Uitspraak
VONNIS van de voorzieningenrechter van de
rechtbank Utrecht in het kort geding van:
1. [huurder 1],
2. [huurder 2],
3. [huurder 3],
e i s e r s in conventie,
4. [de voorgedragen huurder],
e i s e r in conventie, tevens
g e d a a g d e in reconventie,
allen wonende te Utrecht,
procureur: mr. F. Van der Brug,
- t e g e n -
1. [de verhuurder],
wonende te Zeist,
g e d a a g d e in conventie, tevens
e i s e r in reconventie,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te Utrecht,
g e d a a g d e in conventie,
advocaat : mr. H. van Haren.
Eisers in reconventie worden in dit vonnis respectievelijk [huurder 1], [huurder 2], [huurder 3] en [de voorgedragen huurder] genoemd. Eisers in conventie gezamenlijk worden aangeduid als [de huurders]. Gedaagden in conventie worden in dit vonnis respectievelijk [de verhuurder] en [gedaagde sub 2] genoemd.
1. Het verloop van de gedingen
1.1. [de huurders]. hebben [de verhuurder] en [gedaagde sub 2] in kort geding doen dagvaar-den. Op de dienende dag, 18 december 2001, hebben zij van eis geconcludeerd overeenkomstig de inhoud van het exploot van dagvaarding, waarvan een fotokopie aan dit vonnis is gehecht.
1.2. [de huurders]. hebben vervolgens bij monde van hun procureur hun vordering doen toelichten mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen en van op voorhand toegezonden producties.
1.3. [de verhuurder] en [gedaagde sub 2] hebben hierop bij monde van hun procureur in de eerste plaats verweer doen voeren tegen de vordering van [de huurders]. mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen en van een op voorhand toegezonden conclusie van antwoord in conventie. Vervolgens heeft [de verhuurder] een eis in reconventie ingesteld tegen [de voorgedragen huurder], zoals hierna onder 3.13. weergegeven.
1.4. [de voorgedragen huurder] heeft daarop verweer doen voeren tegen de reconventionele vordering van [de verhuurder].
1.5. Na voortgezet debat, waarbij namens partijen ook enige inlichtingen zijn verschaft, hebben partijen zowel in het geding in conventie als in het geding in reconventie vonnis gevraagd.
1.6. Nadat partijen vonnis hadden gevraagd en de behandeling van deze zaak was gesloten, heeft de voorzieningenrechter uitspraak gedaan. Aan partijen is terstond de grosse ter hand gesteld van het uittreksel uit het audiëntieblad waarin de hierna nogmaals te vermelden beslissing is vastgelegd.
2. De vaststaande feiten
in conventie en in reconventie:
2.1. [huurder 1], [huurder 2] en [huurder 3] huren, respectievelijk sinds 1995, 1998 en 1997, van [de verhuurder] een kamer in een benedenwoning aan [adres] (hierna: het pand). In het pand bevinden zich onzelfstandige woonruimten en gemeenschappelijke voorzieningen.
2.2. [de huurders]. studeren allen aan de faculteit Economie en Management van de Hoge School Utrecht en zijn lid van het dispuut "Dolce Far Niente" (hierna: het dispuut).
2.3. Bij brief van 25 september 2001 aan [de verhuurder] heeft een voormalige huurder genaamd [de voormalige huu[de voormalige huurder] (hierna: [de voormalige huurder]) de huur opgezegd per 1 november 2001. [de voormalige huurder] heeft bij die brief [de voorgedragen huurder] als kandidaat-huurder voorgedragen.
2.4. Bij brief van 24 oktober 2001 aan [de verhuurder] heeft [de voorgedragen huurder] verzocht om een afspraak voor de ondertekening van een huurcontract. [de voorgedragen huurder] heeft enkele dagen voor 1 november 2001 de woning betrokken.
2.5. [de verhuurder] heeft, als verhuurder, met [gedaagde sub 2], als huurder, een overeenkomst gesloten tot huur van de eerder door [de voormalige huurder] gehuurde kamer.
3. Het geschil en de beoordeling ervan
in conventie:
3.1. Voor de volledige inhoud en de grondslagen van de vor-dering in conventie wordt verwezen naar de aangehechte dagvaarding. Kort weergegeven strekt de vordering ten aanzien van [de verhuurder] tot (a) het gebod [de voorgedragen huurder] te accepteren als huurder, (b) het verbod kamers te verhuren aan personen zonder eerst met [de huurders]. overleg te hebben en rekening te houden met hun belangen en (c) het verbod inbreuk te maken op het ongestoorde en rustig woongenot. Voorts vorderen [de huurders]. -kort gezegd- veroordeling van [gedaagde sub 2] tot (a) het gedogen dat [de voorgedragen huurder] als huurder wordt geaccepteerd, (b) het onthouden van inbreuken op de privacy en (c) het verbod het pand te betreden zonder hun toestemming.
3.2. De stellingen van [de huurders]. en het verweer van [de verhuurder] komen in het volgende voor zoveel nodig aan de orde.
3.3. [de huurders]. hebben ter onderbouwing van hun vorderingen onder meer het volgende aangevoerd. [de huurders]. hebben een coöptatierecht. Bestendig gebruik was namelijk dat wanneer een kamer in het pand vrijkwam, de huurders een nieuwe huurder voordroegen. De huurders van het pand droegen altijd een dispuutlid voor. Deze voorgedragen kandidaat-huurders zijn altijd door [de verhuurder] geaccepteerd. Voorts was gangbare praktijk dat de huurders na het vertrek van een huurder doorschoven naar een andere kamer. [de huurders]. hebben [de voorgedragen huurder] voorgedragen als kandidaat-huurder. [de verhuurder] dient [de voorgedragen huurder] te accepteren als huurder omdat [de verhuurder] geen redelijke gronden heeft aangedragen op basis waarvan hij [de voorgedragen huurder] zou mogen weigeren. Ook dient [de verhuurder] toe te staan dat de zittende huurders, intern zijn doorgeschoven.
3.4. [de verhuurder] heeft betwist dat sprake is van een coöptatierecht. [de verhuurder] heeft daartoe het volgende aangevoerd. [de verhuurder] heeft regelmatig zelf huurders gezocht voor het pand. Wel kwam het voor dat hij geen kandidaat-huurder had en dat de zittende huurders een kandidaat voordroegen. De kandidaat-huurders kwamen evenwel altijd eerst naar [de verhuurder] voor een kennismakingsgesprek. De huurovereenkomst werd ook altijd ten huize van [de verhuurder] gesloten. [de verhuurder] heeft voorts aangevoerd dat, indien al sprake is van een coöptatierecht, hij [de voorgedragen huurder] niet accepteert als huurder en hij het coöptatierecht bovendien wenst te beëindigen. De zittende huurders zijn allen lid van het dispuut. In het verleden hebben verschillende dispuutleden, waaronder de huidige huurders, verzuimd de huurpenningen tijdig te betalen. Ook is een aantal dispuutleden vertrokken zonder de huurachterstand te voldoen. De huurders hebben, zonder dat hij daarvan op de hoogte is gebracht, een slot op de voordeur aangebracht. Ook hebben zij een aantal keren een aannemer en een zaakwaarnemer de toegang geweigerd. [de verhuurder] wil niet langer dispuutleden als huurder. Omdat [de voorgedragen huurder] lid van het dispuut is, is te verwachten dat ook hij nalatig zal zijn de huur (tijdig) te betalen. Dat ook [de voorgedragen huurder] voor problemen zal zorgen, blijkt al uit de omstandigheid dat hij zonder recht de vrijstaande kamer heeft betrokken.
3.5. [de verhuurder] heeft voorts betwist dat de huurders het recht hebben na het vertrek van een huurder door te schuiven. [de verhuurder] heeft daartoe aangevoerd dat voor de verschillende kamers verschillende huurprijzen in rekening worden gebracht. De zittende huurders hebben [de verhuurder] nooit doorgegeven dat zij zijn doorgeschoven, zodat [de verhuurder] niet in staat is de huurprijs aan te passen aan de grootte van de gehuurde kamer.
3.6. De voorzieningenrechter overweegt ten aanzien van het coöptatierecht het volgende. Ter zitting heeft [de verhuurder] desgevraagd aangegeven dat hij in 1994 voor het laatst zelf huurders heeft gezocht voor de bewoning van het pand. Ter terechtzitting is overigens nog ongewis gebleven of deze huurders een kamer in het pand of de daarboven gelegen eveneens aan [de verhuurder] toebehorende woning hebben betrokken. Door [de huurders]. is evenwel in ieder geval onbetwist gesteld dat zij vanaf 1994 altijd zelf de nieuwe huurders hebben voorgedragen en dat [de verhuurder] de voorgestelde kandidaat-huurder telkens, na een kennismakingsgesprek, heeft geaccepteerd. Gelet hierop acht de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk geworden dat sprake is van een coöptatierecht. De enkele omstandigheid dat de kandidaat-huurders eerst een gesprek met [de verhuurder] hadden, doet daaraan niet af omdat de verhuurder, zoals [de huurders]. ook hebben erkend, bij het bestaan van een coöptatierecht het recht behoudt een voorgedragen kandidaat-huurder te weigeren op redelijke gronden. Aannemelijk is dan ook dat de gewoonte van [de verhuurder] eerst een gesprek te hebben met kandidaat-huurders, in dat kader moet worden geplaatst.
3.7. [de verhuurder] heeft aangevoerd dat hij het coöptatierecht wenst te beëindigen. Zoals door [de huurders]. is erkend, is [de verhuurder] gerechtigd het coöptatierecht te beëindigen, doch is hij op grond van de vereisten van redelijkheid en billijkheid gehouden daarbij een termijn in acht te nemen. Gelet op de wijze waarop het coöptatierecht is ontstaan en de duur van deze bestendige praktijk acht de voorzieningenrechter voorshands een termijn redelijk van 6 maanden. De enkele wens het coöptatierecht te beëindigen, kan evenwel thans de acceptatie van [de voorgedragen huurder] niet in de weg staan.
3.8. Nu aannemelijk is geworden dat [de huurders]. jegens [de verhuurder] een coöptatierecht hebben, is het [de verhuurder] alleen toegestaan [de voorgedragen huurder] te weigeren indien hij daartoe redelijke gronden aanvoert. [de verhuurder] heeft alleen bezwaren naar voren gebracht die verband houden met de omstandigheid dat [de voorgedragen huurder] lid is van het dispuut. De voorzieningenrechter acht niet redelijk dat betalingsachterstanden van een aantal dispuutleden en de omstandigheid dat eerdere huurders om hen moverende redenen een nieuw slot op de deur hebben geplaatst, [de voorgedragen huurder] moeten worden toegerekend. Dat [de voorgedragen huurder] zonder onderhavige beslissing af te wachten in de kamer reeds heeft betrokken, pleit weliswaar niet in zijn voordeel, doch kan hem naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet te zwaar worden aangerekend. In dat verband is van belang dat [de voorgedragen huurder] kennelijk in de veronderstelling verkeerde dat hij het recht had de kamer te betrekken. Nu niet is gebleken van andere in de persoon van [de voorgedragen huurder] gelegen bezwaren, acht de voorzieningenrechter voorshands voldoende aannemelijk geworden dat [de voorgedragen huurder] door [de verhuurder] zal dienen te worden geaccepteerd als huurder. De voorzieningenrechter zal [de verhuurder] dan ook bevelen [de voorgedragen huurder] voorlopig te accepteren als huurder, onder dezelfde voorwaarden die voorheen voor de huur van de betreffende kamer golden.
3.9. [de huurders]. hebben onbetwist gesteld dat gangbare praktijk was dat de huurders bij het vertrek van een huurder doorschoven naar een andere kamer. Nu niet is gesteld of gebleken dat [de verhuurder] op enig moment heeft geprotesteerd tegen deze gang van zaken zal [de verhuurder] naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter tevens moeten toestaan dat de zittende huurders na het vertrek van [de voormalige huurder] zijn doorgeschoven. Wel zijn de zittende huurders uit hoofde van de redelijkheid en billijkheid gehouden aan [de verhuurder] door te geven welke kamers zij hebben betrokken.
3.10. [de huurders]. vorderen voorts -kort gezegd- het verbod aan [de verhuurder] kamers te verhuren aan personen zonder eerst met hen overleg te hebben en rekening te houden met hun belangen. Verhuur door [de verhuurder] zonder overleg met [de huurders]., is thans in strijd met het coöptatierecht. De voorzieningenrechter acht evenwel onvoldoende aannemelijk geworden dat [de verhuurder] het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet zal respecteren. Daarbij komt dat [de verhuurder] heeft aangegeven het coöptatierecht te willen beëindigen. Het door [de huurders]. gevorderde verbod zal om die redenen niet in dit vonnis worden vastgelegd. De voorzieningenrechter zal de vordering dan ook in zoverre afwijzen.
3.11. [de huurders]. vorderen ten aanzien van [de verhuurder] ten slotte het verbod inbreuk te maken op het ongestoorde en rustig woongenot. Ook vorderen zij de veroordeling van [gedaagde sub 2] te gedogen dat [de voorgedragen huurder] als huurder wordt geaccepteerd en zich te onthouden van inbreuken op de privacy. [de huurders]. hebben ter zitting aangegeven dat het, na het in de dagvaarding vermelde voorval rond het plaatsen van een slot op de voordeur, rustig is gebleven. De voorzieningenrechter acht om die reden onvoldoende aannemelijk geworden dat [de huurders]. belang hebben bij deze overige vorderingen.
3.12. [de verhuurder] zal, als de meest in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het geding in conventie worden veroordeeld. Indien aan [de huurders]. een toevoeging is verleend op grond van de Wet op de rechtsbijstand, zal [de verhuurder] deze kosten aan de griffier van de rechtbank dienen te voldoen.
in reconventie:
3.13. [de verhuurder] vordert in reconventie -kort gezegd- de veroordeling van [de voorgedragen huurder] (a) het pand binnen 14 dagen na de betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten, (b) aan [de verhuurder] een bedrag van ƒ 3.500,-- te betalen als voorschot op de geleden schade en de te maken kosten en (c) met veroordeling van [de voorgedragen huurder] in de kosten van het geding. [de verhuurder] heeft ter onderbouwing van deze vordering aangevoerd dat [de voorgedragen huurder] de vrijgekomen kamer zonder recht is gaan bewonen.
3.14. De voorzieningenrechter heeft in conventie overwogen dat [de verhuurder] zal worden bevolen [de voorgedragen huurder] voorlopig te accepteren als huurder. Gelet hierop is onvoldoende aannemelijk dat een rechtsgrond bestaat voor ontruiming en voor een voorschot voor de kosten van een ontruiming. De vorderingen van [de verhuurder] in reconventie zullen hierom worden afgewezen.
3.15. [de verhuurder] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het geding in reconventie worden veroordeeld. Indien aan [de voorgedragen huurder] een toevoeging is verleend op grond van de Wet op de rechtsbijstand, zal [de verhuurder] deze kosten aan de griffier van de rechtbank dienen te voldoen.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie:
4.1. beveelt [de verhuurder] binnen 5 dagen na de betekening van dit vonnis [de voorgedragen huurder] voorlopig te accepteren als huurder, onder dezelfde voorwaarden die voorheen voor de huur van de betreffende kamer golden, en voorts toe te staan dat de huurders intern zijn doorgeschoven zoals in de dagvaarding vermeld;
4.2. bepaalt dat [de verhuurder] een dwangsom verbeurt van €€€ €1134,46 (f. €€2.500,--) voor iedere dag, dat hij na de in 4.1 genoemde termijn in gebreke blijft te voldoen aan hetgeen onder 4.1 is bepaald;
4.3. veroordeelt [de verhuurder] in de kosten van dit geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [de huurders]. begroot op € 680,67 (f. 1.550,--) voor salaris van hun procureur en op € € 269,65 (f. 594,23) voor verschotten;
4.4. bepaalt dat [de verhuurder] voormelde kosten dient uit te betalen aan de griffier van de rechtbank, zulks op de voet van het bepaalde in artikel 57b Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;
4.5. wijst het meer of anders gevorderde (waaronder de vordering tegen [gedaagde sub 2]) af;
in reconventie:
4.6. wijst de vorderingen af;
4.7. veroordeelt [de verhuurder] in de kosten van dit geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [de huurders]. begroot op €
€ 351,68 (f. 775) voor salaris van hun procureur;
4.8. bepaalt dat [de verhuurder] voormelde kosten dient uit te betalen aan de griffier van de rechtbank, zulks op de voet van het bepaalde in artikel 57b Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;
in conventie en in reconventie:
4.9. verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schepen, voorzieningenrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2002.