Uitspraak
RECHTBANK 's-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie 's-Hertogenbosch
Zaaknummer : 655634
Rolnummer : CV EXPL 09-10555
Uitspraak : 25-03-2010
in de zaak van:
Bouwvereniging Huis en Erf,
gevestigd te Schijndel,
eiseres,
gemachtigde: mr E. de Ruiter
t e g e n :
1. mevrouw [X]
wonende te [woonplaats]
kosteloos procederende ingevolge toevoeging d.d. 25 augustus 2009, [nummer]
gemachtigde mr F.H. van Alst
2. de heer [Y]
wonende te [woonplaats]
kosteloos procederende ingevolge toevoeging d.d. 28 oktober 2009, [nummer]
gemachtigde: mr F.A. de Leeuw
gedaagden,
Partijen zullen verder ook worden aangeduid als 'verhuurster' enerzijds en 'huurders' of '[Y]' en '[x]' anderzijds.
Het verloop van de procedure
1.1. Verhuurster heeft bij dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. de tussen haar en huurders gesloten huurovereenkomst ten aanzien van de standplaats en de huurovereenkomst ten aanzien van de woonwagen met inachtneming van drie weken, althans een door de rechter te bepalen datum, zal ontbinden;
2. huurders zal veroordelen om met inachtneming van drie weken, althans een door de rechter te bepalen termijn, de standplaats gelegen te [woonplaats] aan [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voorzover deze laatste niet het eigendom van verhuurster zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van verhuurster te stellen, met machtiging aan verhuurster om, indien de huurders met die ontruiming in gebreke mochten blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen door een gerechtsdeurwaarder overeenkomstig de bepalingen van de wet en op kosten van huurders;
3. huurders te veroordelen in de kosten van deze procedure.
1.2. Huurders zijn afzonderlijk in rechte verschenen en hebben ieder een conclusie van antwoord genomen.
1.3. Vervolgens is een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op 17 februari 2010, gelijktijdig met de comparitie in de zaken met nrs 655629, 655635 en 655636, die betrekking hebben op gelijksoortige vorderingen met betrekking tot de standplaatsen aan de [adressen]. Door verhuurster zijn op voorhand ten behoeve van die comparitie producties genummerd 9,10 en 11 en 12 in het geding gebracht. De producties 9, 10 en 11 zijn niet ontvangen door partij [Y] en diens gemachtigde. Bij de beoordeling van het geschil met [Y] zullen deze derhalve buiten beschouwing worden gelaten. Daarna is vonnis bepaald.
Het geschil en de beoordeling ervan
2. In rechte kan van de navolgende feiten worden uitgegaan:
2.1. De gemeente Sint Michielsgestel verhuurde met ingang van 1 november 1992 aan [x] een woonwagen en een standplaats, later alleen een standplaats gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats]. Sinds 1 juli 2008 heeft verhuurster de huurovereenkomst van de standplaats overgenomen van de gemeente.
2.2. [Y] woont met [x] samen in de woonwagen die geplaatst is op de gehuurde standplaats.
2.3. Het gehuurde maakt deel uit van een kleinschalig woonwagenkamp. Op 16 juli 2009 heeft de politie een inval gedaan in het woonwagenkamp, waarbij hennepkwekerijen zijn aangetroffen in bergingen die zich bevonden op de gehuurde standplaatsen met de [adressen] te [woonplaats]. Op de standplaats van [x] is een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen, waarbij ongeveer 120 hennepplanten en de materialen en goederen die voor het kweken van die planten nodig waren door de politie in beslag genomen zijn.
2.4. In het procesverbaal dat door de politie van deze inval is opgemaakt bevindt zich een verklaring van [x]. Daarin verklaart zij dat zij de eigenares is van de aangetroffen hennepkwekerij, dat [Y] van niets wist, dat zij weet dat het telen van wiet strafbaar is en dat zij weet wat de gevolgen zijn, zoals het huis uit, grote boete.
3. Verhuurster legt naast voormelde feiten aan haar vordering onder meer het volgende ten grondslag.
Verhuurster heeft in 2004 een convenant gesloten met de gemeente Sint Michielsgestel, de directie van de energieleverancier Essent, de Regiopolitie Brabant-Noord en het Openbaar Ministerie omtrent de gezamenlijke aanpak van drugsoverlast vanuit (huur)woningen. Dit convenant heeft tot doel hennepkwekerijen aan te pakken in het politiedistrict Aa en Dommel, waarbij een uitwisseling van gegevens mogelijk wordt gemaakt tussen politie, gemeente, woningcorporaties, stroomleverancier en Openbaar Ministerie.
Verhuurster heeft geen winstoogmerk en heeft de verplichting om als sociaal verhuurster betaalbare woningen aan haar doelgroep te verhuren. Daarbij hoort ook de zorg voor de woonomgeving op het punt van leefbaarheid en veiligheid. Gelet op de hoeveelheid hennepplanten die bij het gehuurde zijn aangetroffen kan men spreken van een bedrijfsmatig karakter van de hennepkwekerij. Het gehuurde heeft echter een woonbestemming. Verhuurster heeft een gerechtvaardigd belang om bedrijfsmatige illegale hennepteelt op haar standplaatsen tegen te gaan om verloedering in de woonomgeving te voorkomen. Van een hennepkwekerij gaat een negatieve invloed uit op de woonomgeving. Verhuurster wijst er voorts op dat zij een zwaarder verzekeringsrisico loopt vanwege het hogere brandgevaar dat veroorzaakt wordt door de aanwezigheid van de hennepkwekerij. Het bovenstaande in aanmerking genomen levert de aanwezigheid van de hennepkwekerij op het gehuurde wanprestatie op van huurders. Verhuurster wijs op haar internetsite, waarin haar hennepbeleid vermeld staat, namelijk het direct starten van een juridische procedure waarbij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Tevens wijst zij op de informatie die zij op 26 juni 2008 aan alle bewoners van [adres] heeft doen toekomen, waarin zij in de bijlage van die brief wijst op haar hiervoor geschetste strenge hennepbeleid. Gelet op haar streng ontmoedigingsbeleid ten aanzien van het exploiteren van hennepkwekerijen, verzoekt zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4. Huurders voeren het volgende verweer. Zij zijn nooit eerder gewaarschuwd dat het houden of telen van hennep niet geoorloofd zou zijn. De brief van 26 juni 2008 (prod. 8 verhuurster) hebben huurders nooit ontvangen. Het staat in het geheel niet vast dat [x] strafbaar is voor deze hennepkwekerij. De in het geding gebrachte processenverbaal van politie zijn naar hun aard opgemaakt om te dienen ten behoeve van een strafrechtelijke procedure en worden niet overeenkomstig hun wettelijke bestemming gebruikt. Deze stukken zijn incompleet en de rechter zal derhalve op grond daarvan tot een onjuiste conclusie kunnen komen. Zij trekt haar verklaring, zoals afgelegd aan de politie en vermeld in het proces-verbaal in. Zij heeft deze verklaring alleen maar afgelegd om op dat moment, 16 juli 2009, niet van haar 11-jarig dochtertje te worden gescheiden. Het is duidelijk dat deze verklaring niet juist is. Zij heeft immers geen verstand van de aanleg e.d. van een hennepkwekerij. Zij ging ervan uit dat deze verklaring alleen voor de strafzaak zou worden gebruikt en dat zij deze dus op de terechtzitting zou kunnen corrigeren. Nu gaat deze verklaring een eigen leven leiden. Zij is niet de eigenlijke exploiteur van de hennepkwekerij en heeft deze ook niet zelf opgebouwd. Zij is benaderd door een "professionele" groep personen en is onder druk gezet om een professionele hennepkwekerij toe te laten op haar perceel.
[x] wordt ernstig geschaad in haar belangen. Zij en haar gezin zijn reeds een reeks van jaren in [woonplaats] woonachtig. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst staat in geen verhouding tot het risico dat verhuurster stelt te hebben gelopen. Tijdens de comparitie van partijen hebben [Y] en [x] voor het eerst aangevoerd dat [Y] niet de echtgenoot, noch de geregistreerd partner van [x] zou zijn. [x] stelt nooit gehuwd te zijn. [Y] woont bij haar in en is de vader van haar dochter.
5. Omtrent het medehuurderschap van [Y] heeft verhuurster gesteld, dat zij ervan uit ging dat [Y] medehuurder was omdat uit het bevolkingsregister zou gebleken zijn dat [x] met [y] gehuwd was geweest. [Y] heeft steeds de huur betaald. Voor het geval [Y] alleen inwonend is, trekt zij haar vordering in.
6. De kantonrechter oordeelt als volgt.
6.1. In rechte kan ervan worden uitgegaan dat [x] de standplaats huurt. [Y] stelt dat hij geen medehuurder is, omdat hij geen echtgenoot of geregistreerd partner is van [x]. De kantonrechter begrijpt dat verhuurster, voor het geval [Y] slechts inwonend is en geen medehuurder, haar vordering tegen hem geheel wil verminderen. [Y] wilde wel een uitspraak van de rechtbank.
Aangezien de stelling van [x] en [Y], dat [Y] geen medehuurder is onvoldoende gemotiveerd betwist is door verhuurster, zal de vordering tegen hem worden afgewezen. Het enkele feit dat hij de huur betaalde maakt hem immers geen medehuurder.
6.2. Gelet op de hoeveelheid planten die in de hennepkwekerij is aangetroffen en gelet op de professionele inrichting ervan, zoals door huurders ook niet is weersproken en ook blijkt uit het proces-verbaal van politie, staat in rechte genoegzaam vast dat de illegale kwekerij in de berging van huurders een bedrijfsmatig karakter had. Het is een feit van algemene bekendheid dat een hennepkwekerij een groter risico van brand met zich meebrengt, waardoor het verzekeringsrisico verhoogd wordt en de veiligheid van de omwonenden in het geding komt, en dat van de aanwezigheid van een hennepkwekerij ook anderszins een nadelige invloed uitgaat op de woonomgeving voor wat betreft de veiligheid en leefbaarheid. Het is dan ook evident dat verhuurster en de andere huurders van de nabij gelegen woonwagens dan wel standplaatsen hiervan nadeel (konden) ondervinden. Het feit dat de hennepteelt was ondergebracht in een op de standplaats zelfgebouwde berging, die aangebouwd was tegen de berging van verhuurster behorend bij de standplaats, maakt dit niet anders. In de huurovereenkomst met de gemeente is overeengekomen dat de gehuurde standplaats uitsluitend bestemd is voor het plaatsen van een woonwagen. Ander dan dit overeengekomen gebruik en met name het plaatsen van een illegale bedrijfsmatige hennepkwekerij levert strijd op met de verplichting het gehuurde overeenkomstig zijn bestemming te gebruiken. Hiermee staat reeds vast dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming door [x] in de naleving van de huurovereenkomst met verhuurster. Overigens is het vaste rechtspraak van het gerechtshof in dit ressort (o.a. Hof 's Hertogenbosch 17-03-2009, HD 200.002.440) dat het aanwezig hebben van een bedrijfsmatige hennepkwekerij in een huurwoning, waarmee een standplaats of een gehuurde woonwagen volgens artikel 7:233 BW Pro gelijkgesteld dienen te worden, zonder meer strijd oplevert met de verplichting de gehuurde standplaats en/of woonwagen volgens hun bestemming te gebruiken.
De illegale bedrijfsmatige thuiskweek van hennep is tevens in strijd met de verplichting van een huurder om zich als goed huurder te gedragen en levert ook in dit opzicht een toerekenbare tekortkoming van [x] jegens verhuurster op.
Voor de beoordeling of de tekortkomingen als vermeld een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, verwijst de kantonrechter naar hetgeen hierna wordt overwogen en beslist.
7. Huurders hebben een beroep gedaan op de mogelijkheid voor een tweede kans, die volgens hen zou worden open gelaten in het hiervoor genoemde convenant uit 2004, "gezamenlijke aanpak drugsoverlast vanuit ( huur) woningen", waarin is vermeld: "indien bij huurders, ondanks een eerdere waarschuwing, het kweken van hennep of handel in drugs wordt geconstateerd, de verhuurder zal overgaan tot ontbinding en ontruiming van de verhuurde woningen". Huurders stellen nooit eerder te zijn gewaarschuwd en de brief van 26 juni 2008 nooit te hebben ontvangen.
8.1. De door huurders tijdens de comparitie ook wel verdedigde uitleg van het convenant, namelijk dat zij pas nadat zij voor de eerste keer betrapt zijn op het kweken van hennep en nadat zij ervoor gewaarschuwd zijn dat bij een volgende keer de verhuurder over zou gaan tot ontbinding en ontruiming, en pas nadat zij vervolgens weer betrapt worden op het kweken van hennep, de verhuurder tot ontruiming zou mogen overgaan, is een uitleg die niet strookt met de tekst noch met de bedoeling van het convenant, namelijk een streng beleid tegen het kweken van hennep. Daarin past niet dat iedere huurder als het ware een vrijbrief zou krijgen voor een eerste kwekerij. Dit verweer wordt verworpen.
Daargelaten dat de kantonrechter het niet aannemelijk acht dat de hiervoor door verhuurster genoemde brief van 26 juni 2008 met bijlage, overgelegd als productie 8 bij dagvaarding, door huurders niet zou zijn ontvangen, aangezien de postbezorging in Nederland zelden tot verloren poststukken leidt, en het wel erg toevallig is dat alle bij de hennepteelt betrokken huurders deze brief niet zouden kennen, is de kantonrechter van oordeel dat huurders geen rechten kunnen ontlenen aan de afspraken die gemaakt zijn in het door huurders genoemde (en tot dusverre hen onbekende) convenant. Zij zijn daarbij immers geen partij. Het staat verhuurster zonder meer vrij om een streng hennepbeleid te voeren. Gelet op het via haar internetsite bekend gemaakte beleid van verhuurster, in samenhang met het feit dat in de loop der jaren middels radio en televisie ruime aandacht is besteed aan het feit dat woningcorporaties het illegaal kweken van hennep in hun huurwoningen niet tolereren, zodat dit inmiddels een feit van algemene bekendheid is. De kantonrechter oordeelt hier van belang dat [x] aan de politie heeft verklaard dat zij bekend is met de gevolgen van het telen van hennep, te weten o.a. "het huis uit". Dit onderdeel van haar verklaring aan de politie heeft zij niet ontkent, zodat aangenomen kan worden dat zij voldoende gewaarschuwd was voor de gevolgen. Dit verweer wordt verworpen.
8.2. [x] is als huurster aansprakelijk voor het bestaan van de hennepkwekerij op het gehuurde. Wetenschap van de aanwezigheid van de hennepkwekerij is voor die aansprakelijkheid niet vereist, noch is daarvoor vereist dat [x] de kwekerij zelf heeft opgezet en of geëxploiteerd, en evenmin dat haar hiervan een verwijt zou kunnen worden gemaakt. [x] is verantwoordelijk voor de juiste naleving van de huurovereenkomst en uit de wet volgt dat zij ook aansprakelijk is voor het gedrag van alle andere personen die het gehuurde gebruiken of zich daarin met haar toestemming bevinden (artikel 7: 219 BW).
De door [x] aangevoerde omstandigheden, te weten dat zij en haar gezin reeds lange tijd in [woonplaats] woonachtig zijn, en dat in [woonplaats] geen andere woonwagenstandplaatsen aanwezig zijn, oordeelt de kantonrechter, afgezet tegen de ernst van de tekortkomingen, van onvoldoende gewicht om aan de gevorderde ontbinding en ontruiming in de weg te staan.
De door [x] gestelde mogelijkheid dat zij in het geheel niet gedagvaard is in een strafzaak in verband met deze kwekerij dan wel daarin zou kunnen worden vrijgesproken, is voor de beoordeling van dit geschil niet relevant; evenmin is relevant het antwoord op de vraag of de politie het recht had om aan verhuurster een afschrift van het proces-verbaal te verstrekken, zoals haar raadsman ter zitting heeft betoogd: het staat in dit geschil immers niet ter discussie dat er een hennepkwekerij op het gehuurde aanwezig was, en dat [x] daarvan af wist.
Uit het bovenstaande vloeit voort dat de vorderingen van verhuurster worden toegewezen zoals hierna vermeld. De verzochte machtiging tot ontruiming is niet vereist, gelet op het recht van reële executie zoals bepaald in artikel 3:297 BW Pro jo artikel 555 e.v. Rv. De kantonrechter zal de ontbinding en ontruiming uitspreken per 1 mei 2010. De kantonrechter wijst erop dat [x], die inwoning aan [Y] verschaft, de verplichting heeft om ervoor te zorgen dat hij, als behorend tot degenen die "van harentwege" op de standplaats vertoeven, deze mede verlaat.
[x] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten aan de zijde van verhuurster. Verhuurster wordt veroordeeld in de kosten aan de zijde van [Y], welke beperkt worden tot 1 punt voor salaris gemachtigde, nu hij zijn verweer omtrent het niet medehuurder zijn reeds bij conclusie van antwoord had kunnen voeren. Een comparitie was dan wellicht niet nodig geweest.
De beslissing
De kantonrechter:
Ontbindt met ingang van 1 mei 2010 de tussen verhuurster en [x] bestaande huurovereenkomst ten aanzien van de standplaats voor een woonwagen op het adres [adres] te [woonplaats];
Veroordeelt [x] om binnen drie weken na betekening van dit vonnis, doch niet voor 30 april 2010 de hiervoor genoemde standplaats te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van verhuurster zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van verhuurster te stellen;
Verstaat dat verhuurster gerechtigd is om, indien de huurder(s) met die ontruiming in gebreke mochten blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen door een gerechtsdeurwaarder overeenkomstig de bepalingen van de wet en op kosten van huurder(s);
Veroordeelt [x] in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van verhuurster, welke tot op heden worden vastgesteld op € 382,98 ter zake verschotten en op € 300,- ter zake salaris gemachtigde;
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Veroordeelt verhuurster in de proceskosten aan de zijde van [Y], te voldoen aan:
de griffier, door overschrijving op rekeningnummer [nr] t.n.v. Arrondissement 's-Hertogenbosch onder vermelding van het zaaknummer en rolnummer van deze zaak:
- € 150,- wegens salaris gemachtigde (niet met btw belast);
Aldus gewezen door mr. E.J. Spoor, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 maart 2010.
Zaaknummer: 655634 blad 6
vonnis