Uitspraak
RECHTBANK ’S-HERTOGENBOSCH
Sector Bestuursrecht
Meervoudige kamer
Nevenzittingsplaats Rotterdam
Reg.nr.: AWB 10/2456 WOZ – T3
Uitspraak in het geding tussen
[eiseres], gevestigd te [plaatsnaam], eiseres,
gemachtigde [naam],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente ’s-Hertogenbosch, verweerder,
gemachtigde mr. R.A.M.T. Klaassen.
1 Ontstaan en loop van de procedure
Verweerder heeft ten aanzien van eiseres ter zake van de onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de onroerende zaak) een beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gegeven, gedagtekend 28 februari 2009, waarbij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het belastingjaar 2009 is vastgesteld:
- op € 2.555.000,- voor [naam] en
- op € 4.573.000,- (waarvan € 384.000,- belastbaar) voor de velden.
In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen over het jaar 2009 opgelegd.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 mei 2009 het bezwaar van eiseres tegen de waarden gegrond verklaard, de waarde voor [naam] nader vastgesteld op € 2.501.000,- en de waarde voor de velden gehandhaafd.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief van 5 juni 2009 beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 november 2010. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld van mr. A. Horsten. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van G.A.M. Jonkers, taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen aan te geven wat de nieuwe WOZ-waarde van de velden voor consequenties heeft voor de OZB-aanslag.
Verweerder heeft nadere stukken overgelegd en eiseres heeft hierop schriftelijk gereageerd.
Partijen hebben daarbij toestemming gegeven voor het achterwege laten van de nadere zitting. De rechtbank heeft het onderzoek gesloten op 20 december 2010.
2 Standpunten van partijen
Eiseres heeft gesteld dat verweerder de waarden te hoog heeft vastgesteld en bepleit waarden van elk € 1,-. Zij heeft - zakelijk en samengevat weergegeven - aangevoerd dat voor de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden uitgegaan van commerciële exploitatie. De bedrijfswaarde bedraagt € 1,- omdat het sportcomplex aan niemand anders dan aan de gemeente kan worden verkocht.
Ter zitting heeft eiseres ten aanzien van de door verweerder gemaakte berekening nog gesteld dat de gehanteerde factoren voor functionele veroudering te laag zijn. Voorts heeft eiseres aangevoerd dat de berekening van de waarde van de velden niet duidelijk is en vraagt zij zich af of de stichting [naam] (hierna: de stichting) niet als gebruiker had moeten worden aangemerkt.
Verweerder heeft zich inmiddels op het standpunt gesteld dat de waarde voor [naam] € 2.501.000,- bedraagt en de waarde voor de velden € 2.522.000,-. Verweerder heeft ter onderbouwing daarvan taxatierapporten overgelegd, opgemaakt op 19 oktober 2009 door G.A.M. Jonkers, taxateur. In deze taxatierapporten is [naam] getaxeerd op € 2.501.000,- en de velden op € 2.522.000,-. Van de velden is het ‘verharde’ deel belastbaar. In de uitspraak op bezwaar is in dit kader uitgegaan van een waarde van € 384.000,-. Uit de berekening van de WOZ-waarde blijkt dat de waarde van dit objectonderdeel is verlaagd naar € 374.000,-, hetgeen een aanslagvermindering van € 17,05 oplevert.
Eiseres heeft in haar reactie van 15 december 2010 aangegeven deze aanslagvermindering onbegrijpelijk te vinden, gelet op de eerder ontdekte dubbeltelling.
3 Beoordeling
Ingevolge artikel 220, aanhef en onder a, van de Gemeentewet kunnen ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken onder de naam onroerende-zaakbelastingen een belasting worden geheven van degenen die bij het begin van hete kalenderjaar onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruiken.
Ingevolge artikel 220b, eerste lid aanhef en onder a, van de Gemeentewet wordt de toepassing van artikel 220, onderdeel a gebruik door degene aan wie een deel van een onroerende zaak in gebruik is gegeven, aangemerkt als gebruik door degene die dat deel in gebruik heeft gegeven; degene die het deel in gebruik heeft gegeven is bevoegd de belasting als zodanig te verhalen op degene aan wie dat deel in gebruik is gegeven.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het derde lid bepaalt dat in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroe¬rende zaak, voor zover die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 24, tweede lid, van de Wet WOZ geschiedt de bekendmaking van de beschikking terstond door toezending aan:
a. degene die aan het begin van het kalenderjaar het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht;
b. degene die aan het begin van het kalenderjaar de onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt.
Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
De onroerende zaak betreft een sportcomplex bestaande uit accommodatie met kantine, sponsorhome, kleedkamers en negen voetbalvelden. Op het terrein is ook een kinderopvang gevestigd.
Tussen partijen is niet in geschil en ook de rechtbank is van oordeel dat de waarde dient te worden bepaald middels de gecorrigeerde vervangingswaarde.
In de statuten, vermeld in de akte van oprichting van de stichting, welke stichting het voetbalcomplex ter beschikking stelt aan eiseres, staat in artikel 2, vierde lid, opgenomen: “De stichting beoogt niet het maken van winst.” Daarnaast is in de erfpacht¬overeenkomst tussen de gemeente ’s-Hertogenbosch en de stichting opgenomen dat de stichting de opstallen uitsluitend zal exploiteren of laten exploiteren binnen het kader van de sport en binnen de bestemming “recreatie”. Daarbij is tevens vermeld dat elk commercieel en para-commercieel gebruik van de opstallen (binnen de grenzen van redelijkheid en billijkheid) uitdrukkelijk is verboden. Voorts is niet gebleken van resultaten en ontwikkeling van het eigen vermogen of het doen van belangrijke investeringen. Ter zitting heeft eiseres nog verklaard dat niet gestreefd wordt naar winstmaximalisatie, maar naar dekkende exploitatie.
De rechtbank is daarom van oordeel dat geen sprake is van commerciële exploitatie en dat de gecorrigeerde vervangingswaarde dan ook dient te worden berekend zoals dat door verweerder is gedaan, namelijk door uit te gaan van de herbouw¬waarde en gecorrigeerd met een factor wegens technische en functionele veroudering.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde had van € 2.501.000,- voor [naam] en op € 2.522.000,- voor de velden. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de door de taxateur gebruikte berekening door eiseres niet gemotiveerd is betwist. De enkele stelling van eiseres dat zij niet over de vereiste deskundigheid beschikt om de berekening te controleren, is niet voldoende. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat verweerder voor zijn berekening van de juiste gegevens is uitgegaan, nu deze gegevens niet zijn weersproken. De stelling van eiseres dat de door de taxateur gehanteerde factoren voor functionele veroudering te laag zijn, is onvoldoende onderbouwd. Er mag dan een toevloed van leden zijn, maar niet is aannemelijk gemaakt dat per waardepeildatum 1 januari 2008 sprake was van een dusdanig hoog ledental dat daarom een afschrijving wegens functionele veroudering had dienen plaats te vinden. Voor het normale gebruik is rekening gehouden bij de technische afschrijving. De daarvoor gehanteerde percentages en termijnen geven er blijk van dat verweerder een reële inschatting heeft gemaakt van levensduur en restwaarde van de diverse onderdelen. Het had op de weg van eiseres gelegen deze gemotiveerd te betwisten. Bij gebreke van een dergelijke betwisting gaat de rechtbank uit van de door verweerder gehanteerde percentages en termijnen.
De rechtbank is op grond van het hiervoor overwogene van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De op de (nader vastgestelde) WOZ-waarde gebaseerde aanslagen onroerende-zaakbelastingen worden door verweerder overeenkomstig verlaagd, zodat ook die aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld.
Met betrekking tot de vraag van eiseres of niet de stichting als gebruiker had moeten worden aangemerkt, overweegt de rechtbank het volgende. De aanwijzing van een belastingplichtige geschiedt op grond van artikel 220, aanhef en onder a, in verbinding met artikel 220b, eerste lid, aanhef en onder a, van de Gemeentewet, alsmede op basis van de beleidsregels. Volgens de Beleidsregels aanwijzing belastingplichtige ’s-Hertogenbosch 2003 mag de gemeente in de gevallen waarin dat voorkomt de aanslag ten name van één van de belastingplichtigen stellen. Verweerder heeft de OZB-aanslagen dus ten name van eiseres kunnen stellen.
4 Proceskosten
Voor een veroordeling in de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding, omdat niet is gesteld of gebleken dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
5 Beslissing
De rechtbank,
recht doende:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde voor [naam] vast op € 2.501.000,- en voor de velden op € 2.522.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de betreffende aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig worden verlaagd;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 41,- vergoedt.
Aldus gedaan door mr. C. Laukens, voorzitter, en mr. J. de Gans en mr. drs. J. van den Bos, leden, in tegenwoordigheid van C.J.H. Lamens-van den Bulk, griffier.
De griffier: De rechter:
Uitgesproken in het openbaar op: 31 maart 2011.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Afschrift verzonden op: