Uitspraak
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/958
Uitspraakdatum: 6 januari 2012
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiseres], wonende
te Eindhoven, eiseres,
gemachtigde mr. M.B.A.C. Hasselman
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder,
gemachtigde mr B. Smit.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het pand), per waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op € 1.623.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2010 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 februari 2011 de waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 21 februari 2011, ontvangen bij de rechtbank op 22 maart 2011, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 december 2011 te 's-Hertogenbosch. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door [naam A], kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
2. Feiten en geschil
Eiseres is eigenaar van het pand. Het pand wordt sinds 1 april 2008 gehuurd door [de B.V.], dat in het pand [hotel] exploiteert gevestigd.
In geschil is de waarde van het pand op de waardepeildatum.
Verweerder heeft zijn standpunt gebaseerd op een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 4 oktober 2010 door [naam B] RT. In dit taxatierapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 1.632.000. De taxateur heeft hiervoor gebruik gemaakt van de Gross Operation Profit (G.O.P) methode.
Eiseres bepleit in het beroepschrift een waarde van € 1.288.750. Daartoe heeft eiseres in het beroepschrift gesteld dat de huurprijs van het pand € 103.100 per jaar is en dat deze huurprijs goed bruikbaar is voor de waardebepaling van het pand, mede in aanmerking genomen dat de huurprijs is overeengekomen in juli 2008, welke datum voldoende dicht bij de waardepeildatum van 1 januari 2009 is gelegen.
Ter zitting heeft eiseres de in het beroepschrift ingenomen stelling en waarde niet langer gehandhaafd. In plaats daarvan heeft eiseres ter zitting gesteld dat bij de toepassing van de door de taxateur gehanteerde G.O.P.-methode fouten zijn gemaakt omdat het percentage gewenst basisrendement noch het percentage risico-opslag is onderbouwd. Voorts verzoekt eiseres verweerder om uitleg over de gehanteerde waarden omtrent het basisrendement, het opslagrisico en de kapitalisatiefactor. Gesteld is voorts dat verweerder de omzetgegevens over 2009 in ogenschouw had moeten nemen en dat de in aanmerking te nemen average room rate lager ligt dan verweerder heeft aangenomen.
Op grond van deze grieven verzoekt eiseres de rechtbank in goede justitie de waarde voor onderhavig object vast te stellen. Daarbij heeft eiseres niet zelf een waarde bepleit.
3. Beoordeling
Eiseres heeft eerst ter zitting de stelling ingenomen dat de door verweerder ingeschakelde taxateur fouten heeft gemaakt bij de toepassing van de G.O.P.-methode; eiseres heeft daarbij voornamelijk verzocht om een nadere uitleg en onderbouwing door verweerder van de resultaten van die toepassing. Eiseres heeft ter zitting niet zelf een waarde bepleit en onderbouwd.
De rechtbank overweegt dat geen rechtsregel verbiedt dat na afloop van de voor het indienen van beroepsronden gestelde termijn alsnog nieuwe gronden worden ingediend, zij het dat die mogelijkheid wordt begrensd door de goede procesorde. Voor het antwoord op de vraag of de goede procesorde in geding is, is in het algemeen bepalend een afweging van de processuele rechtszekerheid, de proceseconomie, de reden waarom de desbetreffende beroepsgrond pas in een laat stadium is aangevoerd, de mogelijkheid voor de andere partijen om adequaat op die beroepsgrond te reageren en de processuele belangen van de partijen over en weer.
De rechtbank oordeelt dat de omstandigheid dat eiseres eerst ter zitting stellingen heeft aangevoerd met betrekking tot de toepassing van de onderhavige G.O.P.-methode in strijd is met de goede procesorde. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat, vanwege de inhoudelijke complexiteit van deze methode, het voor verweerder niet mogelijk was hierop op passende wijze te reageren. Daardoor is verweerder onredelijk in zijn procesvoering bemoeilijkt. Eiseres heeft voorts geen feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan moet worden geoordeeld dat het voor haar redelijkerwijs niet mogelijk was de ter zitting genoemde (vraag)stellingen eerder in beroep aan te voeren. Als een dergelijke omstandigheid kan niet worden aangemerkt dat de gemachtigde van eiseres in verband met haar zwangerschapsverlof de behandeling van de zaak heeft overgedragen aan de gemachtigde, die eiseres ter zitting heeft vertegenwoordigd
De ter zitting ingenomen stellingen kunnen derhalve niet bij de beoordeling van de uitspraak op bezwaar worden betrokken.
Het voorgaande betekent dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.
4. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
5. Beslissing
De rechtbank
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. H.M.H. de Koning, rechter, in tegenwoordigheid van drs. J.A. Meijer - Habraken, griffier, en uitgesproken in het openbaar op 6 januari 2012.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te
‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.