Uitspraak
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/2198
Uitspraakdatum: 22 oktober 2010
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiseres] B.V, voorheen h.o.d.n. [bedrijfsnaam] B.V.,
gevestigd te [plaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2008 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2007, voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 vastgesteld op € 23.015.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het belastingjaar 2008 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 mei 2008 de waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 25 juni 2008, ontvangen bij de rechtbank op 26 juni 2008, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2010.
Namens eiseres is niemand verschenen. Onderzoek heeft uitgewezen dat de uitnodiging voor de zitting bij eiseres is afgeleverd. Namens verweerder zijn [A] en [B] verschenen.
2. Feiten
Eiseres is eigenaar van twee percelen grond die naast elkaar zijn gelegen. Het betreft het perceel, kadastraal bekend [kadastergegevens (hierna: perceel [1]) en het perceel, kadastraal bekend [kadastergegevens] (hierna: perceel [2]). Perceel [2] is gedeeltelijk bebouwd en plaatselijk bekend als [adres] te [plaats]. Het betreft een bedrijfsobject dat is gebouwd in 1966 en dat door eiseres wordt gebruikt als opslag-/distributiecentrum. Tot dit bedrijfspand behoort een opslag/magazijn, een kantoor, een kantine, een balie/receptie en overige ruimte.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 19.262.000.
Blijkens de gedingstukken en het verhandelde ter zitting is tussen partijen uitsluitend in geschil of verweerder bij de waardebepaling van de onroerende zaak terecht "extra grond" of zogenoemde overgrond aan de onroerende zaak heeft toegerekend en de oppervlakte daarvan dienovereenkomstig heeft gewaardeerd.
Eiseres heeft daartoe aangegeven dat verweerder aan de onroerende zaak een verhuurbaar vloeroppervlak van in totaal 30.157 m² heeft toegekend. Op grond van de vastgestelde waarde van € 23.015.000 leidt dit tot een gemiddelde huurprijs van ongeveer € 67 per m². Volgens het voorjaarsoverzicht 2008 van DTZ Zadelhoff, regio [gemeente], liggen de huurprijzen voor het gebied [gebied] tussen € 45 en € 58 per m². Eiseres stelt dat richtlijnen van verweerders gemeente voor de waardering van de bij het object behorende extra grond ontbreken, zodat zij gebruik heeft gemaakt van de richtlijnen van de gemeente 's-Hertogenbosch. Voor een object als het onderhavige hanteert die gemeente driemaal de brutovloeroppervlakte (BVO). Eiseres gaat in haar beroepschrift uit van een BVO van 31.381 m², hetgeen betekent dat de bijbehorende grond volgens haar maximaal 94.143 m² zou bedragen. De kavel van [adres] beslaat - aldus eiseres - echter slechts 92.248 m² en valt derhalve binnen deze norm. Anders dan verweerder meent is dan ook geen sprake van extra grond, aldus eiseres.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 21 september 2008 door J.L. van der Waals, WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het onderhavige object met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaald door middel van vergelijking met verkoop- en huurprijzen van een tweetal vergelijkingsobjecten, te weten [adres X] en [adres Y], beide gelegen te [plaats]. Volgens verweerder is op grond van dit taxatierapport de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2007. De waarde van de onroerende zaak dient op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ verder te worden bepaald naar de staat waarin het object op de waardepeildatum verkeerde.
Artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ geeft aan dat de waarde in het economische verkeer van niet-woningen, zoals de onroerende zaak, kan worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met panden waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, of door middel van een discounted-cash-flow-methode.
Verweerder heeft in dit geval de methode van huurwaardekapitalisatie toegepast. Bij deze methode wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie)kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van een vergelijkbaar object gedeeld door de getaxeerde huurwaarde van dat object. De kapitalisatiefactor wordt tevens bepaald door ligging, kwaliteit en voorzieningen van het te taxeren object te vergelijken met plaatselijke factoren, de vraag en aanbod van gelijksoortige objecten en rentestanden.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het onderhavige object toegekende waarde ligt bij verweerder.
Verweerder heeft de door hem verdedigde waarde onderbouwd door te verwijzen naar het taxatierapport. In dit taxatierapport van 21 september 2008 is verweerder uitgegaan van een kadastrale oppervlakte van de onroerende zaak van in totaal 108.612 m². Volgens verweerder is de totale oppervlakte opgebouwd uit de twee naast elkaar gelegen percelen [1] en [2]. Ter zitting heeft verweerder zijn standpunt gehandhaafd dat beide percelen deel uitmaken van de onroerende zaak en derhalve beide tot het object als bedoeld in artikel 16 van Pro de Wet WOZ moeten worden gerekend.
De rechtbank stelt echter vast dat eiseres in haar beroep is uitgegaan van andere objectkenmerken dan verweerder voorstaat. Eiseres heeft aangegeven dat de totale grondoppervlakte die behoort tot de onroerende zaak [onroerende zaak], 92.248 m² bedraagt, hetgeen overeenkomt met de oppervlakte van perceel 190. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn standpunt dat het voor de toepassing van de Wet WOZ relevante object zowel perceel [1] als perceel [2] omvat. Uit de zich in het dossier bevindende stukken alsmede uit de door verweerder ter zitting getoonde luchtfoto blijkt dat perceel [1], gelegen tegen de spoorlijn, van perceel [2] waarop het bedrijf is gevestigd, is afgescheiden door middel van een afrastering en dat perceel 189 onbebouwd en braakliggend is. Verweerder is in beroep echter niet ingegaan op de (impliciete) stelling van eiseres dat de grondoppervlakte enkel perceel [2] omvat. Evenmin heeft verweerder - met stukken onderbouwd - aangegeven op grond van welke concrete gegevens moet worden geconcludeerd dat perceel [1] ook aan eiseres toebehoort en tot het voor de toepassing van de Wet WOZ relevante object moet worden gerekend. Verweerder heeft desgevraagd ter zitting slechts volstaan met de opmerking het aannemelijk te achten dat perceel [1] toebehoort aan eiseres. Verweerder heeft hiermee echter niet onderbouwd dat perceel [1] ook daadwerkelijk bij de waardebepaling dient te worden betrokken. Voor zover verweerder ter zitting heeft aangeboden om alsnog navraag te doen naar perceel [1], is de rechtbank van oordeel dat dit bewijsaanbod door verweerder te laat is gedaan. Immers, het staat verweerder vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe gegevens aan te dragen ten einde de waarde te onderbouwen. Dat verweerder dit heeft nagelaten dient voor rekening en risico van verweerder te worden gebracht. Nu verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt dat perceel [1] tevens tot de onroerende zaak behoort, is de rechtbank van oordeel dat verweerder ten onrechte dit perceel heeft meegerekend bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak.
Verweerder heeft verder ter zitting verklaard dat het relevante gedeelte van de grondoppervlakte van perceel [2] verkeerd is bepaald. In de noordwestelijk hoek en langs de noordzijde van perceel [2] is water gelegen. Volgens verweerder heeft de taxateur bij zijn waardebepaling over het hoofd gezien dat deze waterpartij niet bebouwd mag worden. Verweerder heeft de oppervlakte van deze waterpartij berekend op 9.394 m². Volgens verweerder moet deze wateroppervlakte in mindering worden gebracht op de relevante oppervlakte van perceel [2].
Nu uit het voorgaande volgt dat verweerder ten onrechte perceel [1] tot de onroerende zaak heeft gerekend en verweerder verder uitdrukkelijk heeft aangegeven dat 9.394 m² in mindering moet worden gebracht op de relevante oppervlakte van perceel [2], is de rechtbank van oordeel dat niet 108.612 m² maar (92.248 min 9.394, ofwel) 82.854 m² dient te worden aangemerkt als grondoppervlakte behorende bij de onroerende zaak.
Uit het voorgaande volgt dat verweerder de juistheid van de door hem voorgestane grondoppervlakte en daarmee de juistheid van de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De bestreden uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd. Het tegen deze uitspraak ingestelde beroep is dan ook reeds hierom gegrond.
De rechtbank zal vervolgens bezien of er aanleiding bestaat om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb, te bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van de te vernietigen uitspraak op bezwaar.
De rechtbank stelt voorop dat de door verweerder gebruikte kapitalisatiefactor van 11,3 in dit geding niet ter discussie staat. Evenmin vormt punt van geschil dat de door verweerder in het kader van de vergelijkingsmethode gehanteerde huurwaarden van de vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn. De taxateur van verweerder is bij zijn taxatie, uitgaande van de gegevens inzake de maatvoering die in het gemeentelijke registratiesysteem zijn opgeslagen, uitgegaan van een BVO van 30.157 m². Eiseres heeft haar standpunt met betrekking tot de BVO, dat zij overigens enkel naar voren heeft gebracht in verband met de berekening van de hoeveelheid zogenoemde overgrond, niet nader onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder met hetgeen hij naar voren heeft gebracht voldoende aannemelijk dat de BVO 30.157 m² bedraagt. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de waarde van de opstallen niet op correcte wijze heeft vastgesteld. Gelet op de stukken van het geding is evenmin in geschil dat aan de, tot het object behorende, laad- en loskuil een waarde kan worden toegekend van € 772.000.
Verweerder heeft in het verweerschrift en het taxatierapport aangegeven dat in de gemeente [gemeente], afhankelijk van het soort object, maximaal 2,5 maal het BVO wordt aangemerkt als aanhorige grond (de gebonden grond die nodig is om de onroerende zaak aan zijn functie te kunnen laten voldoen, te weten het bebouwde oppervlak zelf en het oppervlak dat nodig is voor onderhoud en gebruik van de opstallen). In de onderhavige zaak heeft verweerder deze maximale vermenigvuldigingsfactor ook toegepast. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank, met de enkele verwijzing naar de factor die de gemeente 's-Hertogenbosch beweerdelijk hanteert, niet aannemelijk gemaakt dat in haar geval de door verweerder gehanteerde vermenigvuldigingsfactor onvoldoende is. Verweerder heeft voorts op grond van zijn berekeningen van het BVO op 30.157 m², vastgesteld dat het in de onderhavige zaak derhalve gaat om in totaal 75.392 m² (2,5 x 30.157 m²) aan aanhorige grond. Dit betekent, zo stelt de rechtbank vast, dat gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, van de grondoppervlakte behorende bij de onroerende zaak, te weten 82.854 m², na aftrek van de aanhorige grond als extra grond resteert: 7.462 m². De waarde van deze extra grond wordt apart meegeteld bij de waardebepaling.
In het taxatierapport, en ter zitting nader toegelicht, heeft verweerder aangegeven dat de waarde van deze extra grond wordt bepaald aan de hand van de uitgifteprijs voor grond met dezelfde bestemming. Verweerder heeft daarover verklaard, en de rechtbank acht zulks ook aannemelijk, dat de uitgifteprijs van bouwgrond met een industriële bestemming in het gebied waar de onroerende zaak is gelegen ongeveer € 135 per m² bedraagt.
De rechtbank ziet geen aanleiding om te oordelen dat de hiervoor genoemde methode en de daarbij gehanteerde uitgifteprijs per m² in dit geval niet geschikt zou zijn ter bepaling van de waarde van de extra grond. Eiseres heeft niets aangevoerd dat noopt tot een ander oordeel.
De rechtbank ziet aanleiding om na vernietiging van de bestreden uitspraak op bezwaar met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, aanhef en onder c, van de Awb zelf in de zaak te voorzien, nu verweerder op grond van het vorenstaande voldoende inzicht heeft geboden om de waarde van de extra grond te bepalen. De rechtbank zal de waarde van de extra grond bepalen op € 1.007.370 (7.462 m² maal de uitgifteprijs van € 135 per m²). Dit heeft tot gevolg, uitgaande van de overige waardebepalende onderdelen als weergegeven in de matrix, dat de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2007 zal verminderen tot € 21.068.729, berekend als volgt:
Berekening
5. Proceskosten en griffierecht
De rechtbank ziet geen aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken, nu niet is gebleken van kosten die op grond van artikel 1, aanhef en onder a, van het van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Wel zal de rechtbank bepalen dat aan eiseres het betaalde griffierecht dient te worden vergoed.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak], per waardepeildatum 1 januari 2007 op € 21.068.729 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het belastingjaar 2008 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast verweerder eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 288 te vergoeden.
Aldus gedaan door mr. mr. N.H.J.M. Veldman-Gielen, voorzitter, mr. D.J. de Lange en mr. J.P.M. Kooijmans, leden van de meervoudige kamer, in tegenwoordigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier, en uitgesproken in het openbaar op 22 oktober 2010.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ te 's-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.