Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 839635/7
Rolnummer : 12-6325
Uitspraak : 8 augustus 2012
in de zaak van:
de stichting Stichting Zayaz
gevestigd en kantoorhoudende te ‘s-Hertogenbosch,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. Boekhoff,
advocaat te Soest,
t e g e n :
1.[X],
2. [Y],
beiden wonende te ‘s-Hertogenbosch,
3. [de bewindvoerder],
h.o.d.n. Bewindvoeringskantoor [Z],
gedaagden,
sub 1 procederende in persoon,
sub 2 procederende bij gemachtigde: mr. M.M. van Woensel,
advocaat te ’s-Hertogenbosch,
sub 3 procederende bij mw. mr. E. van Noorloos.
Partijen zullen verder worden aangeduid als ‘Zayaz’ (voor eiseres) en ‘[X]’ (voor gedaagde sub 1), ‘[Y]’ (voor gedaagde sub 2) en ‘[de bewindvoerder]’ (voor gedaagde sub 3).
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord van [X],
- de conclusie van antwoord van [de bewindvoerder],
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 25 juli 2012, ter gelegenheid waarvan Zayaz en [Y] pleitnotities hebben overgelegd.
1.2 Het vonnis is bepaald op vandaag.
2. Het geschil
2.1. Zayaz vordert, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter bij wege van kort geding ex artikel 1:254 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, uitvoerbaar bij voorraad, [X] en [Y] zal veroordelen om met onmiddellijke ingang, dan wel op een andere door de kantonrechter vast te stellen termijn, de woning c.a. aan de Aartshertogenlaan 274 te ’s-Hertogenbosch te ontruimen en te verlaten en het pand ter vrije en algehele beschikking van Zayaz te stellen.
2.2 Zayaz vordert voorts [de bewindvoerder] te veroordelen in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [Y] om voormelde veroordeling van [Y] tot ontruiming van het gehuurde, voor zover nodig, te gehengen en te gedogen.
2.3 Zayaz legt aan haar vorderingen ten grondslag:
- dat zij met ingang van 11 juli 2000 voor onbepaalde tijd aan [X] en [Y] heeft verhuurd de woning aan de Aartshertogenlaan 274 te ’s-Hertogenbosch;
- dat zij in april/mei 2007 door [X] op de hoogte is gebracht van het feit dat de samenleving tussen [X] en [Y] al geruime tijd was beëindigd en dat [Y] al sinds februari 2003 niet meer in het gehuurde zou wonen;
- dat bij schrijven van 2 mei 2012 [X] de huurovereenkomst heeft opgezegd, en wel tegen 1 juli 2012. Daarbij heeft [X] te kennen gegeven dat [Y] de huurovereenkomst alleen zou willen voortzetten;
- dat Zayaz vervolgens bij brief van 9 mei 2012 aan [X] heeft laten weten dat zij het gehuurde uiterlijk 1 juli 2012 leeg en ontruimd dient op te leveren en dat niet akkoord wordt gegaan met voortzetting van de huurovereenkomst door [Y];
2.4 Met betrekking tot de vordering tegen [X] stelt Zayaz zich op het standpunt dat [X] de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 juli 2012 en dat zij mitsdien krachtens het bepaalde bij artikel 7:224 BW verplicht is om het gehuurde leeg en ontruimd per 1 juli 2012 aan Zayaz ter beschikking te stellen;
Met betrekking tot de vordering tegen [Y] stelt Zayaz zich primair op het standpunt dat hij het gehuurde zonder recht of titel bewoont. Door dit onrechtmatig handelen maakt [Y] inbreuk op het eigendomsrecht van Zayaz. Zayaz voegt daar aan toe dat de huurovereenkomst tussen Zayaz en [Y] immers reeds lange tijd geleden (vanwege het vertrek van [Y] uit de woning en diens uitschrijving in de Gemeentelijke Basis Administratie –hierna te noemen: GBA- op het adres van het gehuurde) is geëindigd.
Uit dit gedrag, aldus Zayaz, heeft Zayaz kunnen en mogen afleiden dat [Y] afstand heeft gedaan van zijn huurrechten.
Subsidiair, voor het geval moet worden aangenomen dat de huurovereenkomst ten aanzien van [Y] nog niet is geëindigd, meent Zayaz dat de door [Y] gepleegde wanprestatie (niet bewonen van het gehuurde gedurende een periode van ruim negen jaar) dusdanig ernstig is dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
2.5 [X] heeft het verweer gevoerd dat zij gedurende vele jaren naar Zayaz toe heeft geprobeerd om de huurovereenkomst niet langer mede op naam van [Y] te laten voortduren, omdat de samenwoning was beëindigd en [Y] elders woonachtig was. Zayaz was dus al geruime tijd op de hoogte dat [Y] niet meer in het gehuurde woonachtig was. Zayaz heeft echter steeds geen medewerking verleend aan het uitschrijven van [Y] als medehuurder. Toen [X] in 2009 een nieuwe partner leerde kennen heeft Zayaz geweigerd om deze nieuwe partner, inmiddels de huidige echtgenoot van [X], als medehuurder te accepteren, omdat [Y] nog steeds als medehuurder werd aangemerkt.
[X] stelt zich op het standpunt dat het aan Zayaz zelf is te verwijten dat [Y] thans gebruik wenst te maken van zijn recht op het gebruik van het gehuurde, zodat het haar niet verweten kan worden het gehuurde niet leeg en ontruimd op te leveren.
2.6 [Y] verklaart dat hij nimmer afstand heeft gedaan van zijn huurrechten op de woning. Ook Zayaz, aldus [Y], heeft hem in al die jaren aangemerkt als medehuurder van de woning, hetgeen ondermeer blijkt uit de aanschrijvingen van verhogingen van de huurprijs, die steeds stonden op zijn naam en die van [X].
Zayaz heeft nimmer laten weten dat zij uit de gedragingen van [Y] heeft afgeleid dat [Y] afstand had gedaan van zijn huurrecht.
Ook de subsidiaire grondslag kan niet leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Weliswaar heeft hijzelf gedurende vele jaren het gehuurde niet als hoofdverblijf gehad, maar daarentegen verbleef niet alleen zijn ex partner, [X], in de woning, maar ook zijn zoon. Aldus heeft steeds één van de huurders in de woning verbleven en is als “een goed huisvader” voor het gehuurde gezorgd.
[de bewindvoerder] verklaart dat haar cliënt, [Y], sinds 1 juli 2012 in het gehuurde (weer) woonachtig is en zich op dat adres rechtmatig heeft ingeschreven bij het GBA. Ook de huur wordt via [de bewindvoerder] namens [Y] betaald.
[de bewindvoerder] verzoekt om afwijzing van de gevorderde ontruiming.
2.7 Voor de toelichting van partijen op de door hen ingenomen standpunten zij verwezen naar de inhoud van de processtukken. Voor zover relevant voor de beoordeling van dit geschil komen de stellingen van partijen hierna bij de beoordeling aan de orde.
3. De beoordeling
3.1 In een procedure als de onderhavige, waarin wordt verzocht om een voorlopige voorziening, kan een dergelijke vordering slechts worden toegewezen, indien met een redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de kantonrechter, oordelend in de bodemprocedure, zal beslissen dat het gevorderde voor toewijzing vatbaar is.
3.2 Zoals Zayaz ter gelegenheid van de mondelinge behandeling terecht heeft aangevoerd gaat het in deze procedure in hoofdzaak om de rechtspositie van [Y]. De vraag ligt voor of [Y] op goede grond het huurrecht kan claimen ten aanzien van de onderhavige woning.
Zayaz stelt zich (primair) op het standpunt dat [Y] dit huurrecht niet kan claimen. Zij is van mening dat er sprake is van rechtsverwerking. [X] en [Y], aldus Zayaz, hebben zich op een dusdanige wijze gedragen die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken door [Y] van zijn huurrecht ten aanzien van de woning. Zayaz wijst op de volgende- niet tussen partijen ter discussie staande feiten:
- [Y] heeft de woning al meer dan negen jaar niet bewoond;
- [Y] heeft zich al jaren geleden uitgeschreven in het GBA op het adres van het gehuurde;
- [X] heeft zelfs aangedrongen op verwijdering van [Y] van de huurovereenkomst.
Tegen deze achtergrond is volgens Zayaz bij haar het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat [Y] zijn aanspraak op het gehuurde niet meer geldend zou maken.
3.3 Zayaz erkent dat zij door de jaren heen de administratieve registratie van [Y] heeft gehandhaafd. Dit bleek ondermeer uit de omstandigheid dat de jaarlijkse huurprijsaankondigingen zijn gezonden aan zowel [X] als [Y] op het adres Aartshertogenlaan 274 te ’s-Hertogenbosch. Zayaz erkent dat [X] op 25 april 2007 nog uitdrukkelijk aan Zayaz heeft verzocht om een nieuw naamplaatje, waarop niet langer de naam van [Y] stond. Vervolgens reageert Zayaz met de mededeling dat het huurcontract nog steeds op naam stond van zowel [X] als [Y] en dat zij, alvorens het contract te wijzigen (en de naam van [Y] als medehuurder te verwijderen), een huuropzegging van [Y] nodig had. Vervolgens zendt [X] aan Zayaz toe een uittreksel uit het GBA, waaruit blijkt dat op het betreffende woonadres staan ingeschreven [X] en haar twee kinderen en niet [Y]. Zayaz geeft aan dat [Y] nog steeds als medehuurder wordt aangemerkt en dat dit slechts anders wordt indien [Y] een schriftelijke afstandsverklaring ondertekent.
In december 2010 vraagt [X] nogmaals uitdrukkelijk aan Zayaz om in plaats van [Y] haar nieuwe partner als medehuurder aan te merken. Zayaz reageert volgens [X] daarop -Zayaz verklaart dit bij gebrek aan wetenschap niet te ontkennen- dat dat niet mogelijk is omdat [Y] nog steeds als medehuurder wordt aangemerkt. Volgens [X] zou Zayaz op een uitdrukkelijke vraag harerzijds daaraan hebben toegevoegd dat [Y] inderdaad na al die tijd nog rechten kon doen gelden op het huurderschap van de woning.
3.4 Ondanks de wetenschap van Zayaz dat [Y] al lange tijd de betreffende huurwoning niet meer daadwerkelijk bewoonde, heeft zij nimmer enige actie ondernomen om [Y] te bewegen een schriftelijke afstandsverklaring te ondertekenen. Zij volstond ermee aan [X] te berichten dat als die er prijs op stelde dat de huurovereenkomst met [Y] zou vervallen, zij er voor zorg diende te dragen dat [Y] een dergelijke afstandsverklaring zou ondertekenen.
Ter zitting heeft Zayaz daarover nog verklaard dat zij ook niet in het bezit was van het nieuwe adres van [Y], om daar direct aan toe te voegen dat Zayaz er ook geen enkel belang bij had om [Y] te traceren en om hem die afstandsverklaring te laten ondertekenen.
Dit was slechts, in de zienswijze van Zayaz, het belang van [X], omdat die (a) een ander naamplaatje wenste, (b) haar nieuwe partner als nieuwe medehuurder wilde opvoeren en (c) niet het gevaar wilde lopen dat [Y] na vele jaren ineens toch weer gebruik wilde maken van zijn huurrecht op de woning.
In de optiek van Zayaz had zij er geen enkel belang bij dat [Y] niet langer medehuurder zou zijn.
Door het handhaven van het medehuurderschap bleef [Y] immers mede (hoofdelijk) aansprakelijk voor de verplichtingen van de huurder(s) uit de huurovereenkomst.
Dat [Y] na al die jaren nog eens zijn aanspraken op het gehuurde geldend zou maken werd door haar, zoals zij ook zelf stelt, niet verwacht. Door echter de administratieve registratie van [Y] te handhaven, ondanks de wetenschap dat [Y] niet langer van het huurrecht gebruik maakte, heeft Zayaz het over zichzelf afgeroepen dat [Y], nu [X] de woning verlaat, alsnog gebruik maakt van zijn huurrecht.
3.5 Zoals [Y] terecht aanvoert heeft hij nimmer afstand gedaan van zijn huurrecht. Zoals [X] terecht aanvoert is in de toepasselijke huurvoorwaarden geregeld dat ingeval van meerdere huurders opzegging door een van de huurders betekent dat de overeenkomst ten aanzien van de andere huurder(s) ongewijzigd voortduurt.
De huurovereenkomst tussen Zayaz en [Y] is nimmer beëindigd. Daarnaast heeft Zayaz uit het gedrag van [Y] (het gedurende lange tijd geen gebruik maken van het huurrecht) nimmer afgeleid dat [Y] afstand had gedaan van zijn huurrechten.
Dit betekent dat [Y] de woning thans niet zonder recht of titel bewoont en de primaire grondslag voor de vordering tot ontruiming niet in rechte is komen vast te staan.
3.6 Ook de aangevoerde subsidiaire grondslag treft geen doel. Zayaz kenmerkt het jarenlang niet bewonen van het gehuurde door [Y] als een wanprestatie, welke een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
Allereerst ontbreekt hier voor Zayaz elk spoedeisend belang, daar zij al tenminste vanaf 2007 op de hoogte was van het niet bewonen van het gehuurde door [Y] en dit voor haar nimmer aanleiding is geweest voor een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Daarenboven werd het gehuurde steeds bewoond door de andere huurster, alsmede door een kind van [Y] en [X]. Het gehuurde is derhalve steeds rechtmatig bewoond geweest door één van de huurders en er is als “een goed huisvader” voor het gehuurde gezorgd. Het gehuurde is volgens de bepalingen van de huurovereenkomst steeds als woonruimte in gebruik gebleven. Er is derhalve geen sprake van enige tekortkoming.
In dat kader wenst de kantonrechter nog op te merken dat niet aannemelijk is dat ingeval de relatie tussen [X] en [Y] zou zijn hersteld en [Y] na jarenlange bewoning elders zou zijn teruggekeerd in het gehuurde, er voor Zayaz enige aanleiding zou zijn geweest om [Y] aan te spreken op een gepleegde wanprestatie, welke de ontbinding van de huurovereenkomst jegens hem rechtvaardigt.
3.7 Nu jegens [X] en [Y] er in rechte geen grondslag bestaat voor de vorderingen het gehuurde te ontruimen en te verlaten en het pand ter vrije en algehele beschikking van Zayaz te stellen, dienen deze vorderingen te worden afgewezen. Hiermede behoeft [de bewindvoerder] de gevorderde ontruiming ook niet te gehengen en te gedogen en zal ook dit gedeelte van de vordering worden afgewezen.
3.8 Zayaz zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden verwezen.
4. De beslissing
De kantonrechter:
Rechtdoende bij wege van kort geding:
Wijst zowel jegens [X], als tegen [Y] en [de bewindvoerder], de vorderingen af;
Veroordeelt Zayaz in de kosten van het geding aan de zijde van gedaagden tot aan deze uitspraak begroot op € 250,-- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde van [Y] (niet met B.T.W. belast), en ten aanzien van [X] en [de bewindvoerder] begroot op nihil.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. J.G.M. van Meel, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 augustus 2012.
Zaaknummer: 839635 blad 5
vonnis
ex.artikel 1:254 RV