Uitspraak
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH
sector kanton
, locatie Eindhoven
, locatie Eindhoven
Zaaknummer : 738940
Rolnummer : 11-1226
Uitspraak : 9 juni 2011
in de zaak van:
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging Vereniging van Eigenaars Gebouw [naam]
gevestigd te [plaats]
eiseres, hierna te noemen VvE
gemachtigde: mr. N.L.J.M. Rijssenbeek, advocaat te Arnhem
t e g e n :
1. [gedaagde sub 1] ,
2. [gedaagde sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden, hierna in enkelvoud te noemen [L.] .
De verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
De dagvaarding van 26 januari 2011 met producties;
De conclusie van antwoord van 10 februari 2011 met producties;
De conclusie van repliek tevens akte vermeerdering van eis met producties;
De conclusie van dupliek.
Het geschil
VvE vordert van [L.] , na vermeerdering van eis, betaling van een bedrag van € 4.286,93, wegens hoofdsom, rente en buitengerechtelijke incassokosten. Voorts vordert VvE betaling van proceskosten.
[L.] heeft zich verweerd tegen de vordering.
De beoordeling
1. Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast:
a. [L.] is eigenaar van het appartementsrecht staande en gelegen aan [adres] te [plaats] .
b. Ingevolge artikel 5:125 lid 2 BW Pro is [L.] lid van VvE.
c. Maandelijks dient [L.] een voorschotbijdrage te voldoen aan VvE.
d. Sinds augustus 2009 tot en met maart 2011 betaalt [L.] , na verrekening, aan voorschotbijdrage een bedrag van € 31,52 aan VvE.
e. [L.] verrekent maandelijks een bedrag van € 35,-- met de voorschotbijdrage vanwege schoonmaakwerkzaamheden. Daarnaast verrekent [L.] maandelijks een bedrag van € 100,-- wegens vervanging van de kozijnen aan de achterzijde van het appartement van [L.] . Ook heeft [L.] eenmalig een bedrag van € 150,-- ingehouden op de voorschotbijdrage wegens waterschade in april 2009.
f. Zowel voor beide verrekeningen als voor de eenmalige inhouding heeft [L.] verzoeken ingediend bij de vergadering van VvE. Alle drie de verzoeken zijn door de vergadering op 24 juni 2009 afgewezen.
g. Tegen de afwijzingen heeft [L.] geen bezwaar gemaakt bij de kantonrechter.
2. Aan haar vordering legt VvE ten grondslag, naast voormelde feiten, dat [L.] een bedrag van € 3.715,78 aan voorschotbijdrage onbetaald heeft gelaten. [L.] is de achterstand, te vermeerderen met rente ten bedrage van € 35,65, aan VvE verschuldigd. [L.] laat echter na deze achterstand aan te vullen. Hierdoor zag VvE zich genoodzaakt de vordering uit handen te geven. De daarmee gepaard gaande kosten ten bedrage van € 535,50 dient [L.] aan VvE te vergoeden. [L.] is niet bevoegd de bedragen te verrekenen met de voorschotbijdragen. De vergadering heeft de verzoeken van [L.] tot verrekening afgewezen. [L.] dient dan ook de achterstand te voldoen.
3. [L.] stelt, naast voormelde feiten, dat VvE weigert schoonmaakwerkzaamheden uit te voeren in de gemeenschappelijke ruimtes op de eerste etage. [L.] maakt nu zelf deze ruimtes schoon en hij verrekent daarvoor maandelijks een bedrag van € 35,-- met de voorschotbijdrage. In 2006 heeft [L.] de kozijnen aan de achterzijde van zijn appartement laten vervangen. Aanvankelijk heeft hij de kosten daarvoor zelf gedragen. Nadien is [L.] bij een kascontrole gebleken dat Van Esch, ook een eigenaar van een appartementsrecht en tevens bestuurder van VvE, werkzaamheden heeft laten uitvoeren aan zijn appartement op kosten van VvE. Vervolgens heeft [L.] de kascontrole aan de vergadering voorgelegd. De vergadering heeft niet ingestemd met de kascontrole. Omdat [L.] meent ook recht te hebben op betaling van de door hem uitgevoerde werkzaamheden, verrekent [L.] maandelijks een bedrag van € 100,-- voor de vervanging van de kozijnen. In april 2009 heeft [L.] waterschade geleden. De kosten voor het herstel heeft [L.] voorgelegd aan de vergadering, die dit verzoek heeft afgewezen. [L.] heeft daarop het bedrag verrekend met de voorschotbijdrage. Dat [L.] tegen het besluit van de vergadering bezwaar moest maken wist hij niet. Als leek is hij niet op de hoogte van alle wettelijke regels. Tot slot stelt [L.] dat het door VvE berekende bedrag ter zake de achterstand niet juist is. Tot en met maart 2011 heeft [L.] een bedrag van € 2.850,-- ingehouden.
4. De kantonrechter overweegt het volgende. [L.] erkent dat hij een achterstand heeft in de betaling van voorschotbijdragen. Hierbij beroept [L.] zich op een verrekeningsbevoegdheid. Ter beantwoording van de vraag of [L.] verrekeningsbevoegdheid toekomt overweegt de kantonrechter het volgende. [L.] heeft het verzoek om een eenmalige inhouding van € 150,-- ter zake waterschade op de voorschotbijdrage voorgelegd aan de vergadering. De vergadering heeft dit verzoek bij besluit van 24 juni 2009 afgewezen. Het verzoek van [L.] om een maandelijkse inhouding van € 35,-- voor schoonmaakwerkzaamheden goed te keuren, heeft de vergadering eveneens op 24 juni 2009 afgewezen. Op deze datum heeft de vergadering ook afgewezen het verzoek van [L.] om maandelijks een bedrag van € 100,-- te mogen inhouden op de voorschotbijdrage wegens een vergoeding voor de vervanging van de kozijnen.
5. De wetgever heeft appartementsrechteigenaren die het niet eens zijn met een besluit van de vergadering, in artikel 5:130 BW Pro een mogelijkheid geboden binnen vier weken na het nemen van het besluit, vernietiging daarvan te verzoeken aan de kantonrechter. [L.] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Het besluit van de vergadering dat [L.] de bedragen niet mag verrekenen, is daarmee onherroepelijk geworden. Hiermee verdraagt zich dan ook niet dat [L.] zijn betalingsverplichting aan VvE toch verrekent met bedragen die door de vergadering zijn afgewezen. Wat er verder ook zij van de onderliggende motivatie van [L.] om de verzoeken bij de vergadering in te dienen, beroept [L.] zich dan ook ten onrechte op een verrekeningsbevoegdheid.
Anders gezegd, de kantonrechter komt niet toe aan de beoordeling van de door [L.] gepretendeerde vorderingen uit hoofde van de gestelde waterschade, schoonmaak-werkzaamheden en vervanging van kozijnen, omdat [L.] niet tijdig vernietiging van het besluit van 24 juni 2009 van de vergadering heeft gevorderd bij de kantonrechter.
6. Ten aanzien van het verweer van [L.] dat hij als leek niet op de hoogte is van de wettelijke regels dat hij vernietiging van een besluit kan voorleggen aan de kantonrechter, overweegt de kantonrechter het volgende. Bij antwoord heeft [L.] gesteld dat hij eind 2008 juridisch advies heeft ingewonnen bij het Juridisch Loket Eindhoven nadat in een besluit van de vergadering een verzoek van [L.] is afgewezen. Hoewel de kantonrechter niet op de hoogte is van de vraagstelling van [L.] aan het Juridisch Loket, noch het antwoord dat hij heeft ontvangen van het Juridisch Loket, weet [L.] klaarblijkelijk wel zijn weg te vinden naar het Juridisch Loket indien hij juridische informatie behoeft. Dat [L.] een leek is en niet weet welke weg te bewandelen, acht de kantonrechter dan ook niet aannemelijk. Dit verweer van [L.] zal de kantonrechter dan ook passeren.
Een en ander brengt met zich mee dat [L.] de achterstallige bedragen zal dienen te voldoen aan VvE.
7. [L.] heeft aangevoerd dat het door VvE berekende bedrag niet juist is. Ter onderbouwing van zijn verweer legt [L.] bankafschriften over waaruit zijn maandelijkse inhouding van € 135,-- en eenmalige inhouding van € 150,-- zou blijken. In totaal heeft [L.] een bedrag van € 2.850,-- ingehouden, zo stelt hij. De kantonrechter overweegt dat een optelsom van de bankafschriften inderdaad tot een inhouding van € 2.850,-- leidt. [L.] miskent echter dat hij ook nog andere openstaande posten bij VvE dient te voldoen zoals opgenomen in het overzicht bij dagvaarding. Deze posten zijn door [L.] niet weersproken. Evenmin heeft [L.] weersproken dat de voorschotbijdrage per januari 2011 is verhoogd naar een bedrag van € 227,55 terwijl [L.] nog immer een bedrag van € 31,52 betaalt. VvE vordert betaling van een bedrag van € 3.231,19 tot en met februari 2011, zo blijkt uit het overzicht bij repliek. Bij repliek stelt VvE dat [L.] daarnaast ook nog de bijdrage voor februari en maart 2011 dient te voldoen. Naar het oordeel van de kantonrechter zit hierin een dubbelrekening voor de maand februari 2011. De kantonrechter wijst toe de vordering tot betaling van het bedrag van € 3.488,23 (€ 3.715,78 -/- € 227,55) ter zake voorschotbijdrage tot en met maart 2011, te vermeerderen met de wettelijke rente van € 35,65 en voorts vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der voldoening.
8. VvE heeft betaling van een bedrag van € 535,50 gevorderd voor de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gemachtigde van VvE heeft ter onderbouwing verwezen naar productie 7 tot en met 12 bij dagvaarding waaruit haar correspondentie met [L.] blijkt. [L.] heeft deze werkzaamheden niet weersproken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft - de gemachtigde van - VvE meer werkzaamheden verricht dan werkzaamheden die enkel behoren tot de voorbereiding van het geding en de instructie van de zaak en waarvoor een vergoeding in het gemachtigdensalaris is opgenomen. Daarom wordt dit deel van de vordering toegewezen.
De kosten
[L.] zal als de meest in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. [L.] zal niet hoofdelijk worden veroordeeld nu VvE daarom niet heeft verzocht.
De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [L.] , tegen bewijs van kwijting, aan VvE te voldoen een bedrag van € 4.059,38, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.488,23 vanaf 26 januari 2011 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [L.] in de kosten van dit geding, aan de zijde van VvE gevallen en tot op heden begroot op een bedrag van € 714,81, waaronder een bedrag van € 350,-- voor gemachtigdensalaris;
verklaart dit vonnis voor zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.A.H.A. Schnitzler-Strijbos en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 9 juni 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.