Uitspraak
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/3202
Uitspraakdatum: 22 maart 2010
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende
te [woonplaats], eiser,
gemachtigde [naam],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder,
gemachtigden [ge[naam].
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van 15 maart 2007 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats], per waardepeildatum 1 januari 2005, voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 vastgesteld op € 927.000. Voorts is eiser een aanslag onroerende zaakbelasting voor het jaar 2007 opgelegd.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 augustus 2007 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 491.844.
Eiser heeft tegen deze uitspraak bij brief van 24 september 2007 beroep ingesteld.
De zaak is behandeld ter zitting van 7 januari 2010. Eiser is vertegenwoordigd door
[gemachtigde], kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
2. Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Deze bestaat uit een tenniscomplex met ondergrond en bijbehorende gronden, opgericht in 1960. Het tenniscomplex bestaat uit 6 gravelbanen, een kantine van 74 m2, een waslokaal van 169 m2 en een parkeerplaats. Het complex is gelegen temidden van vrijstaande villa’s en aan de achterzijde grenzend aan een spoorlijn. De tennisbanen hebben een oppervlakte van circa 3.759 m2. Het complex is gelegen op de percelen kadastraal bekend gemeente [woonplaats] E 2869 met een oppervlakte van 9.730 m2 en E 2745 met een oppervlakte van 500 m2. Op deze percelen rust de bestemming "Sportdoeleinden: S".
Het object is tot 31 december 2009 verhuurd aan tennisvereniging [vereniging], voor een huursom van € 22.500 per jaar.
3. Geschil
In geschil is de waarde van het tenniscomplex op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 285.000.
Eiser heeft - samengevat - het volgende aangevoerd:
1. Eiser betwijfelt of het hoofd van de afdeling Bestuursondersteuning wel bevoegd was om te beslissen op het bezwaar;
2. Eiser stelt dat hij ten onrechte niet is gehoord op zijn bezwaar;
3. Volgens eiser is de gevolgde procedure uiterst onzorgvuldig, omdat de op € 927.000 vastgestelde waarde binnen de kortste keren ambtshalve was herzien tot € 491.000 (en later weer tot € 491.844);
4. Het complex is, blijkens het aan de waardevaststelling ten grondslag liggende taxatierapport, anders dan in de uitspraak op bezwaar is vermeld, niet gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, maar met behulp van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde en een waardering van de grond rondom de tennisbanen met behulp van de vergelijkingsmethode;
5. Het object [adres] is niet bruikbaar als vergelijkingsobject, omdat het een bouwterrein betreft;
6. Onbegrijpelijk is dat de waarde € 150.000 hoger is vastgesteld dan de waarde die gold voor het vorige WOZ-tijdvak;
7. Eiser is het niet eens met de waardering door verweerder van de tot de onroerende zaak behorende grond. Eiser heeft in verband hiermee verwezen naar een door hem overgelegd taxatieraport, dat uitgaat van gebonden grond en restgrond. Het is eiser niet duidelijk wat onder "grond bij een niet-woning" moet worden verstaan en waarom die grond moet worden getaxeerd tegen een waarde van € 135 en "extra grond" tegen een waarde van € 33,75 per vierkante meter;
8. De gemeente dient te worden veroordeeld in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure, inclusief een vergoeding voor het door eiser in het geding gebrachte taxatierapport.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 17 januari 2008 door taxateur [naam]. Volgens de taxateur bedraagt de waarde van het object in het economisch verkeer per 1 januari 2005 € 285.000. Omdat die waarde lager ligt dan de waarde berekend volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde, is deze laatste waarde als WOZ-waarde in aanmerking genomen. De taxateur heeft die waarde getaxeerd op € 491.000. Het taxatierapport bevat een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object en van de voor die berekening gebruikte kengetallen betreffende de kosten van de aanleg van tennisbanen en van de bouw van voorzieningen. Verweerder heeft verder de waarde van de grond in het verweerschrift onderbouwd met gegevens van de verkoop van een aantal percelen zonder opstallen in juli 2005 en september 2006.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Alvorens aan een inhoudelijke behandeling van de zaak toe te kunnen komen, zal de rechtbank eerst in moeten gaan op de twee door eiser opgeworpen beroepsgronden van formele aard.
Uit de gedingstukken kan worden afgeleid dat de uitspraak op bezwaar is gedaan door het hoofd van de afdeling Bestuursondersteuning. Deze functionaris is niet de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar is de operationeel manager van de eenheid die deel uitmaakt van de afdeling Bestuursondersteuning, die volgens verweerder bij afwezigheid, op grond van de binnen de gemeente geldende vervangingsregeling, wordt vervangen door het hoofd van de afdeling Bestuursondersteuning.
Ter zitting kon de bevoegdheid van het hoofd van de afdeling Bestuursondersteuning tot het doen van uitspraken op bezwaar niet worden vastgesteld. Nog daargelaten dat de bewoordingen "namens deze" ontbreken, is niet aannemelijk geworden dat sprake is van het doen van de uitspraak of van de ondertekening daarvan namens de heffingsambtenaar. Omdat de heffingsambtenaar het doen van de uitspraak op het bezwaar in het verweerschrift heeft bekrachtigd en daarmee die uitspraak voor zijn rekening heeft genomen, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een vernietiging van de bestreden uitspraak wegens een bevoegdheidsgebrek.
Hoezeer ook de door eiser aangevoerde omstandigheden er in zijn visie toe zouden nopen om hem op zijn bezwaar te horen, deze omstandigheden kunnen niet leiden tot een geslaagd beroep wegens het niet horen van eiser. Aan de visie van eiser ligt de opvatting ten grondslag dat, los van het bestaan van de verplichting om te horen indien daarom uitdrukkelijk wordt gevraagd, overeenkomstig artikel 25, vierde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, het horen ook een functie kan vervullen in de vereiste kennisvergaring door verweerder.
Eiser bestrijdt niet dat hij niet heeft verzocht om hem te horen. Hij erkent hiermee dat artikel 25, vierde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen daartoe niet verplichtte.
Of verweerder los daarvan aanleiding ziet om eiser te horen, staat daarmee ter volledige discretie van verweerder. Indien verweerder van mening is dat het horen uit het oogpunt van kennisvergaring niet nodig is, mag hij van horen afzien. Indien de rechtbank tot de conclusie komt dat verweerder bij de voorbereiding van het besluit onvoldoende gegevens heeft vergaard omtrent de relevante feiten of de af te wegen belangen, kan dit tot vernietiging aanleiding geven. Voor een afzonderlijke toets of verweerder, in verband met het vergaren van die gegevens, eiser had moeten horen, is geen plaats. Ook de bewoordingen van de door eiser weergegeven passage uit het Besluit Fiscaal Bestuursrecht, dat beleidsregels bevat voor de Belastingdienst, duidt hierop, omdat volgens die bewoordingen het initiatief voor het horen bij de inspecteur van de Belastingsdienst ligt.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor analoge toepassing van het Besluit Fiscaal Bestuursrecht, zoals door eiser verzocht. Op grond van artikel 4:81, eerste lid, van de Awb kan een bestuursorgaan, met betrekking tot een hem of onder zijn verantwoordelijkheid uitgeoefende, dan wel door hem gedelegeerde bevoegdheid, beleidsregels vaststellen. Reeds uit de bewoordingen van deze bepaling blijkt de vrijheid om beleidsregels vast te stellen. Een bestuursorgaan kan niet worden gebonden door de beleidsregels die een ander bestuurorgaan voor de uitoefening van een eigen bevoegdheid heeft vastgesteld, tenzij eerstgenoemd bestuursorgaan de toepassing van de beleidsregels van het andere bestuursorgaan heeft aanvaard. Verweerder heeft echter uitdrukkelijk verklaard dat het Besluit Fiscaal Bestuursrecht niet van overeenkomstige toepassing is verklaard.
Vervolgens is aan de orde of de door verweerder vastgestelde waarde voor het tenniscomplex juist is.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ - voor zover hier van belang - wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, niet bepaald op de waarde in het economische verkeer, maar op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak de waarde van de opstal van de onroerende zaak op te tellen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn visie dat de gevolgde procedure uiterst onzorgvuldig is, omdat de aanvankelijk vastgestelde waarde binnen de kortste keren ambtshalve was herzien. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de vermindering, ambtshalve, op 21 maart 2007 verband hield met een geconstateerde administratieve misslag, die tevens was geconstateerd bij diverse andere tenniscomplexen binnen de gemeente. De door eiser ingebrachte bezwaren hebben bij deze ambtshalve vermindering geen rol gespeeld, zodat een verband tussen deze vermindering en de in geding zijnde procedure niet aanwezig is.
Eisers grief dat onbegrijpelijk is dat de waarde € 150.000 hoger is vastgesteld dan de waarde die gold voor het vorige tijdvak, kan niet slagen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige peildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat het object op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer had van € 491.844. De rechtbank overweegt in dit verband als volgt.
Blijkens het verhandelde ter zitting is tussen partijen de waarde van de opstallen niet meer in geschil. Eiser heeft ter zitting erkend dat die waarde om en nabij € 85.000 bedraagt.
Verweerder heeft in het verweerschrift toegegeven dat het object [adres], dat hij aanvankelijk voor de bepaling van de waarde van de grond hanteerde, niet bruikbaar is als vergelijkingsobject, omdat dat object als bouwterrein is verkocht. Verweerder heeft, ter vervanging van [adres], de waarde van de grond in het verweerschrift onderbouwd met de volgende vergelijkingsobjecten, die volgens verweerder dezelfde bestemming hebben als het tenniscomplex:
- de percelen, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], secties E 3697 en E 3748, met een oppervlakte van 244 m2, in september 2006 verkocht voor € 65.700 (€ 269 per vierkante meter);
- de percelen, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], secties E 3697 en E 3415, met een oppervlakte van 10.692 m2, in juli 2005 verkocht voor € 1.021.630 (€ 95 per vierkante meter).
Ter zitting is gebleken dat de bestemming van deze vergelijkingsobjecten "Bijzondere bebouwing" is. Op deze gronden mag volgens verweerder, net als op het terrein van het tenniscomplex met de bestemming "Sportdoeleinden, S" niet-commerciële bebouwing worden gerealiseerd. Verweerder heeft er verder rekening mee gehouden dat de grond van het tenniscomplex een gunstigere ligging heeft in een villawijk en niet tussen andere bebouwing.
De rechtbank volgt verweerder niet in zijn standpunt dat van vergelijkbare objecten sprake is. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat, zolang de bestemming van het tenniscomplex niet is gewijzigd, de bebouwingsmogelijkheden van die grond niet vergelijkbaar zijn met die van de vergelijkingsobjecten, omdat slechts bouwwerken ten behoeve van sportdoeleinden mogen worden opgericht die, naar eiser onweersproken heeft gesteld, slechts uit één bouwlaag mogen bestaan. Voorts mogen de tennisbanen niet worden verlicht. Met deze omstandigheden, die verband houden met het vigerende bestemmingsplan, moet rekening worden gehouden. Verweerder heeft ter zitting betoogd dat sprake kan zijn van een reële verwachting dat het tenniscomplex op afzienbare termijn met woningen kan worden bebouwd. De grondwaarde zou dan aanzienlijk hoger liggen. Ter onderbouwing van die stelling heeft verweerder echter geen enkel concreet gegeven naar voren gebracht. Uit de enkele omstandigheid dat in het verleden de bestemming van een klein gedeelte van het perceel is gewijzigd ten gunste van woningbouw, is daartoe onvoldoende. Dit aspect mag derhalve niet in de waardebepaling worden betrokken.
Ook eiser heeft, naar het oordeel van de rechtbank, de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt. Niet alleen is de door eiser gehanteerde methodiek van waardering van gebonden en ongebonden grond niet gebruikelijk bij de bepaling van de waarde van zakelijk onroerend goed, maar bovendien heeft eiser de door hem gehanteerde waarde van de grond per vierkante meter op geen enkele wijze onderbouwd.
In het dossier bevinden zich voldoende gegevens op basis waarvan de rechtbank zich een oordeel kan vormen over de waarde van het tenniscomplex. De rechtbank ziet dan ook geen reden om gehoor te geven aan het verzoek van eiser om niet zelf in de zaak te voorzien. Onder de gedingstukken bevindt zich een taxatieformulier GVW niet-woningen van de namens verweerder op 21 juli 2006 uitgevoerde taxatie. De gegevens op dit formulier komen overeen met de gegevens op het bij het taxatierapport van 17 januari 2008 gevoegde formulier. Op beide formulieren is de totale grondoppervlakte van het tenniscomplex onderverdeeld in grond bij een niet-woning en extra grond. De oppervlakte van de grond waarop bebouwing is gerealiseerd (243 m2) is vermenigvuldigd met een factor 2,5. Aan de aldus berekende grondoppervlakte (607,5 m2) is een hogere waarde toegekend dan aan de resterende grond. Het op deze wijze maken van een onderscheid tussen grond bij een niet-woning en extra grond is niet ongebruikelijk bij de bepaling van de waarde van niet-woningen. Met de vermenigvuldiging van de bebouwde oppervlakte met een factor 2,5 wordt tot uitdrukking gebracht dat een niet-woning, om overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming te kunnen functioneren, meer grond nodig heeft dan alleen de bebouwde grond, bijvoorbeeld om daarop te kunnen parkeren. De rechtbank acht de door verweerder op de taxatieformulieren opgegeven waarde per vierkante meter van € 135 voor grond bij een niet-woning, gelet op het tot sportdoeleinden beperkte gebruik van het tenniscomplex, reëel. Anders is dit met de op de taxatieformulieren gehanteerde waarde van de extra grond (met een oppervlakte van 9.622,5 m2). Gelet op de omstandigheid dat een groot deel van die grond niet voor de aanleg van tennisbanen is gebruikt en ook niet kan worden gebruikt, stelt de rechtbank de waarde voor die grond op € 25 per vierkante meter.
Met inachtneming van het voorafgaande, stelt de rechtbank, ter finale beslechting van het geschil, de waarde van het tenniscomplex in goede justitie vast op € 407.575, als resultante van de optelling van de volgende waarden:
€ 85.000 (waarde opstallen)
€ 82.012,50 (waarde grond bij niet-woning: 2,5 x 243 x € 135)
€ 240.562,50 (waarde extra grond: 9.622,5 x € 25).
Het beroep is, gelet op het voorafgaande, gegrond. De bestreden uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.
5. Proceskosten en griffierecht
De rechtbank ziet aan¬lei¬ding voor veroordeling van verweerder in de kos¬ten van het beroep. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de door eiser in de bezwaarfase gemaakte kosten, alleen al omdat eiser in de bezwaarfase niet om vergoeding van die kosten heeft gevraagd. De proceskosten zijn, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, zoals deze luidde ten tijde van het instellen van beroep, begroot op in totaal € 644 voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand:
- 1 punt voor het indienen van een beroepschrift;
- 1 punt voor het verschijnen ter zitting;
- wegingsfactor 1;
- waarde per punt € 322.
Eiser heeft verzocht om vergoeding van de kosten van het door hem in beroep overgelegde taxatierapport. De rechtbank ziet daartoe geen aanleiding, omdat eiser - hoewel daarom verzocht in het hem toegezonden formulier - geen indicatie heeft gegeven van de hoogte van die kosten.
Tevens zal de rechtbank bepalen dat eiser het door hem betaalde griffierecht dient te worden vergoed.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 407.575, vermindert de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 644;
- gelast verweerder eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 39 te vergoeden.
Aldus gedaan door mr. D.J. de Lange, voorzitter, en mr. W.C.E. Winfield en
mr. J.P.M. Kooijmans, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.P.C. Anssems als griffier, en uitgesproken in het openbaar op 22 maart 2010.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.