Uitspraak
RECHTBANK 's-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie 's-Hertogenbosch
Zaaknummer : 655629
Rolnummer : CV EXPL 09-10550
Uitspraak : 25-03-2010
in de zaak van:
Bouwvereniging Huis en Erf,
gevestigd te Schijndel,
eiseres,
gemachtigde: mr E. de Ruiter
t e g e n :
1. de heer [J]
wonende te [woonplaats]
gemac[H]. van Alst
2. mevrouw [H]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr R.J.M. Oerlemans
gedaagden,
Partijen zullen verder ook worden aangeduid als 'verhuurster' enerzijds en 'huurders' of '[H]' en '[J]' anderzijds.
Het verloop van de procedure
1.1. Verhuurster heeft bij dagvaarding en na vermindering van eis gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. de tussen haar en [H] gesloten huurovereenkomst ten aanzien van de standplaats met inachtneming van drie weken, althans een door de rechter te bepalen datum, zal ontbinden;
2. [H] zal veroordelen om met inachtneming van drie weken, althans een door de rechter te bepalen termijn, de standplaats gelegen te [woonplaats] aan [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voorzover deze laatste niet het eigendom van verhuurster zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van verhuurster te stellen, met machtiging aan verhuurster om, indien [H] met die ontruiming in gebreke mochten blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen door een gerechtsdeurwaarder overeenkomstig de bepalingen van de wet en op kosten van huurders;
3. [H] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
1.2. Huurders zijn afzonderlijk in rechte verschenen en hebben ieder een conclusie van antwoord genomen.
1.3. Vervolgens is een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op 17 februari 2010, gelijktijdig met de comparities in de zaken met nrs 655634, 655635 en 655636, die betrekking hebben op gelijksoortige vorderingen met betrekking tot de standplaatsen aan de [adressen].Verhuurster heeft bij schriftelijke akte ter zitting haar vordering jegens [J] verminderd tot nihil. Door verhuurster zijn op voorhand ten behoeve van die comparitie producties genummerd 11, 12 en 13 in het geding gebracht. Deze producties zijn niet ontvangen door partij [J] en diens gemachtigde. Bij de beoordeling van het geschil met [J] zullen deze derhalve buiten beschouwing worden gelaten. Daarna is vonnis bepaald.
Het geschil en de beoordeling ervan
2. In rechte kan van de navolgende feiten worden uitgegaan:
2.1. De gemeente Sint Michielsgestel verhuurde met ingang van 1 augustus 1999 aan [H] een standplaats, aanvankelijk met een woonwagen, staande en gelegen aan [adres] te [woonplaats]. Sinds 1 juli 2008 heeft verhuurster de huurovereenkomst van de standplaats overgenomen van de gemeente.
2.2. [J] en [H] zijn gehuwd geweest. Op grond van hun mededelingen tijdens de comparitie van partijen, wordt door de rechter als vaststaand aangenomen, dat zij zijn gescheiden en dat [J] niet meer woonachtig is in de woonwagen die geplaatst is op de door [H] gehuurde standplaats.
2.3. Het gehuurde maakt deel uit van een kleinschalig woonwagenkamp. Op 16 juli 2009 heeft de politie een inval gedaan in het woonwagenkamp, waarbij hennepkwekerijen zijn aangetroffen in bergingen die zich bevonden op de gehuurde standplaatsten met de adressen [adressen] te [woonplaats]. Op de standplaats van huurders is een hennepkwekerij aangetroffen, waarbij ongeveer 142 hennepplanten en de materialen en goederen die voor het kweken van die planten nodig waren door de politie in beslag genomen zijn.
2.4. In het procesverbaal dat door de politie van deze inval is opgemaakt bevindt zich een verklaring van [J]. Daarin verklaart hij dat hij de eigenaar is van de aangetroffen hennepkwekerij.
3. Verhuurster legt naast voormelde feiten aan haar vordering onder meer het volgende ten grondslag.
Verhuurster heeft in 2004 een convenant gesloten met de gemeente Sint Michielsgestel, de Regiopolitie Brabant-Noord, de directie van Essent en het Openbaar Ministerie omtrent de gezamenlijke aanpak van drugsoverlast vanuit (huur)woningen. Dit convenant heeft tot doel hennepkwekerijen aan te pakken in het politiedistrict Aa en Dommel, waarbij een uitwisseling van gegevens mogelijk wordt gemaakt tussen politie, gemeente, woningcorporaties, stroomleverancier en Openbaar Ministerie.
Verhuurster heeft geen winstoogmerk en heeft de verplichting om als sociaal verhuurster betaalbare woningen aan haar doelgroep te verhuren. Daarbij hoort ook de zorg voor de woonomgeving op het punt van leefbaarheid en veiligheid. Gelet op de hoeveelheid hennepplanten die bij het gehuurde zijn aangetroffen kan men spreken van een bedrijfsmatig karakter van de hennepkwekerij. Het gehuurde heeft echter een woonbestemming. Verhuurster heeft een gerechtvaardigd belang om bedrijfsmatige hennepteelt, op haar standplaatsen tegen te gaan om verloedering in de woonomgeving te voorkomen. Van een hennepkwekerij gaat een negatieve invloed uit op de woonomgeving. Verhuurster wijst er voorts op dat vanwege het hogere brandgevaar door de aanwezigheid van de hennepkwekerij, zij een zwaarder verzekeringsrisico loopt. Het bovenstaande in aanmerking genomen levert de aanwezigheid van de hennepkwekerij op het gehuurde wanprestatie op van huurster. Verhuurster wijst op haar internetsite, waarin haar hennepbeleid is vermeld, namelijk het direct starten van een juridische procedure waarbij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Tevens wijst zij op de informatie die zij op 26 juni 2008 aan alle bewoners van [adres] heeft doen toekomen, waarin zij in de bijlage van die brief wijst op haar hiervoor geschetste strenge hennepbeleid. Gelet op dit beleid verzoekt verhuurster ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4. Huurders voeren het volgende verweer.
[J] voert aan dat hij geen medehuurder is, zodat de vordering jegens hem moet worden afgewezen. Hij wilde niet meewerken aan royement, zoals door verhuurster voorgesteld, omdat hij een veroordeling eist van verhuurster in zijn proceskosten omdat hij ten onrechte in rechte is betrokken. Hij betwist iets van doen te hebben met de hennepkwekerij.
[H] stelt dat noch zij, noch haar ex-man iets met die kwekerij te maken hebben. Haar ex-man weet niets van elektriciteit en de aanleg ervan.
Zij wist niet dat in het schuurtje hennep gekweekt werd. Zij komt daar nooit.
Zij wordt ernstig geschaad in haar belangen, terwijl haar niets te verwijten valt. Zij en haar gezin zijn reeds een reeks van jaren in [woonplaats] woonachtig. De in het geding gebrachte processenverbaal van politie zijn naar hun aard opgemaakt om te dienen ten behoeve van een strafrechtelijke procedure en worden thans niet overeenkomstig hun wettelijke bestemming gebruikt. Deze processenverbaal zijn incompleet en de rechter zal derhalve op grond daarvan tot een onjuiste conclusie kunnen komen. Zij wordt niet strafrechtelijk vervolgd. Zolang zij niet strafrechtelijk is veroordeeld, dient van haar onschuld te worden uitgegaan.
6. De kantonrechter oordeelt als volgt.
6.1. In rechte dient ervan te worden uitgegaan dat [H] de standplaats huurt. Tevens wordt aangenomen dat [J] niet meer met [H] is gehuwd. Hij is derhalve geen medehuurder. Verhuurster heeft haar vordering tegen hem geheel verminderd, doch [J] heeft niet aan royement willen meewerken en eist een kostenveroordeling. Nu [J] geen medehuurder is, is hij ten onrechte in dit geding gedagvaard. De kantonrechter zal verhuurster veroordelen in de proceskosten aan zijn zijde.
6.2. Gelet op de hoeveelheid planten die in de hennepkwekerij is aangetroffen en gelet op de professionele inrichting ervan, zoals door huurders ook niet is weersproken en ook blijkt uit het proces-verbaal van politie, staat in rechte genoegzaam vast dat de illegale kwekerij in de berging van [H] een bedrijfsmatig karakter had. Het is een feit van algemene bekendheid dat een illegale hennepkwekerij een groter risico van brand met zich meebrengt, waardoor het verzekeringsrisico verhoogd wordt en de veiligheid van de omwonenden in het geding komt, en dat van de aanwezigheid van een hennepkwekerij ook anderszins een nadelige invloed uitgaat op de woonomgeving voor wat betreft de veiligheid en leefbaarheid.
Het is dan ook evident dat verhuurster er groot belang bij heeft om illegale bedrijfsmatige hennepkwekerijen in door haar verhuurde panden, woonwagens en standplaatsen tegen te gaan. Naar vaste rechtspraak van het gerechtshof in dit ressort (o.a. Hof 's Hertogenbosch 17-03-2009, HD 200.002.440) levert het aanwezig hebben van een bedrijfsmatige illegale hennepkwekerij in een huurwoning, waarmee een standplaats of een gehuurde woonwagen volgens artikel 7:233 BW Pro gelijkgesteld dienen te worden, zonder meer strijd op met de verplichting de gehuurde standplaats en/of woonwagen volgens hun bestemming te gebruiken. [H] is als huurster verantwoordelijk voor het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt. Zij heeft immers als huurster de plicht ervoor te zorgen dat het gehuurde overeenkomstig de bestemming wordt gebruikt en heeft dientengevolge de verplichting zich op de hoogte te stellen van het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt. Het is voor het aannemen van een toerekenbare tekortkoming van [H] in de naleving van de huurovereenkomst met verhuurster derhalve niet vereist dat zij met het ontoelaatbare gebruik bekend was. Het feit dat de hennepteelt was ondergebracht in een op de standplaats zelfgebouwde berging, die aangebouwd was tegen de berging van verhuurster behorend bij de standplaats, doet aan de wanprestatie niet af.
De illegale bedrijfsmatige thuiskweek van hennep is aldus tevens in strijd met de verplichting van een huurder om zich als goed huurder te gedragen en levert ook in dit opzicht een toerekenbare tekortkoming van [H] jegens verhuurster op.
Voor de beoordeling van de vraag of de tekortkomingen als hiervoor vermeld een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, verwijst de kantonrechter naar hetgeen hierna wordt overwogen en beslist.
7. De gemachtigde van [H] heeft namens alle huurders bij wie een hennepkwekerij op de standplaats is aangetroffen, een beroep gedaan op de mogelijkheid voor een tweede kans, die volgens hem zou worden open gelaten in het hiervoor genoemde convenant uit 2004, "gezamenlijke aanpak drugsoverlast vanuit ( huur) woningen", waarin is vermeld: "indien bij huurders, ondanks een eerdere waarschuwing, het kweken van hennep of handel in drugs wordt geconstateerd, de verhuurder zal overgaan tot ontbinding en ontruiming van de verhuurde woningen". Huurders zijn volgens hem nooit eerder gewaarschuwd en hebben de brief van 26 juni 2008 nooit ontvangen.
8.1. De kantonrechter acht het niet aannemelijk dat de hiervoor door verhuurster genoemde brief van 26 juni 2008 met bijlage, overgelegd als productie 8 bij dagvaarding, door huurders niet zou zijn ontvangen, aangezien de postbezorging in Nederland zelden tot verloren poststukken leidt, en het wel erg toevallig is dat alle bij de hennepteelt betrokken huurders deze brief niet zouden kennen. Dit verweer wordt verworpen.
De door huurders tijdens de comparitie ook wel verdedigde uitleg van het convenant, namelijk dat zij pas nadat zij voor de eerste keer betrapt zijn op het kweken van hennep en nadat zij ervoor gewaarschuwd zijn dat bij een volgende keer de verhuurder over zou gaan tot ontbinding en ontruiming, en pas nadat zij vervolgens weer betrapt worden op het kweken van hennep, de verhuurder tot ontruiming zou mogen overgaan, is een uitleg die niet strookt met de tekst noch met de bedoeling van het convenant, namelijk een streng beleid tegen het illegaal bedrijfsmatig kweken van hennep. Daarin past niet dat iedere huurder als het ware een vrijbrief zou krijgen voor een eerste kwekerij. Ook dit verweer wordt verworpen.
Voorts oordeelt de kantonrechter dat huurders geen rechten kunnen ontlenen aan de afspraken die gemaakt zijn in het door huurders genoemde (en tot dusverre naar zij stellen hen onbekende) convenant. Zij zijn daarbij immers geen partij. Het is niet het doel en strekking van het convenant om de belangen van huurders die zich met illegale hennepteelt bezig houden te waarborgen. Het staat verhuurster vrij om een streng hennepbeleid te voeren. Gelet op het via haar internetsite bekend gemaakte beleid van verhuurster, in samenhang met het feit dat in de loop der jaren middels radio en televisie ruime aandacht is besteed aan het feit dat woningcorporaties het illegaal kweken van hennep in hun huurwoningen niet tolereren, is het strenge hennepbeleid van woningcorporaties inmiddels een feit van algemene bekendheid. [H] was ermee bekend dat het telen van hennep verboden is, zoals in haar conclusie van antwoord is vermeld. Het behoort haar dan ook duidelijk te zijn geweest dat zij door het achterwege laten van toezicht of andere maatregelen ter voorkoming van een bedrijfsmatige hennepkwekerij op haar standplaats, deze standplaats op het spel zette.
8.2. [H] is verantwoordelijk voor de juiste naleving van de huurovereenkomst en uit de wet volgt dat zij ook aansprakelijk is voor het gedrag van alle andere personen die het gehuurde gebruiken of zich daarin met haar toestemming bevinden (artikel 7: 219 BW). Zij is als huurster daarom aansprakelijk voor het bestaan van de hennepkwekerij op het gehuurde. Wetenschap van de aanwezigheid van de hennepkwekerij is voor die aansprakelijkheid niet vereist, noch is daarvoor vereist dat zij de kwekerij zelf heeft opgezet en of geëxploiteerd, en evenmin dat haar hiervan een verwijt zou kunnen worden gemaakt. Overigens is het niet aannemelijk dat [H] van niets wist, aangezien de schuur met de illegale hennepkwekerij speciaal daarvoor is gebouwd tegen de schuur behorend bij de standplaats, in welke laatstgenoemde schuur zich, volgens de verklaring ter zitting van [H], de wasruimte bevond waarvan zij gebruik maakte en een en ander in de directe nabijheid van de woonwagen stond. Wat hier ook van zij, de kantonrechter is van oordeel dat ook in het geval aangenomen zou moeten worden dat [H] van niets wist, en tevens de door [H] aangevoerde omstandigheden worden meegewogen, te weten dat zij en haar gezin reeds lange tijd in [woonplaats] woonachtig zijn, en dat in [woonplaats] geen andere woonwagenstandplaatsen aanwezig zijn, deze omstandigheden, afgezet tegen de ernst van de tekortkomingen zoals hiervoor in dit vonnis vermeld, van onvoldoende gewicht zijn om aan de gevorderde ontbinding en ontruiming in de weg te staan.
De door [H] gestelde mogelijkheid dat zij in het geheel niet gedagvaard wordt in een strafzaak in verband met deze kwekerij dan wel daarin zou worden vrijgesproken, is voor de beoordeling van dit geschil niet relevant; evenmin is relevant het antwoord op de vraag of de politie het recht had om aan verhuurster een afschrift van het proces-verbaal te verstrekken, zoals haar raadsman ter zitting heeft betoogd: het staat in dit geschil immers niet ter discussie dat er een hennepkwekerij op het gehuurde aanwezig was.
8.3. Uit het bovenstaande vloeit voort dat de vorderingen van verhuurster worden toegewezen zoals hierna vermeld. De verzochte machtiging tot ontruiming is niet vereist, gelet op het recht van reële executie zoals bepaald in artikel 3:297 BW Pro jo artikel 555 e.v. Rv. De kantonrechter zal de ontbinding uitspreken per 1 mei 2010.
8.4. [H] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten aan de zijde van verhuurster. Verhuurster wordt veroordeeld in de kosten aan de zijde van [J].
De beslissing
De kantonrechter:
Ontbindt met ingang van 1 mei 2010 de tussen verhuurster en [H] bestaande huurovereenkomst ten aanzien van de standplaats voor een woonwagen op het adres [adres] te [woonplaats];
Veroordeelt [H] om binnen drie weken na betekening van dit vonnis, doch niet eerder dan 30 april 2010, de hiervoor genoemde standplaats te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van verhuurster zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van verhuurster te stellen;
Verstaat dat verhuurster gerechtigd is om, indien [H] met die ontruiming in gebreke mochten blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen door een gerechtsdeurwaarder overeenkomstig de bepalingen van de wet en op kosten van [H];
Veroordeelt [H] in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van verhuurster, welke tot op heden worden vastgesteld op € 382,98 ter zake verschotten en op
€ 300,- ter zake salaris gemachtigde;
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst af het meer of anders gevorderde;
Veroordeelt verhuurster in de proceskosten aan de zijde van [J], die worden vastgesteld op € 150,- ter zake salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. E.J. Spoor, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 maart 2010.
Zaaknummer: 655629 blad 6
vonnis