Uitspraak
RECHTBANK 's-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie 's Hertogenbosch
Zaaknummer : 795239
Rekestnummer : EJ VERZ11-5142
Uitspraakdatum : 5 april 2012
Beschikking op een verzoek als bedoeld in art. 5:130 Burgerlijk Wetboek.
in de zaak van:
J.A.M. [verzoeker]
wonende te [woonplaats],
verzoekende partij,
procederend in persoon,
t e g e n :
[VvE],
gevestigd te [woonplaats],
verwerende partij,
gemachtigde: mr. E. van Riet.
Partijen worden hierna aangeduid als "[verzoeker]" en "de VvE".
De procedure
1. [verzoeker] heeft op 25 november 2011 een verzoekschrift ingediend, waarin hij verzoekt om een beslissing van de algemene ledenvergadering van de VvE nietig te verklaren.
De VvE, vertegenwoordigd door haar bestuurder/administrateur, VvE Nederland Arnhem B.V., heeft hiertegen verweer gevoerd. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 januari 2012, waarbij een aantal leden van de VvE zijn opgeroepen. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Nadat was gebleken dat niet alle leden van de VvE opgeroepen waren, is de griffier daartoe alsnog overgegaan en is de mondelinge behandeling voortgezet op 5 maart 2012. Tijdens die behandeling hebben partijen hun standpunten nogmaals uiteengezet en is ook verweer gevoerd door de leden van de VvE, [X] en, naar de kantonrechter begrepen heeft, de rechtsopvolgster van [S] Woningen XVIII, Woningen NL 20 C.V. die op haar beurt vertegenwoordigd is door de heer [Y] werkzaam bij haar beheerder [S] Beleggingen B.V., en door de advocaatgemachtigde mr Altman. Daarna is de beschikking bepaald.
Het verzoek, het verweer en de beoordeling daarvan.
2. In rechte kan van de navolgende tussen partijen vaststaande feiten worden uitgegaan:
2.1. [verzoeker] en zijn echtgenote zijn eigenaar van het appartement [adres], en als zodanig lid van de VvE.
2.2. Tijdens een kascontrole door [verzoeker] voorafgaand aan de algemene ledenvergadering van de VvE van 2 november 2011, is aan [verzoeker] gebleken dat voor één van de garages behorend bij het complex een bijdrage aan de VvE werd betaald door iemand die geen appartement binnen de vereniging in eigendom had. [verzoeker] heeft op 11 oktober 2011 per e-mail van zijn bevindingen melding gemaakt aan de bestuurder/administrateur van de VvE, VvE diensten Nederland Arnhem B.V., mevrouw [A]. Deze kwestie is echter niet door haar op de agenda van de aankomende vergadering van 2 november 2011 gezet. Deze agenda is op 13 oktober 2011 verstuurd. Zijn e-mail is in die vergadering wel behandeld als een binnengekomen stuk, echter zonder dat die e-mail in kwestie dan wel de vermelding van het onderwerp daarin tevoren aan de leden van de vergadering was toegestuurd. Tijdens de algemene ledenvergadering is gebleken dat deze garage door [S] los van een appartement verkocht is aan [X].
2.3. In de notariële akte van wijziging splitsing in appartementsrechten, verleden op 4 april 2001 is het toepasselijke "Modelreglement bij Splitsing in Appartementsrechten", als bedoeld in artikel 5:111 sub d BW, zoals vastgesteld bij akte van 2 januari 1992, gewijzigd en aangevuld.
Volgens deze wijziging luidt artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement, voor zover relevant, als volgt:
" iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming. De bestemming van de privégedeelten is ten aanzien van:
a. (...)
b. Elk van de appartementsrechten index nummers 109 tot en met 119: garage ten behoeve van de bewoners van het gebouw. De privégedeelten bestemd tot garage kunnen mitsdien slechts toebehoren aan degenen die eigenaar zijn van een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van een woning."
(...)
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. Deze toestemming kan - tenzij daarbij anders is bepaald - worden ingetrokken door de vergadering."
3. [verzoeker] legt aan zijn verzoek bovenstaande feiten ten grondslag alsmede het volgende.
Tijdens de ledenvergadering heeft de vertegenwoordiger van [S] zijn verontschuldigingen aangeboden en zich beroepen op onwetendheid omtrent deze bepaling in de akte van splitsing. De meeste eigenaren waren niet gelukkig met deze gang van zaken. De vertegenwoordiger van [S] en van VvE diensten Nederland Arnhem B.V. hebben de vergadering echter voorgehouden dat geen enkele rechter een dergelijke transactie nietig zal verklaren en dat het aanspannen van een procedure procedure om dit eventueel te bereiken de VvE enorm veel geld zou gaan kosten. Onder invloed van deze, naar het oordeel van [verzoeker] onjuiste, argumenten heeft de vergadering alsnog besloten om deze transactie goed te keuren. [verzoeker] is het hiermee niet eens. Er is geen juridisch advies ingewonnen voordat de vergadering hiertoe besloot. Voorts heeft de VvE een rechtsbijstandsverzekering zodat er geen proceskosten zullen zijn. Niemand heeft zich dat gerealiseerd. Hij wijst erop dat dit punt niet geagendeerd stond waardoor de genomen beslissing ongeldig is.
4. De VvE heeft hiertegen het volgende ingebracht:
4.1. [verzoeker] is niet ontvankelijk in zijn verzoek omdat hiervoor een dagvaarding had dienen te worden uitgebracht, hetgeen volgt uit de artikelen 78 en 261 lid 2 wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). De VvE verstaat het door [verzoeker] ingediende verzoekschrift aldus dat [verzoeker] een verklaring voor recht wenst ter zake de nietigheid van het tijdens de vergadering van 2 november 2011 genomen besluit, en wel wegens strijd met artikel 17 lid 4 sub B splitsingsakte. Deze kwestie had aanhangig gemaakt dienen te worden bij de civiele kamer van de rechtbank. De kantonrechter is niet bevoegd omdat het hier niet betreft een verzoek tot vernietiging van een besluit van de vergadering van eigenaren maar de inroeping van de nietigheid ervan.
4.2. Voorzover [verzoeker] wel ontvankelijk zou worden geacht dient deze over te gaan tot aanvulling dan wel verbetering van de inleidende processtukken en dient de procedure te worden verwezen naar de sector civiel van de rechtbank op grond van de artikelen 72 jo 73 jo 93 Rv.
4.3. De VvE stelt zich op het standpunt dat met de verkoop van de garage aan een derde in feite een bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden. De bestemming van de appartementsrechten garage is immers garage voor bewoners. Door verkoop aan een derde wordt van deze bestemming afgeweken. Dit is geoorloofd met toestemming van de vergadering van eigenaars, aldus het slot van artikel 17 splitsingsakte. De vergadering van eigenaren heeft dan ook niet in strijd met de splitsingsakte gehandeld. De VvE betwist niet de gang van zaken tijdens de vergadering van 2 november 2011, zoals door [verzoeker] geschetst, maar stelt dat de rechtsbijstandsverzekering geen dekking zou geven voor een procedure tegen een ander lid van de VvE.
De VvE stelt voorts dat [verzoeker] geen enkel belang heeft bij deze procedure. De door [verzoeker] gestelde precedentwerking oordeelt de VvE niet aanwezig. Dit besluit leidt er niet toe dat eigenaren zich niet meer aan de regels zullen houden. De VvE stelt voorts dat het hier betrof een ingekomen stuk dat behandeld is zoals geagendeerd onder punt 2 van de agenda van de betreffende vergadering. Voor het rechtsgeldig nemen van een besluit is niet noodzakelijk dat dit expliciet geagendeerd is. [verzoeker] is hierdoor niet te zijn belangen geschaad omdat hij degene is geweest die de verkoop van de garage aan een derde heeft ontdekt en dit aan de orde heeft gesteld.
5. [S] heeft zich bij dit standpunt aangesloten, met name omdat zij meent dat [verzoeker] geen enkel belang heeft bij zijn verzoek. Het is een vergissing van haar geweest om deze garage aan de heer [X] te verkopen en dat zal niet weer gebeuren.
6. [X] heeft aangevoerd dat hij niet bekend was met deze splitsingsakte en voorkomend de goede trouw de garage van [S] heeft gekocht op 7 juni 2010.
7. De ter zittingen, naast [verzoeker] en diens echtgenote, aanwezige overige eigenaren/leden van de algemene ledenvergadering hebben hun ongenoegen geuit over de verkoop van deze garage en de wijze waarop de algemene ledenvergadering ertoe gebracht is om met terugwerkende kracht met deze verkoop in te stemmen.
8. De kantonrechter oordeelt als volgt.
8.1. [verzoeker] heeft erop gewezen dat hij niet juridisch onderlegd is, en het verschil niet kent tussen vernietiging en nietigverklaring. Hij verzoekt als nodig voor het verkrijgen van een beslissing het een of het ander.
De kantonrechter verstaat het verzoekschrift van [verzoeker] als een verzoek tot vernietiging van een besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE in de zin van artikel 5:130 Burgerlijk Wetboek. De kantonrechter is derhalve bevoegd om van het verzoek van [verzoeker] kennis te nemen. [verzoeker] is ontvankelijk in zijn verzoek, dat tijdig, namelijk binnen één maand na het bestreden besluit ter griffie is ingediend.
8.2. De kantonrechter stelt vast op grond van de verklaringen over en weer, dat het bestuur van de VvE feitelijk wordt uitgevoerd door de administrateur, VvE Diensten Nederland Arnhem BV, mevrouw [A].
Aangaande het belang van [verzoeker] in deze procedure oordeelt de kantonrechter dat het enkele feit dat hij appartementseigenaar is, hem reeds voldoende belang geeft bij het naleven van de bepalingen uit de splitsingsakte en het daarvan deel uitmakende splitsingsreglement.
De mate van welstand van een appartementencomplex wordt immers ook bepaald door de waarde van de appartementen. Het is duidelijk dat appartementen met berging of garage over het algemeen duurder zijn dan appartementen zonder deze voorzieningen, terwijl ook het gevaar bestaat dat bij het ontbreken van bergruimte de gemeenschappelijke ruimten als zodanig gaan worden gebruikt. Ook dat zijn belangen van alle eigenaren.
8.3. Vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE kan door de kantonrechter, voor zover in dezen relevant, worden uitgesproken indien:
- het besluit in strijd is met de wettelijke of statutaire bepalingen (waaronder de bepalingen van de splitsingsakte en het daarvan deel uitmakende reglement) die het tot stand komen van besluiten regelen;
- het besluit is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de VvE en degenen die krachtens de wet en statuten bij haar organisatie zijn betrokken, jegens elkander in acht moeten nemen bij hun gedragingen; (art. 5:130 BW jo art. 2:15 BW jo art. 2:8 BW).
8.4. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het besluit van de VvE in strijd is met het bepaalde in artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte. Het moge zo zijn dat in dit artikel het gebruik van garages en van bergingen wordt geregeld; dit doet er echter niet aan af dat in dit artikel helder bepaald is dat de privégedeelten bestemd tot garage respectievelijk berging slechts kunnen toebehoren aan degenen die eigenaar zijn van een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van een woning.
Dit zijn bepalingen omtrent de eigendom van de garages en bergingen en niet omtrent het gebruik daarvan (namelijk als garage of berging). Dit betekent dat hiervan dan ook niet kan worden afgeweken met een besluit met meerderheid van stemmen van de algemene ledenvergadering. Voor een wijziging van de akte van splitsing is immers op grond van artikel 5: 139 Burgerlijk Wetboek de medewerking van alle appartementseigenaars vereist, dan wel een gekwalificeerde meerderheid van 4/5 indien de wijziging wordt gedaan met inachtneming van de regels van artikel 5:139 lid 2 BW.
Voor een wijziging van de splitsingsakte, dient een vergadering van eigenaars te worden belegd waartoe ten minste 15 dagen van tevoren is opgeroepen Wijziging dient bovendien bij notariële akte te geschieden conform artikel 5:139 lid 5 BW.
Het (model) splitsingsreglement bevat een gelijkluidende bepaling. Weliswaar is die termijn in acht genomen voor de oproep voor de vergadering van 2 november 2011, echter in die oproep is niet vermeld dat een besluit genomen zou worden aangaande een afwijking van de splitsingsakte zoals genoemd.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het besluit d.d. 2 november 2011 van de algemene ledenvergadering van de VvE strekkende tot het verlenen van goedkeuring achteraf voor de verkoop van de garage aan [X]s vernietigd dient te worden op de volgende gronden:
De voorzitter/administrateur heeft immers de bepalingen omtrent de oproeping voor een vergadering van de VvE waarin een besluit als dit aan de orde komt, niet naar behoren nageleefd. Voorts is er in strijd met de redelijkheid en billijkheid gehandeld door zowel de voorzitter van de vergadering/administrateur alsmede het lid van de vereniging van eigenaars, [S], waar deze hebben bewerkstelligd dat er in strijd met de splitsingsakte instemming werd gegeven door de algemene ledenvergadering van de VvE, aangaande de verkoop van een garage aan [X], die geen appartementseigenaar is, en ook omdat de leden van de VvE aldus niet in de gelegenheid zijn gesteld zich hierover naar behoren te laten informeren door een deskundige.
8.4. De kantonrechter merkt op dat het haar nog steeds onduidelijk is welke van de vennootschappen die kennelijk de rechtsopvolgsters zijn van [S] Woningen XVIII, genoemd in de splitsingsakte van 2 januari 1992, de garage in kwestie aan [X] verkocht heeft. In het dictum wordt dit derhalve in het midden gelaten.
8.5. Gelet op het feit dat [X], evenals de andere appartementseigenaren gehouden zal zijn om bij vervreemding van deze garage, deze wederom aan te bieden aan een van de appartementseigenaren, terwijl [X] ter zitting heeft aangevoerd bij de aankoop van deze garage niet op deze bepaling te zijn gewezen, geeft de kantonrechter [S] in overweging hieromtrent een regeling met [X] te treffen.
8.6. De kantonrechter wijst tot slot de bestuurder/administrateur op de op hem rustende verplichting ex artikel 5:134 BW tot kennisgeving van de inhoud van deze beschikking aan de leden van de VvE.
8.7. De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [verzoeker].
De beslissing
De kantonrechter:
Vernietigt het besluit genomen op 2 november 2011 door de Algemene Ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaars [naam] te [woonplaats], waarbij achteraf goedkeuring is verleend aan de verkoop van een garage aan [X];
Veroordeelt de VvE in de proceskosten aan de zijde van [verzoeker], welke tot op heden worden vastgesteld op € 71,- ter zake door hem betaald griffierecht.
Aldus gegeven door mr. E.J. Spoor, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 april 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.
Zaaknummer: 795239 blad 5
beschikking