Uitspraak
136098 KG/ZA 01/963
RM 25 oktober 2001
ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE UTRECHT
VONNIS van de president van de
Arrondissementsrechtbank te Utrecht
In het kort geding van:
de besloten vennootschap
De Kaasspecialist B.V.,
gevestigd te Soest,
e i s e r e s,
procureur: mr. C.D.R. Schoonderbeek,
- t e g e n -
de stichting
Stichting Pensioenfonds Stork,
gevestigd te Amersfoort,
g e d a a g d e,
procureur: mr. M.Veldman,
advocaat mr. R.F.Beijne.
1. Het verloop van het geding
1. Eiseres, hierna te noemen de Kaasspecialist, heeft gedaagde, verder te noemen Stork, in kort geding doen dagvaarden. Op de dienende dag, 11 oktober 2001, heeft eiser van eis geconcludeerd overeenkomstig de inhoud van het gelijkluidende exploot van dagvaarding, waarvan een fotokopie aan dit vonnis is gehecht.
2. De Kaasspecialist heeft haar vordering bij monde van haar advocaat doen toelichten mede aan de hand van op voorhand toegezonden producties en een pleitnota.
3. Stork heeft daarop bij monde van haar advocaat verweer gevoerd, mede aan de hand van een pleitnota.
4. Na voortgezet debat, waarbij ook enige inlichtingen zijn verstrekt door [betrokkene] aan de zijde van de Kaasspecialist, hebben partijen vonnis gevraagd.
2. De vaststaande feiten
1. De Kaasspecialist is eigenaar van een franchiseformule op basis waarvan kaasspeciaalzaken worden geëxploiteerd. In die hoedanigheid huurt zij sinds 1 oktober 1998 van Stork winkelruimte aan de Euterpedreef 15A in winkelcentrum Overkapel te Utrecht, zulks tegen een huurprijs van f. 20.789,35 op jaarbasis.
2. Genoemde winkelruimte is met toestemming van Stork onderverhuurd aan haar franchisenemer.
3. Vanwege het feit dat het [franschisenemer] niet gelukt is de winkel rendabel te maken willen de Kaasspecialist en [franschisenemer] de winkel sluiten.
4. Op 13 juni 2000 heeft M.O.G.Vastgoed/management BV, de beheerder van Stork, verder te noemen M.O.G., per brief laten weten onder welke voorwaarden een verzoek tot voortijdige ontbinding van de huurovereenkomst met een positief advies aan de eigenares, Stork, zal worden voldaan. Deze voorwaarden betroffen -voor zover hier van belang-:
"4. een kandidaat-huurder dient activiteiten te ontplooien in een branche behorende tot een van de branches bedoeld in artikel 7A: 1624 BW, waarbij verhuurder zich het recht voorbehoudt de gevoerde branche eerst dan te accepteren, indien deze branche naar het oordeel van verhuurder passend, in het algemeen belang van het gehele winkelcentrum, wordt bevonden.
5. een kandidaat-huurder wordt eerst dan als huurder geaccepteerd, nadat -benevens voldoening aan de overige voorwaarden- de in te winnen kredietinformatie door verhuurder onverdeeld positief wordt beoordeeld.
Voornoemde regeling wordt u aangeboden onder het uitdrukkelijk voorbehoud dat eigenares Stichting Pensioenfonds Stork, zich aan een eventueel hieruit voortvloeiende transactie kan conformeren."
Genoemde voorwaarden voor de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst zijn op 16 juni 2000 door [betrokkene] voor akkoord getekend.
5. De Kaasspecialist heeft Kamerbeek Winkels te Amersfoort ingeschakeld teneinde een nieuwe huurder te vinden. Uiteindelijk is als kandidaat-huurder de heer [betrokkene 2] gepresenteerd, die in het winkelcentrum een Turkse bakkerswinkel wenst te openen. Stork weigert deze kandidaat.
3. De vordering en het verweer
1. Voor de volledige inhoud en de grondslagen van de vordering wordt verwezen naar de aangehechte dagvaarding. Kort weergegeven vordert de Kaasspecialist een veroordeling van Stork om te gehengen en te gedogen dat de gehuurde winkelruimte wordt ontruimd en dat de huur vanaf datum ontruiming niet langer wordt betaald.
2. De Kaasspecialist legt aan haar vordering ten grondslag dat [betrokkene 2] ten onrechte wordt geweigerd als nieuwe huurder. De financiële positie van [betrokkene 2] is goed te noemen en de Turkse bakkerswinkel heeft een toegevoegde waarde voor het winkelcentrum, nog daargelaten dat via een omweg door het stellen van branche-eisen gehandeld wordt in strijd met artikel 6 van Pro de Mededingingswet.
Stork heeft hiertegen verweer gevoerd en gesteld dat zij aan de Kaasspecialist een goede huurder heeft, en niet bereid is voortijdig een einde te maken aan de huurovereenkomst die nog loopt tot en met 30 september 2003. In deze zaak gaat het volgens Stork niet om een branchebeschermingsovereenkomst, maar om een bestemmingsbepaling, waaraan de huurder zich dient te houden. Huurder exploiteert een kaasspeciaalzaak. Met name een evenwichtige verdeling van de verschillende winkels in een winkelcentrum is van groot belang. Volgens Stork vordert de Kaasspecialist in feite een indeplaatsstelling, welke vordering bij de kantonrechter thuis hoort terwijl niet voldaan is aan de voorwaarden van artikel 7a:1635 BW. Tot op heden is deze vordering niet ingesteld. Ook ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden is nog niet in een bodemprocedure gevorderd. Een dergelijke vordering heeft volgens Stork weinig kans van slagen nu teleurgestelde toekomstverwachtingen aan te merken vallen als het voor rekening van de huurder komende ondernemersrisico.
4. Beoordeling van de vordering
1. Tussen partijen is in geschil of Stork in de gegeven omstandigheden gehouden kan worden medewerking te verlenen aan beëindiging van de nog lopende huurovereenkomst. Bij de beoordeling van dit geschil staat voorop dat Stork, anders dan zij betoogt, niet een volledige vrijheid van handelen heeft, maar dat die vrijheid haar grenzen vindt in hetgeen de contractuele relatie tussen partijen enerzijds en de wet anderzijds meebrengt.
2. Ten einde misverstanden te voorkomen dient te worden vastgesteld dat dit geschil niet beheerst wordt door het feit dat de voorgestelde huurder van Turkse afkomst is, of dat deze voorgestelde huurder een Turkse bakkerij wil vestigen. Onrechtmatige handelen door Stork is niet de inzet van het geschil.
3. De Kaasspecialist vordert in feite nakoming van de tussen haar en MOG gesloten overeenkomst, stellende dat aan de voorwaarden is voldaan. Daartegen verweert Stork zich eerst met de stelling dat zij niet aan die overeenkomst gebonden is (MOG verbindt zich om de huurbeëindiging aan Stork voor te leggen), en dat in die overeenkomst conformering door Stork is voorbehouden. Zij stelt voorts dat -- indien Stork een willekeurige derde die een winkelruimte wil huren en kennelijk in staat is om twee jaar huur vooruit te betalen als huurder moet accepteren - niet alleen de positie van Stork als eigenaar van de winkel zou worden omzeild, doch tevens de wettelijke regeling van de indeplaatsstelling.
4. Het standpunt van Stork gaat te ver. Door MOG zijn in de overeenkomst voorwaarden geformuleerd waaronder een verzoek tot voortijdige beëindiging met een positief advies zal worden voorgelegd aan Stork. Gelet op de positie van MOG, handelend als beheerder voor Stork en het vertrouwen dat in de overeenkomst jegens de Kaasspecialist wordt gewekt, staat het Stork in beginsel niet meer vrij om niet in te stemmen met een beëindiging indien aan de voorwaarden is voldaan. Het is aan Stork om bijzondere en steekhoudende omstandigheden aan te voeren waarom zij in dat geval zich niet wil conformeren. De enkele omstandigheid dat Stork als verhuurder zelf wil bepalen wie zij huurder wil, is onvoldoende om niet in te gaan op huurbeëindiging indien aan de voorwaarden is voldaan. Tegen deze achtergrond kan Stork thans niet stellen niet meer bereid te zijn voortijdig een einde te maken aan de huurovereenkomst met de Kaasspecialist. Stork kan daarom als aan de voorwaarden van de overeenkomst is voldaan in beginsel gehouden worden in te gaan op een redelijk voorstel om met een nieuw voorgestelde huurder een huurovereenkomst aan te gaan.
5. Voorts dient te worden beoordeelt of Stork, gelet op de door haar beheerder gestelde voorwaarden, de door de Kaasspecialist voorgedragen kandidaat-huurder [betrokkene 2] mocht weigeren.
6. M.O.G. heeft van meet af aan als voorwaarde gesteld dat de kandidaat-huurder activiteiten dient te ontplooien in een branche die naar het oordeel van Stork passend en in het belang van het gehele winkelcentrum wordt bevonden, hetgeen ook is bevestigd in de latere correspondentie. De Kaasspecialist stelt dat de Turkse bakkerij welke [betrokkene 2] in de winkel wenst te vestigen een toegevoegde waarde heeft voor het winkelcentrum. Dit moge zo zijn, het is evenwel onvoldoende. De eigenaar/verhuurder van locaties in een winkelcentrum mag, bij het bepalen aan wie zij verhuurt, mede met het oog op haar eigen belangen, tot uitgangspunt nemen dat in de winkels een gevarieerd assortiment wordt aanboden, om daarmee de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum te waarborgen. Wat haar eigen belang en het belang van het winkelcentrum meebrengen, wordt in de eerste plaats beoordeeld door Stork. In het onderhavige geval, een relatief klein winkelcentrum waarin reeds een (Nederlandse) bakker is gevestigd, kan niet geoordeeld worden dat Stork jegens de Kaasspecialist in strijd met de door MOG gestelde voorwaarden of met de redelijkheid en billijkheid handelt door een tweede bakker te weigeren. Daaraan kan niet afdoen dat een Turkse bakker in de buurt gewenst wordt, noch dat de Turkse bakker de Nederlandse bakker (praktisch) geen concurrentie zal aandoen.
7. Het beroep van de Kaasspecialist op artikel 6 van Pro de Mededingingswet (Mw) gaat in dit verband niet op. Deze bepaling verbiedt bepaalde overeenkomsten, besluiten en onderling afgestemde gedragingen die van invloed zijn op concurrentie. Zij strekt er niet toe de hiervoor in 4.6 genoemde beoordelings- en contracteervrijheid om te buigen in een contracteerverplichting. Voor zover de Kaasspecialist betoogt dat artikel 4 van Pro de overeenkomst tussen haar en MOG wegens strijd met artikel 6 Mw Pro nietig is en dat aldus aan alle voorwaarde van de overeenkomst is voldaan, gaat het niet op, reeds omdat, zelfs in het geval dat sprake is van nietigheid, Stork niet gehouden kan worden in te gaan op het voorstel van de Kaasspecialist om de Turkse bakker te contracteren. De in de overeenkomst opgenomen voorbehouden staan daaraan in de weg.
8. Op grond van het bovenstaande is de president van oordeel dat de gevraagde voorziening dient te worden afgewezen.
9. De Kaasspecialist zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5. De beslissing
De president:
1. wijst de gevraagde voorzieningen af;
2. veroordeelt de Kaasspecialist in de kosten van deze procedure tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stork begroot op f.1.550,-- (éénduizend vijfhonderd vijftig gulden) voor salaris van haar procureur en op f.400 ( vierhonderd gulden) voor verschotten;
3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. W.H.B. den Hartog Jager, fungerend president, en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2001.