Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie Eindhoven
In de zaak van:
de stichting Stichting Woonbedrijf SWS/HHVL, ten deze handelend onder de naam Vestide,
gevestigd en kantoorhoudende te Eindhoven,
eiseres,
gemachtigde: mr. H.J. ter Meulen,
t e g e n :
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
procederend in persoon,
hierna mede te noemen Vestide respectievelijk [gedaagde],
heeft de kantonrechter te Eindhoven het navolgende vonnis gewezen.
1. De procedure
Vestide heeft bij dagvaarding gesteld en gevorderd als na te melden. [gedaagde] is in rechte verschenen en heeft mondeling verweer gevoerd. Bij rolbeslissing van 2 september 2010 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 2 november 2010. Daarna heeft [gedaagde] een akte genomen, waarna Vestide ook nog een akte heeft genomen. Tot slot is vonnis bepaald.
2. Het geschil
2.1.1. Vestide vordert
Primair:
- de uitspraak van de Huurcommissie in de zaak met zaaknummer [nummer] (met betrekking tot de uitsplitsing van de all-in huurprijs) te wijzigen en [gedaagde] alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot splitsing van de all-in huurprijs omdat er sprake is van een overeenkomst naar aard van korte duur waarop artikel 7:258 BW Pro niet van toepassing is;
- de uitspraak van de Huurcommissie in de zaak met zaaknummer [nummer ] (met betrekking tot de toetsing van de aanvangshuurprijs) te bevestigen voor zover [gedaagde] in die uitspraak niet-ontvankelijk is verklaard, doch de grondslag van die uitspraak te wijzigen in die zin dat het verzoek niet-ontvankelijk is omdat artikel 7:249 BW Pro, waarop het verzoek is gebaseerd, niet van toepassing is;
Subsidiair:
[gedaagde] niet-ontvankelijk verklaren in haar hiervoor genoemde verzoeken althans haar deze te ontzeggen als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar.
2.1.2. Vestide legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag:
[gedaagde] huurt van Vestide de woning aan de [straat en huisnummer] te [plaats]. Dit is een woning ten behoeve van studenten/werknemers van het Catharina ziekenhuis die in het kader van hun opleiding tijdelijk (maximaal één jaar) aan dat ziekenhuis verbonden zijn. Deze woning is bestemd voor tijdelijke huisvesting. De huurovereenkomst geldt ook voor maximaal één jaar en niet langer dan zo lang als de verbintenis tussen [gedaagde] en het Catharina ziekenhuis voortduurt.
[gedaagde] heeft bij de huurcommissie het verzoek gedaan om de overeengekomen huurprijs te toetsen en de all-in huurprijs te splitsen in kale huur en servicekosten. Vestide heeft zich in die procedure op het standpunt gesteld dat de huurcommissie niet-ontvankelijk is omdat het gaat om een overeenkomst naar aard van korte duur.
Bij uitspraak van 30 juni 2010 heeft de huurcommissie in de zaak met zaaknummer [nummer] de tussen partijen overeengekomen all-in huurprijs gesplitst in een kale huurprijs en een bedrag ter zake van de servicekosten. In de zaak met zaaknummer [nummer ] heeft de huurcommissie [gedaagde] niet-ontvankelijk verklaard omdat er geen sprake was van een kale huurprijs die voor toetsing vatbaar was. Vestide is het niet met die uitspraken eens omdat tussen partijen een huurovereenkomst naar aard van korte duur is gesloten en [gedaagde] in beide zaken om die reden niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard. Op die huurovereenkomst zijn ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW Pro de huurbepalingen in afdeling 5 van titel 7.4 BW namelijk niet van toepassing.
2.2. [gedaagde] heeft als volgt verweer gevoerd:
[gedaagde] heeft er als huurder recht op inzicht te hebben hoe de maandelijkse huursom is samengesteld, niet alleen ten behoeve van het aanvragen van huurtoeslag, maar ook omdat zij dat gewoon wil weten. Verder duurt haar studie nog wel meer dan twee jaar en het zou niet redelijk zijn als zij gedurende tweeëneenhalf a drie jaar geen huurtoeslag kan aanvragen.
[gedaagde] betwist dat haar woning slechts voor maximaal één jaar wordt verhuurd. Omwonenden hebben hun contract altijd makkelijk kunnen verlengen. Zij heeft mailcorrespondentie overgelegd waaruit dat volgens haar blijkt.
2.3. Vestide heeft aangegeven dat in geen van de door [gedaagde] genoemde gevallen sprake is geweest van verlenging van de huurovereenkomst, maar dat in een aantal gevallen uit coulance een nieuwe huurovereenkomst is gesloten, die wederom een huurovereenkomst naar aard van korte duur is. Het is ook niet standaard dat in dergelijke omstandigheden dezelfde woonruimte wordt verhuurd. Er is ook niet een recht op verlenging.
2.4. Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd zal, indien van belang, onder de beoordeling worden teruggekomen.
3. De beoordeling
3.1. Voor het beantwoorden van de vraag of een huurovereenkomst naar aard van korte duur is, is van belang wat de duur is van de overeenkomst, wat de aard is van het gehuurde en van het gebruik daarvan en wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond. Omdat een huurder bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is geen huurbescherming geniet dient men terughoudend te zijn bij de aanname van het bestaan van een huurovereenkomst naar aard van korte duur.
3.2.1. De kantonrechter acht in dit geval van doorslaggevend belang dat het de bedoeling van partijen is dat [gedaagde] de woning tijdelijk zal huren, gedurende haar stage bij het Catharina Ziekenhuis te [plaats], en dat de huurovereenkomst ook zal eindigen op het moment dat haar stage eindigt. Gelet daarop wordt de huurovereenkomst als naar haar aard van korte duur aangemerkt.
3.2.2. Dat de huur in principe voor een periode van een jaar is overeengekomen en, zoals blijkt uit de door [gedaagde] geproduceerde stukken, de mogelijkheid bestaat dat [gedaagde] na afloop van het eerste huurjaar een nieuwe huurovereenkomst krijgt, eventueel zelfs ten aanzien van dezelfde woning, maakt het voorgaande niet anders. Het gaat namelijk niet alleen om de duur van de overeenkomst, maar bepalend is wat met de huur beoogd wordt. Zo kan het voorkomen dat een huurovereenkomst met een duur van drie maanden niet naar zijn aard van korte duur is, doch een normale huurovereenkomst voor bepaalde tijd, terwijl een huurovereenkomst met een duur van vier jaar naar zijn aard van korte duur kan zijn omdat de reden voor het huren van de woning in dat geval per definitie van beperkte duur is. In dit geval eindigt de huur zoals eerder overwogen in ieder geval als het stagecontract van [gedaagde] met het Catharina Ziekenhuis eindigt.
3.3. Nu de overeenkomst naar haar aard van korte duur is, zijn de bepalingen van titel 4, afdeling 5 van boek 7 BW, op grond waarvan [gedaagde] de huurcommissie heeft verzocht om de all in-huurprijs te splitsen en de aanvangshuurprijs te controleren niet van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst.
3.4. De kantonrechter kan de uitspraken van de huurcommissie echter niet zoals is gevorderd wijzigen omdat artikel 7:262 BW Pro, waarin staat dat partijen tegen een uitspraak van de huurcommissie op kunnen komen bij de kantonrechter, gelet op het in rechtsoverweging 3.3. overwogene, evenmin van toepassing is.
3.5. Wel kan en zal de kantonrechter een verklaring voor recht afgeven inhoudende dat de huurcommissie [gedaagde] in zaaknummer [nummer] niet-ontvankelijk had moeten verklaren omdat er sprake is van een huurovereenkomst naar aard van korte duur, alsmede dat de huurcommissie [gedaagde] om diezelfde reden niet-ontvankelijk had moeten verklaren in zaaknummer [nummer ] en dat [gedaagde], nu de huurcommissie ten onrechte anders heeft beslist, zich niet met recht op de uitspraken van de huurcommissie kan beroepen. Deze verklaring van recht heeft in ieder geval wel de gevolgen die Vestide met haar vorderingen heeft beoogd.
3.6. Gelet op de omstandigheid dat het niet aan [gedaagde] valt te verwijten dat de huurcommissie onjuist heeft beslist alsmede de omstandigheid dat de vorderingen zoals Vestide die heeft ingesteld worden afgewezen worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
4. De beslissing
De kantonrechter:
verklaart voor recht
- dat de huurcommissie [gedaagde] in zaaknummer [nummer] ten onrechte niet niet-ontvankelijk heeft verklaard omdat er sprake is van een huurovereenkomst naar aard van korte duur;
- dat de huurcommissie [gedaagde] in zaaknummer [nummer ] om de verkeerde reden niet-ontvankelijk heeft verklaard omdat zij [gedaagde] niet-ontvankelijk had moeten verklaren omdat er sprake is van een huurovereenkomst naar aard van korte duur;
- dat [gedaagde] zich om die redenen niet met recht op de uitspraken van de huurcommissie kan beroepen;
wijst het meer of anders gevorderde af;
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.G. Robers, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 februari 2011.