Uitspraak
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH
Sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch
Zaaknummer : 788640
Rolnummer : 11-9783
Uitspraak : 3 mei 2012
in de zaak van:
de besloten vennootschap Free Record Shop B.V.
gevestigd te Capelle aan den Ijssel,
eiseres,
gemachtigde: mr. L.C. Geense,
t e g e n
[X] en [Y],
beiden wonende te Uden op verschillende adressen,
gedaagden,
gemachtigde: mr. H.M.A. van den Boogaard.
Partijen zullen hierna worden genoemd Free Record Shop, respectievelijk [X] en [Y].
1. Het verloop van het geding
1.1. Dit blijkt uit het volgende:
a. de dagvaarding;
b. de conclusie van antwoord;
c. de comparitie na antwoord d.d. 24 februari 2012.
1.2. Tot slot is vonnis bepaald.
2. Het geschil
2.1. Free Record Shop vordert
- de veroordeling van [X] en [Y] hoofdelijk tot betaling van € 8.264,71, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 17 oktober 2011 tot de dag der algehele voldoening;
- de veroordeling van [Y] tot betaling van € 2.334,37, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 17 oktober 2011 tot de dag der algehele voldoening;
- de veroordeling van [X] en [Y] in de proceskosten, inclusief nakosten ten bedrage van respectievelijk € 131,00 of € 199,00.
Free Record Shop legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
[X] en [Y] huren van haar sinds 1 mei 1992 de woning aan de Galerij 10A te Uden. Op grond van de huurovereenkomst wordt de huurprijs jaarlijks per 1 juli aangepast met het wettelijke huurverhogingspercentage. Dat was mogelijk op grond van de vaste jurisprudentie, die later is gecodificeerd. Gelet op deze indexeringsclausule wordt de huurprijs jaarlijks per 1 juli automatisch verhoogd. Free Record Shop heeft die huurverhogingen echter per abuis tot en met 31 oktober 2010 niet in rekening gebracht. [X] en [Y] zijn hierover bij brief van 1 november 2010 geïnformeerd. Free Record Shop heeft daarbij aanspraak gemaakt op betaling van de indexeringsbedragen van januari 2006 tot en met oktober 2010. Zij heeft daarbij rekening gehouden met een verjaringstermijn van vijf jaar. Voorts heeft zij aan [X] en [Y] medegedeeld wat de nieuwe geïndexeerde huurprijs is. [X] en [Y] hebben, ondanks sommaties, niet betaald.
In totaal heeft Free Record Shop € 10.599,08 van [X] en [Y] te vorderen. Omdat [X] en [Y] meermaals hebben aangegeven de huurverhoging niet te accepteren, en niet vrijwillig bereid zijn de huurachterstand ter zake van de indexering te voldoen, was de onderhavige procedure nodig.
[Y] heeft gesteld dat zij in juni 2002 van [X] gescheiden is en dat het huurrecht aan [X] was toebedeeld, zodat [Y] niet aansprakelijk is voor de huurschuld. Die redenering gaat niet op. Free Record Shop is een huurovereenkomst aangegaan met [X] en [Y] gezamenlijk, zodat zij beide huurders zijn. Free Record Shop is nooit op de hoogte gesteld van de scheiding, noch van het feit dat [Y] niet meer in het gehuurde zou wonen. [Y] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd, zodat deze nog steeds bestaat. Voor zover [Y] de overeenkomst nu op wil zeggen, ziet de vordering op bedragen die in het verleden verschuldigd zijn geraakt en is zij daar aansprakelijk voor.
[X] en [Y] hebben gesteld dat er geen huurverhoging heeft plaatsgevonden, omdat weliswaar de mogelijkheid daartoe was overeengekomen, maar het niet is gebeurd. Zij gaan er daarmee aan voorbij dat de indexeringsclausule tot gevolg heeft dat de huur jaarlijks automatisch wordt verhoogd. Daar is geen aanzegging of voorstel van de verhuurder voor nodig. Dat Free Record Shop per abuis een niet geïndexeerde huur heeft gefactureerd verandert het vorenstaande niet. De huurprijs is vanaf 1 juli 1993 jaarlijks automatisch verhoogd en [X] en [Y] waren verplicht de geïndexeerde huur te betalen.
De stelling van [X] dat hij op 9 mei 2007 een WSNP- traject met schone lei had afgerond en dat daarom het gedeelte van de vordering dat betrekking heeft op de periode voor die datum niet opeisbaar is, treft wel doel. Daarom wordt van [X] het gedeelte van de vordering voor 2006 en 2007 niet gevorderd.
2.2. [X] en [Y] voeren, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
De bepaling in de huurovereenkomst roept de mogelijkheid tot huurverhoging in leven, maar is geen indexeringsclausule. Daarom is de vordering, die is gebaseerd op een huurverhoging met terugwerkende kracht, niet toewijsbaar.
De huur is sinds 1993 niet verhoogd terwijl er wel concrete facturen werden verzonden. [X] en [Y] mochten er vanuit gaan dat zij bevrijdend hadden betaald. Pas na 17 jaar deelt Free Record Shop mee dat de huurverhoging moet worden betaald. Door na zo'n lange periode de huur zoveel te verhogen en achterstallige verhogingen te innen handelt Free Record Shop in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Als huurder hebben [X] en [Y] behoefte aan zekerheid omtrent de huurprijs. Die zekerheid wordt geboden doordat de huurprijs slechts één keer per jaar met een gering bedrag kan worden verhoogd.
Doordat Free Record Shop de huur sinds 1993 niet heeft verhoogd, is er sprake van rechtsverwerking en heeft zij geen recht om gebruik te maken van de bepaling in de huurovereenkomst.
Daar komt bij, dat [X], die een bescheiden inkomen heeft dat dichtbij het bestaansminimum ligt, op basis van de oude huurprijs huurtoeslag heeft gekregen. Als de prijs geleidelijk was verhoogd had [X] geen huurtoeslag meer gekregen. Dan had hij ook al lang andere woonruimte gezocht.
[X] en [Y] hebben specifiek aangeboden te bewijzen dat Free Record Shop van de scheiding en de verhuizing van [Y] op de hoogte was. Zij denken dit te kunnen bewijzen door te laten zien dat de facturen voor de scheiding aan beide gedaagden waren geadresseerd en na de scheiding alleen aan [X].
2.3. Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.
3. De beoordeling
3.1. In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen: "De huurprijs wordt jaarlijks met ingang van 1 juli 1993 aangepast met het wettelijk huurverhogingspercentage voortvloeiende uit de Wet Huurprijzen Woonruimte, zoals dit jaarlijks door de overheid wordt vastgesteld." Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit die tekst niet anders worden geconcludeerd, dan dat het een indexeringsclausule is en dat het de bedoeling van de overeenkomst was dat de huur automatisch jaarlijks werd verhoogd. Daarom faalt het verweer van [X] en [Y] dat het slechts om de mogelijkheid tot huurverhoging zou gaan.
3.2. Het zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om nu, na 17 jaar, alsnog de huurverhoging met terugwerkende kracht door te voeren en de verhoogde huur met terugwerkende kracht te innen. Free Record Shop heeft 17 jaar lang de oude huur geïnd en daarmee de indruk gewekt dat dat de verschuldigde huur was en dat [X] en [Y] door die huur te voldoen aan hun verplichtingen hadden voldaan. Daar komt bij dat [X] en [Y] onevenredig worden benadeeld als zij nu opeens met terugwerkende kracht voor de afgelopen vijf jaar (aangezien de vordering voor de periode daarvoor, zoals Free Record Shop terecht heeft opgemerkt, was verjaard) de huurverhoging vordert. Het zou betekenen dat [X] geen recht meer heeft op huurtoeslag en de huurtoeslag die hij heeft ontvangen terug zou moeten betalen. Ook hebben [X] en [Y] geen mogelijkheid gehad om te anticiperen op de verschuldigdheid van een hoog bedrag aan plotseling alsnog verschuldigde huurpenningen en op de financiële gevolgen daarvan.
Dat Free Record Shop door haar vergissing ook is benadeeld omdat zij recht zou hebben gehad op een hogere huur over de afgelopen periode als zij die in rekening had gebracht maakt het voorgaande niet anders. Het is Free Record Shop die per abuis de huur niet heeft verhoogd en daarom moet die omstandigheid voor haar rekening blijven.
3.3. Een en ander neemt niet weg dat Free Record Shop [X] en [Y] op 1 november 2010 heeft geïnformeerd over het per abuis niet verhogen van de huur. Free Record Shop mocht daarom vanaf die datum de huur verhogen.
De vraag die moet worden beantwoord is of Free Record Shop bij het berekenen van de nieuwe huurprijs mag indexeren vanaf 1 juli 1993 of dat zij slechts mag indexeren vanaf 1 november 2010.
Free Record Shop heeft dienaangaande gesteld dat zij ernstig zou worden benadeeld als zij pas mag indexeren vanaf 1 november 2010, omdat zij geen marktconforme huurprijs krijgt voor het gehuurde en die huurprijs dan ook niet op marktconform niveau wordt gebracht.
[X] en [Y] hebben gesteld dat het verschil tussen de oude huur en de huur die verschuldigd zal zijn indien wordt geïndexeerd vanaf 1 juli 1993 zo groot is dat het kennelijk onredelijk is om de huur zoveel te verhogen. Daar komt bij dat [X], die alleen in de woning woont, de huur niet meer zou kunnen betalen van zijn bijstandsuitkering en ook geen aanspraak meer zou kunnen maken op huurtoeslag.
Zoals de kantonrechter op de comparitie reeds heeft gezegd, is niet vast te stellen of de huurprijs daadwerkelijk niet marktconform is omdat niet bekend is of de oude huurprijs niet veel hoger was dan wat in 1993 marktconform was. Free Record Shop heeft niet nader verduidelijkt waaruit zou blijken dat de prijs nu niet marktconform is. Maar zelfs als de prijs bij een indexering vanaf 1 november 2010 niet marktconform zou zijn of worden, dan is dat het gevolg van een vergissing van Free Record Shop zelf en dient dat voor haar eigen rekening te komen. Het gaat niet aan om [X] en [Y] plotseling met een enorme huurverhoging te confronteren, enkel en alleen omdat Free Record Shop een vergissing heeft gemaakt.
Daar komt bij dat de gevolgen van een indexering vanaf 1 juli 1993 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor [X] (en [Y]) onaanvaardbaar zouden zijn. Het zou betekenen dat [X] de facto niet meer in staat zal zijn om de huur te betalen. Dat is dan een omstandigheid waar hij vooraf geen rekening mee heeft kunnen houden omdat de huurverhoging op 1 november 2010 plotseling werd aangekondigd.
Gelet op dat alles is de kantonrechter van oordeel dat Free Record Shop vanaf 1 november 2010 de huurprijs mag verhogen door vanaf die datum te indexeren en dat zij dus niet vanaf 1 juli 1993 de indexatie mag berekenen.
Zoals de kantonrechter op de comparitie reeds heeft opgemerkt, en door Free Record Shop is erkend, was de huur per maand ƒ 750,00 (€ 340,34). De indexering mag niet ook over de nutskosten van ƒ 250,00 worden berekend omdat dat niet is overeengekomen.
3.4. De kantonrechter zal Free Record Shop in de gelegenheid stellen om bij akte te berekenen welke huur zij, met inachtneming van het voorgaande, vanaf 1 november 2010 respectievelijk vanaf 1 juli 2011 in rekening mag brengen. Vanzelfsprekend zullen [X] en [Y] de gelegenheid krijgen daar later op te reageren.
3.5. Daarnaast overweegt de kantonrechter het volgende.
3.6. [X] en [Y] hebben op de comparitie medegedeeld dat zij niet aan Free Record Shop hebben medegedeeld dat zij gingen scheiden of gescheiden waren, en ook niet dat [Y] de woning had verlaten en [X] het huurrecht in zijn eentje wilde behouden. Daarenboven is niet gesteld of gebleken dat de rechter die de echtscheidingsbeschikking heeft uitgesproken heeft bepaald wie van de echtgenoten huurder zou zijn en op welke dag de huur van deze echtgenoot in zou gaan, zodat de huur met [Y] ook niet als gevolg daarvan is geëindigd. Gelet daarop is de overeenkomst met [Y] in principe door blijven lopen.
3.7. [Y] heeft echter gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn indien zij voor de huur wordt aangesproken, met name omdat slechts huurachterstand wordt gevorderd over de periode nadat zij de woning had verlaten en omdat Free Record Shop er haars inziens van op de hoogte was dat zij en [X] waren gescheiden en dat zij de woning had verlaten, hetgeen volgens haar blijkt uit de omstandigheid dat na de scheiding de facturen alleen aan [X] waren gericht.
3.8. De kantonrechter is van oordeel, dat indien Free Record Shop ervan op de hoogte was dat [Y] en [X] waren gescheiden en dat [Y] de woning had verlaten, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn haar voor de huur aan te spreken over de periode na haar vertrek.
3.9. Free Record Shop heeft betwist dat zij daarvan op de hoogte was, zodat de door [Y] gestelde wetenschap van Free Record Shop niet in rechte is komen vast te staan. [X] en [Y] hebben echter uitdrukkelijk aangeboden te bewijzen dat Free Record Shop van de scheiding en het vertrek van [Y] op de hoogte was. [X] en [Y] zullen tot dat bewijs worden toegelaten.
3.10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4. De beslissing
De kantonrechter:
stelt Free Record Shop in de gelegenheid om bij akte een nieuwe berekening over te leggen van de toegestane huurprijs per 1 november 2010 en de toegestane huurprijs per 1 november 2011;
laat [X] en [Y] toe te bewijzen dat Free Record Shop er, toen zij de onderhavige vordering ging innen, van op de hoogte was dat [X] en [Y] in 2002 zijn gescheiden en dat [Y] de woning in 2002 heeft verlaten;
verwijst de zaak naar de terechtzitting van donderdag 24 mei 2012 en bepaalt
- dat Free Record Shop haar akte op die terechtzitting kan nemen;
- dat [X] en [Y] op die terechtzitting stukken in het geding kunnen brengen en / of door een ander bewijsmiddel bewijs kan leveren;
bepaalt dat [X] en [Y], indien zij het bewijs door middel van getuigen willen leveren, de namen van de getuigen en de verhinderdagen van de partijen (en hun gemachtigden) in de maanden mei, juni en juli 2012 op de hiervoor vermelde terechtzitting direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.M. Penders, en in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2012.
Zaaknummer: 788640 blad 5
vonnis