Uitspraak
RECHTBANK 's-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie 's-Hertogenbosch
Zaaknummer : 787430
Rolnummer : 11-9574
Uitspraak : 9 februari 2012
in de zaak van:
[huurder],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. A.C.T. Paijmans en C.H.J.J. Spierings ( Van der Vlies gerechtsdeurwaarders),
t e g e n :
[verhuurder],
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk
Partijen zullen verder worden aangeduid als '[huurder]' en '[verhuurder]'.
Het verloop van het geding
Dit blijkt uit het volgende:
a. de dagvaarding;
b. de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende conclusie van eis in reconventie;
c. de conclusie van antwoord in reconventie;
d. de comparitie van 12 januari 2012.
De stukken die [verhuurder] nog afzonderlijk heeft toegezonden bij brief van 18 januari 2012, maken geen deel uit van het proces-dossier, nu deze zijn ingezonden na sluiting van de zitting terwijl aan [verhuurder] geen gelegenheid meer is gegeven deze nog in te brengen.
Ten slotte is door de kantonrechter vonnis bepaald.
De feiten
De kantonrechter gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de navolgende, vaststaande feiten:
[huurder] heeft met ingang van 1 april 2008 van [verhuurder] een appartement aan de [adres] gehuurd. De huurovereenkomst is met ingang van 1 november 2010 beëindigd.
Tussen partijen is een geschil gerezen over de onderhoudstoestand van het gehuurde en de consequenties daarvan voor de door [huurder] te betalen huurprijs. Dit geschil is door [huurder] bij verzoekschrift voorgelegd aan de Huurcommissie, die dit op 14 januari 2010 heeft behandeld. In het verzoekschrift is gedaagde als verhuurder vermeld.
Voorafgaande aan de behandeling heeft de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten instellen, waarvan op 11 juni 2009 een rapport is opgemaakt. In dit rapport is onder meer vastgesteld dat sprake is van een ernstige mate van houtrot aan de ramen en kozijnen, van betonrot aan het skalet en lekkende radiatorkranen. Voorts is in het rapport als niet vermelde ernstige klacht opgenomen: " Het stuc-en sauswerk op de binnenwand in de hal, doucheruimte en plafond slaapkamer is totaal over circa 1 m2 verzeept en hangt los als gevolg van een door verhuurder opgeheven daklekkage in december 2008. Het bruine verkleurde stuc- en sauswerk is tijdens het onderzoek bemeterd met de Testo 606 type 1. Hieruit bleek dat het stuc- en sauswerk droog was."
De huurcommissie heeft op 14 januari 2010 uitspraak gedaan. In de uitspraak is als verhuurder vermeld "[verhuurder] Onroerend Goed B.V." in plaats van gedaagde.
In de uitspraak staat voorzover van belang, het navolgende.
" (...) Ter zitting zijn verschenen: (...) De heer [A], gemachtigde van verhuurder, bijgestaan door de heer [B]. Huurster verklaarde, zakelijk weergegeven, het volgende:
- er is nog houtrot in de kozijnen.
- er zijn kleine delen hersteld.
- (...)
- de ramen van de slaapkamer en de woonkamer zijn onstabiel.
- (...)
Beoordeling van de feiten
(...) In afwijking van de rapportage is de commissie van oordeel dat de woonruimte voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden ernstige gebreken aan de buitenschil heeft vertoond gedurende de periode 1-1-2009 tot 1-10-2009. Naar het oordeel van de commissie is in die periode sprake geweest van een zodanige cumulatie van gebreken dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig werd geschaad. Deze gebreken zijn in het gebrekenboek van de Huurcommissie aangemerkt als zijnde gebreken in de categorie B, met name B9.
Verhuurder heeft ter zitting uitgebreid betoogd dat de aangetroffen gebreken overwegend zijn te wijten aan bewonersgedrag, althans niet aan gebreken aan onderhoud van het onroerend goed waarvoor hij verantwoordelijk kan worden gehouden. De commissie heeft kennis genomen van de resultaten van de rapporteur. Zijn bevindingen met onderbouwing van een aantal foto's leiden tot de conclusie dat de aangetroffen gebreken ernstig zijn en het resultaat van een langdurig nalaten van regulier onderhoud aan de buitenschil van de woning. De commissie passeert dan ook verhuurders verweer in deze.
Uit de onweersproken verklaringen van huurder blijkt dat door verhuurder medio juni en augustus/september 2009 werkzaamheden zijn uitgevoerd ter opheffing van de gebreken. Gebreken in de categorie B kunnen leiden tot een tijdelijke vermindering tot 30% van de maximale huurprijsgrens (...)
De commissie is van oordeel dat in de periode 1-1-2009 tot 1-10-2009 eveneens sprake is geweest van een gebrek in de categorie C, met name CQa2 dat een tijdelijke huurverlaging rechtvaardigt van 40% van de maximale huurprijsgrens (...) De commissie is daarom van oordeel dat de geldende huurprijs van € 500,92 per maand tijdelijk niet in rekening mag worden gebracht. (...)
Voor wat het in de rapportage genoemde gebrek in de categorie C, met name CQa2 betreft, merkt de commissie op dat uit de ter zitting afgelegde verklaringen blijkt dat deze gebreken naar het oordeel van de commissie in voldoende mate door verhuurder zijn hersteld.
Nu alle gebreken zijn verholpen, mag met ingang van 1-10-2009 de geldende huurprijs van € 500,92 per maand weer in rekening worden gebracht.
Uitspraak
De woonruimte vertoonde gedurende de periode 1-1-2009 tot 1-10-2009 een cumulatie van gebreken aan de buitenschil als bedoeld in de categorie B, met name B9 en een gebrek in de categorie C, met name CQa2.Omdat de woonruimte ernstige gebreken vertoonde, is redelijk dat de huurder gedurende de periode 1-1-2009 tot 1-10-2009 € 136,10 per maand als huurprijs betaalt, zijnde 30% van de maximale huurprijs.
Huurder en verhuurder worden wettelijk geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter (...) heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. (...)"
Ingevolge het Besluit huurprijzenwet woonruimte, bijlage II, wordt onder gebreken categorie B verstaan: ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte. Onder gebreken categorie C vallen overige ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte.
[verhuurder] heeft bij de kantonrechter onder meer vernietiging gevorderd van de beslissing van de Huurcommissie. Nadat de kantonrechter bij tussenvonnis van 10 februari 2011 [verhuurder] in de gelegenheid had gesteld een nadere toelichting te geven en een aantal stukken in het geding te brengen omtrent een aantal kwesties, heeft [verhuurder] om royement van de procedure verzocht, waarna de kantonrechter het gevorderde bij vonnis van 26 mei 2011 heeft afgewezen.
[huurder] heeft bij brief van 26 augustus 2010 de huur opgezegd tegen 1 november 2010.
Bij e-mail van 6 oktober 2010 heeft [huurder] aan [verhuurder] het volgende bericht: "Graag wil ik u erop wijzen dat ik nog geen rapport van voorinspectie van u heb ontvangen. De inspectie heeft reeds op 22 september 2010 plaatsgevonden en ik mag daarom verwachten nog deze week het rapport te ontvangen. Bovendien wil ik nog de gelegenheid hebben eventuele reparaties uit te voeren."
Bij e-mail van 6 oktober 2010 is namens [verhuurder] aangekondigd dat op 8 oktober 2010 de punten van de voorinspectie zullen worden doorgenomen. Nadien heeft [huurder] nogmaals aangedrongen op een kopie van het rapport van voorinspectie.
Op 8 oktober 2010 heeft een voorinspectie van de woonruimte plaatsgevonden. Daarbij was in plaats van [huurder] de heer [X], partner van [huurder], aanwezig. [X] is mondeling gewezen op diverse gebreken.
Op 14 oktober 2010 heeft [verhuurder] aan [huurder] een rapport van aannemer [Y] toegezonden. In dat rapport worden diverse gebreken benoemd, die allen geweten worden aan bewonersgedrag. De algemene bevindingen zijn: " (...) Schilderwerk ziet er niet goed uit. Veel beschadigingen aan kozijnen en binnendeuren. Woning is niet echt netjes (veel vuil en vet)(...)"
Bij brief van 21 oktober 2010 heeft de toenmalig gemachtigde van [verhuurder], mr. [C], aan [huurder] het volgende bericht: "Namens (...) cliënt (...) deel ik u mee dat de woningoplevering op 5 november 2010 is (...) Op 8 oktober zijn de meeste huurdersgebreken en de woning schade met (...) [X] doorgenomen. Ook het gebrekenverslag ontving u. De bij voorinspectie aan u bekengemaakte punten moet u dan hersteld hebben(...)"
Op 5 november 2010 heeft de oplevering van de woonruimte plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig de heer [verhuurder], de heer [X] (partner van [huurder]), de heer [B] van het Bouwtechnisch Inspectie Buro, en aannemer [Y].
Het Bouwtechnisch Inspectie Buro heeft in opdracht van [verhuurder] op 8 november 2010 een rapport uitgebracht. De conclusie van het rapport luidt als volgt: "In juni 2009 is de woning eerder door ons gekeurd. Daarbij is de thans aangetroffen houtaantasting niet gebleken. Niet is te bepalen wanneer de houtaantasting in de huidige onherstelbare houtrot is overgegaan. Het bewonersgedrag vanwege vocht en te weinig verwarmen van de woning heeft hiertoe echter zichtbaar in de afgelopen anderhalf tot twee jaar ernstig toe bijgedragen.
De hoofdoorzaak is waarneembaar slecht schilderwerk binnen in de woning, onvoldoende kitwerk op naden en kieren van binnenuit, onvoldoende verwarming en ventilatie van de woning en verstopte luchtafvoeren door vuil en verstopte condensprofielen waardoor grote waterophoping op de onderdorpel van de kozijnen ontstaat. Met woningschade van hout en stucwerk als gevolg. De algemene indruk van de woning is dat het schilderwerk in een matige conditie verkeert en niet door deskundige is uitgevoerd."
Bij een aan [huurder] gerichte brief van 8 november 2010 heeft mr. [C] een 62-tal gebreken opgesomd met de aankondiging dat de schade zal worden begroot en op [huurder] zal worden verhaald.
Het geschil in conventie en in reconventie
[huurder] vordert in conventie veroordeling van [verhuurder] tot betaling van € 3.818,88, vermeerderd met rente en kosten.
[verhuurder] voert verweer.
[verhuurder] vordert in reconventie veroordeling van [huurder] tot betaling van € 13.179,70, vermeerderd met rente en kosten.
Op de stellingen van partijen zal hieronder worden ingegaan.
De beoordeling
In conventie
[huurder] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij een bedrag van € 3.282,38 aan [verhuurder] onverschuldigd betaald heeft. Zij voert daartoe aan dat zij ingevolge de uitspraak van de huurcommissie over de periode van 1 januari 2009 tot 1 oktober 2009 aan huur 9 x € 136,40 = € 1.224,90 diende te voldoen. Zij heeft evenwel over deze periode de oorspronkelijke huurprijs van 9 x € 500,92 betaald. Daarmee heeft zij € 3.283,83 teveel aan [verhuurder] betaald, aldus [huurder].
[verhuurder] voert daartegen het navolgende verweer. De uitspraak van de Huurcommissie is nietig dan wel kan haar niet worden tegengeworpen. Zij voert daartoe aan dat de Huurcommissie [verhuurder] Onroerend Goed B.V. als verhuurder heeft aangemerkt in plaats van gedaagde ([verhuurder] Belegging B.V.). Dat gedaagde verhuurder is blijkt uit de huurovereenkomst. Gedaagde en [verhuurder] Onroerend Goed B.V. zijn twee verschillende juridische entiteiten. [verhuurder] Onroerend Goed B.V. treedt ook niet op als gemachtigde van gedaagde. Een en ander blijkt uit de desbetreffende uittreksels van de Kamer van Koophandel. Ook de kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 10 februari 2011 erop gewezen dat [verhuurder] geen partij is in de onderhavige kwestie. Het had op de weg van [huurder] gelegen dit gebrek te herstellen, hetgeen zij heeft nagelaten. Nu de uitspraak van de huurcommissie niet aan gedaagde gericht is, is zij derhalve niet gehouden tot terugbetaling van het door [huurder] gevorderde ad € 3.282,83. Dit alles aldus [verhuurder].
De kantonrechter houdt het ervoor dat de huurcommissie bij kennelijke verschrijving niet gedaagde, maar [verhuurder] Onroerend Goed B.V. heeft aangemerkt als verhuurder. Tussen partijen staat immers vast dat gedaagde en niet [verhuurder] Onroerend Goed B.V. verhuurder is en dat [huurder] steeds aan gedaagde de huurprijs voldaan heeft. De uitspraak van de huurcommissie handelt nu juist over de hoogte van de huurprijs. Ook het door [huurder] opgestelde verzoekschrift was gericht tegen gedaagde als verweerster. De uitspraak van de huurcommissie moet dan ook worden beschouwd als gericht te zijn tot gedaagde als partij, in plaats van tot [verhuurder] Onroerend Goed B.V. In plaats van [verhuurder] Onroerend Goed B.V. dient [verhuurder] Belegging B.V. gelezen te worden. Het verweer van [verhuurder] slaagt daarom niet.
Van een vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling jegens gedaagde is sprake indien [huurder] jegens [verhuurder] een prestatie heeft verricht zonder dat hiervoor een rechtsgrond bestond. Vast staat dat [huurder] aan [verhuurder] in de periode van 1 januari 2009 tot 1 oktober 2009 maandelijks de oorspronkelijke huurprijs van € 500,92 heeft voldaan. De huurcommissie heeft evenwel bepaald dat het redelijk is als gedurende die periode een huurprijs van € 136,10 per maand wordt betaald, gelet op de geconstateerde gebreken in de woonruimte. Nu [verhuurder] verzocht heeft om royement van de aanvankelijk door haar bij de rechtbank aanhangig gemaakte procedure over deze uitspraak, worden [huurder] als huurster en [verhuurder] als verhuurster wettelijk geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, met inbegrip van de door de huurcommissie bepaalde huurprijs. Daaruit volgt dat [huurder] het verschil tussen de oorspronkelijke huurprijs en de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs zonder rechtsgrond aan [verhuurder] voldaan heeft, zodat zij dat verschil kan terugvorderen. Haar vordering is dan ook toewijsbaar.
Door de gemachtigde van [huurder] is onvoldoende gemotiveerd gesteld dat deze daadwerkelijk buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht waarvoor de proceskostenveroordeling geen vergoeding pleegt in te houden. Niet valt in te zien dat de gestelde werkzaamheden (omschreven als "het verzenden van aanmaningen /sommatie- brieven, het inwinnen van allerlei inlichtingen, correspondentie met crediteur en debiteur, etc.") als andere verrichtingen aan te merken zijn dan die ter voorbereiding van de zitting en ter instructie van de zaak. De terzake gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen daarom worden afgewezen.
[verhuurder] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [huurder] worden begroot op:
-explootkosten 93,31
-griffierecht 202,00
-salaris gemachtigde 400,00 ( 2,0 punten x tarief € 200,00)
------- +
totaal 695,31
In reconventie
[verhuurder] vordert allereerst een bedrag van € 12.646,56 aan reparatie- en herstelkosten. Daartoe stelt zij dat het pand door [huurder] niet in goede staat is opgeleverd. Bij inspectie van 5 november 2010 zijn gebreken en/of wijzigingen geconstateerd. [verhuurder] verwijst hiertoe naar een rapport dat is opgemaakt door Bouwtechnisch Inspektie Buro (productie 5 conclusie van antwoord/eis in reconventie) en foto's ( productie 6). Bij brief van gemachtigde Orsouw (productie 7) is [huurder] aansprakelijk gesteld voor de als gevolg hiervan ontstane schade. [huurder] is uitdrukkelijk in de gelegenheid gesteld zelf voor herstel zorg te dragen bij gebreke waarvan [verhuurder] de herstelwerkzaamheden door een derde zou laten uitvoeren. [huurder] heeft dit aanbod uitdrukkelijk afgewezen en meegedeeld hiervan geen gebruik te zullen maken waarna [verhuurder] de herstelwerkzaamheden voor rekening van [huurder] heeft laten uitvoeren (productie 8). Dit alles aldus [verhuurder].
[huurder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
De kantonrechter stelt voorop dat [huurder] als huurster alleen aansprakelijk is voor beschadigingen aan het gehuurde indien deze door haar tijdens de looptijd van de huurovereenkomst veroorzaakt zijn en voorzover deze niet het gevolg zijn van normaal gebruik en slijtage. Nu tussen partijen vast staat dat bij het aangaan van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgemaakt, wordt ingevolge het bepaalde in art. 7:224 lid 2 BW Pro [huurder] verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Voorzover [verhuurder] heeft willen betogen dat de correspondentie van [huurder] rondom de totstandkoming van de huurovereenkomst dient te gelden als een zodanige beschrijving, treft dat betoog geen doel, nu deze correspondentie niet als een zodanige beschrijving kan worden aangemerkt. De stelling van [verhuurder] dat bij gebrek aan een beschrijving van het gehuurde [huurder] moet worden verondersteld dat zij het gehuurde in goede staat heeft aanvaard, vindt geen steun in het recht.
In het licht van het hiervoor overwogene dient [verhuurder] voldoende concreet en gemotiveerd te stellen welke beschadigingen [huurder] in haar visie veroorzaakt heeft die niet het gevolg zijn van normaal gebruik en slijtage. Dit klemt te meer in een geval als het onderhavige, waarin de Huurcommissie recentelijk ernstige gebreken in de woonruimte had geconstateerd die alle te herleiden waren op slecht onderhoud door [verhuurder], en die aanleiding vormden voor een forse verlaging van de huurprijs. In plaats daarvan heeft [verhuurder] volstaan met het verwijzen naar de in r.o. 4.6. genoemde producties, hetgeen niet toereikend is. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat de gebreken die genoemd worden in het Bouwtechnisch Inspectie Buro (productie 5) en de opsomming van de gebreken in de brief van de (voormalig) gemachtigde (productie 7), grotendeels overeenkomen met de gebreken die de inspecteur van de Huurcommissie had geconstateerd en die toen juist werden geweten aan verhuurder. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt derhalve niet in te zien dat dit gebreken zijn die door [huurder] veroorzaakt zijn. Ook de door [verhuurder] overgelegde foto's bieden daarvoor geen aanknopingspunt.
Dat de Huurcommissie in haar uitspraak heeft geconcludeerd dat alle gebreken inmiddels weer zijn verholpen, doet aan het bovenstaande niet af. Onduidelijk is immers, waarop die conclusie gebaseerd is, nu die enerzijds blijkens de uitspraak zou volgen uit de stellingen van partijen, terwijl anderzijds uit de uitspraak blijkt dat [huurder] bij de behandeling van de zaak aan de Huurcommissie nog had meegedeeld dat er volgens haar nog steeds sprake was van een aantal gebreken. Ook is niet gebleken dat de Huurcommissie haar conclusie heeft gebaseerd op een nadere inspectie van de woonruimte.
Voorts geldt dat [huurder] bij conclusie van antwoord in reconventie op ieder gebrek zoals dat was opgesomd in de brief van de voormalig gemachtigde, een afzonderlijk gemotiveerd verweer heeft gevoerd. [verhuurder] heeft daarop, hoewel daartoe ter zitting in de gelegenheid te zijn gesteld, niet nader gereageerd. Daarmee heeft zij haar stelling dat de gebreken veroorzaakt zijn door [huurder] onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd.
Uit het vorenstane volgt dat [verhuurder] niet voldaan heeft aan haar stelplicht. Zij is daarom niet ontvankelijk voor dat onderdeel van haar vordering.
Nu [huurder] niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de reparatie- en herstelkosten, is ook de vordering die ziet op de huurderving in de periode van 1 tot en met 14 november 2010 als gevolg van de reparatiewerkzaamheden niet toewijsbaar.
Voorts vordert [verhuurder] betaling van de huur over de maand oktober 2010. Door [huurder] is niet weersproken dat zij deze huurtermijn niet voldaan heeft, zodat dat deel van de vordering in beginsel toewijsbaar is. Nu [verhuurder] blijkens de opbouw van haar vordering zelf de waarborgsom in mindering brengt op de huurtermijn, treft haar betoog dat verrekening met de waarborgsom in gevolge de huurovereenkomst niet is toegestaan, geen doel.
Het vorenstaande heeft tot gevolg dat toewijsbaar een bedrag van € 533,96 (huur) -
€ 250,- (waarborgsom) = € 183,96. Het overige deel van de vordering zal worden afgewezen.
[verhuurder] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [huurder] worden begroot op:
salaris gemachtigde € 600,- ( 2,0 punten x tarief € 300,-)
De beslissing
De kantonrechter
in conventie
veroordeelt [verhuurder] om aan [huurder] te betalen een bedrag van € 3.283,38, vermeerderd met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag vanaf 8 augustus 2011 tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten, aan de zijde van [huurder] begroot op € 695,31
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 183,96, vermeerderd met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag vanaf 17 november 2011 tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten, aan de zijde van [huurder] begroot op € 600,-
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Bartels, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2012.
Zaaknummer: 787430 blad 8
vonnis