Uitspraak
RECHTBANK 's-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie 's-Hertogenbosch
Zaaknummer : 655635
Rolnummer : CV EXPL 09-10556
Uitspraak : 25-03-2010
in de zaak van:
Bouwvereniging Huis en Erf,
gevestigd te Schijndel,
eiseres,
gemachtigde: mr E. de Ruiter
t e g e n :
mevrouw [C]
wonende te [woonplaats]
gedaagde,
kosteloos procederende ingevolge toevoeging d.d. 30 oktober 2009, nr [nummer]
gemachtigde mr P.J.A. van de Laar
Partijen zullen verder ook worden aangeduid als 'verhuurster' enerzijds en '[C]' anderzijds.
Het verloop van de procedure
1.1. Verhuurster heeft na intrekking van de dagvaarding d.d. 19 oktober 2009, bij dagvaarding van 21 oktober 2009 en na vermindering van eis gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. de tussen haar en [C] gesloten huurovereenkomst ten aanzien van de standplaats met onmiddellijke ingang, dan wel op een door de rechter te bepalen datum, zal ontbinden;
2. [C] zal veroordelen om met inachtneming van drie weken, althans een door de rechter te bepalen termijn, de standplaats gelegen te [woonplaats] aan [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voorzover deze laatste niet het eigendom van verhuurster zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van verhuurster te stellen, met machtiging aan verhuurster om, indien [C] met die ontruiming in gebreke mochten blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen door een gerechtsdeurwaarder overeenkomstig de bepalingen van de wet en op kosten van huurders;
3. [C] zal veroordelen om aan verhuurster te betalen ter zake achterstallige huurpenningen de som van € 382,37;
4. [C] zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
1.2. [C] is in rechte verschenen en heeft een conclusie van antwoord genomen.
1.3. Vervolgens is een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op 17 februari 2010, gelijktijdig met de comparitie in de zaken met nrs 655629,655634 en 655636, die betrekking hebben op gelijksoortige vorderingen met betrekking tot de standplaatsen aan [adressen]. Door verhuurster zijn op voorhand ten behoeve van die comparitie producties in het geding gebracht. [C] stelt dat noch zij, noch haar raadsman de producties 10,11 en 12 hebben ontvangen. De kantonrechter laat deze producties daarom hier buiten beschouwing. Verhuurster heeft haar vordering ter zake de huurachterstand verminderd bij akte d.d. 22 februari. Daarna is vonnis bepaald.
Het geschil en de beoordeling ervan
2. In rechte kan van de navolgende feiten worden uitgegaan:
2.1. De gemeente Sint Michielsgestel verhuurde met ingang van 14 september 2004 aan [C] een standplaats voor een woonwagen, gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats]. Sinds 1 juli 2008 heeft verhuurster de huurovereenkomst van de standplaats overgenomen van de gemeente. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 110,39 per maand.
2.3. Het gehuurde maakt deel uit van een kleinschalig woonwagenkamp. Onder meer op 13 augustus 2009 heeft de politie een inval gedaan in het woonwagenkamp waarbij hennepkwekerijen zijn aangetroffen in bergingen die zich bevonden op de gehuurde standplaatsen met de adressen [adressen] te [woonplaats]. Op de standplaats van [C] is op 13 augustus 2009 een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen, waarbij ongeveer 128 hennepplanten en de materialen en goederen die voor het kweken van die planten nodig waren door de politie in beslag genomen zijn. Tevens blijkt uit het proces verbaal dat er een illegale elektriciteitsaansluiting was gemaakt vanuit de meterkast, met een toevoerleiding naar de hennepplantage. Door deze manipulatie werd de afgenomen elektriciteit niet meer correct via de meter geregistreerd.
2.4. In het proces-verbaal dat door de politie van deze inval is opgemaakt, waarvan een kopie door verhuurster in het geding is gebracht, bevindt zich een verklaring van [C]. Daarin verklaart zij dat zij de eigenares is van de aangetroffen hennepkwekerij, deze zelf heeft aangelegd en dat zij weet dat dit niet is toegestaan.
3. Verhuurster legt naast voormelde feiten aan haar vordering onder meer het volgende ten grondslag.
Verhuurster heeft in 2004 een convenant gesloten met de gemeente Sint Michielgestel, de Regiopolitie Brabant-Noord, het Openbaar Ministerie en de energieleverancier Essent omtrent de gezamenlijke aanpak van drugsoverlast vanuit (huur)woningen. Dit convenant heeft tot doel hennepkwekerijen aan te pakken in het politiedistrict Aa en Dommel, waarbij een uitwisseling van gegevens mogelijk wordt gemaakt tussen politie, gemeente, woningcorporaties, stroomleverancier en Openbaar Ministerie.
Verhuurster heeft geen winstoogmerk en heeft de verplichting om als sociaal verhuurster betaalbare woningen aan haar doelgroep te verhuren. Daarbij hoort ook de zorg voor de woonomgeving op het punt van leefbaarheid en veiligheid. Gelet op de hoeveelheid hennepplanten die bij het gehuurde zijn aangetroffen kan men spreken van een bedrijfsmatig karakter van de hennepkwekerij. Het gehuurde heeft echter een woonbestemming. Verhuurster heeft een gerechtvaardigd belang om bedrijfsmatige hennepteelt op haar standplaatsen tegen te gaan om verloedering in de woonomgeving te voorkomen. Van een hennepkwekerij gaat een negatieve invloed uit op de woonomgeving. Verhuurster wijst er voorts op dat zij een zwaarder verzekeringsrisico loopt vanwege het hogere brandgevaar dat wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van de hennepkwekerij, en in dit geval extra vergroot wordt door het illegaal aftappen van elektrische stroom. Het bovenstaande in aanmerking genomen levert de aanwezigheid van de hennepkwekerij op het gehuurde wanprestatie op van [C]. Verhuurster wijst op haar internetsite, waarin haar hennepbeleid is vermeld, namelijk het direct starten van een juridische procedure waarbij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Tevens wijst zij op de informatie die zij op 26 juni 2008 aan alle bewoners van [adres] heeft doen toekomen, waarin zij in de bijlage van die brief wijst op haar hiervoor geschetste strenge hennepbeleid. Gelet op dit beleid verzoekt zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4. [C] voert het volgende verweer. Zij erkent dat zij een illegale hennepkwekerij exploiteerde op het gehuurde. In het oorspronkelijk huurcontract met de gemeente Sint Michielsgestel was niet opgenomen dat het verboden was om een hennepkwekerij te hebben op de standplaats. Dit is weliswaar vermeld in de huurvoorwaarden van de huidige verhuurster, maar met die voorwaarden is [C] niet bekend, noch heeft zij daarmee ingestemd. Voor zover die voorwaarden al zouden gelden, wijst zij erop dat daarin is vermeld dat in het gehuurde geen hennep mag worden gekweekt,. Haar kwekerij stond op de standplaats die zij huurde, en bevond zich dus niet in het gehuurde. Er is daarom geen sprake van gevaar voor het gehuurde. De grond vergaat immers niet bij brand. Verhuurster loopt geen verhoogd verzekeringsrisico. Zij stelt nooit eerder gewaarschuwd te zijn dat het houden of telen van hennep niet geoorloofd zou zijn. De brief van 26 juni 2008 (prod. 8 verhuurster) heeft zij nooit ontvangen.
[C] wordt ernstig geschaad in haar belangen. Zij is reeds een reeks van jaren op deze standplaats woonachtig, waar haar familie woont. Er is sprake van een hechte woonwagengemeenschap en zij kan zich niet voorstellen daarbuiten te moeten leven.
Zij betwist dat er sprake is van een huurachterstand zoals aanvankelijk gevorderd van
€ 492,72. Er zou maar één maand achterstand zijn. Er is volgens haar geen sprake van toerekenbare tekortkoming.
5. De kantonrechter oordeelt als volgt.
5.1. Gelet op de hoeveelheid planten die in de hennepkwekerij is aangetroffen en gelet op de professionele inrichting ervan, zoals door [C] ook niet is weersproken en ook blijkt uit het proces-verbaal van politie, staat in rechte genoegzaam vast dat de kwekerij in de berging van [C] een bedrijfsmatig karakter had. Het is een feit van algemene bekendheid dat een illegale bedrijfsmatige hennepkwekerij een groter risico van brand met zich meebrengt, waardoor het verzekeringsrisico verhoogd wordt en de veiligheid van de omwonenden in het geding komt, en dat van de aanwezigheid van een hennepkwekerij ook anderszins een nadelige invloed uitgaat op de woonomgeving voor wat betreft de veiligheid en leefbaarheid. Het is dan ook evident dat verhuurster en andere huurders van de nabijgelegen woonwagens c.q. standplaatsen hiervan nadeel (kunnen) ondervinden.
Het feit dat de hennepteelt was ondergebracht in een op de standplaats zelfgebouwde berging, die aangebouwd was tegen de berging van verhuurster behorend bij de standplaats, en dus niet "in" het gehuurde maakt dit niet anders.
De stelling van [C] dat er geen verbod op het kweken van hennep vermeld staat in haar huurovereenkomst met de gemeente Sint Michielsgestel, treft geen doel. Niet gesteld of gebleken is immers dat de gemeente hiervan op de hoogte was en dit gedoogde, laat staan dat zij dit goedvond. In de huurovereenkomst met de gemeente is overeengekomen: "De gehuurde standplaats is uitsluitend bestemd voor het plaatsen van een woonwagen". Aldus is het gebruik van een deel van de standplaats voor een illegale professionele hennepkwekerij niet toegestaan. Ander dan dit overeengekomen gebruik en met name het plaatsen van een illegale bedrijfsmatige hennepkwekerij levert strijd op met de verplichting het gehuurde overeenkomstig zijn bestemming te gebruiken. Hiermee staat reeds vast dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming door [c] in de naleving van de huurovereenkomst met verhuurster. Het is overigens vaste rechtspraak van het gerechtshof in dit ressort (o.a. Hof 's Hertogenbosch 17-03-2009, HD 200.002.440) dat het aanwezig hebben van een bedrijfsmatige hennepkwekerij in een huurwoning, waarmee een standplaats of een gehuurde woonwagen volgens artikel 7:233 BW Pro gelijkgesteld dienen te worden, zonder meer strijd oplevert met de verplichting de gehuurde standplaats en/of woonwagen volgens hun bestemming te gebruiken.
De illegale bedrijfsmatige thuiskweek van hennep is aldus tevens in strijd met de verplichting van een huurder om zich als goed huurder te gedragen en leert ook in dit opzicht een toerekenbare tekortkoming van [c] jegens verhuurster op. De stelling van [C], dat er geen groter brandgevaar is omdat de kwekerij zich niet in het gehuurde bevond, maar op de standplaats, en dat de standplaats niet kan afbranden, treft geen doel. Brand in een schuurtje op een standplaats, kan immers overslaan naar de omliggende schuren en woonwagens. Er was hier ook sprake van illegaal afgetapte elektriciteit, hetgeen het brandgevaar extra verhoogde.
Voor de beoordeling of de tekortkomingen als hiervoor vermeld een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, verwijst de kantonrechter naar hetgeen hierna wordt overwogen en beslist.
6. De huurders van de standplaatsen waarop de illegale hennepkwekerijen zijn aangetroffen, hebben middels hun raadslieden in zijn algemeenheid betoogd dat zij recht hebben op een tweede kans, die volgens hen zou worden open gelaten in het hiervoor genoemde convenant uit 2004, "gezamenlijke aanpak drugsoverlast vanuit ( huur) woningen", waarin is vermeld: "indien bij huurders, ondanks een eerdere waarschuwing, het kweken van hennep of handel in drugs wordt geconstateerd, de verhuurder zal overgaan tot ontbinding en ontruiming van de verhuurde woningen". Huurders stellen nooit eerder te zijn gewaarschuwd en de brief van 26 juni 2008 nooit te hebben ontvangen.
7. [C] en de andere huurders hebben een beroep gedaan op de mogelijkheid voor een tweede kans, die volgens hen zou worden open gelaten in het hiervoor genoemde convenant d.d. 2004, "gezamenlijke aanpak drugsoverlast vanuit ( huur) woningen", waarin is vermeld: "indien bij huurders, ondanks een eerdere waarschuwing, het kweken van hennep of handel in drugs wordt geconstateerd, de verhuurder zal overgaan tot ontbinding en ontruiming van de verhuurde woningen". Zij stellen nooit eerder te zijn gewaarschuwd.
De door [C] en de andere huurders tijdens de comparitie ook wel verdedigde uitleg van het convenant, namelijk dat zij pas nadat zij voor de eerste keer betrapt zijn op het kweken van hennep en nadat zij ervoor gewaarschuwd zijn dat bij een volgende keer de verhuurder over zou gaan tot ontbinding en ontruiming, en pas nadat zij vervolgens weer betrapt worden op het kweken van hennep, de verhuurder tot ontruiming zou mogen overgaan, is een uitleg die niet strookt met de tekst noch met de bedoeling van het convenant, namelijk een streng beleid tegen het illegaal bedrijfsmatig kweken van hennep. Daarin past niet dat iedere huurder als het ware een vrijbrief zou krijgen voor een eerste kwekerij. Dit verweer wordt verworpen.
Daargelaten dat de kantonrechter het niet aannemelijk acht dat de hiervoor door verhuurster genoemde brief van 26 juni 2008 met bijlage, overgelegd als productie 8 bij dagvaarding, door [C] niet zou zijn ontvangen, aangezien de postbezorging in Nederland zelden tot verloren poststukken leidt, oordeelt de kantonrechter dat [C] geen rechten kan ontlenen aan de afspraken die gemaakt zijn in het door [C] genoemde (en tot dusverre haar onbekende) convenant. Zij was daarbij immers geen partij. Het staat verhuurster vrij om een streng hennepbeleid te voeren. Gelet op het via haar internetsite bekend gemaakte beleid van verhuurster, in samenhang met het feit dat in de loop der jaren middels radio en televisie ruime aandacht is besteed aan het feit dat woningcorporaties het illegaal kweken van hennep in hun huurwoningen niet tolereren, is dit strenge beleid van woningcorporaties inmiddels een feit van algemene bekendheid. Uit de verklaring van [c] zelf aan de politie, was het haar duidelijk dat zij door het hebben of toelaten van een bedrijfsmatige hennepkwekerij op het gehuurde haar standplaats op het spel zette.
7.2. De door [C] aangevoerde omstandigheden, te weten dat zij reeds lange tijd in [woonplaats] woonachtig is, dat in [woonplaats] geen andere woonwagenstandplaatsen aanwezig zijn, en dat haar een leven buiten haar familie niet mogelijk lijkt, alsmede het feit dat zij rond 18 maart 2010 uitgerekend was om te bevallen, zoals ter zitting bleek, oordeelt de kantonrechter, afgezet tegen de ernst van de tekortkomingen, van onvoldoende gewicht om aan de gevorderde ontbinding en ontruiming in de weg te staan. De kantonrechter zal de ontruiming in verband met de ten tijde van dit vonnis mogelijk reeds plaatsgevonden bevalling pas per 1 juni 2010 bevelen.
De stelling van [C] dat de achterstand minder is dan door verhuurster is gesteld en slechts één maandhuur zou bedragen, wordt door haar niet gestaafd met enig bewijs van betaling, noch heeft zij dat aangeboden. Nu verhuurster bij nadere brief haar vordering heeft verminderd, zal die verminderde vordering worden toegewezen.
8. Uit het bovenstaande vloeit voort dat de vorderingen van verhuurster worden toegewezen zoals hierna vermeld. De verzochte machtiging tot ontruiming is niet vereist, gelet op het recht van reële executie zoals bepaald in artikel 3:297 BW Pro jo artikel 555 e.v. Rv.
De kantonrechter zal de ontbinding en ontruiming uitspreken per 1 juni 2010.
[c] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten aan de zijde van verhuurster.
De beslissing
De kantonrechter:
Ontbindt met ingang van 1 juni 2010 de tussen verhuurster en [C] bestaande huurovereenkomst ten aanzien van de standplaats voor een woonwagen op het adres [adres] te [woonplaats];
Veroordeelt [C] om binnen drie weken na betekening van dit vonnis, doch niet eerder dan 1 juni 2010, de hiervoor genoemde standplaats te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van verhuurster zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van verhuurster te stellen;
Verstaat dat verhuurster gerechtigd is om, indien [C] met die ontruiming in gebreke mochten blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen door een gerechtsdeurwaarder overeenkomstig de bepalingen van de wet en op kosten van [C];
Veroordeelt [C] tot betaling aan verhuurster van een bedrag groot € 382,37 ter zake achterstallige huur tot en met 16 februari 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 oktober 2009 tot aan de dag der voldoening;
Veroordeelt [c] in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van verhuurster, welke tot op heden worden vastgesteld op € 382,98 ter zake verschotten en op € 300,- ter zake salaris gemachtigde;
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. E.J. Spoor, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 maart 2010.
Zaaknummer: 655635 blad 6
vonnis