Uitspraak
RECHTBANK ’S-HERTOGENBOSCH
Sector Bestuursrecht
Meervoudige kamer
Nevenzittingsplaats Rotterdam
Reg.nr.: AWB 10/2455 WOZ – T3
Uitspraak in het geding tussen
[naam], gevestigd te [plaats], eiseres,
gemachtigde [naam],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente ’s-Hertogenbosch, verweerder,
gemachtigde mr. R.A.M.T. Klaassen.
1 Ontstaan en loop van de procedure
Verweerder heeft ten aanzien van eiseres ter zake van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) een beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gegeven, gedagtekend 28 februari 2009, waarbij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het belastingjaar 2009 is vastgesteld op € 2.555.000,-. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen over het jaar 2009 opgelegd.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 mei 2009 het bezwaar van eiseres tegen de waarde gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 2.501.000,-.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief van 5 juni 2009 beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 november 2010. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld van mr. A. Horsten. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van G.A.M. Jonkers, taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst.
Verweerder heeft nadere stukken overgelegd en eiseres heeft hierop schriftelijk gereageerd.
Partijen hebben daarbij toestemming gegeven voor het achterwege laten van de nadere zitting. De rechtbank heeft het onderzoek gesloten op 20 december 2010.
2 Standpunten van partijen
Eiseres heeft gesteld dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld en bepleit een waarde van € 1,-. Zij heeft - zakelijk en samengevat weergegeven - aangevoerd dat voor de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden uitgegaan van commerciële exploitatie. De bedrijfswaarde bedraagt € 1,- omdat het sportcomplex aan niemand anders dan aan de gemeente kan worden verkocht.
Ter zitting heeft eiseres gesteld dat, mocht geen sprake zijn van commerciële exploitatie, de gehanteerde factoren voor functionele veroudering te laag zijn. Tot slot heeft eiseres aangevoerd dat de berekening van de waarde van de velden niet duidelijk is.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde € 2.501.000,- bedraagt en heeft ter onderbouwing daarvan een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 19 oktober 2009 door G.A.M. Jonkers, taxateur. In dit taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd op € 2.501.000,-.
3 Beoordeling
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het derde lid bepaalt dat in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroe¬rende zaak, voor zover die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
De onroerende zaak betreft een sportcomplex bestaande uit accommodatie met kantine, sponsorhome en kleedkamers. Op het terrein is ook een kinderopvang gevestigd.
Tussen partijen is niet in geschil en ook de rechtbank is van oordeel dat de waarde dient te worden bepaald middels de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Bij het berekenen van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn twee waardeberekeningen mogelijk. De vraag die daarbij speelt is of sprake is van commerciële exploitatie of niet. Verweerder stelt zich op het standpunt dat daarvan geen sprake is, maar eiseres betwist dat.
De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van commerciële exploitatie en heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen.
In de statuten, vermeld in de akte van oprichting van [naam stichting] (hierna: de stichting), is in artikel 2, vierde lid, opgenomen: “De stichting beoogt niet het maken van winst.” Daarnaast is in de erfpacht¬overeenkomst tussen de gemeente ’s-Hertogenbosch en de stichting opgenomen dat de stichting de opstallen uitsluitend zal exploiteren of laten exploiteren binnen het kader van de sport en binnen de bestemming “recreatie”. Daarbij is tevens vermeld dat elk commercieel en para-commercieel gebruik van de opstallen (binnen de grenzen van redelijkheid en billijkheid) uitdrukkelijk is verboden. Voorts is niet gebleken van resultaten en ontwikkeling van het eigen vermogen of het doen van belangrijke investeringen. Ter zitting heeft eiseres nog verklaard dat niet gestreefd wordt naar winstmaximalisatie, maar naar dekkende exploitatie.
De rechtbank is daarom van oordeel dat geen sprake is van commerciële exploitatie en dat de gecorrigeerde vervangingswaarde dan ook dient te worden berekend zoals dat door verweerder is gedaan, namelijk door uit te gaan van de herbouw¬waarde en gecorrigeerd met een factor wegens technische en functionele veroudering.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde had van € 2.501.000,-. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de door de taxateur gebruikte berekening door eiseres niet gemotiveerd is betwist. De enkele stelling van eiseres dat zij niet over de vereiste deskundigheid beschikt om de berekening te controleren, is niet voldoende. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat verweerder voor zijn berekening van de juiste gegevens is uitgegaan, nu deze gegevens niet zijn weersproken. De stelling van eiseres dat de door de taxateur gehanteerde factoren voor functionele veroudering te laag zijn, is onvoldoende onderbouwd. Er mag dan een toevloed van leden zijn, maar niet aannemelijk is gemaakt dat per waardepeildatum 1 januari 2008 sprake was van een dusdanig hoog ledental dat daarom een afschrijving wegens functionele veroudering had dienen plaats te vinden. Voor het normale gebruik is rekening gehouden bij de technische afschrijving. De daarvoor gehanteerde percentages en termijnen geven er blijk van dat verweerder een reële inschatting heeft gemaakt van levensduur en restwaarde van de diverse onderdelen. Het had op de weg van eiseres gelegen deze gemotiveerd te betwisten. Bij gebreke van een dergelijke betwisting gaat de rechtbank uit van de door verweerder gehanteerde percentages en termijnen.
De rechtbank is op grond van het hiervoor overwogene van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
4 Proceskosten
Voor een veroordeling in de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
5 Beslissing
De rechtbank,
recht doende:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. C. Laukens, voorzitter, en mr. J. de Gans en mr. drs. J. van den Bos, leden, in tegenwoordigheid van C.J.H. Lamens-van den Bulk, griffier.
De griffier: De rechter:
Uitgesproken in het openbaar op: 31 maart 2011.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Afschrift verzonden op: