Uitspraak
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH
Sector kanton, locatie Eindhoven
in de zaak van:
de stichting Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl
gevestigd te Eindhoven,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
t e g e n
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
vertegenwoordigd door [mevrouw Z].
Partijen zullen hierna worden genoemd “Woonbedrijf” en “[gedaagde]”.
1. Het verloop van het geding
Dit blijkt uit het volgende:
a. de dagvaarding, met producties;
b. de aantekeningen van mondeling antwoord en het aanvullend schriftelijk antwoord, met bijlagen;
c. het besprokene tijdens de comparitie na antwoord d.d. 6 juli 2012 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en bij welke gelegenheid beide partijen aantekeningen hebben overgelegd en van de zijde van [gedaagde] tevens stukken in het geding zijn gebracht.
Ten slotte is vonnis bepaald. [gedaagde] heeft nadien nog nadere stukken aan de rechtbank toegezonden. Nu geen proceshandelingen meer konden worden verricht, zijn deze stukken aan [gedaagde] retour gezonden en zal hiermee geen rekening worden gehouden bij de beoordeling.
2. Het geschil
2.1. Woonbedrijf vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair in de zaak van de huurcommissie met zaaknummer [nummer] (met betrekking tot de uitsplitsing van de all-in huurprijs) [gedaagde] alsnog niet ontvankelijk verklaart in zijn verzoek tot splitsing van de all-in huurprijs om reden dat in dit geval sprake is van een huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, waarop artikel 7:258 BW niet van toepassing is;
subsidiair aan [gedaagde] betreffend verzoek ontzegt omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
zowel primair als subsidiair [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.
2.2. Woonbedrijf heeft aan haar vordering, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd.
2.2.1. Woonbedrijf is een instelling krachtens artikel 70 van de Woningwet en zij heeft een bezit van circa 31.000 woningen. Een gedeelte daarvan, ongeveer 2700 woningen, wordt verhuurd door haar bedrijfsonderdeel ‘Woonbedrijf – District Vestide’, kortweg Vestide. Ongeveer 800 woningen van dat gedeelte worden gelabeld voor buitenlandse studenten en zijn speciaal ingericht voor gebruik als ‘Short-Stay’ woonruimte voor personen die verbonden zijn aan (onder meer) Eindhovense onderwijsinstellingen. Het gaat zowel om assistenten in opleiding (AiO), om wetenschappelijk onderzoekers voor een bepaalde periode (Post-doc) of om guest/hoogleraren. Ook kan het gaan om mensen die op uitnodiging voor een beperkte periode aan een onderwijsinstelling studeren. Deze personen worden door Woonbedrijf ook wel ‘Short-Stayers’ genoemd.
2.2.2. Met ingang van 7 januari 2011 heeft Woonbedrijf aan [gedaagde] een als Short-Stay gelabelde woning verhuurd in het kader van de tijdelijke functie van [gedaagde] als AiO aan de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e). In de huurovereenkomst is het tijdelijke karakter ervan op verschillende plaatsen omschreven. Met name blijkt uit artikel 8.3.2. van het huurcontract dat [gedaagde] als huurder zich het bijzondere karakter van de huurovereenkomst realiseert en ermee instemt dat een beroep op de huurbeschermingsbepalingen van het Burgerlijk Wetboek hem niet toekomt in het geval hij niet langer als ‘Short-Stayer’ kan worden gekwalificeerd. Uit de artikel 8.3.3. en 8.3.5. blijkt dat de huurovereenkomst enkel is aangegaan zolang de verbintenis tussen de huurder met (in dit geval) de TUE voortduurt.
2.2.3. Het is ondenkbaar dat Woonbedrijf als sociale verhuurder gewone huurovereenkomsten sluit met de hiervoor bedoelde doelgroep. Het zou gelet op de woningnood in Eindhoven bijzonder onrechtvaardig zijn als studenten en/of docenten zonder wachttijd zomaar in aanmerking zouden kunnen komen voor reguliere woonruimte voor onbepaalde tijd. Wel is het rechtvaardig om huurders uit deze specifieke doelgroep voorrang te verlenen als het gaat om tijdelijke huisvesting. Zij komen immers vanuit het buitenland tijdelijk naar Eindhoven om een studie te volgen of om werkzaamheden uit te voeren als docent of onderzoeker en hebben zodoende slechts tijdelijk woonruimte nodig in de vorm van een één-kamerwoning. Voor de opname van een all-in huurprijs in de huurovereenkomst bestaat ook een bijzondere reden. De woningen worden in een jaar vaak door meerdere bewoners bewoond en de afrekening van servicekosten levert daardoor veel administratieve rompslomp op. Veel huurders vertrekken na afloop van de huurperiode snel weer naar het buitenland waardoor zij in het algemeen niet meer te achterhalen zijn. De energiekosten zijn dan niet meer op hen verhaalbaar en blijven in veel situaties voor rekening van de verhuurder. De servicekosten worden daarom naar rato van de huurperiode in de all-in huurprijs opgenomen.
2.2.4. De bedoeling van partijen is duidelijk geweest, namelijk dat de duur van de huurovereenkomst gekoppeld is aan de duur dat de huurder verbonden is aan de TU/e, doch voor de minimale periode van een maand en de maximale duur van een jaar. Bij het einde van de huur heeft Woonbedrijf de ontruiming aangezegd en het was niet de bedoeling dat de huurovereenkomst zou worden verlengd en dat [gedaagde] in de woning mocht blijven. De huurcommissie heeft [gedaagde] ten onrechte in zijn verzoek ex artikel 7:258 BW ontvangen.
2.3. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij verzoekt de kantonrechter – zakelijk weergegeven – de uitspraak van de Huurcommissie van 5 januari 2012 als juist en rechtmatig aan te merken en te oordelen dat in dit geval geen sprake is van een huurovereenkomst welke geen gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, dan wel Woonbedrijf de vordering te ontzeggen omdat deze in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
2.4. [gedaagde] heeft daaraan– zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd.
2.4.1. De vordering van Woonbedrijf is niet ontvankelijk omdat [gedaagde] niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor acties en uitspraken van de huurcommissie.
Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag is door [gedaagde] aan de Huurcommissie verzocht de all-in huurprijs te splitsen in een kale huurprijs en een bedrag aan servicekosten. De verlaging van de huurprijs door de huurcommissie heeft onafhankelijk van [gedaagde] plaatsgevonden.
2.4.2. Dat de huurovereenkomst met Woonbedrijf een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betreft, betekent niet dat het een Short-Stay contract is. Er is een significant verschil tussen Short-Stay en ‘naar zijn aard van korte duur”. Short-Stay is verhuur van woonruimte voor periodes tussen één week en zes maanden met een huurprijs die boven de liberalisatiegrens ligt. Huurovereenkomsten van langer dan zes maanden zijn gewone huurovereenkomsten. Klassieke voorbeelden van huurovereenkomsten die een gebruik van woonruimte betreffen dat naar zijn aard van korte duur is, zijn vakantiewoningen of wisselwoningen. Het contract van Woonbedrijf kan daar niet mee worden vergeleken.
2.4.3. De verbondenheid van [gedaagde] met de TU/e is niet voor korte tijd omdat [gedaagde] een arbeidscontract heeft voor meer dan een jaar en dit ook met meerdere jaren kan worden verlengd. Volgens het huurcontract kan de huurder in het gehuurde blijven zolang hij aan de universiteit is verbonden. Indien [gedaagde] na zijn promotieonderzoek van vier jaar een post-doctorale positie van vier jaar bemachtigt, heeft hij recht op verblijf van acht jaar. Het is onbegrijpelijk dat zo iemand voor elk jaar een Short-Stay contract kan ontvangen. Dit wordt bevestigd doordat Woonbedrijf noodgedwongen een nieuw contract heeft moeten ontwikkelen: het Target Group Contract.
2.4.4. Het argument van Woonbedrijf dat het lastig is om af te rekenen met huurders die naar het buitenland vertrekken, is onredelijk. Een huurder heeft recht op een berekening van wat hij heeft betaald en het is niet rechtvaardig een huurder mee te laten betalen aan het verbruik van een ander. Woonbedrijf loopt geen risico omdat zij de afrekening met de door de huurders betaalde borg kan verrekenen.
2.5. Op overige standpunten van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, worden ingegaan.
3. De beoordeling
3.1. Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende
weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast.
a. Partijen hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten, aangeduid als “Short-Stay Tenancy Agreement”, met betrekking tot de woonruimte gelegen aan [adres] te [plaats];
b. De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 7 januari 2011 tot 6 januari 2012 tegen een maandelijkse all-in huurprijs van € 716,31 per maand (productie 1 dagvaarding);
c. Op 5 januari 2012 heeft de Huurcommissie op een verzoek van [gedaagde] ex artikel 7:258 BW uitspraak gedaan waarbij de Huurcommissie de overeengekomen all-in huurprijs heeft gesplitst in een kale huurprijs en een bedrag ter zake servicekosten. Deze uitspraak (verzonden op 20 februari 2012) houdt samengevat in dat met ingang van 1 augustus 2011 de kale huurprijs voor het gehuurde € 227,01 per maand bedraagt en het voorschot ter zake servicekosten € 56,76 per maand.
d. Woonbedrijf kan zich met de uitspraak van de huurcommissie niet verenigen en zij verzoekt de kantonrechter deze te vernietigen en [gedaagde] in zijn verzoek alsnog niet ontvankelijk te verklaren, althans het verzoek aan hem te ontzeggen.
3.2. Kern van het geschil betreft de vraag of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Indien dat het geval is, hetgeen Woonbedrijf stelt, zijn de huurbepalingen uit afdeling 5 van titel 7.4 BW, waaronder artikel 7:258 BW, niet van toepassing. De uitspraak van de huurcommissie kan in dat geval niet in stand blijven.
3.3. [gedaagde] heeft in de eerste plaats ten verwere aangevoerd dat Woonbedrijf in haar vorderingen niet ontvankelijk moet worden verklaard omdat [gedaagde] niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor acties van de huurcommissie.
Dit standpunt wordt verworpen. [gedaagde] heeft als gevolg van zijn wens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag de huurcommissie verzocht op grond van artikel 7:258 BW uitspraak te doen, hetgeen de huurcommissie op 5 januari 2012 heeft gedaan. Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW staat het Woonbedrijf vrij binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de huurcomissie een beslissing van de rechter te vorderen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De dagvaarding is op 11 april 2012 aan [gedaagde] betekend, derhalve binnen acht weken na verzending van de uitspraak door de huurcommissie op 20 februari 2012 zodat Woonbedrijf in haar vordering kan worden ontvangen.
3.4. [gedaagde] heeft zowel bij antwoord als tijdens de comparitie van partijen bij monde van zijn partner aangegeven wat volgens hem moet worden verstaan onder Short-Stay contracten, campuscontracten en Target Group contracten. De wet verbindt aan deze terminologie evenwel geen gevolgen. Voor het antwoord op de vraag of een huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is (artikel 232 lid 2 BW), is niet doorslaggevend hoe de overeenkomst tussen partijen is aangeduid, maar of de ingebruikgeving van het gehuurde is gericht op een kortstondig en bijzonder verblijfsrecht. Nu in dit geval vaststaat dat door Woonbedrijf een gedeelte van haar woningbestand is bestemd voor een speciale groep personen voor de duur dat zij verbonden zijn aan een onderwijsinstelling, is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een dergelijk bijzonder en kortstondig verblijfsrecht. Dit bijzondere verblijfsrecht heeft ervoor gezorgd dat [gedaagde] met voorrang op andere woningzoekenden een woonruimte heeft kunnen bemachtigen. Door [gedaagde] is niet weersproken dat hij zich het bijzondere karakter van de huurovereenkomst bij het aangaan ervan heeft gerealiseerd en dat hij ermee heeft ingestemd dat hem geen beroep op de huurbeschermingsbepalingen van het Burgerlijk Wetboek toekomt in het geval hij niet meer tot de doelgroep zou behoren waarvoor de huurwoningen zijn bedoeld. Terecht heeft Woonbedrijf aangevoerd dat de rechtvaardiging van het met voorrang doorkruisen van haar systeem van toewijzing is gelegen in het bijzondere karakter en het doel van de huurovereenkomst: het kortstondig en bijzonder gebruik voor personen uit het buitenland voor de tijd dat zij verbonden zijn aan een onderwijsinstelling. Tot slot heeft Woonbedrijf onweersproken gesteld dat als huurders zich permanent willen vestigen zij vanuit de tijdelijke huurwoning op zoeken dienen te gaan naar een reguliere woning.
3.5. Denkbaar is weliswaar dat op enig moment geoordeeld kan worden dat het in de huurovereenkomst tot uitdrukking gebrachte kortstondige en bijzondere verblijfsrecht door een jarenlang daarmee in strijd komend gebruik op enig moment is verdwenen zodat niet langer meer gesproken kan worden van een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Daarvan is in dit geval evenwel geen sprake. Woonbedrijf heeft bij het aflopen van de huurovereenkomst de ontruiming aangezegd en het was niet de bedoeling dat [gedaagde] langer in het gehuurde zou verblijven. Dat [gedaagde] na overleg met Woonbedrijf op basis van een nieuw contract voorlopig in de woning kan blijven wonen omdat hij nog steeds verbonden is aan de TU/e, zoals ter comparitie is gebleken, doet aan de aard van de huurovereenkomst die in dit geval ter beoordeling voorligt onvoldoende af. [gedaagde] behoort gelet op zijn verbondenheid aan de TU/e, waarvan gesteld noch gebleken is dat die permanent is, nog steeds tot de doelgroep.
3.6. De conclusie van het voorgaande is dat de huurovereenkomst tussen partijen een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is waarop de bepalingen van afdeling 7.4.5. van het BW niet van toepassing zijn. Dit betekent dat [gedaagde] in zijn verzoek ex artikel 7: 258 BW door de huurcommissie niet ontvankelijk had moeten worden verklaard. De uitspraak van de huurcommissie kan derhalve niet in stand kan blijven. De primaire vordering van Woonbedrijf zal worden toegewezen.
3.7. Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden en behoeft derhalve geen bespreking.
3.8. [gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en daarom in de proceskosten veroordeeld.
4. De beslissing
De kantonrechter:
verklaart [gedaagde] in de zaak van de huurcommissie met zaaknummer [nummer] alsnog niet ontvankelijk in zijn verzoek tot splitsing van de all-in huurprijs om reden dat in dit geval sprake is van een huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Woonbedrijf tot heden begroot op € 93,74 aan explootkosten, € 437,-- aan griffierecht en € 200,-- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. Callemeijn en in het openbaar uitgesproken op
2 augustus 2012.