. Er is een waarborgsom gestort van € 12.127,50 welke dient tot zekerheid voor al hetgeen huurder ingevolge het contract aan verhuurder verschuldigd zal worden. In het geval de waarborgsom is aangesproken dient huurder op eerste verzoek van verhuurder voor een nieuwe waarborgsom zorg dragen die voldoet aan de door verhuurder daaraan te stellen eisen. Indien huurder niet aan deze verplichting voldoet verbeurt hij aan verhuurder per overtreding een direct opeisbare boete van € 500,00 per kalenderdag dat hij in gebreke blijft nadat hij bij aangetekende brief op het verzuim is gewezen.
Indien huurder in gebreke blijft met de correcte betaling van de huursommen en servicekosten is huurder van rechtswege in verzuim zonder dat daartoe een ingebrekestelling is vereist. Huurder is dan tevens verschuldigd de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van 15% van het verschuldigde, alsmede de wettelijke rente vanaf de dag dat huurder in verzuim is.
[gedaagde in conventie] heeft de huur ondanks het bovenstaande regelmatig niet bij vooruitbetaling, derhalve te laat voldaan. De huur wordt structureel te laat voldaan. [gedaagde in conventie] is daar in de correspondentie over het onderhoud van het gehuurde met de toenmalige raadsman van [gedaagde in conventie] op gewezen.
In verband met de te late huurbetaling over de maand maart 2009 is de huidige gemachtigde van [gedaagde in conventie] bij brief van 6 maart 2009 daarvan in kennis gesteld, waarbij is aangegeven dat [eiser in conventie] ingevolge de bepalingen in de huurovereenkomst aanspraak maakt op de buitengerechtelijke kosten van 15% van het verschuldigde bedrag en op de rente, ten bedrage van
€ 701,95 respectievelijk € 8,85. De gemachtigde van [gedaagde in conventie] heeft hier bij brief van 6 maart 2009 op gereageerd, waarbij is uiteengezet dat de huur over maart 2009 te laat is betaald omdat de storting op de rekening van [gedaagde in conventie] via een zogenaamde sealbag te laat is verwerkt. Hierbij werd erkend dat dit [eiser in conventie] niet regardeert, maar dat onder deze omstandigheden ten onrechte aanspraak wordt gemaakt op buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente. Op 9 maart 2009 heeft [eiser in conventie] alleen het huurbedrag ontvangen. [gedaagde in conventie] is bij brief van 19 maart 2009 in kennis gesteld van het uitblijven van het nog dor haar verschuldigde bedrag van € 710,80 en er op gewezen dat [eiser in conventie] dit bedrag verrekend heeft met de waarborgsom. [gedaagde in conventie] is toen eveneens verzocht om het bedrag van de waarborgsom aan te zuiveren met een bedrag van € 710,80, waarbij tevens is aangegeven dat indien dit bedrag niet binnen vijf werkdagen na 19 maart 2009 zou worden voldaan [eiser in conventie] aanspraak zou maken op de boete van € 500,00 per dag.
De gemachtigde van [gedaagde in conventie] heeft laten weten dat het bedrag van € 710,80 niet zou worden voldaan omdat [gedaagde in conventie] normaliter altijd tijdig de huur voldoet en dat indien zij het bedrag al verschuldigd zou zijn [gedaagde in conventie] zich op het recht van opschorting beroept in verband met het achterstallig onderhoud.
Namens [eiser in conventie] is bericht dat er geen punten van achterstallig onderhoud zijn aangevoerd die een opschorting rechtvaardigen en dat [eiser in conventie] bereid is van de boete af te zien indien het bedrag van € 710,80 alsnog zou worden betaald. Bij brief van 24 april 2009 is namens [eiser in conventie] aanspraak gemaakt op laatstvermeld bedrag en op de overeengekomen boete.
De redelijkheid en de billijkheid verzetten zich niet tegen deze aanspraak. Subsidiair maakt [eiser in conventie] aanspraak op een boetebedrag door de kantonrechter te bepalen.
Bij het doornemen van bankafschriften is [eiser in conventie] voorts gebleken dat [gedaagde in conventie] de huur voor de maand maart 2007 ad € 4.244,85 en een aflossing in verband met de aankoop van de inventaris ad € 1.425,00 nog niet had voldaan. Dit is aan de gemachtigde van [gedaagde in conventie] gemeld en er is verzocht alsnog voor betaling van een totaalbedrag van € 5.669,65 zorg te dragen. Aan dit verzoek heeft [gedaagde in conventie] niet voldaan; zij stelt zich op het standpunt dat het bedrag contant is betaald. Dit is onjuist. Indien dit gebeurd zou zijn zou [eiser in conventie] een kwitantie hebben afgegeven dan wel de factuur met " contant voldaan" hebben afgetekend. Dit bedrag dient vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 636,71 en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2007 te worden voldaan.
In de huurovereenkomst is in artikel 13.4 bepaald dat huurder de verhuurder toegang tot het verhuurde dient te verlenen indien verhuurder een onderzoek wil doen instellen naar de wenselijkheid om reparaties te (doen) verrichten of voor te (doen) bereiden.
Waar [gedaagde in conventie] zich onder meer beklaagde over het gehuurde en het door [eiser in conventie] uit te voeren herstel, heeft [eiser in conventie] diverse pogingen ondernomen het gehuurde te inspecteren. Een en ander is tijdig vooraf aan [gedaagde in conventie] kenbaar gemaakt. Desondanks is [eiser in conventie] diverse malen de deur gewezen zodat hij onverrichter zake naar huis kon. [eiser in conventie] heeft recht en belang bij een veroordeling van [gedaagde in conventie] tot nakoming van de onderhavige verplichting, een en ander op straffe van een dwangsom.
In artikel 6.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder zorg moet dragen voor het verkrijgen en behouden van de voor de uitoefening van zijn bedrijf eventueel vereiste vergunningen en/of ontheffingen.
Op 4 augustus 1997 en 13 maart 2002 is aan [eiser in conventie] een kamerverhuurvergunning verleend. In 2006 is de verplichting om over een kamerverhuurvergunning te beschikken komen te vervallen, doch per 12 december 2007 is deze verplichting opnieuw ingevoerd. Voor de reeds bestaande kamerverhuurders is een overgangsregeling in het leven geroepen. Op vertoon van de eerder verleende vergunning kon een nieuwe vergunning worden aangevraagd, de zogenaamde "omzettingsvergunning". [gedaagde in conventie] heeft gedurende de periode waarin de overgangsperiode liep daarop geen beroep gedaan, maar zij kan die aanvraag nog steeds indienen. Gelet op de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst moet [gedaagde in conventie] deze vergunning aanvragen. Vanaf 19 maart 2009 brengt [eiser in conventie] dit al onder de aandacht van [gedaagde in conventie]. Er is in april 2009 wel een aanvraag ingediend, maar die was onvolledig. De gemeente Eindhoven heeft bij [gedaagde in conventie] om aanvullende informatie verzocht, doch op dat verzoek is kennelijk niet gereageerd. Bij brief van 22 oktober 2009 is een en ander nogmaals onder de aandacht van [gedaagde in conventie] gebracht en daarop kwam als reactie dat [gedaagde in conventie] van de behandelend ambtenaar had begrepen dat [eiser in conventie] als pandeigenaar zou zijn aangeschreven en het in principe op zijn weg zou liggen de aanvraag in te dienen en werd aan [eiser in conventie] verzocht aan te geven of hij bereid was de omzettingsvergunning aan te vragen. [eiser in conventie] is door de gemeente nooit aangeschreven. Uit een contact met de behandelend ambtenaar is gebleken dat er sprake was van een miscommunicatie. [gedaagde in conventie] kan zo nodig namens [eiser in conventie] de aanvraag indienen. Dit is ook aan [gedaagde in conventie] bericht. Bij brief van 14 december 2009 is [gedaagde in conventie] nogmaals gesommeerd de aanvraag in te dienen. Nu [gedaagde in conventie] hiermee in gebreke is gebleven heeft [eiser in conventie] recht en belang bij de onderhavige vordering. Het beschikken over een dergelijke vergunning is van essentieel belang voor het mogen verhuren van kamers ter plaatse. Het huidige gebruik is thans in strijd met de wet, met alle mogelijke consequenties - waaronder bestuurlijke handhaving - van dien.
2.3. [gedaagde in conventie] heeft - zakelijk weergegeven - het volgende verweer gevoerd.
Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst was [gedaagde in conventie] al geruime tijd werkzaam in de in het gehuurde gevestigde horecaonderneming waarbij [eiser in conventie] betrokken was. [gedaagde in conventie] heeft de inventaris van [eiser in conventie] gekocht en is de huurovereenkomst met [eiser in conventie] aangegaan. Zij heeft de huurovereenkomst in goed vertrouwen, met name ook ter zake de staat en (onderhouds) toestand van het gehuurde ondertekend. Vervolgens heeft zij op of omstreeks 1 januari 2006 "Eetcafé Knabbel en Babbel " geopend en heeft zij aanzienlijke bedragen in het gehuurde geïnvesteerd om de zaak er "op en top" uit te laten zien, te meer omdat partijen er al vaker over hadden gesproken dat [gedaagde in conventie] het betreffende pand zou kunnen kopen.
[gedaagde in conventie] betaalde maandelijks de overeengekomen huur en de afbetalingen ter zake de overname van de inventaris aan [eiser in conventie]. Dat gebeurde normaliter altijd per bank, doch het is ook wel voorgevallen dat door omstandigheden het verschuldigde contant aan [eiser in conventie] werd betaald. Het is ook regelmatig voorgevallen dat door omstandigheden een betaling enkele dagen te laat plaatsvond, doch vanwege de goede relatie heeft [eiser in conventie] daar nimmer een probleem van gemaakt of daartegen geprotesteerd.
Partijen hebben onderhandeld over de aankoop door [gedaagde in conventie] van het pand, maar de door [eiser in conventie] neergelegde vraagprijs was veel te hoog, temeer omdat sprake was van groot achterstallig onderhoud en verdere herstelwerkzaamheden. [gedaagde in conventie] heeft [eiser in conventie] erop gewezen dat deze onderhouds- en herstelwerkzaamheden voor zijn rekening uitgevoerd zouden moeten worden en dat de daarmee gepaarde aanzienlijke kosten verdisconteerd zouden moeten worden in de vraagprijs. Partijen werden het niet eens en de onderhandelingen zijn medio maart 2008 afgebroken, maar een en ander had wel tot gevolg dat de relatie tussen partijen was verslechterd. [eiser in conventie] heeft vervolgens gemeend om [gedaagde in conventie] via zijn advocaat aan te schrijven op enkele verplichtingen, van relatief ondergeschikt belang, uit de huurovereenkomst na te komen, waarna de gemachtigde van [gedaagde in conventie] [eiser in conventie] nogmaals heeft gewezen op het aanwezige groot achterstallig onderhoud en is gesommeerd om dit binnen drie weken nadien voor zijn rekening te nemen.
Hierop volgde een omvangrijke correspondentie. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een bespreking op 27 maart 2009, waarbij is afgesproken op welke wijze partijen de onderhoud- en herstelwerkzaamheden zouden gaan uitvoeren. [gedaagde in conventie] heeft voldaan aan alle in dat verband gemaakte afspraken, maar [eiser in conventie] heeft daaraan slechts gedeeltelijk voldaan.
Gaandeweg de onderhouds- en herstelwerkzaamheden moest [gedaagde in conventie] constateren dat, in tegenstelling tot hetgeen [eiser in conventie] haar had voorgehouden bij het aangaan van de huurovereenkomst de in het gehuurde aanwezige elektriciteitsinstallatie en/ of bedrading niet voldeed aan de daaraan minimaal te stellen eisen. Zij heeft [eiser in conventie] voorgehouden dat hij daarvan reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst weet had of kon hebben. [eiser in conventie] heeft uitdrukkelijk verklaard dat de installatie en bedrading voor het sluiten van de huurovereenkomst voldeed aan de ter zake geldende normen. [eiser in conventie] heeft haar opzettelijk anders voorgehouden. [eiser in conventie] beroept zich op een schrijven van Verwey elektrische hulpdienst d.d. 1 november 2005, doch navraag bij Verwey heeft geleerd dat gen sprake is geweest van een deugdelijk onderzoek, doch slechts van een visuele inspectie, dus niet van een inspectie van de installatie die niet met het blote oog zichtbaar was.
[gedaagde in conventie] heeft [eiser in conventie] aangegeven dat van haar niet kan worden verlangd dat zij alle kosten van naar raming € 1.750,00 voor haar rekening zou nemen. [gedaagde in conventie] heeft [eiser in conventie] in oktober 2008 aansprakelijk gesteld voor alle met het herstel van een en ander gepaard gaande kosten.
Bovendien bleek uit een aanschrijving die [gedaagde in conventie] ontving van de Dienst Brandweer en Crisisbeheersing d.d. 11 juni 2008 dat het gehuurde voor wat betreft de bovenverdieping in verband met kamerverhuur niet voldeed aan de eisen van brandveiligheid. [gedaagde in conventie] is van mening dat [eiser in conventie] dit wist, althans kon of behoorde te weten. Ergo er was sprake van bedrog en/of dwaling. Omdat [gedaagde in conventie] de kamers verhuurt en zij naar de letter van de huurovereenkomst gehouden is ervoor te zorgen dat de voor de uitoefening van het bedrijf benodigde vergunningen worden verkregen/ behouden, heeft zij de benodigde werkzaamheden onder protest uitgevoerd. Voor de daarmee gepaard gaande kosten heeft [gedaagde in conventie] [eiser in conventie] aansprakelijk gesteld.
Een en ander heeft geleid tot een ernstige vermindering van het huurgenot bij [gedaagde in conventie].
Verder wordt [eiser in conventie] ongerechtvaardigd verrijkt door een gebrekkig pand aan [gedaagde in conventie] te verhuren en haar vervolgens te verplichten om alle noodzakelijke kosten voor eigen rekening te herstellen.
Voor zover het al juist is dat [gedaagde in conventie] de huur structureel te laat heeft voldaan, heeft [eiser in conventie] daar nooit tegen geprotesteerd en zij mocht er dan ook op vertrouwen dat [eiser in conventie] dit niet bezwaarlijk vond. Het is volstrekt in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid om aanspraak te maken op de buitengerechtelijke incassokosten in verband met de niet tijdige betaling van de huur over maart 2009 omdat er geen sprake is geweest van opzet of kwade wil.
Daarnaast kwam [gedaagde in conventie] een beroep op opschorting toe in verband met het door [eiser in conventie] te herstellen achterstallig onderhoud. Het gevorderde rentebedrag ad € 8,84 is coulancehalve door [gedaagde in conventie] betaald.
De huur en de aflossingstermijn voor de inventaris over de maand maart 2007 is contant betaald. Er is nooit eerder een kwitantie afgegeven. Het is ook volstrekt onaannemelijk dat deze bedragen niet zouden zijn betaald en dat [eiser in conventie] dit pas na twee jaar zou hebben ontdekt. Bij de huur van maart 2009 was 8 dagen te laat betalen al te veel.
[eiser in conventie] heeft in het verleden inderdaad aangegeven het gehuurde te willen komen inspecteren, maar er was nimmer sprake van "dringende werkzaamheden die aan het gehuurde moesten worden uitgevoerd, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW.
Voorts werden twee bezoeken aangekondigd terwijl het [gedaagde in conventie] niet schikte, eenmaal vanwege een kinderfeestje en eenmaal vanwege familieomstandigheden. [gedaagde in conventie] had recht om [eiser in conventie] om een andere datum te vragen. Zij heeft haar verplichtingen op grond van artikel 13.4 van de huurovereenkomst niet geschonden.
[eiser in conventie] heeft geen recht op incassokosten wegens de te late betaling van de huur over de maand maart 2009. Bovendien kan de rechter deze incassokosten matigen en verder is een sprake van kosten als bedoeld in artikel 6:96 tweede lid onder b en c BW. Niet gebleken is dat er werkzaamheden zijn verricht anders dan die ter voorbereiding van een procedure en ter instructie van de zaak.
[eiser in conventie] had deze kosten niet mogen verrekenen met de waarborgsom en [gedaagde in conventie] is dan ook te onrechte aangesproken op aanzuivering van de waarborgsom.
Uit het voorgaande volgt dat er geen sprake kan zijn van verschuldigdheid van de boete van
€ 500,00 per dag.
Subsidiair is [gedaagde in conventie] van mening dat de boete dient te worden gematigd.
Meer subsidiair komt [gedaagde in conventie] een beroep op opschorting toe.
[eiser in conventie] is ernstig tekortgeschoten in zijn onderhouds- en herstelverplichtingen en het is gezien alle omstandigheden niet redelijk noch billijk wanneer de hiervoor geduide kosten van herstel voor rekening van [gedaagde in conventie] zouden komen c.q. blijven. [eiser in conventie] is gehouden tot vergoeding van de schade ad € 14.000,00 die [gedaagde in conventie] ter zake de noodzakelijk gebleken investeringen m.b.t. brandveiligheid heeft geleden voorts tot vergoeding van de schade m.b.t. herstel elektrische installatie ad
€ 1.750,00 en de schade vanwege de nog niet verrichte herstelwerkzaamheden ad € 500,00.
2.4. Op voormelde gronden vordert [gedaagde in conventie] in reconventie veroordeling van [eiser in conventie] om aan [gedaagde in conventie] een totaalbedrag van € 16.250,00 te betalen.
2.5. [eiser in conventie] heeft tegen de vordering in reconventie het volgende verweer gevoerd.
De huurovereenkomst bevat de verplichting voor de huurder dat zij ervoor zorg dient te dragen dat het gehuurde moet blijven voldoen aan de door de overheid gestelde eisen. Dit geldt ook voor de eis van brandveiligheid. [gedaagde in conventie] is door de Brandweer Eindhoven gesommeerd maatregelen te treffen. De daartoe verrichte werkzaamheden komen ingevolge artikel 21.11 van de huurovereenkomst voor rekening van [gedaagde in conventie]. Voor zover het pand ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst al niet aan de brandveiligheidseisen voldeed, hetgeen [eiser in conventie] bestrijdt, betwist hij uitdrukkelijk daarvan op de hoogte te zijn geweest. Het beroep op dwaling/ bedrog moet als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Subsidiair bestrijdt [eiser in conventie] de omvang van de gemaakte kosten.
Met betrekking tot het herstel van de elektrische installatie merkt [eiser in conventie] het volgende op. [gedaagde in conventie] heeft getekend voor het feit dat zij het gehuurde in goede staat heeft ontvangen. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is uitdrukkelijk aandacht besteed aan de elektrische installatie. [eiser in conventie] verwijst naar de verklaring van Verweij Elektrohulpdienst d.d. 1 november 2005, die ziet op de keuring van de volledige elektrische installatie.
De gebreken betreffen met name de beschadigingen aan de wandcontactdozen en niet de bedrading. Op grond waarvan de inspecteur van HeRe ( zie inspectieverslag productie 12 [eiser in conventie]) kan zeggen dat de gebreken reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig waren is [eiser in conventie] een raadsel. De huurovereenkomst is op 1 januari 2006 ingegaan en het verslag is op 30 januari 2008 opgemaakt.
Ook op dit punt is er geen sprake van dwaling of bedrog. Bij brief van 23 januari 2009 is er een tweede rapport van HeRe toegezonden (productie 37) waarin is aangegeven dat de elektrische installatie nog steeds niet voldoet. De kosten van herstel worden geraamd op € 1.750,00. Op 27 maart 2009 heeft er overleg plaatsgevonden tussen partijen waarbij het rapport van HeRe is doorgenomen. Ter zake de elektra installatie is overeengekomen dat [eiser in conventie] de zolderverdieping van 2 lichtpunten zal laten voorzien en dat de overige elektra-aansluitingen worden afgedopt. Het stopcontact in de keuken boven de kraan zal door [gedaagde in conventie] worden verwijderd/afgedekt (zie productie 51) Hiermee is de kwestie afgewikkeld.
Met betrekking tot de gevorderde schade ad € 500,00 wegens door [eiser in conventie] niet verrichte herstelwerkzaamheden merkt [eiser in conventie] het volgende op. [eiser in conventie] heeft er geen enkel belang bij het pand niet te onderhouden. De herstelwerkzaamheden zijn zo spoedig als mogelijk uitgevoerd. Dit is bij brief van 8 juli 2009 aan [gedaagde in conventie] bericht (zie productie 61). Daarbij is tevens aangekondigd dat de zolderverdieping nog behandeld moest worden tegen boktor en dat nog een aantal hoekpannen dienen te worden aangebracht. Hieraan is uitvoering gegeven. Het proces-verbaal van oplevering d.d. 11 september 2009 dat door [gedaagde in conventie] is overgelegd was [eiser in conventie] niet eerder bekend.
2.6. Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd zal, indien van belang, onder de beoordeling worden teruggekomen.
3. De beoordeling
in conventie en in reconventie
3.1. De gestelde huurovereenkomst staat tussen partijen vast en ook dat deze bepalingen bevat zoals door [eiser in conventie] in de dagvaarding aangehaald en welke hiervoor kort zijn samengevat. Tijdens de comparitie van partijen zijn ook nog andere kwesties tussen partijen aan de orde geweest, maar de kantonrechter zal zich beperken tot de geschilpunten die in de dagvaarding en de conclusies aan de orde zijn gesteld. Het geschilpunt tussen partijen of het nu wel of niet van aanvang de bedoeling is geweest dat [gedaagde in conventie] het gehuurde zou kopen laat de kantonrechter verder ook buiten beschouwing omdat dat niet relevant is voor de beoordeling in deze zaak.
3.2. Met betrekking tot vordering sub a) en sub b) van [eiser in conventie] overweegt te kantonrechter als volgt.
Het is juist dat [gedaagde in conventie] de huur over de maand maart 2009 pas op 9 maart 2009, derhalve te laat ,heeft betaald. [gedaagde in conventie] is daardoor in verzuim geraakt en is in ieder geval de wettelijke rente over de periode dat er te laat betaald is verschuldigd. Die rente is overigens reeds door [gedaagde in conventie] voldaan.
Zoals eerder overwogen heeft [eiser in conventie] tevens op grond van artikel 14.2 aanspraak gemaakt op de buitengerechtelijke incassokosten van 15 % over het verschuldigde bedrag, zijnde € 701,95 en hij heeft dit bedrag verrekend met de waarborgsom. De vordering sub a) strekt tot aanzuivering van die waarborgsom en de vordering sub b) betreft de overeengekomen boetes van € 500,00 per dag wegens het niet nakomen van deze verplichting tot aanzuivering.
Op de buitengerechtelijke incassokosten kan naar het oordeel van de kantonrechter echter slechts aanspraak op worden gemaakt indien daadwerkelijk buitengerechtelijke incassowerkzaamheden hebben plaatsgevonden met het doel betaling te bewerkstelligen. Nu heeft de gemachtigde van [eiser in conventie] bij brief van 6 maart 2009 aan de gemachtigde van [gedaagde in conventie] weliswaar "en passant" (want die brief betrof een afspraak voor een bezichtiging) aanspraak gemaakt op betaling van die huur, maar die brief heeft niet bewerkstelligd dat [gedaagde in conventie] tot betaling is overgegaan. [gedaagde in conventie] heeft namelijk onweersproken aangevoerd dat de te laten betaling het gevolg is geweest van het feit dat zij enige dagen voor 1 maart 2009 geld in een sealbag bij de bank heeft bezorgd, maar dat dit geld met vertraging op haar bankrekening is bijgeboekt, zodat de huur te laat is betaald. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat het onder deze omstandigheden in strijd is met de redelijkheid en de billijkheid om aanspraak te maken op de - hoewel overeengekomen - incassokosten.
Een en ander brengt mee dat [eiser in conventie] ten onrechte het bedrag van € 701,95 met de waarborgsom heeft verrekend en dat betekent dat deze beide vorderingen moeten worden afgewezen.
3.3. Met betrekking tot de vordering sub c).
Deze betreft de huur en de afbetaling voor de inventaris die in maart 2007 moest worden betaald.
[gedaagde in conventie] heeft aangevoerd dat deze bedragen contant zijn betaald, doch dat is door [eiser in conventie] betwist. Dit betekent dat [gedaagde in conventie] haar stelling zou moeten bewijzen. [gedaagde in conventie] heeft bewijs aangeboden door het horen van haarzelf en van de heer [getuige]. De heer [getuige] is, gelet op de stukken en zijn uitlatingen tijdens de comparitie van partijen, zoals " wij zijn met handen en voeten gebonden", "ik sta met mijn rug tegen de muur" en "ik heb een eetcafé en geen kamerverhuurbedrijf", gelijk te stellen met een partijgetuige en aangezien er geen ander bewijs is aangeboden zal [gedaagde in conventie] in verband met artikel 164 lid 2 Rv niet in het bewijs kunnen slagen. De kantonrechter zal [gedaagde in conventie] dan ook niet toelaten tot dat bewijs. Deze beslissing valt naar het oordeel van de kantonrechter niet onder het verbod van een bewijsprognose.
Deze vordering van [eiser in conventie] wordt dan ook toegewezen.
3.4. Met betrekking tot de vordering sub d).
Deze vordering wordt afgewezen reeds omdat [eiser in conventie] zelf heeft aangegeven dat alle reparaties zijn verricht en hij dus geen belang heeft bij deze vordering. Bovendien is niet gebleken dat [gedaagde in conventie] [eiser in conventie] ten onrechte de toegang tot het gehuurde heeft ontzegd. [gedaagde in conventie] heeft gemotiveerd aangegeven dat zij tot twee maal toe een goede reden had om [eiser in conventie], ondanks een aankondiging daartoe van de zijde van [eiser in conventie], niet tot het gehuurde toe te laten. [eiser in conventie] heeft dit niet ontkracht.
3.5. Met betrekking tot vordering sub e).
Deze betreft de omzettingsvergunning oftewel kamerverhuurvergunning.
Deze dient ingevolge de huurovereenkomst door [gedaagde in conventie] aangevraagd te worden. [gedaagde in conventie] stelt echter dat haar door de behandelend ambtenaar van de gemeente Eindhoven te kennen is gegeven dat deze door [eiser in conventie] als eigenaar aangevraagd moet worden en dat de aanvraag als zij deze indient niet ontvankelijk zal worden verklaard. [eiser in conventie] heeft dit bestreden en bovendien aan [gedaagde in conventie] een machtiging verstrekt om de aanvraag zonodig namens hem in te dienen.
Gelet op dit een en ander wordt deze vordering toegewezen, met dien verstande dat het woord "ontvankelijk" zal worden weggelaten, omdat de ontvankelijkheid niet geheel in de macht van [gedaagde in conventie] ligt, de termijn in plaats van op één week op zes weken zal worden gesteld en de dwangsom op
€ 50,00 per dag, met een maximum.
3.6. Met betrekking tot de vorderingen van [gedaagde in conventie] overweegt de kantonrechter als volgt.
Uit artikel 21.11 van het huurcontract volgt dat werkzaamheden ten behoeve van de brandveiligheid voor rekening van de huurder komen. Zoals uit haar stellingen blijkt stelt [gedaagde in conventie] zich op het standpunt dat [eiser in conventie] voor die kosten ad € 14.000,00 aansprakelijk is. [gedaagde in conventie] heeft het in dit verband over bedrog en/of dwaling, maar daargelaten de omstandigheid dat, als van een van deze wilsgebreken sprake is, dit slechts tot (partiële) vernietiging van de overeenkomst kan leiden en niet tot aansprakelijkheid, is niet komen vast te staan dat [eiser in conventie] ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst wist of behoorde te weten dat het verhuurde niet aan de brandveiligheidseisen voldeed.
Verder heeft [gedaagde in conventie] nog melding gemaakt van verminderd huurgenot, maar als [gedaagde in conventie] die mening was toegedaan dan had zij de weg van artikel 7:207 BW moeten volgen en huurprijsvermindering moeten aanvragen. In deze procedure kan een eventueel verminderd huurgenot geen rol spelen.
Ook heeft [gedaagde in conventie] zich nog terloops op het standpunt gesteld dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, maar zij heeft dat onvoldoende toegelicht. Verder volgen deze kosten simpelweg uit de huurovereenkomst.
Voor wat betreft de elektrische installatie heeft [eiser in conventie], zoals boven weergegeven, onder meer aangevoerd dat de elektrische installatie bij het aangaan van de huurovereenkomst aan de geldende normen voldeed en dat partijen op 27 maart 2009 overleg hebben gehad over het tweede inspectieverslag van HeRe (waarin een geraamde kostenpost van € 1.750,00 voorkomt) waarbij afspraken zijn gemaakt tussen partijen, welke ook zijn uitgevoerd en dat daarmee de kwestie was afgewikkeld. [gedaagde in conventie] heeft dit een en ander niet dan wel onvoldoende weersproken en heeft evenmin aannemelijk gemaakt laat staan bewezen dat zij € 1.750,00 extra aan kosten heeft of heeft gehad.
Ook dit deel van de vordering van [gedaagde in conventie] wordt dan ook afgewezen.
Met betrekking tot de post van € 500,00 merkt de kantonrechter op dat deze post niet is onderbouwd. Daarnaast heeft [eiser in conventie] aangevoerd dat bij brief van 8 juli 2009 (productie 61) aan [gedaagde in conventie] is bericht dat nagenoeg alle werkzaamheden waren uitgevoerd en dat de zolderverdieping nog moest worden behandeld tegen boktor en dat nog een aantal juist hoekpannen dienden te worden aangebracht. Verder heeft [eiser in conventie] aangevoerd dat hieraan ook uitvoering is gegeven.
De kantonrechter wijst erop dat in de brieven die na juli 2009 door de gemachtigde van [gedaagde in conventie] aan de gemachtigde van [eiser in conventie] zijn geschreven met geen woord wordt gerept over het niet geheel uitgevoerd zijn van alle herstel- onderhoudswerkzaamheden. Deze vordering is dan ook rauwelijks ingesteld en kan reeds om die reden niet slagen.
3.7. Nu in conventie partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten in conventie worden gecompenseerd. [gedaagde in conventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie.
4. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagde in conventie]
I om [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 4.244,85 en van € 1.425,00, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 1 maart 2007 tot aan de dag der voldoening;
II om binnen zes weken na betekening van dit vonnis een aanvraag omzettingsvergunning voor het pand Wouwermanstraat 2A te Eindhoven bij burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven aan te vragen en een afschrift daarvan tezamen met een ontvangstbevestiging aan [eiser in conventie] ter beschikking te stellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag dat [gedaagde in conventie] in de nakoming van deze veroordeling nalatig blijft, met een maximum van € 2.000,00;
wijst af het meer of anders gevorderde;
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
in reconventie
wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie] af;
veroordeelt [gedaagde in conventie] in de kosten van deze procedure in reconventie tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser in conventie] begroot op € 300,00 aan bijdrage salaris gemachtigde;
in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.G. Robers, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 maart 2010.