Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
Vonnis in kort geding in gevoegde zaken van 26 maart 2010
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 209313 / KG ZA 10-177 van
1. de vereniging
COMITÉ SAMEN STERK,
gevestigd te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [eiser sub 3]
wonende te [woonplaats],
4. [eiser sub 4],
wonende te [woonplaats],
5. [eiser sub 5],
wonende te [woonplaats],
6. [eiser sub 6]
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. T. Delmée te Boxtel,
tegen
de stichting
STICHTING BEDRIJFSPENSIOENFONDS VOOR DE LANDBOUW,
gevestigd te Zoetermeer,
gedaagde,
advocaat mr. M. van Schie te Amsterdam,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 209460 / KG ZA 10-187 van
de stichting
STICHTING BEDRIJFSPENSIOENFONDS VOOR DE LANDBOUW,
gevestigd te Zoetermeer,
eiseres,
advocaat mr. M. van Schie te Amsterdam,
tegen
1. [daagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [daagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
4. [gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats],
5. [gedaagde sub 5],
wonende te [woonplaats],
6. [gedaagde sub 6],
wonende te [woonplaats],
7. [gedaagde sub 7],
wonende te [woonplaats],
8. [gedaagde sub 8],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. T. Delmée te Boxtel.
Partijen zullen hierna het Comité, verhuurster en [acht huurders] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het Comité heeft verhuurster bij dagvaarding van 23 maart 2010 opgeroepen te verschijnen voor de mondelinge behandeling op 25 maart 2010.
1.2. Verhuurster heeft vervolgens bij dagvaarding van 24 maart 2010 [acht huurders] opgeroepen voor diezelfde mondelinge behandeling.
1.3. De voorzieningenrechter heeft beide zaken op 25 maart 2010 gevoegd behandeld. De advocaat van het Comité heeft de vordering tegen verhuurster nader toegelicht en tevens verweer gevoerd namens [acht huurders] tegen de vordering van verhuurster. Daarbij heeft hij een pleitnota en producties overgelegd.
1.4. De advocaat van verhuurster heeft verweer gevoerd tegen de vordering van het Comité en heeft de vordering tegen [acht huurders] nader toegelicht, eveneens aan de hand van een pleitnota en producties.
1.5. Na door partijen gevoerd debat heeft de voorzieningenrechter het tijdstip voor vonnis bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. Verhuurster is eigenaar van 92 eengezinswoningen aan [adres] te [woonplaats]. De woningen worden verhuurd. Het overgrote deel van de huurders heeft zich verenigd in het Comité, een informeel comité dat hun belangen behartigt. [eisers] vormen het bestuur van het Comité en zij zijn zelf tevens huurders van de bewuste woningen.
2.2. Bij uitspraak van 15 april 2009 heeft de huurcommissie geoordeeld dat de woningen ernstige gebreken vertonen en heeft zij de maandelijkse huur met terugwerkende kracht per 1 september 2008 tijdelijk verminderd van € 573,00 tot € 293,86.
2.3. In de daaropvolgende maanden heeft tussen het Comité en verhuurster, die daarbij is vertegenwoordigd door VB&T Vastgoed Management B.V. (hierna: VB&T) overleg plaatsgevonden over de wijze waarop de geconstateerde gebreken zouden worden hersteld.
2.4. Bij brief van 9 december 2009 heeft de advocaat van het Comité aan VB&T een plan van aanpak met voorwaarden gezonden. Op 18 december 2010 heeft VB&T aan de advocaat van het Comité schriftelijk een tegenvoorstel gedaan. Dat voorstel heeft VB&T bij brief van 23 december 2009 vervolgens aan de individuele huurders gestuurd. Daarbij is hen een keuze gegeven uit een drietal opties. De meeste huurders hebben geen keuze aan VB&T doorgegeven.
2.5. Bij brief van 8 januari 2010 heeft de advocaat van het Comité aan VB&T verzocht geen direct contact meer op te nemen met de huurders, maar alle contacten via de advocaat van het Comité te laten verlopen. Vervolgens is over en weer nog diverse malen schriftelijk over de zaak gecorrespondeerd, waarbij VB&T de huurders heeft gesommeerd om verhuurder toe te laten tot het verrichten van de werkzaamheden.
2.6. Op 17 februari 2010 heeft VB&T aan de advocaat van het Comité een planning voor de werkzaamheden kenbaar gemaakt. Daarin is aangegeven dat de vooropnames zouden starten op 22 februari 2010 en dat de uitvoering van de werkzaamheden op 8 maart 2010 zou aanvangen.
2.7. Op 19 februari 2010 heeft de raadsman van het Comité aan VB&T bericht dat het Comité alle medewerking zal verlenen aan de herstelwerkzaamheden en heeft hij een voostel gedaan tot schadevergoeding door verhuurster.
2.8. Nadat de vooropnames waren afgerond heeft de door verhuurster ingeschakelde aannemer de bewoners bij wie de werkzaamheden het eerst stonden gepland ([adressen]) ingelicht over het feit dat de werkzaamheden aan de eerste woning op 23 maart 2010 zouden aanvangen.
2.9. Op aanraden van het Comité hebben de huurders vervolgens aangegeven de aannemer niet te zullen toelaten tot het verrichten van de werkzaamheden. Bij brief van 18 maart 2010 heeft verhuurster de huurders die als eerste aan de beurt zouden zijn gesommeerd mee te werken aan de herstelwerkzaamheden. Zij hebben daaraan geen gehoor gegeven; de aannemer is op 23 maart 2010 niet toegelaten door de huurder van [adres].
3. Het geschil
3.1. Het Comité vordert - samengevat - dat de voorzieningenrechter verhuurster zal verbieden om de herstel- en renovatiewerkzaamheden te laten aanvangen en uit te voeren
(i) tot het moment dat 70% of meer van de huurders van voornoemde woningen met een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 BW Pro hebben ingestemd,
(ii) althans tot een in goede justitie te bepalen moment,
een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom per dag dat verhuurster niet aan de veroordeling voldoet.
3.2. Verhuurster vordert - zakelijk weergeveven - dat [acht huurders] ieder afzonderlijk worden veroordeeld om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis
(a) medewerking te verlenen aan de door haar, verhuurster, voorgenomen hetselwerkzaamheden in de door hen gehuurde woningen aan de [adressen] te [woonplaats], welke herstelwerkzaamheden in ieder geval bestaan uit de werkzaamheden opgenomen in het plan van aanpak van 23 december 2009 en de eventueel nodige extra individuele herstelwerkzaamheden, en
(b) in verband daarmee te gehengen en gedogen dat door haar in te schakelen derden de woningen van hen betreden,
(c) een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom per dag,
(d) met machtiging van haar, verhuurster, om bij gebreke van volledige voldoening aan deze veroordeling de womingen van [acht huurders] te betreden, zonodig met behulp van de sterke arm.
3.3. Verhuurster en [acht huurders] hebben op hun beurt verweer gevoerd.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Met betrekking tot de vordering van het Comité
4.1. Ingevolge artikel 1 de Pro Wet overleg huurders en verhuurder (wet van 27 juli 1998, houdende regels ter bevordering van het overleg tussen huurders en verhuurder van woongelegenheden) is
(1) als een woongelegenheid aan te merken (onder meer): een woning;
(2) als een wooncomplex: een verzameling van ten minste 25 in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen, en
(3) als bewonerscommissie: commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex en die
- de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling;
- ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt; en
- die alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten.
4.2. Voorshands is voldoende aannemelijk dat het comité als een bewonerscommissie in de zin van de genoemde wet is te beschouwen.
4.3. Artikel 8 van Pro genoemde wet bepaalt (lid 1) dat geschillen die voortvloeien uit deze wet met een verzoekschrift worden voorgelegd aan de kantonrechter. Voor de bewonerscommissie is in dat opzicht geen uitzondering gemaakt. De voorzieningenrechter neemt daarom aan dat de wet ook aan de bewonerscommissie de bevoegdheid toekent een dergelijk verzoek in te dienen en die bewonerscommissie derhalve (voor die procedure) procesbevoegdheid toekent.
4.4. Die bevoegdheid impliceert dat tevens procesbevoegdheid voor die bewonerscommissie bestaat om de in de wet bedoelde geschilpunten ingeval van een spoedeisend belang aan de voorzieningenrechter voor te leggen. Van een niet-ontvankelijkheid van het Comité, zoals door verhuurster bepleit, is derhalve geen sprake.
4.5. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is er in het onderhavige geval geen sprake van renovatiewerkzaamheden. Het gaat om werkzaamheden die er toe moeten leiden dat de door de Huurcommissie geconstateerde gebreken worden opgeheven. Het niet gerenoveerd zijn is geen gebrek. Het feit dat bepaalde werkzaamheden als een verbetering zijn aan te merken ten opzichte van de voorheen bestaande situatie (bijvoorbeeld het instelleren vaneen hoogrendementsverwarmingsketel in plaats van de "gewone" ketel), brengen nog niet mee dat er daarom van renovatie gesproken kan worden. Renovatie zal in het algemeen tot een zodanige verbetering van de kwaliteit van de woning leiden dat een hogere huurprijs gerechtvaardigd zal zijn. Inspraak van de huurders is daarom voor de hand liggend, terwijl daarvoor ook alle tijd aanwezig zal zijn.
4.6. Nu van renovatie niet kan worden gesproken, komen aan het Comité ook niet die bevoegdheden toe, die daarvoor in het leven geroepen zijn. Evenmin zijn de leden 2 en 3 van artikel 7:220 BW Pro van toepassing. De vordering onder (i) van het Comité zal reeds daarom worden afgewezen.
4.7. Hoewel aannemelijk is dat de hier aan de orde zijnde herstelwerkzaamheden vallen binnen de grenzen van de bevoegdheden van de bewonerscommissie zoals aangegeven door artikel 3 van Pro de wet overleg huurders verhuurder, betekent dat nog niet dat de bewonerscommissie, hier: het Comité, de bevoegdheid heeft die werkzaamheden tegen te houden. Dat volgt al uit de bepaling van artikel 8 van Pro de wet, die de kantonrechter de vrijheid geeft het beleid of de uitvoering daarvan op te schorten, ingeval de verhuurder in strijd met de rechten van de bewonerscommissie heeft gehandeld. Het zal daarom van de omstandigheden van het geval afhangen of het beleid en/of de uitvoering ervan rechtens doorgang kan vinden of niet.
4.8. In het onderhavige geval weegt met name mee dat het gaat om een situatie waarin de uitspraak van de Huurcommissie, waarbij de huurprijs (met terugwerkende kracht) is verlaagd, een dominante rol speelt. Voor een gedragen overleg, waarbij allerlei wensen van de huurders aan de orde kunnen komen, ontbreekt de tijd. Zoals de raadsman namens het Comité al heeft aangegeven gaat het de bevoegdheid van het Comité te buiten om te beoordelen om de voorgenomen werkzaamheden deugdelijk zijn of niet. Vooralsnog is aannemelijk dat van deugdelijkheid gesproken kan worden; de kans dat dat volgens de bevoegde instanties (zoals gemeente, huurcommissie) anders wordt beoordeeld, is voor risico van verhuurster.
4.9. Een afweging van belangen brengt mee dat de gevraagde voorziening (vordering onder (ii) moet worden afgewezen. Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter op dat de gang naar de kantonrechter voor het Comité (nog steeds) openstaat.
4.10. Als de in het ongelijk te stellen partij zullen eisers in de kosten van het geding worden veroordeeld.
Met betrekking tot de vordering van verhuurster.
4.11. Dat er sprake is van dringende herstelwerkzaamheden, staat niet ter discussie. Reeds op grond van het bepaalde in lid 1 van artikel 7:220 BW Pro is de huurder gehouden daaraan zijn medewerking te verlenen. Dit is slechts anders indien er in een individueel geval sprake is van zodanige bijzondere omstandigheden, dat die medewerking op dat moment niet van de huurder kan worden gevergd (bijvoorbeeld ernstige ziekte).
4.12. Dat zich een zodanige bijzondere omstandigheid bij een of meer van [acht huurders] voordoet, is niet gesteld of anderszins naar voren gekomen. Het feit dat een aantal van [acht huurders] "jonge kinderen" hebben en/of geen vrij van hun werkgever kunnen krijgen, is niet als zodanig op te vatten.
4.13. Evenmin is aannemelijk geworden dat de uitvoering van de werkzaamheden zodanig is dat het verblijf in de woning daardoor onaanvaardbaar is. De bedden zullen worden afgedekt en kunnen in de avond weer gebruikt worden. Het gaat om het verwijderen van zachtboardplaten en aanbrengen van gipsplaten. Bedacht dient te worden dat de huurder een tegemoetkoming krijgt en voorts een tijd vermindering van de huurprijs. Wanneer zich bijzondere gevallen van schade voordoen, kan er recht op vergoeding van de schade ontstaan, die verhuurster dan zal moeten vergoeden. Aan daadwerkelijke uitvoering staat dat niet in de weg.
4.14. Wanneer zich tijdens de voortgang van de werkzaamheden zodanige ontwikkelingen mochten voordoen dat het meewerken redelijkerwijs niet meer kan worden gevergd, dan staat opnieuw de weg naar de voorzieningenrechter in kort geding open.
4.15. [acht huurders] zullen worden veroordeeld de gevraagde medewerking te verlenen. Het komt de voorzieningenrechter - alles overziende - geraden voor die veroordeling pas effectief te laten worden na de Paasdagen. Op die manier zal er, uitgaande van de thans bekende gegevens, tevens voldoende gelegenheid zijn voor [acht huurders] om zich op die nieuwe situatie voor te bereiden.
4.16. Aan de veroordeling zal een dwangsom worden verbonden, zoals hieronder zal worden omschreven.
4.17. De vordering onder (d) gaat gezien de omstandigheden veel te ver en zal daarom worden afgewezen.
4.18. Als de in het ongelijk te stellen partij zullen [acht huurders] worden veroordeeld in de kosten van het geding. Voor een hoofdelijke veroordeling is onvoldoende grond.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
in de zaak met nummer 209313 KG ZA 10-177:
5.1. wijst de vordering af;
5.2. veroordeelt eisers in de kosten van het geding, aan de zijde van verhuurster gevallen en begroot op € 1.000,00;
5.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in de zaak met nummer 209460 KG ZA 10-187:
5.4. veroordeelt [acht huurders] ieder afzonderlijk om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, met dien verstande dat dat niet eerder ingaat dan op 6 april 2010 (de dag na Pasen) om
medewerking te verlenen aan de door verhuurster, voorgenomen hetselwerkzaamheden in de door hen gehuurde woningen aan de [adressen] te [woonplaats], welke herstelwerkzaamheden in ieder geval bestaan uit de werkzaamheden opgenomen in het plan van aanpak van 23 december 2009 en de eventueel nodige extra individuele herstelwerkzaamheden, en
in verband daarmee te gedogen dat door haar in te schakelen derden (de aannemer c.s.) de woningen van hen betreden;
5.5. bepaalt dat ieder van [acht huurders] een dwangsom verbeurt van € 150,00 per dag hij/zij met de nakoming van deze veroordeling geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft,met dien verstande dat in totaal niet meer dat € 5.000,00 aan dwangsom uit dezen hoofde zal kunnen worden verbeurd;
5.6. veroordeelt [acht huurders] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van verhuurster gevallen en begroot op € 1.600,00;
5.7. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F.M. Strijbos en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2010.