Uitspraak
V O N N I S van de president
van de arrondissementsrechtbank
te Utrecht in het kort geding van
[eiser], wonende
te [woonplaats],
e i s e r,
procureur: mr. H.C.E. de Vries,
advocaat: mr. Ch.G.A. van Rijckevorsel
te Amsterdam,
- t e g e n -
de personen die verblijven in of in een
gedeelte van de onroerende zaak aan de
Tractieweg 41 te 3534 AP Utrecht,
kadastraal bekend gemeente Utrecht,
sectie B, nummer 7574,
g e d a a g d e n,
van wie ter zitting is verschenen
[de verschenen gedaagde], bijgestaan
door zijn procureur mr. E.Th. Hummels.
Het verloop van het geding
1.1. Eiser, hierna ook '[eiser]' te noemen, heeft gedaagden in kort geding doen dagvaarden. De dagvaarding is bekend gemaakt in het Utrechts Nieuwsblad van 6 december 2000. Op de dienende dag, 21 december 2000, heeft [eiser] van eis geconcludeerd overeenkomstig het exploot van dagvaarding, waarvan een kopie aan dit vonnis is gehecht.
1.2. Bij brief van 6 december 2000 heeft de gemeente Utrecht, ingevolge het bepaalde in artikel 557a lid 2 Rv., bericht dat er harerzijds geen plannen zijn (geweest) met betrekking tot de onderhavige onroerende zaak.
1.3. [eiser] heeft ter zitting zijn vordering doen toelichten, mede aan de hand van producties en een pleitnota. Bij die gelegenheid heeft hij zijn vordering vermeerderd als hierna vermeld.
1.4. Gedaagde [de verschenen gedaagde], hierna ook '[de verschenen gedaagde]' te noemen, heeft vervolgens verweer gevoerd, mede aan de hand van producties.
1.5. Tenslotte is vonnis gevraagd.
De vaststaande feiten
2.1. Aan [eiser] behoort in eigendom toe de onroerende zaak staande en gelegen aan de Tractieweg 41 te 3534 AP Utrecht, kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie B, nummer 7574, bestaande uit ongeveer 7.400 m2 bedrijfsruimte met kantoor c.a. op de begane grond, kantoorruimte op de eerste en de tweede verdieping en een buitenterrein. Op grond van het vigerende bestemmingsplan mag het pand uitsluitend worden gebruikt voor industriële, ambachtelijke, groothandels- en vervoersactiviteiten.
2.2. Op 22 oktober 2000 is het pand gekraakt. Bij brief van die datum deelt "kraakgroep de Vrije Vogels" aan de officier van justitie onder meer mee:
"Wij vinden het zeer onjuist om een gebouw zo lang leeg te laten staan in een tijd waarin er sprake is van ernstig woonruimtegebrek (...). Het gebouw staat in een gebied dat bestemd is voor industrie, terwijl het duidelijk is dat er het afgelopen jaar geen activiteiten van dien aard hebben plaatsgevonden. Ook lijkt het ons niet waarschijnlijk dat er de komende tijd een invulling zal worden gegeven aan de beschikbare ruimte op het perceel (...).
Wij zijn van mening een zinvolle invulling te kunnen geven aan de panden, zoals het bieden van gelegenheid aan cultureel of maatschappelijk relevante projecten die geen gestalte kunnen krijgen in een ruimte uit het commerciële circuit.
Het kantoorgebouw zal dienst doen als woonruimte, en delen hiervan zullen in gebruik genomen worden als atelier. (...)".
De groep bestaat uit ongeveer dertig personen.
2.3. Op 12 december 2000 is tussen [eiser] en Standard Fasel Lentjes B.V. te Utrecht (hierna 'Lentjes' genoemd) een huurovereenkomst tot stand gekomen, waarbij Lentjes met ingang van 15 december 2000 voor onbepaalde tijd de kantoorruimte op de benedenverdieping en 560 m2 bedrijfsruimte heeft gehuurd. Artikel 1.2 van de overeenkomst luidt: "Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van het samenbouwen van een afgassenketel. De begane grond van de kantorenvleugel (...) wordt gebruikt als kantoor en was-, kleed- en opslagruimte voor activiteiten welke verband houden met het bouwen van ketels.".
Het geschil en de beoordeling
3.1. [eiser] vordert veroordeling van gedaagden om de onroerende zaak binnen acht dagen na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd aan hem ter beschikking te stellen en deze met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, met machtiging van [eiser] om, indien gedaagden met de ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie. [eiser] heeft ter zitting zijn eis vermeerderd met de vordering te bepalen dat het vonnis tot een jaar na de uitspraak dan wel de bekrachtiging ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het pand bevindt of daar binnentreedt zonder persoonlijk, kwalitatief of zakelijk recht.
3.2. [eiser] stelt daartoe dat hij de onroerende zaak op 23 september 1999 in eigendom heeft verkregen met het doel deze commercieel te verhuren aan derden. Daartoe heeft een schilder- en bouwbedrijf in zijn opdracht vanaf november 1999 reeds tot een bedrag van ongeveer ƒ 270.000,00 werkzaamheden verricht teneinde het pand geschikt te maken voor de verhuur. Het schilder- en bouwbedrijf heeft echter vanaf het moment dat het gebouw is gekraakt zijn werkzaamheden moeten staken. [eiser] betoogt dat hij een makelaar heeft ingeschakeld die reeds een aantal potentiële huurders heeft gevonden, maar dat deze worden afgeschrikt door de aanwezigheid van krakers. Aan de reeds gevonden huurder, Lentjes, kan niet het huurgenot worden versãhaft waar deze op grond van de huurovereenkomst recht op heeft. [eiser] voert aan dat hij schade lijdt doordat gedaagden in het pand vernielingen hebben aangericht. Derhalve heeft [eiser], zo voert hij aan, er recht en spoedeisend belang bij dat zijn vordering wordt toegewezen.
3.3. Met uitzondering van [de verschenen gedaagde] hebben gedaagden geen verweer gevoerd en zijn zij niet ter zitting verschenen. Tegen de niet verschenen gedaagden zal, nu ten aanzien van het exploot van dagvaarding de door de wet voorgeschreven formaliteiten en een redelijke termijn in acht zijn genomen, derhalve verstek worden verleend.
3.4. [de verschenen gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat [eiser] een spoedeisend belang bij zijn vordering heeft, nu het pand reeds meer dan een jaar heeft leeggestaan en nu - eerst sinds kort - slechts een gedeelte van de bedrijfs- en de kantoorruimte aan Lentjes is verhuurd. Hij betoogt dat de krakers altijd bereid zijn geweest om toegang te verlenen tot het pand als dat nodig was en bereid zijn om Lentjes de aan haar verhuurde gedeelten ter beschikking te stellen. Het overleg met [eiser] teneinde tot een voor beide partijen aanvaardbare oplossing te komen heeft echter, aldus [de verschenen gedaagde], niet tot overeenstemming geleid. Hij betoogt dat hij - evenals de andere gedaagden - er, gelet op de schaarste op de woningmarkt in Utrecht, belang bij heeft om voorlopig in het pand te kunnen blijven.
3.5. Vaststaat dat gedaagden zonder recht of titel in de onroerende zaak verblijven. Voor zover aannemelijk is dat [eiser] spoedeisend belang bij zijn vordering tot ontruiming heeft kan deze derhalve in beginsel worden toegewezen.
3.6. Naar het oordeel van de president heeft [eiser] aannemelijk gemaakt dat hij zich inspant om ook de thans nog niet verhuurde gedeelten van het pand op korte termijn aan derden te gaan verhuren. [eiser] heeft ter zitting onder meer een uitgebreide, tussen zijn makelaar en diverse belangstellenden gevoerde correspondentie overgelegd, waaruit blijkt dat er concrete onderhandelingen plaatsvinden met in ieder geval vier potentiële huurders die het (resterende gedeelte van het) pand mogelijk op korte termijn in gebruik zouden willen nemen.
3.7. Het spoedeisend belang blijkt voorts - en met name - uit de omstandigheid dat Lentjes het door hem gehuurde gedeelte van de bedrijfsruimte nodig heeft voor de plaatsing van een door haar nog af te bouwen ketel, die - naar onbetwist is gesteld - al op 22 januari a.s. verscheept moet worden. In de bedrijfsruimte zijn thans echter (ongeveer) zes caravans en een autobusje geplaatst, waarin een aantal gedaagden verblijft, die de plaatsing van de ketel verhinderen en er de oorzaak van zijn dat [eiser] toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst met Lentjes. De omstandigheid dat de ketel wellicht ook buiten kan worden afgebouwd, zoals [de verschenen gedaagde] heeft aangevoerd, doet hieraan op zichzelf niet af.
3.8. Aannemelijk is ook dat, zoals [eiser] heeft gesteld, de aanwezigheid van de groep krakers van maar liefst ongeveer dertig personen de onderhandelingen over verhuur niet ten goede zullen komen. Afgezien van de omstandigheid dat huurders zich zullen afvragen of ze het gehuurde wel ontruimd ter beschikking gesteld krijgen - bij Lentjes is dat in ieder geval niet het geval geweest - is er in ieder geval enige schade aan het pand toegebracht. Zo heeft [de verschenen gedaagde] niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist dat er op de muren graffiti is aangebracht en dat de interne beglazing plaatselijk is vernield.
3.9. Voorts wordt het belang van [eiser] ingezien om, nog afgezien van de toegebrachte schade, aan het pand weer werkzaamheden te kunnen laten verrichten, zoals voor de komst van gedaagden al gedeeltelijk was gebeurd. Aannemelijk is dat de aanwezigheid van dertig krakers en (ongeveer) zes caravans en een autobusje de uitvoering van die werkzaamheden ernstig kan bemoeilijken.
3.10. Uit het hiervoor overwogene blijkt genoegzaam dat [eiser] een voldoende spoedeisend belang heeft om de vordering tot ontruiming toe te kunnen wijzen. Het belang van [de verschenen gedaagde] om vooralsnog in het pand te kunnen blijven wonen doet hier niet, althans onvoldoende aan af. Gesteld noch gebleken is dat [de verschenen gedaagde] ten gevolge van de ontruiming in een noodsituatie zal komen te verkeren. De gevraagde ontruimingstermijn van acht dagen na betekening van het vonnis komt de president niet onredelijk voor.
3.11. Als de in het ongelijk gesteld partij zullen gedaagden in de kosten van het geding worden veroordeeld.
De beslissing
De president:
4.1. verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden;
4.2. veroordeelt gedaagden om de onroerende zaak staande en gelegen aan de Tractieweg 41 te 3534 AP Utrecht, kadastraal bekend Utrecht sectie B nummer 7574, binnen acht dagen na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd aan eiser ter beschikking te stellen en deze met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, met machtiging van eiser om, indien gedaagden met de ontruiming in gebreke blijven, na die termijn deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie;
4.3. bepaalt dat het vonnis tot een jaar na de uitspraak dan wel de bekrachtiging ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het pand bevindt of daar binnentreedt zonder persoonlijk, kwalitatief of zakelijk recht;
4.4. veroordeelt gedaagden in de kosten van het geding aan de zijde van eiser gevallen, waarin begrepen ƒ 1.550,00 voor salaris van de procureur, ƒ 400,00 griffierecht en ƒ 108,15 (vermeerderd met BTW indien eiser deze niet kan verrekenen) explootkosten;
4.5. verklaart de onderdelen 4.2, 4.3 en 4.4 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.6. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schepen, fungerend president, en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2000.